Sygn. akt V CSK 584/12
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 grudnia 2013 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz (przewodniczący)
SSN Mirosław Bączyk (sprawozdawca)
SSN Irena Gromska-Szuster
w sprawie z powództwa Gminy B.
przeciwko T. S. Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością
w W. i […] Bank Polska Spółce Akcyjnej z siedzibą w W.
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
i o wydanie nieruchomości,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 12 grudnia 2013 r.,
skargi kasacyjnej strony pozwanej T. S. Spółki z ograniczoną
odpowiedzialnością w W.
od wyroku Sądu Okręgowego w B.
z dnia 24 lipca 2012 r.,
1. oddala skargę kasacyjną;
2) zasądza od skarżącego na rzecz strony powodowej kwotę
3 600 (trzy tysiące sześćset) zł tytułem zwrotu kosztów
postępowania kasacyjnego.
2
UZASADNIENIE
Strona powodowa – Gmina B. domagała się uzgodnienia treści księgi
wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym w ten sposób, aby w dziale II
wskazanej we wniosku księgi wieczystej wykreślić wpisy dotyczące użytkownika
wieczystego, a w dziale IV – wykreślić wszystkie istniejące wpisy dotyczące hipotek.
Domagała się też nakazania stronie pozwanej – T. S. Spółce z o.o. wydanie
nieruchomości, stanowiącej własność powódki. Roszczenie swoje Gmina oparła na
przepisie art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.
U. z 2001 r., nr 124, poz. 1361; cyt. jako „u.k.w. i h.”).
Wyrokiem z dnia 29 lutego 2012 r. (po ponownym rozpoznaniu sprawy)
Sąd Rejonowy uwzględnił żądanie powodowej Gminy i orzekł uzgodnienie treści
księgi wieczystej nr […] w ten sposób, że w dziale II nakazał wykreślić prawo
użytkowania wieczystego obciążającego nieruchomość Gminy, a wpisanego na
rzecz użytkownika wieczystego (T. S. Spółki z o.o.) na podstawie umowy
notarialnej, przenoszącej to użytkowanie wieczyste z dnia 1 kwietnia 2008 r.; w
dziale IV księgi wieczystej nakazał wykreślenie wszystkich istniejących wpisów.
Nakazał też wspomnianej stronie pozwanej wydanie powodowej Gminie
nieruchomości (bliżej opisanej w pkt II wyroku).
Rozstrzygnięcie to zapadło na podstawie następujących ustaleń faktycznych.
Gmina jest właścicielem nieruchomości ujawnionej w księdze wieczystej
nr […]. W dniu 15 stycznia 2004 r. ustanowiono użytkowanie wieczyste na rzecz
Spółdzielni „I.-D.” w B. kilku działek w celu wzniesienia na gruncie budynków
mieszkalno-wielorodzinnych. Spółdzielnia ta nie wykonała powinności wynikających
z tej umowy i była wzywana przez powódkę do ugodowego rozwiązania sporu
dotyczącego rozwiązania wspomnianej umowy oraz wydania nieruchomości. W
dniu 31 marca 2008 r. Spółdzielni doręczony został pozew Gminy w sprawie o
rozwiązanie umowy użytkowania wieczystego z przyczyn leżących po stronie
Spółdzielni (art. 240 k.c.). Postanowieniem z dnia 29 stycznia 2008 r (w sprawie I
C …/08) Sąd Rejonowy uwzględnił to powództwo i rozwiązał wspomnianą umowę,
a apelacja strony pozwanej od tego wyroku została oddalona (wyrok Sądu
3
Okręgowego z dnia 12 maja 2009 r.; II Ca …/09). W toku tego procesu w dniu 1
kwietnia 2008 r. została zawarta umowa między wspomnianą Spółdzielnią
(pozwaną w procesie na podstawie art. 240 k.c.) a S.- C. Group Spółką z o.o.
(obecnie T. S. Spółka z o.o.,) przenosząca użytkowanie wieczyste (obciążające
nieruchomość powodowej Gminy) na nabywcę (pozwaną w obecnym procesie).
Wniosek o wpis prawa użytkowania wieczystego na rzecz nowego użytkowania
wpłynął do Sądu w dniu 2 kwietnia 2008 r. Po uprawomocnieniu się wyroku w
sprawie I C …/08 (o rozwiązanie) pismem z dnia 31 września 2008 r Gmina
wezwała Spółdzielnią I.- D. do wydania nieruchomości, ale spotkała się z odmową i
twierdzeniem, że nieruchomość nie znajduje się już w jej władaniu i że nie była
stroną wspomnianego postępowania rozpoznawczego. Wniosek o wpis ostrzeżenia
o toczącym się postępowaniu w sprawie I C …/08 złożono w dniu 3 października
2008 r. W dziale IV księgi wieczystej, prowadzonej dla spornej nieruchomości,
wpisane były hipoteki kaucyjne m.in. na rzecz pozwanego Banku w związku z
kredytami udzielonymi Spółdzielni.
