Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt III CZP 110/12
UCHWAŁA
Dnia 28 lutego 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Marta Romańska (przewodniczący)
SSN Krzysztof Pietrzykowski (sprawozdawca)
SSN Agnieszka Piotrowska
w sprawie z powództwa Przedsiębiorstwa Budowlano - Montażowego S.
sp. z o.o. w T.
przeciwko Skarbowi Państwa - Prezydentowi Miasta T.
o ustalenie,
po rozstrzygnięciu na posiedzeniu jawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 28 lutego 2013 r.,
zagadnienia prawnego przedstawionego przez Sąd Okręgowy
postanowieniem z dnia 21 listopada 2012 r.,
„Czy w przypadku, gdy zaktualizowana wysokość opłaty
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego przewyższa dwukrotność
wysokości dotychczasowej opłaty rocznej, zdanie drugie i trzecie art.
77 ust. 2a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz.U. Nr 115, poz. 741 z późń. zm.) należy
rozumieć w ten sposób, że:
- w drugim roku od aktualizacji użytkownik wieczysty wnosi opłatę
stanowiącą sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej
i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty, zaś
w trzecim roku od aktualizacji opłatę stanowiącą sumę opłaty
ustalonej w drugim roku (tj. dwukrotności opłaty rocznej
dotychczasowej powiększonej o połowę nadwyżki) i drugiej połowy
nadwyżki, ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty,
2
czy też, że
- w następnych dwóch latach od aktualizacji użytkownik wieczysty
wnosi opłatę stanowiącą sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty
i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty,
czy też, że
- w następnych dwóch latach od aktualizacji użytkownik wieczysty
wnosi opłatę stanowiącą sumę pełnej wysokości zaktualizowanej
opłaty rocznej i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej
opłaty?"
podjął uchwałę:
W przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej
przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej
opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji
wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności
dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność
tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę
w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku
i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty
(art. 77 ust. 2a zdanie drugie i trzecie ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami, jedn. tekst Dz.U.
z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).
Uzasadnienie
3
Przedsiębiorstwo Montażowe S.Spółka z o.o. w T. złożyła do Sądu
Rejonowego sprzeciwy od orzeczeń Samorządowego Kolegium Odwoławczego w
T. oraz wniosła przeciwko Skarbowi Państwa – Prezydentowi Miasta T. powództwo
o ustalenie, że aktualizacja opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego
nieruchomości w T. oznaczonych jako działki nr 142/4 i 142/12, dla których Sąd
Rejonowy w T. prowadzi księgi wieczyste nr KW […] i nr KW […], jest
nieuzasadniona.
Sąd Rejonowy wyrokiem z dnia 18 stycznia 2012 r. ustalił, że wysokość
opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste stanowiącej własność Skarbu Państwa
nieruchomości oznaczonej jako działka nr 142/4 od dnia 1 stycznia 2011 r. wynosi
39 720 zł, a nieruchomości oznaczonej jako działka nr 142/12 od dnia 1 stycznia
2011 r. wynosi 2 589 zł oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanego 2 400 zł
tytułem zwrotu kosztów poniesionych przez pozwanego i nakazał pobrać od
powódki na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego kwotę 624,03 zł tytułem
wydatków tymczasowo poniesionych przez Skarb Państwa.
Sąd Rejonowy ustalił, że Skarb Państwa reprezentowany przez Prezydenta
Miasta T. pismem z dnia 9 listopada 2010 r. wypowiedział Przedsiębiorstwu
Budowlano - Montażowemu S.Sp. z o.o. w T. wysokość dotychczasowej opłaty
rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu, która w odniesieniu do działki do
działki 142/4 wynosiła 18 720,90 zł, a w odniesieniu do działki nr 142/12 - 1 032,12
zł. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. orzeczeniami z dnia 15 lutego 2011
r. ustaliło wysokość nowych opłat odpowiednio na kwoty 41 430 zł (3% wartości
nieruchomości – 1 381 000 zł) i 3 210 zł (3% wartości nieruchomości – 107 000 zł).
