Ts 79/07
-
Data orzeczenia:
-
Organ orzekający:
-
Skład sędziowski:
Powołane przepisy:
Dodatkowe informacje:
Pełny tekst orzeczenia
153/4/B/2008
POSTANOWIENIE
z dnia 6 maja 2008 r.
Sygn. akt Ts 79/07
Trybunał Konstytucyjny w składzie:
Andrzej Rzepliński,
po wstępnym rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym skargi konstytucyjnej Anny i Waldemara Koteckich o zbadanie zgodności:
art. 678 § 2 w zw. z art. 81 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.) w zakresie, w jakim umożliwiają uzyskanie przez czynność prawną daty pewnej po dokonaniu tej czynności przez jednostronny akt jednej ze stron, polegający na uzyskaniu na dokumencie obejmującym czynność prawną wzmianki organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza – od daty wzmianki na dokumencie z art. 2, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1, art. 64 ust. 3 w związku z art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
p o s t a n a w i a:
odmówić nadania dalszego biegu skardze konstytucyjnej.
UZASADNIENIE
W skardze konstytucyjnej złożonej do Trybunału Konstytucyjnego 4 kwietnia 2007 r. skarżący domagają się stwierdzenia, że art. 678 § 2 w zw. z art. 81 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.; dalej: k.c.) w zakresie, w jakim umożliwiają uzyskanie przez czynność prawną daty pewnej po dokonaniu tej czynności przez jednostronny akt jednej ze stron, polegający na uzyskaniu na dokumencie obejmującym czynność prawną wzmianki organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza – od daty wzmianki na dokumencie, są niezgodne z art. 2, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1, art. 64 ust. 3 w związku z art. 21 ust. 1 Konstytucji. Zaskarżone przepisy wiążą się z instytucją rozszerzonej skuteczności umowy najmu uregulowanej w art. 678 § 1 k.c., zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony, zaskarżony art. 678 § 2 k.c. wyłącza jednak uprawnienie nabywcy do jej wypowiedzenia, jeżeli została ona zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Cytowany przepis stosuje się także do umowy dzierżawy na podstawie odesłania zawartego w art. 694 k.c. Zaskarżony art. 81 § 2 pkt 2 k.c. przewiduje natomiast, że czynność ma datę pewną również m.in. w razie umieszczenia na obejmującym czynność prawną dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki. Powyższe przepisy stanowiły podstawę wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z 5 października 2006 r. (sygn. akt XII C-upr 433/06), w którym Sąd ten uznał za bezskuteczne dokonane przez skarżących, jako właścicieli nieruchomości, wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przez zbywcę nieruchomości, przyjmując, iż umowa ta posiada walor daty pewnej wynikający z umieszczenia na niej prezentaty Urzędu Marszałkowskiego Województwa Kujawsko-Pomorskiego. Sąd uznał, iż bezspornym jest, że Urząd Marszałkowski Województwa Kujawsko-Pomorskiego nie ma statusu organu samorządu województwa, lecz jest jednostką pomocniczą, przy pomocy której zarząd województwa wykonuje zadania województwa. Z racji pełnienia przez niego funkcji jednostki pomocniczej i obsługującej organ samorządu województwa, wpływ do urzędu należy jednakże uznać za równoznaczny z wpływem do organu. W ocenie sądu trudno sobie wyobrazić, aby osoby zasiadające w organach samorządu województwa osobiście przyjmowały korespondencję do nich kierowaną; właśnie w celu ich obsługi powołany został urząd marszałkowski. Przestawione rozważania podzielił Sąd Okręgowy w Bydgoszczy, oddalając wyrokiem z 28 grudnia 2007 r. (sygn. akt II Ca 845/06, II Cz 1021/06) apelację skarżących.
