Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt IV CSK 286/13
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 28 lutego 2014 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Katarzyna Tyczka-Rote (przewodniczący)
SSN Józef Frąckowiak (sprawozdawca)
SSN Maria Szulc
w sprawie z powództwa J. P.
przeciwko J. K. i in., o ustalenie nieważności umowy sprzedaży,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej
w dniu 28 lutego 2014 r.,
skargi kasacyjnej pozwanych
od wyroku Sądu Apelacyjnego w […]
z dnia 31 grudnia 2012 r.,
uchyla zaskarżony wyrok i przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania i
orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
UZASADNIENIE
2
Zaskarżonym przez pozwanych: […] wyrokiem z dnia z dnia 31 grudnia 2012
r. Sąd Apelacyjny oddalił apelację pozwanych od wyroku Sądu Okręgowego w S. z
dnia 26 czerwca 2012 r. W sprawie tej poczyniono następujące ustalenia.
Rodzice powódki J.P. – K. i E. H. byli właścicielami nieruchomości położonej
w S., której część nabyli w drodze zakupu, a część w drodze zasiedzenia.
Początkowo rodzice powódki byli współwłaścicielami w 9/18 części nieruchomości
nr 8 położonej w S. o powierzchni 694 m2
dla której była prowadzona dawna księga
wieczysta pn. „D.” oraz współwłaścicielami w 9/18 części sąsiedniej nieruchomości
składającej się z działek numer 9 i 10 o łącznej powierzchni 1 939 m2
, dla której
była prowadzona dawna księga wieczysta „O.”, następnie Kw nr […], później Kw nr
[…]. Obecnie dla gruntu, który pozostał z działek numer 9 i 10 prowadzona jest
księga wieczysta […]/3. Po nabyciu udziału we współwłasności powyższych
nieruchomości pod koniec lat 30-tych XX wieku małżonkowie H. objęli w posiadanie
całą działkę nr 8 o powierzchni 694 m2
oraz część działki nr 9 i zabudowali je
murowanym budynkiem mieszkalnym (kamienica) oraz budynkami gospodarczymi.
Postanowieniem z 27 lutego 1976 r. Sąd Rejonowy w O. stwierdził, że
małżonkowie H. nabyli z dniem 2 maja 1970 r. na własność przez zasiedzenie
nieruchomość położoną w S. o powierzchni 1 187 m2
. Powierzchnia nabyta przez
małżonków H. obejmowała całość dawnej działki nr 8 (694 m2
) oraz część dawnej
działki numer 9 (493 m2
).
W dniu 2 czerwca 1981 r. rodzice powódki zawarli z E. K. umowę sprzedaży
w formie aktu notarialnego, w którym oświadczyli, że są współwłaścicielami
nieruchomości o obszarze 1939 m2
, położonej w S., oznaczonej jako działki nr 9 i
10, dla której prowadzona jest KW nr […] i ¼ tej nieruchomości wraz z prawami do
połowy zabudowań z tytułu ich wybudowania sprzedają mu za cenę 500 000 zł.
Powódka jako spadkobierczyni małżonków H. wystąpiła z powództwem
przeciwko spadkobiercom E. K., domagając się ustalenia na podstawie art. 189
k.p.c., że powyższa umowa jest nieważna. Wyrokiem z 26 czerwca 2012 r. Sąd
Okręgowy w S. ustalił, że nieważna jest umowa sprzedaży zawarta w formie aktu
notarialnego w dniu 2 czerwca 1981 r. miedzy K. H. i E. H., a E. K. i orzekł o
kosztach procesu.
3
Oddalając apelację pozwanych Sąd II instancji stwierdził, że prawidłowo Sąd
Okręgowy przyjął, że powódka ma interes prawny w żądaniu ustalenia nieważności
umowy sprzedaży z dnia 2 czerwca 1981 r. w oparciu o art. 189 k.p.c. Wystąpienie
przez powódkę z roszczeniem o uzgodnienie treści księgi wieczystej […]/3 nie
usunie istniejącego stanu niepewności co do prawa własności przedmiotowej
nieruchomości. Powyższa księga prowadzona jest obecnie dla gruntu o
powierzchni 629 m2
, który pozostał z dawnych działek nr 9 i 10 i po odłączeniu do
nowej księgi wieczystej nieruchomości o powierzchni 1310 m2
, nabytej w drodze
zasiedzenia przez L. i K. małżonków K.