Budowa osiedla zgodnie z treścią umowy z dnia 15 stycznia 2004 r.
nie została rozpoczęta, a teren oddany w użytkowanie wieczyste (Spółdzielni) nadal
nie jest zagospodarowany. Decyzję o zawarciu umowy z dnia 1 kwietnia 2008 r.
przedstawiciele T. S. podjęli po zapoznaniu się z dokumentacją będącą w
posiadaniu pierwotnego użytkownika wieczystego (Spółdzielni I.-D.) i ze
świadomością, że użytkownik ten nie dochował jednak terminu rozpoczęcia prac
inwestycyjnych przewidzianych w umowie z dnia 15 stycznia 2004 r.
W ocenie Sądu Rejonowego, powództwo powinno zostać uwzględnione,
ponieważ istniały podstawy do stwierdzenia nieważności umowy o przeniesieniu
użytkowania wieczystego z dnia 1 kwietnia 2008 r. na rzecz pozwanej T. S. Spółki z
o.o. Umowa ta przede wszystkim była pozorna (art. 83 § 1 k.c.), ponieważ stronom
chodziło przede wszystkim „o doprowadzenie do sytuacji, w której Gmina (…) nie
będzie mogła odzyskać od Spółdzielni I.-D. gruntów objętych umową z dnia 15
stycznia 2004 r.” Umowa z dnia 1 kwietnia 2008 r. była też, w ocenie Sądu
Rejonowego, nieważna w świetle postanowień art. 58 § 2 k.c. Okoliczności mające
świadczyć za taką nieważności umowę szeroko zostały omówione na s. 12-15
uzasadnienia zaskarżonego wyroku. Zdaniem Sądu, „zawarcie (tej umowy) godziło
4
(…) w zasady współżycia społecznego, albowiem prowadziło (w istocie) do obejścia
ustawy o gospodarce nieruchomościami”.
Apelacja „T. S.” została oddalona jako nieuzasadniona. W ocenie Sądu
Okręgowego, prawomocny wyrok, który zapadł w sprawie o rozwiązanie umowy o
ustanowienie użytkowania wieczystego (sygn. sprawy – I C …/05), wywiera skutek
wobec pozwanego w obecnym procesie, ma tu bowiem zastosowanie art. 192 pkt 3
k.p.c. Oznacza to, że do rozwiązania umowy z dnia 15 stycznia 2004 r. doszło
także wobec pozwanej T. S. Spółki z o.o. i tym samym powstała niezgodność
pomiędzy stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, a
rzeczywistym stanem prawnym. W związku z tym nie istniała potrzeba oceny tego,
czy umowa o przeniesieniu użytkowania wieczystego z dnia 1 kwietnia 2008 r.
okazała się ważna, a więc czy była zawarta jedynie dla pozoru (art. 83 § 1 k.c.) lub
naruszała postanowienie art. 58 § 2 k.c. Czyniąc to założenie, Sąd Okręgowy
rozważył jednak obie te przyczyny nieważności umowy i doszedł do wniosku, że
istnieją dostateczne podstawy do przyjęcia takiej nieważności, tj. na podstawie art.
83 § 1 k.c. i art. 58 § 2 k.c.
W skardze kasacyjnej pozwanej T. S. Spółki z o.o. podnoszono naruszenie
przepisów prawa procesowego, tj. art. 386 § 6 k.p.c., art. 192 pkt 3 k.p.c. i art. 378
§ 1 k.p.c. Wskazywano także na naruszenie art. prawa materialnego, tj. ogólnego
art. 10 u.k.w. i h. w zw. z art. 3 i 5 u.k.w. i h., art. 83 § 1 k.c., art. 58 § 2 k.c., art. 58
§ 1 i 2 k.c. w zw. z art. 83 § 1 k.c. i art. 222 § 1 k.c.
