Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CSK 330/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 14 czerwca 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący,
sprawozdawca)
SSN Jan Górowski
SSN Dariusz Zawistowski
w sprawie z powództwa A. 2 K. W., M. W.
spółki jawnej w Ż. i B. C.
przeciwko S. POLSKA S.A. w P.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 14 czerwca 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 1 marca 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę do ponownego
rozpoznania Sądowi Apelacyjnemu, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
2
Wyrokiem z dnia 23 listopada 2011 r. Sąd Okręgowy w O. oddalił powództwo
spółki jawnej w Ż. A. 2 K. W. i M. W. oraz B. C. przeciwko S. Polska S.A. w Ł. o
zasądzenie kwoty 405 000 zł z odsetkami ustawowymi tytułem odpowiedzialności
wynikającej z umowy najmu.
Z ustaleń wynika, że w dniu 31 maja 2007 r. strony zawarły umowę najmu
lokalu użytkowego na czas określony od 1 czerwca 2007r. do 31 maja 2012 r.
W umowie powodowie jako wynajmujący zobowiązali się do dostarczenia najemcy
zgody Spółdzielni Mieszkaniowej „P.” w O. na sprzedaż alkoholu w wynajmowanym
lokalu, znajdującym się w jej zasobach, a w razie braku takiej zgody najemca był
uprawniony do wypowiedzenia umowy najmu w trybie natychmiastowym.
Oświadczenie spółdzielni zawierające wymaganą zgodę zostało wystawione na
rzecz franchisingobiorcy pozwanego, który prowadził w lokalu restaurację i
dysponował koncesją na sprzedaż alkoholu. Po rozwiązaniu przez pozwanego
umowy z franchisingoborcą powstała konieczność ponownego uzyskania zgody na
sprzedaż alkoholu. Pozwany zwrócił się w tej sprawie do powodów, wyjaśniając w
piśmie z dnia 28 grudnia 2009 r., doręczonym w dniu 8 stycznia 2010 r., że
poprzednie zezwolenie zdezaktualizowało się i nie może być wykorzystane, a jego
wniosek jako najemcy spotkał się z odmową. Zakreślił powodom termin 14 dniowy
na uzyskanie stosownego zezwolenia i zastrzegł, że w razie braku zgody zmuszony
będzie rozważyć skorzystanie z uprawnienia do rozwiązania umowy najmu. W
zakreślonym terminie powodowie nie dostarczyli pozwanemu zezwolenia
spółdzielni, wobec czego pozwany w piśmie z dnia 27 stycznia 2010 r. doręczonym
powodom dwa dni później, złożył oświadczenie o rozwiązaniu umowy najmu na
podstawie § 3 ust. 6 umowy. Powodowie w dniu 3 lutego 2010 r. wystąpili do
zarządu spółdzielni o ponowne rozpatrzenie sprawy i wyrażenie zgody na sprzedaż
alkoholu, jednak zezwolenie nie zostało udzielone. Następnie, do dnia 26 lutego
2010 r. pomiędzy stronami trwały negocjacje dotyczące nowych warunków umowy
najmu, jednak porozumienie nie zostało osiągnięte i w piśmie z dnia 30 marca 2010
r. pozwany podtrzymał wolę rozwiązania umowy, zgodnie z oświadczeniem z dnia
27 stycznia 2010 r. Pismem z dnia 7 kwietnia 2010 r. poinformował, że lokal będzie
gotowy do wydania z dniem 9 kwietnia 2010 r. i zwrócił się do powodów o przybycie
3
w tym dniu celem odebrania lokalu. Sporządził protokół przekazania lokalu bez
udziału wynajmujących wobec ich niestawiennictwa. Powodowie w dniu 16
września 2010 r. wnieśli do Sądu Okręgowego w O. pozew, w którym domagali się