W umowie sprzedaży z 2 czerwca 1981 r. jest mowa o gruncie o powierzchni
1939 m2
, na który składa się część działki nr 9 o powierzchni 493 m2
nabyta przez
rodziców powódki przez zasiedzenie jak też działka nr 8 dla której prowadzona była
księga wieczysta D. i po zamknięciu której nowej księgi nie założono. Budynek
mieszkalny, do którego pozwani roszczą pretensje został natomiast posadowiony w
głównej mierze na działce nr 8.
Objęta sporem umowa jest sprzeczna z art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 14 lipca
1961 r. o gospodarce terenami w miastach i osiedlach (jedn. tekst: Dz. U. z 1969 r.,
Nr 22, poz. 159 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w 1981 r., zgodnie z którym
prezydium miejskiej rady narodowej służy prawo pierwokupu w przypadku
sprzedaży nieruchomości, nie stanowiących własności Państwa, położonych na
terenach określonych w art. 1 ust. 1 pkt 1 (położonych w granicach
administracyjnych miast i osiedli). Stosownie natomiast do art. 30 tej ustawy
właściciel nieruchomości określonej w art. 29 może sprzedać ją osobie trzeciej tylko
pod warunkiem, że prezydium rady narodowej, któremu służy prawo pierwokupu,
prawa tego nie wykona. Bezspornym jest, że sporna umowa została zawarta
bezwarunkowo.
Pozwani podnoszą jedynie, że w okolicznościach niniejszej sprawy art. 29
ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach nie miał zastosowania
z uwagi na treść art. 32 ustawy, zgodnie z którym prawo pierwokupu przewidziane
w art. 29 nie ma zastosowania m.in. w przypadku gdy sprzedaż następuje na rzecz
osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego po osobie dokonywującej
4
sprzedaży, zaś kupujący E. K. był siostrzeńcem K. H. Stanowisko to nie znajduje
uzasadnienia. E. K. w dniu zawarcia umowy nie był osobą uprawnioną do
dziedziczenia ustawowego po K. H. albowiem w dniu 2 czerwca 1981 r. żyły dzieci
zbywców (powódka i jej rodzeństwo).
Zgodnie z art. 931 § 1 k.c. w pierwszej kolejności powołane są z ustawy do
spadku dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Dopiero w przypadku braku
zstępnych spadkodawcy powołani do spadku z ustawy byliby jego małżonek,
rodzice i rodzeństwo (art. 932 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym w 1981 r.). E. K.
jako potencjalny spadkobierca ustawowy nie był w dacie zawarcia spornej umowy
objęty dyspozycją art. 32 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach.
Stosownie zatem do art. 599 § 2 k.c. skoro prawo pierwokupu przysługiwało
Skarbowi Państwa z mocy ustawy, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest
nieważna.
W skardze kasacyjnej pozwani zarzucili: I) naruszenie prawa materialnego tj:
1) błędnej wykładni art. 32 pkt 1 ustawy o gospodarce terenami w miastach
i osiedlach w zw. z art. 934 k.c. w brzmieniu obowiązującym w dniu 2 czerwca
1981 r. polegającej na przyjęciu, że siostrzeniec (syn siostry) nie jest osobą
uprawnioną do dziedziczenia ustawowego; 2) błędnej wykładni art. 32 pkt 1 ustawy
o gospodarce terenami w miastach i osiedlach w brzmieniu obowiązującym w dniu
2 czerwca 1981 r. polegające na przyjęciu, że uprawnienie do skorzystania z prawa
pierwokupu nieruchomości jest uzależnione od tego, czy w dniu dokonywania
sprzedaży nieruchomości żyją spadkobiercy bliżsi po osobie dokonywującej
sprzedaży a skorzystanie z prawa pierwokupu przewidzianego w tym przepisie
uzależnione jest od kolejności dziedziczenia określonego w przepisach kodeksu
cywilnego; II) naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na
wynik sprawy, tj.: art. 189 k.p.c. przez błędną jego wykładnię i niewłaściwe
zastosowanie, wbrew istniejącemu w tym zakresie orzecznictwu Sądu Najwyższego,
polegające na przyjęciu, że powódka miała interes prawny w żądaniu ustalenia
nieważności umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 2 czerwca 1981 r. w oparciu
o art. 189 k.p.c.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
5
Zasługują na uwzględnienie zarzuty naruszenia art. 934 k.c. oraz art. 32 pkt
1 ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach, w brzmieniu
obowiązującym w dniu 2 czerwca 1981 r. Zgodnie z powołanym art. 32 pkt 1
ustawowe prawo pierwokupu przysługujące prezydium miejskiej rady narodowej nie
miało zastosowania, gdy sprzedaż następowała na rzecz osób uprawnionych do
dziedziczenia ustawowego po osobie dokonującej sprzedaży. Podobną regulację
zwolnienia od ustawowego prawa pierwokupu przewidywał także art. 79 ustawy
z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości
(jedn. tekst: Dz. U. z 1991 r., Nr 30, poz. 127 ze zm.). Na tle tych przepisów
w doktrynie i orzecznictwie przez osoby uprawnione do dziedziczenia rozumiano
szeroko każdego, kto mógł dziedziczyć na mocy ustawy po osobie sprzedającej
nieruchomość, a nie tylko, tak jak przyjęły to orzekające w sprawie sądy, tych którzy
byli uprawnieni do dziedziczenia po sprzedającym w chwili dokonywania sprzedaży.