Skarżący wnosił o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i orzeczenie co
do istoty przez zmianę wyroku i oddalenie powództwa w całości wobec strony
skarżącej, ewentualnie – o uchylenie zaskarżonego wyroku w całości i przekazanie
sprawy do ponownego rozpoznania temu Sądowi, ewentualnie jeszcze –
o uchylenie wyroków obu Sądów meriti i przekazanie sprawy do ponownego
rozpoznania Sądowi pierwszej instancji.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1. Nie można podzielić stanowiska Sądu Okręgowego, że w rozpoznanej
sprawie znalazł zastosowanie przepis art. 192 pkt 3 k.p.c. i spowodował skutki
prawne przewidziane w tym przepisie w relacji powodowa Gmina i obecna strona
5
pozwana (T. S.) w postaci nieskuteczności umowy z dnia 1 kwietnia 2008 r. jako
zawartej po doręczeniu pozwu pozwanej Spółdzielni I.-D. w procesie o sygn. I
C …/08. Wyrok Sądu Rejonowego z dnia 29 stycznia 2009 r. uprawomocnił się w
maju 2009 r. i jako rozstrzygnięcie o charakterze konstytutywnym (rozwiązujące
istniejącą umowę, art. 240 k.c.) mógł wywołać skutki materialno-prawne dopiero po
uprawomocnieniu się. Tymczasem umowa o przeniesienie prawa użytkowania
wieczystego została zawarta rok wcześniej (w dniu 1 kwietnia 2008 r.) i mogła
wywołać przewidziane w niej materialno-prawne w postaci skutecznego
przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na nabywcę (pozwaną T. S. Spółka
z o.o.).
Należy zwrócić też uwagę na przedmiot procesu w sprawie wszczętej
wcześniej i oznaczonej sygnaturą I C …/08. Chodziło w niej bowiem
o rozstrzygnięcie kwestii, czy istniały dostateczne podstawy do rozwiązania umowy
w świetle art. 240 k.c. Zawarcie w dniu 1 kwietnia 2008 r. umowy o przeniesienie
prawa użytkowania wieczystego na rzecz pozwanej T.-S. Spółki z o.o. w toku
sprawy o zasadność rozwiązania umowy o ustanowienie użytkowania wieczystego
nie oznaczało tego, że nastąpiło „zbycie w toku sprawy rzeczy lub prawa objętego
sporem” w rozumieniu art. 192 pkt 3 k.p.c. ze skutkami prawno-procesowymi
przewidzianymi w tym przepisie.
W konsekwencji należy przyjąć zasadność podniesionego w skardze
zarzutu naruszenia art. 192 pkt 3 k.p.c. Skoro przepis ten nie mógł mieć w danej
sprawie zastosowania, to tym samym za bezprzedmiotowe należy uznać dalsze
zarzuty naruszenia prawa procesowego, które zostały sformułowane w nawiązaniu
do wspomnianego przepisu, tj. zarzutu naruszenia art. 386 § 6 k.p.c. i art. 378 § 1
k.p.c.
2. Za trafny należy uznać zarzut naruszenia art. 83 § 1 k.c., ponieważ
dokonane przez Sądy meriti ustalenia faktyczne nie mogą stanowić dostatecznej
i przekonywającej podstawy do wyrażenia oceny, że umowa z dnia 1 kwietnia
2008 r. została zawarta jedynie dla pozoru (art. 83 § 1 k.c.). Przytoczone przez
Sądy okoliczności nie wskazują bowiem na to, że strony nie miały zamiaru,
zawierając tę umowę, wywołać przewidzianych w niej skutków prawnych w postaci
6
zmiany podmiotu uprawnionego w zakresie prawa użytkowania wieczystego.
W każdym razie takiej intencji na pewno nie można doszukiwać się w założeniu,
że obie strony działały w celu „uniemożliwienia dojścia do skutków odzyskania
przez stronę powodową nieruchomości”, w ustaleniu „dalszych losów udziałów
w spółce” lub w „nieczynieniu następnie jakichkolwiek prób faktycznego
zagospodarowania nabytego gruntu” (s. 41-42 uzasadnienia zaskarżonego wyroku).
Co więcej, wskazane przez Sąd okoliczności potwierdzać mogą właśnie zamiar obu
stron wywołania przewidzianych w umowie z dnia 1 kwietnia 2008 r. skutków
prawno-rzeczowych i obligacyjnych spornej umowy zgodnie z jej treścią.
O pozorności omawianej umowy nie świadczy też wskazywana w uzasadnieniu
wyroku nieekwiwalentność wkładu niepieniężnego do spółki (użytkowania
wieczystego) i nabytych w zamian udziałów „nieposiadających realnej wartości”
(s. 42 uzasadnienia).