W ocenie skarżących uznanie, że formę szczególną pisemną z datą pewną czynność prawna może uzyskać post factum, tj. przez następcze umieszczenie wzmianki na dokumencie przez określone podmioty, narusza uprawnienia przysługujące im z tytułu prawa własności, a także zasadę mówiącą o tym, iż ewentualne ograniczenia tego prawa nie mogą naruszać istoty praw i wolności, zawartej w art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 3 Konstytucji. Bez wątpienia zaś istotą prawa własności jest możliwość swobodnego korzystania z tego prawa oraz decydowania o tym, komu i na jakich zasadach właściciel chce udostępnić nieruchomość do korzystania. Niezrozumiała, w ich przekonaniu, jest konieczność bezwarunkowego respektowania przez nabywcę – nowego właściciela nieruchomości, umów najmu lub dzierżawy zawartych nie przez niego, lecz przez jego poprzednika prawnego i niemożność ich rozwiązania niezależnie od tego, jakiej są treści i jakie ograniczenia za sobą pociągają. W konsekwencji skarżący stoją na stanowisku, że zaskarżony art. 678 § 2 k.c. niweczy podstawowe składniki prawa własności i przekształca je w pozór tego prawa. Wskazują także, że przepis ten budzi wątpliwości interpretacyjne co do tego, czy chroni on tylko umowy najmu (dzierżawy) zawarte pierwotnie z dochowaniem formy pisemnej z datą pewną, czy także takie stosunki najmu lub dzierżawy, w których czynność niedokonana od początku we wskazanej formie zyskała walor daty pewnej następczo w rozumieniu art. 81 § 2 k.c. Skarżący zauważają, że nawet w sytuacji, gdy prawo własności ma być ograniczone, powinno być jasne, w jakich okolicznościach może to mieć miejsce. Podnoszą przy tym, że w okolicznościach sprawy nie mieli możliwości ustalenia, że czynność prawna została dokonana w formie pisemnej z datą pewną, ponieważ w odpowiednią wzmiankę nie był zaopatrzony żaden egzemplarz umowy znajdujący się w posiadaniu zbywcy. Ich wątpliwości budzi także zastosowana przez Sąd Okręgowy w Bydgoszczy wykładnia art. 81 § 2 pkt 2 k.c. Sąd ten przyjął, że pojęcie „organu jednostki samorządu terytorialnego” można rozumieć szeroko, tak, że będzie ono obejmować podmiot uprawniony do odbioru korespondencji kierowanej do jednostki samorządu terytorialnego (w danych okolicznościach faktycznych – urząd marszałkowski). Zdaniem skarżących interpretacja ta nie znajduje oparcia w treści zaskarżonego przepisu, a tym samym doszło do naruszenia konstytucyjnej zasady zaufania obywatela do państwa i stanowionego przezeń prawa oraz zasady określoności prawa, zgodnie z którą przepisy powinny być formułowane w sposób precyzyjny i jasny – tak, aby została zapewniona jednolita wykładnia i jednolite stosowanie, uniemożliwiające ich dobrowolną interpretację (art. 2 Konstytucji). Prowadzi także do kuriozalnej, ich zdaniem, sytuacji, w której jednostronne działanie jednej ze stron czynności prawnej, bez woli i wiedzy drugiej strony, wywołuje skutek prawny, jakiego strony nie zamierzały wywołać w chwili dokonania czynności prawnej. Nie sposób zatem, w ich przekonaniu, uznać, że regulacja ta nie narusza art. 64 ust. 1 i 3 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji, skoro na skutek często przypadkowego działania najemcy lub dzierżawcy nowy właściciel nieruchomości jest ograniczony w wykonywaniu swojego prawa. Ponadto, w państwie prawa nie sposób zaakceptować regulacji prawnej wywołującej taką niepewność co do stanu prawnego kupowanej nieruchomości i zakresu uprawnień właścicielskich jej nabywcy.