Taka interpretacja prowadziła do objęcia zwolnieniem od prawa pierwokupu, gdy
sprzedaż następowała na rzecz nie tylko uprawnionych do dziedziczenia w dniu jej
dokonywania, ale także każdego kto potencjalnie mógł dziedziczyć z ustawy po
sprzedającym. W rozpoznawanej sprawie osobą uprawnioną do dziedziczenia
w takim rozumieniu był także E. K., po którym prawo do nieruchomości wywodzą
uczestnicy postępowania. E. K. był synem siostry K. H., czyli sprzedawcy w umowie
z dnia 2 czerwca 1981 r. z art. 934 k.c., w brzmieniu jakie miał ten przepis w dniu 2
czerwca 1981 r. tj. w dniu zawarcia umowy sprzedaży pomiędzy rodzicami powódki
a E. K. wynikało, że jeżeli którekolwiek z rodzeństwa spadkodawcy nie dożyło
otwarcia spadku pozostawiając zstępnych, udział spadkowy, który by mu przypadał,
przypada jego zstępnym. Był on wobec tego także spadkobiercą ustawowym, tyle
że potencjalnym. Takie rozumienie kręgu osób, wobec których wyłączone było
ustawowe prawo pierwokupu było niewątpliwie próbą ochrony własności prywatnej
w okresie, gdy oficjalnie ustawodawca dążył do jej ograniczenia. Pogląd ten, który
znajduje pełne usprawiedliwienie według przyjmowanych aktualnie standardów
ochrony własności, znalazł wsparcie także Sądu Najwyższego, który podzielił
go wyraźnie w orzeczenie z dnia 13 lutego 1991 r., III CZP 1/91 (OSNCP 1991/7,
poz. 90). Warto także zwrócić uwagę, że w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651
6
ze zm.) ustawodawca wyłączył prawo pierwokupu wobec osób bliskich sprzedawcy,
a przez osoby bliskie rozumiał między innymi dzieci rodzeństwa (art. 4 pkt 13
w związku z art. 109 ust. 3 pkt 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Takie
rozumienie kręgu osób, wobec których nie stosuje się przepisów o prawie
pierwokupu, jakie na tle dawnych przepisów przyjmowała doktryna i orzecznictwo
potwierdził aktualnie sam ustawodawca. Wbrew więc stanowisku sądów
orzekających w rozpoznawanej sprawie należy uznać, że zwolnienie z prawa
pierwokupu na tle przepisów ustawy o gospodarce terenami w miastach i osiedlach
dotyczyło także potencjalnych spadkobierców sprzedawcy nieruchomości, a nie
tylko tych którzy mogli dziedziczyć po sprzedającym na dzień zawarcia umowy
sprzedaży.
Biorąc pod uwagę, że umowy sprzedaży z dnia 2 czerwca 1981 r.
nie dotyczyło prawo pierwokupu, a jedynym powodem uznania jej za nieważną
przez orzekające w sprawie sądy było stwierdzeni, iż jest ona nieważna gdyż
została zawarta bezwarunkowo, zaskarżony wyrok powinien zostać uchylony. W tej
sytuacji zarzut naruszenia art. 189 k.p.c. jest bez znaczenia dla rozstrzygnięcia
rozpoznawanej sprawy. Prawidłowa ocen ważności umowy z dnia 2 czerwca
1981 r. prowadzi do tego, że bezprzedmiotowa dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej
sprawy pozostaje kwestia naruszenia art. 189 k.p.c.
Mając na względzie powyższe Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39815
k.p.c., orzekł jak w sentencji postanowienia.
db
7