nakazania pozwanemu opróżnienia i wydania lokalu, jednak pozew ten został
cofnięty, ponieważ w dniu 23 września 2010 r. pełnomocnik pozwanego przekazał
klucze powodowi B.C. W dniu 1 stycznia 2011 r. powodowie wynajęli lokal innemu
kontrahentowi, po czym wezwali pozwanego do zapłaty kwoty 105 000 zł tytułem
strat poniesionych w związku z zaprzestaniem opłacania czynszu za okres od
marca do września 2010 r. oraz kwoty 300 000 zł tytułem utraconych korzyści
W ocenie Sądu Okręgowego, pozwany skutecznie złożył oświadczenie woli
o wypowiedzeniu umowy, z jej postanowień bowiem wynikał obowiązek uzyskania
zgody spółdzielni na sprzedaż alkoholu przez najemcę, obowiązującej przez cały
okres trwania umowy. Powodowie mieli świadomość, że się nie wywiązali z tego
obowiązku. Do wydania lokalu doszło, zdaniem Sądu, w dniu 9 kwietnia 2010 r.,
od tego dnia zatem pozwany nie był zobowiązany do uiszczania należności
czynszowych. W ocenie Sądu, powodowie nie ponieśli szkody, nie przysługuje im
prawo do dochodzenia utraconych korzyści, a żądanie przez nich zapłaty z tytułu
czynszu nie jest zasadne, skoro umowa najmu wygasła.
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 1 marca 2012 r. zmienił powyższy wyrok w
ten sposób, że zasądził od pozwanego na rzecz powodów solidarnie kwotę 105 000
zł z odsetkami ustawowymi od dnia 15 lutego 2011 r. do dnia zapłaty i oddalił
powództwo w pozostałej części. Podzielił poczynione ustalenia faktyczne, dokonał
jednak odmiennej oceny prawnej. Zdaniem tego Sądu, nie zaistniały przesłanki
uprawniające pozwanego do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym.
Dostarczenie zgody na sprzedaż alkoholu osobie upoważnionej przez pozwanego
było równoznaczne z jej dostarczeniem samemu pozwanemu. Skoro zgoda taka
została dostarczona, to nie było podstaw do skorzystania przez pozwanego z
możliwości wypowiedzenia umowy ze skutkiem natychmiastowym. Zgodną wolą
stron, wyrażoną w § 3 ust. 6 umowy, było jednorazowo dostarczenie zgody
spółdzielni. Sąd Apelacyjny uznał ponadto, że umowa pomiędzy stronami została
rozwiązana, jednak nie poprzez jej wypowiedzenie, ale poprzez czynności
faktyczne. Pozwany wyrażał wolę rozwiązania umowy w sposób ciągły od czasu
4
złożenia oświadczenia z dnia 27 stycznia 2010 r., natomiast powodowie taką wolę
wyrazili wzywając pozwanego do wydania lokalu i występując z pozwem o
eksmisję. Jakkolwiek dokładne określenie dokładnej daty rozwiązania umowy w
takim trybie jest utrudnione, to jednak, zdaniem Sądu, można uznać, że umowa
wiązała strony jeszcze do końca czerwca 2010 r. Powodom przysługuje zatem
roszczenie o zapłatę czynszu za okres 4 miesięcy, od dnia 1 marca 2010 r. do
końca czerwca 2010 r. w kwocie po 15 000 zł miesięcznie, tj. 60 000 zł, a za dalszy
okres trzech miesięcy, tj. do końca września 2010 r. należało przyznać im
odszkodowanie za bezumowne korzystanie z lokalu, w wysokości
dotychczasowego czynszu. Zdaniem Sądu, nie było podstaw do zasądzenia
odszkodowania przewyższającego tę kwotę, w tym z tytułu utraconych korzyści,
skoro dysponowali lokalem od października 2010 r. i mogli wynająć go innemu
najemcy.