Sąd Rejonowy ustalił nową wysokość opłat za użytkowanie wieczyste, przyjmując
wartość działek określoną w opiniach biegłego sądowego.
Powódka wniosła apelację od wyroku Sądu Rejonowego w części
dotyczącej zasądzenia opłaty rocznej za wieczyste użytkowanie w odniesieniu do
działki nr 142/4 ponad kwotę 17 723,48 zł, a w odniesieniu do działki nr 142/12
ponad kwotę 977,13 zł.
Sąd Okręgowy przy rozpoznawaniu apelacji powziął wątpliwość wyrażoną w
zagadnieniu prawnym przedstawionym do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Podstawowym obowiązkiem użytkownika wieczystego jest uiszczanie opłat
rocznych (art. 238 k.c.). Artykuł 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze
zm.; dalej: „u.g.n.”) rozszerza ten obowiązek, nakładając na użytkownika
wieczystego konieczność poniesienia także pierwszej opłaty. Wysokość pierwszej
opłaty i opłat rocznych oraz wysokość udzielonych bonifikat, a także sposób zapłaty
tych opłat, jest ustalana w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste
(art. 73 ust. 5 u.g.n.). Zarówno pierwsza opłata, jak i opłaty roczne są ustalane
w odniesieniu do ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 1 u.g.n.), a punktem
wyjścia do ustalenia ceny nieruchomości jest jej wartość (art. 67 ust. 1 u.g.n.)
ustalana przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 7 u.g.n.). Jest zasadą, że cenę
nieruchomości ustała się w przetargu (art. 37 ust. 1 i art. 67 ust. 2 u.g.n.).
W wypadku oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze
bezprzetargowej cenę nieruchomości ustala się w rokowaniach (art. 67 ust. 3
w związku z art. 28 ust. 2 u.g.n.). Stawka procentowa pierwszej opłaty z tytułu
użytkowania wieczystego wynosi od 15 do 25% ceny nieruchomości gruntowej
(art. 72 ust. 2 u.g.n.). Natomiast wysokość stawek procentowych opłat rocznych
z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu,
na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi co do zasady 3% ceny
nieruchomości (art. 72 ust. 3 pkt 5 u.g.n.).
Zgodnie z art. 71 ust. 4 u.g.n., opłaty roczne wnosi się przez cały okres
użytkowania wieczystego, w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany
rok. Opłaty te mają charakter cywilnoprawny. Jednakże ich uiszczanie, wysokość
i terminy płatności nie zależą od woli stron, lecz zostały precyzyjnie ustalone
w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości
gruntowej podlega aktualizacji. W razie zakwestionowania przez użytkownika
wieczystego dokonanej aktualizacji, postępowanie w tym zakresie może składać się
z trzech etapów (art. 78 - 80 u.g.n.). W każdym z tych etapów ciężar dowodu
istnienia podstaw do dokonania aktualizacji spoczywa na organie reprezentującym
publicznego właściciela nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste.
5
W pierwszym etapie następuje wypowiedzenie dotychczasowej wysokości
opłaty, zawierające jednocześnie ofertę tej opłaty w nowej wysokości.
Wypowiedzenie opłaty w dotychczasowej wysokości, związane ze zmianą wartości
nieruchomości (art. 77 ust. 1 zdanie 1 in fine u.g.n.), może być dokonane do dnia
31 grudnia roku poprzedzającego rok, za który ma obowiązywać opłata w nowej
wysokości.
W drugim etapie dochodzi do postępowania przed samorządowym kolegium
odwoławczym wywołanego wnioskiem użytkownika kwestionującym
wypowiedzenie. Użytkownik wieczysty może w terminie 30 dni od dnia otrzymania
wypowiedzenia złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego
właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości o ustalenie, że
aktualizacja opłaty w wypowiedzeniu jest nieuzasadniona albo że jest uzasadniona,
ale w innej wysokości. Złożenie takiego wniosku powoduje, że rozstrzygnięcie
w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty należy do samorządowego kolegium
odwoławczego, a do czasu takiego rozstrzygnięcia użytkownik wieczysty uiszcza
opłatę w dotychczasowej wysokości. Postępowanie kończy się ugodą albo
orzeczeniem kolegium o oddaleniu wniosku albo o ustaleniu opłaty w nowej
wysokości.