Trybunał Konstytucyjny zważył co następuje:
Legitymację do wniesienia skargi konstytucyjnej określa art. 79 ust. 1 Konstytucji, wskazując, iż może ją wnieść każdy, czyje prawa lub wolności określone w Konstytucji zostały naruszone przez wydanie w jego sprawie ostatecznego orzeczenia sądu lub organu administracji opartego na zaskarżonym przepisie. Z tą normą konstytucyjną koresponduje nałożony na skarżącego – na mocy art. 47 ust. 1 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643, ze zm.; dalej: ustawa o TK) –obowiązek wskazania, jakie konstytucyjne prawa lub wolności oraz w jaki sposób zostały w jego sprawie naruszone. Stwierdzenie przez Trybunał w toku wstępnej kontroli skargi konstytucyjnej, że w sprawie skarżącego nie doszło do uprawdopodobnienia naruszenia wskazanego przez niego prawa konstytucyjnego lub wolności prowadzi do wydania postanowienia o odmowie nadania skardze konstytucyjnej dalszego biegu w oparciu o art. 47 ustawy o TK. Spośród wskazanych przez skarżących w niniejszej sprawie wzorców konstytucyjnych określenie prawa podmiotowego, a konkretnie – zasad jego ograniczania, zawiera jedynie art. 64 ust. 3 Konstytucji, któremu odpowiada zasada ustrojowa wyrażona w art. 21 ust. 1 Konstytucji. Zarzut naruszenia art. 31 ust. 3 Konstytucji, wprowadzającego zasadę proporcjonalności, może być uwzględniony jedynie w związku z zarzutem naruszenia prawa własności, jako że samodzielnie zasada ta nie tworzy konstytucyjnego prawa podmiotowego. Określenie granic ograniczenia prawa własności w art. 64 ust. 3 Konstytucji nie oznacza, że zastosowania w tym zakresie nie znajduje zasada proporcjonalności (por. wyrok TK z 12 stycznia 2000 r., P 11/98, OTK ZU nr 1/2000, poz. 3). Rozpoznanie przez Trybunał tak postawionego zarzutu może nastąpić jednakże dopiero wówczas, gdy w postępowaniu obejmującym wstępną kontrolę skargi konstytucyjnej zostanie stwierdzone, że w istocie prawo własności skarżących zostało przez wydane w sprawie orzeczenia sądów powszechnych naruszone. W opinii skarżących nakaz respektowania przez nabywcę nieruchomości umowy dzierżawy zawartej przez jego poprzednika prawnego narusza samą istotę prawa własności i przekształca je w pozór tego prawa. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że skarżący nie kwestionują samej zasady wstąpienia nabywcy przedmiotu (nieruchomości) w stosunek najmu (dzierżawy) nawiązany przez zbywcę, wynikający z art. 678 § 1 k.c., lecz jedynie wykluczenie możliwości wypowiedzenia tego stosunku przez nabywcę w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną oraz sposób uzyskania przez dokument pisemny waloru daty pewnej ustalony w art. 81 § 2 pkt 2 k.c. Zagadnienie, czy regulacje normatywne odnoszące się do stosunku najmu (analogicznie – dzierżawy) mogą prowadzić do ograniczenia prawa własności, stanowiło już przedmiot rozważań Trybunału Konstytucyjnego w sprawach P 11/98 (wyrok TK z 12 stycznia 2000 r.) i K 48/01 (wyrok TK z 2 października 2002 r., OTK ZU nr 5/A/2002, poz. 62). Zawarte w uzasadnieniach wskazanych wyroków ustalenia stanowią punkt wyjścia dla oceny zaistnienia naruszenia prawa własności w przedstawionych przez skarżących okolicznościach faktycznych i dlatego też należy je w tym miejscu w niezbędnym skrócie przytoczyć. Trybunał uznał mianowicie, że regulacja wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego może być rozpatrywana z punktu widzenia prawa własności, gdyż „w odniesieniu do sytuacji zastanych – ustawa nakazała właścicielowi budynku uznanie aktualnego stanu zamieszkania w poszczególnych lokalach, a trzeba pamiętać, że w przeszłości wprowadzenie najemcy do takiego lokalu następowało na podstawie decyzji organu władzy publicznej, bez jakiegokolwiek udziału właściciela budynku. Poddanie omawianych tu lokali reżimowi najmu zawartego na czas nieoznaczony oznaczało zaś ograniczenie możliwości wypowiedzenia najmu do sytuacji, określonych w art. 32 i art. 33 ust. 1 ustawy z 1994 r. [o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych]. W