W skardze kasacyjnej, opartej na podstawie naruszenia prawa materialnego
(art. 3983
§ 1 pkt 1 k.p.c.) oraz przepisów prawa procesowego (art. 3983
§ 1 pkt 2
k.p.c.), pozwany zarzucił naruszenie art. 369 i art. 370 k.c., poprzez bezpodstawne
przyjęcie konstrukcji solidarności czynnej po stronie powodów, art. 77 § 2 k.c.
poprzez przyjęcie, że w umowa sporządzonej w formie pisemnej może być
rozwiązana per facta concludentia, art. 65 § 1 i 2 k.c. poprzez dokonanie wykładni
oświadczeń woli zawartych w umowie wyłącznie przy uwzględnieniu dyrektyw
językowych, z pominięciem dyrektyw wykładni oświadczeń woli wynikających z art.
65 § 2 k.c., w szczególności zamiaru i celu stron umowy. Ponadto zarzucił
naruszenia art. 321 § 1 k.p.c., poprzez orzeczenie ponad żądanie wobec zmiany
wyroku i zasądzenia kwoty 105 000 zł solidarnie na rzecz dwóch powodów,
pomimo braku określenia przez nich sposobu zasądzenia jednej dochodzonej
kwoty, art. 378 § 1 k.p.c. poprzez przekroczenie granic apelacji wobec przekazania
sprawy do ponownego rozpoznania bez stosownego wniosku skarżącego,
a ponadto poprzez orzeczenie reformatoryjne, polegające na częściowym
uwzględnieniu powództwa bez jednoczesnego oddalenia apelacji w pozostałej
części, ponadto naruszenie art. 233 § 1 k.p.c. Wniósł o uchylenie zaskarżonego
wyroku w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
5
Trafnie skarżący zarzucił naruszenie art. 369 i 370 k.c. poprzez zasądzenie
na rzecz powodów kwoty 105 000 zł solidarnie. Jak wynika z art. 369 k.c.,
zobowiązanie jest solidarne wówczas, gdy stanowi tak ustawa lub umowa,
tymczasem ani przepisy kodeksu cywilnego o współwłasności, ani dotyczące
umowy najmu, ani postanowienia zawartej przez strony umowy nie stanowią
podstawy do przyjęcia takiej podstawy odpowiedzialności pozwanego. Z umowy
najmu wynika wprost, że wynajmującego obciąża obowiązek zapłaty czynszu na
rzecz powodów w częściach odpowiadających ich udziałom we współwłasności
lokalu, tj. po połowie. Przepis art. 370 k.c. w ogóle nie ma w sprawie zastosowania,
skoro zobowiązanie do zapłaty czynszu zaciągnięte zostało przez jednego dłużnika.
Już tylko z tego względu zaskarżony wyrok podlega uchyleniu.
Nie można odmówić racji także pozostałym zarzutom naruszenia prawa
materialnego. Sąd Apelacyjny uznał bowiem, że do rozwiązania umowy doszło
w sposób dorozumiany, poprzez dokonywanie czynności faktycznych. Uszło jednak
uwagi Sądu, że, zgodnie z art. 77 § 2 k.c., w przypadku zawarcia umowy w formie
pisemnej jej rozwiązanie za zgodą obu stron, a także odstąpienie lub
wypowiedzenie przez jedną ze stron powinno być stwierdzone pismem. Forma
pisemna dla wypowiedzenia zastrzeżona jest jedynie dla celów dowodowych, ale
nie znaczy to, że do rozwiązania stosunku prawnego nawiązanego przez strony
mogło dojść poprzez czynności faktyczne. Stosunek prawny o charakterze ciągłym,
jakim jest umowa najmu, podlega rozwiązaniu m.in. poprzez wypowiedzenie.