3. Istnieją natomiast podstawy do stwierdzenia, że umowa z dnia
1 kwietnia 2008 r. mogła być uznana za sprzeczną z zasadami współżycia
społecznego (art. 58 § 2 k.c.), aczkolwiek przy przyjęciu nieco odmiennej niż
uczyniły to Sądy meriti motywacji prawnej i przy trafnym, ogólnym założeniu obu
Sądów, iż prawo użytkowania wieczystego jest prawem zbywalnym i mogło być ono
także wniesione przez uprawnionego (Spółdzielnię I.-D.) jako tzw. wkład
niepieniężny do spółki z o.o. Ustalenia faktyczne usprawiedliwiają ogólny wniosek
obu Sądów, że celem umowy z dnia 1 kwietnia 2008 r. było jednak na pewno
„skuteczne uniemożliwienie stronie powodowej odzyskanie nieruchomości” i na tym
głównie koncentrowały się czynności obu stron tej umowy. Strona pozwana
niewątpliwie znała treść umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego z dnia 15
stycznia 2004 r. oraz cel uzyskania tego prawa przez pierwotnego użytkownika
(dokonanie poważnej inwestycji o charakterze mieszkaniowym w okresie trzyletnim
i tym samym powiększenie zasobu lokalowego powodowej Gminy). Wiedziała też
o niewykonaniu przyjętych przez zbywcę obowiązków wobec Gminy i jej staraniach
o odzyskanie nieruchomości nieobciążonej użytkowaniem wieczystym (wezwania
kierowania wobec Spółdzielni, następnie proces o rozwiązanie umowy na
podstawie art. 240 k.c.). Nabycie użytkowania wieczystego od pierwotnie
uprawnionego nastąpiła w czasie trwania postępowania o rozwiązanie umowy,
7
a pozwana Spółka nie podjęła inwestycji związanej z ustanowieniem użytkowania
wieczystego, co w pewnym sensie mogłoby usprawiedliwiać potrzebę zmiany
uprawnionego podmiotu i prowadzenia przez niego planowanej inwestycji
budowlanej.
Niewątpliwie wykluczona jest ocena określonej umowy jako pozornej
(art. 83 § 1 k.c.). Należy jednak stwierdzić, że dokonane przez Sądy meriti ustalenia
faktyczne pozwalają - po odrzuceniu elementu pozorności - do poddania ich
samodzielnej ocenie z punktu widzenia tego, czy zachowanie się pozwanej Spółki
i jego kontrahenta nie godziło w zasady współżycia społecznego i pozwalało -
właśnie w świetle tych zasad - utrzymywać prawną skuteczność umowy z dnia
1 kwietnia 2008 r.
Należy też zaznaczyć, że wybór środków ochrony prawnej własnych
interesów majątkowych uprawnionego należy do tego podmiotu, a wolą sądu jest
jedynie weryfikacja skuteczności prawnej dokonanego wyboru. Nie można bowiem
czynić zarzutu uprawnionemu, że nie skorzystał z innych środków prawnych,
bardziej adekwatnych do zaistniałej sytuacji prawnej, w której się znalazł. Dlatego
zawarcie umowy zbycia prawa użytkowania wieczystego, mogącej uzasadniać
zastosowanie, np. konstrukcji actio ad rem (art. 59 k.c.), nie wyklucza możliwości
uznania tej czynności prawnej - w świetle okoliczności jej zawarcia - także za
czynność nieważną w rozumieniu art. 58 § 2 k.c. Wbrew zatem stanowisku strony
skarżącej, można przyjąć, że doszło do naruszenia zasad współżycia społecznego
przez podmiot trzeci, który wiedział o roszczeniu (uprawnieniu) innego podmiotu
(Gminy) i podejmował sprzeczne z tymi zasadami działania (utrudniające lub
uniemożliwiające wykonywanie uprawnień przez uprawnionego, tzw. działania
destrukcyjne prawnie), mimo że uprawniony dysponował jeszcze innymi środkami
prawnymi wobec działającej destrukcyjnie osoby trzeciej (np. wspomniane actio ad
rem, art. 59 k.c.). W każdym razie nietrudno stwierdzić, że wybrane przez
powodową Gminę instrumenty prawne (powództwo na podstawie art. 10 u.k.w. i h.
w powiązaniu z roszczeniem wydobywczym, art. 222 k.c.). zmierzały do
zapewnienia powódce na pewno intensywniejszej ochrony prawnej.
8
Z przedstawionych względów nie można podzielić zarzutu naruszenia art. 58
§ 2 k.c., co oznacza konieczność oddalenia skargi kasacyjnej. W konsekwencji
nietrafne okazały się także zarzutu naruszenia art. 10 u.k.w. i h. i art. 222 k.c.