Trzeci etap aktualizacji stanowi postępowanie przed sądem powszechnym,
wywołane sprzeciwem użytkownika wieczystego wobec orzeczenia
samorządowego kolegium odwoławczego. Postępowanie to może zakończyć się
ugodą albo orzeczeniem w przedmiocie ustalenia wysokości opłaty rocznej.
Ustawa z dnia 28 lipca 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarce
nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 187, poz. 1110) w art. 77
u.g.n. zmieniła ust. 1 i dodała ust. 2a. Zgodnie z art. 77 ust. 1 zdanie 1 u.g.n.,
wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej
podlega aktualizacji nie częściej niż raz na 3 lata. W przypadku gdy zaktualizowana
wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość
dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną
w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej (art. 77
ust. 2a zdanie pierwsze u.g.n.). Pozostałą kwotę ponad dwukrotność
dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które
6
powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach (art. 77 ust. 2a zdanie
drugie u.g.n.). Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie
wynikającej z tej aktualizacji (art. 77 ust. 2a zdanie trzecie u.g.n.).
Sąd Okręgowy podkreślił, że z art. 77 ust. 2a u.g.n. wynika jednoznacznie, iż
w pierwszym roku od aktualizacji użytkownik wieczysty wnosi wówczas opłatę w
wysokości dwukrotności dotychczasowej opłaty. Niejednoznaczne są natomiast
regulacje zamieszczone w zdaniu 2 i 3 art. 77 ust. 2a u.g.n.
Artykuł 77 ust. 2a u.g.n. reguluje wysokość opłaty rocznej za użytkowanie
wieczyste w trzech kolejnych latach od aktualizacji. Skoro w pierwszym roku
użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej
dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej, zaś w trzecim roku opłata jest równa
w kwocie wynikającej z aktualizacji, to na wysokość opłaty w drugim i trzecim roku
składa się połowa z nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty.
Pozostała do zapłaty kwota nowej opłaty rocznej (nadwyżka), jest rozkładana na
dwie równe części, które powiększają w kolejnych dwóch latach kwotę opłaty
wniesionej w poprzednim roku. W drugim roku od aktualizacji opłata roczna stanowi
sumę kwoty wniesionej w pierwszym roku i kwoty odpowiadającej połowie
nadwyżki. W trzecim roku opłata roczna stanowi sumę kwoty wniesionej w drugim
roku oraz drugiej połowy nadwyżki. W ten sposób w trzecim roku od aktualizacji
opłata osiąga wysokość wynikającą z aktualizacji. Oznacza to, że zdanie trzecie art.
77 ust. 2a u.g.n. jest w istocie pozbawione znaczenia normatywnego, potwierdza
mianowicie to, co wynika ze zdania drugiego.
Przyjmując zatem, że dotychczasowa opłata roczna w 2011 r. wynosiła
400 zł, a opłata roczna ustalona w wyniku aktualizacji i skutecznie wypowiedziana
w 2011 r. wynosi 1 000 zł, w kolejnych latach użytkownik wieczysty powinien
wnieść opłaty w następującej wysokości:
 opłata roczna za 2012 r. (pierwszy rok od aktualizacji) wynosi 800 zł (400 zł x 2);
 opłata roczna za 2013 r. (drugi rok od aktualizacji) wynosi 900 zł (800 zł + 100
zł);
 opłata roczna za 2014 r. (trzeci rok od aktualizacji) wynosi 1 000 zł (900 zł + 100
zł).
7
Z przedstawionych powodów Sąd Najwyższy rozstrzygnął zagadnienie
prawne, jak w uchwale.