praktyce oznacza to, iż dopóki najemca nie naruszy w sposób rażący swoich obowiązków, nie istnieje możliwość jednostronnego rozwiązania stosunku najmu przez wynajmującego (właściciela budynku lub lokalu). (…) Trybunał Konstytucyjny stwierdza (…), że na tle tych rozwiązań właściciel budynku jest praktycznie pozbawiony wpływu zarówno na to, kto jest najemcą lokali w tym budynku, jak i na to, czy stosunek najmu z tymi osobami będzie nadal kontynuowany. Odzyskanie możliwości dysponowania lokalem nastąpić może – poza wypadkami przewidzianymi w art. 32 ustawy tylko w sytuacji „opróżnienia” bądź „zwolnienia” lokalu, ale jest to ograniczone dopuszczalnością wstępowania w stosunek najmu sukcesorów prawnych pierwotnego najemcy. (…) Zarazem przepisy prawa nakładają na właściciela budynku szereg istotnych obowiązków. W myśl art. 9 ustawy z 1994 r. [o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych] jest on w szczególności zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania urządzeń technicznych budynku, utrzymywania w należytym stanie, porządku i czystości ogólnych pomieszczeń oraz urządzeń budynku, dokonywanie napraw budowli i przywracanie poprzedniego stanu w razie jej uszkodzenia (niezależnie od przyczyn), dokonywanie naprawy lokali, wymiany instalacji, a także elementów wyposażenia technicznego, o ile prawo nie obciąża w tym zakresie najemcy”. Jednocześnie, „ustalenie rzeczywistej stawki czynszu należy do rady gminy, która kierować się powinna czynnikami wskazanymi w art. 26 ust. 1 ustawy. Wśród tych czynników ustawodawca nie wymienił jednak ani rzeczywistych kosztów utrzymania budynku ani jego statusu prawnego i lokali w nim się znajdujących. Art. 25 i art. 26 ustawy nie wyznaczyły też minimalnej granicy wysokości czynszu regulowanego, pozostawiając decyzje o tym radom poszczególnych gmin. Właściciel budynku nie ma zaś żadnych uprawnień do ustalania wysokości czynszu regulowanego, ani nawet do przedstawiania swojego stanowiska w tej kwestii. (…) Obecne ujęcie przepisów o czynszu regulowanym w sposób świadomy pozostawia jego wysokość poniżej rzeczywistych kosztów ponoszonych przez właściciela budynku. Rozwiązanie takie, samo w sobie nie musiałoby być uznane za niekonstytucyjne, gdyby równolegle istniały inne mechanizmy prawne rekompensujące ponoszone w ten sposób straty” (wyrok TK z 12 stycznia 2000 r., P 11/98). „Utrzymywanie przez dłuższy czas, w sposób wymuszony, sytuacji, w której obowiązki jednej ze stron są oczywiście nieproporcjonalne do obowiązków drugiej, jest sprzeczne z podstawowymi zasadami prawa zobowiązań, a w szerszej perspektywie – musi prowadzić do ekonomicznego unicestwienia podmiotu nadmiernie obciążonego” (wyrok TK z 2 października 2002 r., K 48/01). Na tle przedstawionych przez skarżących okoliczności faktycznych oraz kontekstu normatywnego można stwierdzić, iż ich sytuacja jest odmienna od opisanej powyżej tak dalece, że uzasadnia tezę, że prawo własności w ich sprawie nie zostało naruszone. O ile istotnie wstąpienie nabywcy przedmiotu w stosunek najmu lub dzierżawy oznacza, że właściciel nieruchomości staje się stroną stosunku prawnego, wiążącego go z podmiotem wybranym przez inną osobę, na treść którego nie miał wpływu, to nie wolno zapominać, że powstanie tego stosunku nastąpiło na zupełnie innych zasadach. Ustawodawca wychodzi bowiem z założenia, że w gospodarce rynkowej nawiązanie stosunku najmu przedmiotu innego niż lokal mieszkalny, a tym bardziej stosunku dzierżawy, odbywa się na zasadach rynkowych, a po stronie najemców lub dzierżawców, w szczególności, gdy są oni przedsiębiorcami i przedmiot najmu lub dzierżawy służy im do prowadzenia działalność zarobkowej, istnieje potrzeba ochrony trwałości powstałego stosunku najmu lub dzierżawy. Realizację tego celu zapewnia możliwość zawarcia umowy na czas oznaczony bez możliwości jej wypowiedzenia. Interesy najemcy lub dzierżawcy mogłyby doznać istotnego uszczerbku, gdyby stosunek ten mógł mimo to zostać przedterminowo rozwiązany tylko