Z ustaleń wynika, że skarżący złożył oświadczenie woli zawierające wypowiedzenie
umowy w trybie natychmiastowym, co spowodowało wygaśnięcie tego stosunku
prawnego z chwilą określoną w art. 61 k.c. Inną kwestią jest natomiast, czy to
oświadczenie woli było skuteczne, oraz, czy w związku z jego złożeniem doszło do
niewykonania lub niewłaściwego wykonania umowy najmu. Bezpodstawne
wypowiedzenie umowy rodzić może odpowiedzialność odszkodowawczą,
a bezumowne korzystanie z lokalu podlega ocenie w świetle przepisów art. 224
i nast. k.c. Toczące się zaś pomiędzy stronami negocjacje dotyczące nowych
warunków umowy mogły co najwyżej prowadzić do uznania, że doszło do zawarcia
nowej umowy najmu bez zachowania formy pisemnej, jeżeli strony porozumiały się
co do wszystkich jej warunków.
6
Kwestią o podstawowym znaczeniu dla rozstrzygnięcia sprawy, wymagającą
dokonania wykładni umowy najmu, jest wyjaśnienie, czy pozwany miał podstawy do
wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym. Trafnie zarzucił skarżący, że nie
jest wystarczające dokonanie wykładni stosownych postanowień umowy wyłącznie
na podstawie jej brzmienia, konieczne jest bowiem uwzględnienie także przesłanek
określonych w art. 65 § 2 k.c. Sąd Apelacyjny nie uwzględnił celu, w jakim została
zawarta umowa, nie wyjaśnił też, czy zgodnym zamiarem stron objęte było
prowadzenie w wynajmowanym lokalu działalności gastronomicznej, obejmującej
też sprzedaż alkoholu, przez tego samego kontrahenta pozwanego i to przez cały
czas trwania umowy. W takim wypadku jedynie możnaby uznać, że wystarczające
było uzyskanie jednorazowej zgody spółdzielni mieszkaniowej na sprzedaż
alkoholu, udzielonej kontrahentowi skarżącego. Sąd Apelacyjny nie wziął także pod
uwagę kwestii wymogu posiadania koncesji na sprzedaż alkoholu, nie wiadomo
zatem, czy taką koncesją dysponował skarżący i czy w ogóle zezwolenie udzielone
przez spółdzielnię mieszkaniową mogło go dotyczyć. Brak ustaleń w tym
przedmiocie nie pozwala na jednoznaczną ocenę, czy wypowiedzenie umowy przez
skarżącego w trybie natychmiastowym było uzasadnione, czy też oznaczało
niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
Zarzuty podniesione w ramach podstawy kasacyjnej określonej w art. 3983
§ 1 pkt 2 k.p.c. są bądź nietrafne, bądź nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia
sprawy. Skarżący zarzucił, że Sąd Apelacyjny zmieniając wyrok Sądu pierwszej
instancji częściowo uwzględnił powództwo i częściowo jej oddalił, nie orzekając
o tej części apelacji powodów, której nie uwzględnił. Nastąpiło niewątpliwie
naruszenie art. 378 k.p.c., Sąd Apelacyjny powinien bowiem w takim wypadku
oddalić apelację w tej części, w jakiej nie podzielił zarzutów powodów wnoszących
apelację. W tej części zatem wyrok nie istnieje, skoro strony nie wnosiły o jego
uzupełnienie, wobec czego Sąd Najwyższy nie może obejmować go kontrolą
kasacyjną. Podstawy kasacyjnej nie mogą również stanowić zarzuty dotyczące
oceny dowodów, z uwagi na wyraźny zakaz wyrażony w art. 3983
§ 3 k.p.c., stąd
też zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie podlega ocenie. Zarzut naruszenia art.
321 k.p.c. poprzez solidarne zasądzenie kwoty 105 000 zł na rzecz powodów
solidarnie nie ma natomiast znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy, skoro wyrok
7
podlegał uchyleniu wobec naruszenia przepisów prawa materialnego dotyczących
solidarności wierzycieli.
Z tych względów Sąd Najwyższy orzekł jak w sentencji na podstawie art.
39815
k.p.c.