dlatego, że właściciel w czasie trwania najmu lub dzierżawy przeniósł na osobę trzecią własność przedmiotu najmu lub dzierżawy. Ich ochrona realizuje się właśnie przez instytucję rozszerzonej skuteczności umowy najmu i dzierżawy, której – co do istoty – skarżący nie kwestionują. Trudno zatem mówić o naruszeniu prawa własności wówczas, gdy ograniczenie możliwości nawiązania lub kształtowania stosunku prawnego wynika z samodzielnej decyzji skarżących o nabyciu nieruchomości w warunkach wiedzy o tym, że stanowi ona przedmiot umowy dzierżawy na czas oznaczony, nawiązanej przez zbywcę na zasadach znanych skarżącym, a jej przedmiot został dzierżawcy wydany. System prawny nie narzucił poprzednikowi prawnemu skarżących ani osoby dzierżawcy, ani też treści stosunku dzierżawy, a – jak wynika z przytoczonych powyżej wypowiedzi Trybunału – stanowi to warunek sine qua non, aby można było w ogóle regulację umowy nazwanej rozpatrywać w kontekście naruszenia prawa własności. Dodatkowo zauważyć należy, że ograniczenie w możliwości dysponowania przedmiotem dzierżawy dotyka skarżących przejściowo, do czasu upływu terminu określonego w umowie dzierżawy, bez normatywnego wskazania sposobu korzystania z przedmiotu własności po ustaniu stosunku dzierżawy. Do naruszenia prawa własności w świetle przytoczonych wypowiedzi Trybunału dochodzi zaś wówczas, gdy regulacja prawna praktycznie wyklucza możliwość rozwiązania narzuconego stosunku prawnego, którego przedmiotem jest dana rzecz. Innym problemem jest niekorzystna dla skarżących treść stosunku prawnego, która – w opinii Trybunału – stanowi jednakże efekt zachowań ich poprzednika prawnego, nie zaś zastosowania zaskarżonej normy. Co więcej, jak już podkreślono powyżej, wątpliwości skarżących wzbudza jedynie okoliczność, że narzucony im stosunek prawny nie ulega zmianie w tym sensie, że z punktu widzenia możliwości wypowiedzenia jest nadal traktowany jako stosunek prawny na czas oznaczony, a nie nieoznaczony (tj. taki, który może w każdym czasie zostać zakończony przez wypowiedzenie). Nie została natomiast w skardze konstytucyjnej podważona zgodność z Konstytucją samej instytucji wstąpienia nabywcy w stosunek najmu lub dzierżawy. Przy założeniu konstytucyjności art. 678 § 1 k.c. nieprzyznanie wynajmującemu lub wydzierżawiającemu dodatkowego uprawnienia, które nie przysługiwało jego poprzednikowi prawnemu nie może być, w przekonaniu Trybunału, kwalifikowane jako naruszenie prawa własności. Sens normatywny zaskarżonego art. 678 § 2 k.c. polega raczej na zapewnieniu, że umowa najmu lub dzierżawy będzie wiązać nabywcę rzeczy (nieruchomości) tylko wówczas, gdy została ona rzeczywiście zawarta przed zmianą właściciela, a nie została antydatowana na niekorzyść nabywcy. Cel ten realizuje się w ten sposób, że ochronę trwania stosunku prawnego najemca lub dzierżawca uzyskuje tylko wówczas, gdy dokument pisemny uzyska walor daty pewnej, a zatem upoważnione do tego osoby potwierdzą, że w oznaczonym dniu przypadającym przed datą zawarcia umowy sprzedaży, strony umowy najmu lub dzierżawy złożyły w formie pisemnej oświadczenia woli o jej zawarciu, tj. że na dokumencie umowy znajdują się ich własnoręczne podpisy. Dodatkowo ustawodawca wymaga, by przedmiot najmu lub dzierżawy został przed datą umowy sprzedaży wydany i w ten sposób stwarza mechanizm ostrzegający nabywcę, że rzecz znajduje się w posiadaniu osoby trzeciej, która być może dysponuje tytułem prawnym do korzystania z niej (i ewentualnie pobierania pożytków). Sama okoliczność, że faktyczne władztwo nad rzeczą wykonuje osoba trzecia nie przesądza jeszcze, czy przysługuje jej tytuł prawny do posiadania, czy też jest ona tylko dzierżycielem, skłania ona jednak nabywcę do podjęcia działań zmierzających do wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości. Jedyna ingerencja ustawodawcy w stosunki prawne, których przedmiotem jest nieruchomość, polega na zapewnieniu kontynuacji dotyczącego jej stosunku prawnego, nawiązanego na zasadzie autonomii woli, w stosunku do którego winny były zadziałać mechanizmy rynkowe. Nie można bowiem twierdzić, że naruszeniem prawa własności jest każda sytuacja, w której podmiot nabywający własność w drodze czynności prawnej, nie uzyskuje pełni uprawnień, składających się na to prawo, a ograniczenia poszczególnych uprawnień wynikają z dyspozycji poprzedniego właściciela. Związanej z tym uciążliwości dla nabywcy ustawodawca jest przy tym świadomy, na co wskazuje wprowadzenie instytucji pozwalającej nabywcy na ochronę jego interesu w stosunkach ze zbywcą przedmiotu. Na sytuację prawną nabywcy nieruchomości oddanej w dzierżawę należy bowiem spojrzeć również w kontekście regulacji samej umowy sprzedaży. Kodeks cywilny przewiduje obiektywną odpowiedzialność sprzedawcy za wady prawne rzeczy sprzedanej, niezależną od tego, czy wiedział, a nawet – czy mógł wiedzieć o tym, że rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej (art. 556 § 2 k.c.). Pojęcie wady prawnej obejmuje również obciążenie rzeczy prawem dzierżawy. Nabywca może zatem wykonać w stosunku do zbywcy uprawnienia przysługujące mu z tytułu rękojmi – w szczególności odstąpić od umowy lub zażądać obniżenia ceny. Tym bardziej zatem nie można w przedstawionych przez skarżących okolicznościach uznać naruszenia prawa własności za uprawdopodobnione; ustawodawca, licząc się z tym, że rozszerzona skuteczność umowy najmu lub dzierżawy stanowi potencjalną niekorzyść dla nabywcy nieruchomości nałożył surową odpowiedzialność na podmiot, który tenże stosunek nawiązał i powinien ponosić jego konsekwencje.
O naruszeniu prawa podmiotowego nie może przesądzać sposób, w który czynność prawna sporządzona w formie pisemnej może uzyskać walor daty pewnej. Trybunał wskazał już powyżej, że cel wprowadzenia przez ustawodawcę wymogu daty pewnej, od spełnienia którego uzależniona jest pełna skuteczność umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony w stosunku do nabywcy przedmiotu najmu lub dzierżawy, polega na zapewnieniu, że umowa najmu lub dzierżawy została rzeczywiście zawarta przed zawarciem umowy sprzedaży, nie zaś później, na niekorzyść nabywcy. Uzyskanie przez dokument pisemny waloru daty pewnej wynika z zapewnienia przez uprawnione osoby, choćby w postaci wzmianki, że dokument ten istniał w oznaczonym dniu. Zaskarżony art. 81 § 2 pkt 2 k.c. za podmioty takie uznaje organy państwowe, organy jednostek samorządu terytorialnego oraz notariuszy. W ocenie skarżących może to nastąpić w sposób zupełnie przypadkowy i rodzi w konsekwencji niepewność nabywcy, czy nieruchomość jest obciążona prawem najmu lub dzierżawy korzystającym z rozszerzonej skuteczności. Trybunał zauważa, że sama niepewność co do stanu prawnego nieruchomości nie może jeszcze uzasadniać tezy, że doszło do naruszenia prawa własności, skoro wynika ona raczej z ukształtowania sytuacji prawnej nieruchomości przez jej poprzedniego właściciela, a wynikającemu stąd ryzyku prawnemu towarzyszy surowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady prawne rzeczy sprzedanej. To, czy uzyskanie przez dokument waloru daty pewnej stanowi działanie celowe czy przypadkowe dotyczy natomiast stosunków pomiędzy pierwotnymi stronami umowy najmu lub dzierżawy, a zatem zbywcą i dzierżawcą (najemcą), nie zaś nabywcą przedmiotu.
W postępowaniu w sprawie skargi konstytucyjnej nie może zasługiwać na rozpatrzenie zarzut, iż możliwość nadania dokumentowi pisemnemu waloru daty pewnej przez jednostronne działanie jednej ze stron czynności prawnej, narusza prawo własności, gdyż prowadzi do powstania skutku czynności prawnej, którego strony nie zamierzały wywołać przy jej dokonaniu. Takie ujęcie dotyka sfery prawnej podmiotu dokonującego czynności prawnej, w tym wypadku poprzednika prawnego skarżących, który zawarł umowę dzierżawy, a nie ich samych. Zamiar wywołania określonych skutków prawnych stanowi element oświadczenia woli, którego skarżący nie składali, a zatem nastąpienie niezamierzonego pierwotnie skutku czynności prawnej nie może być kwalifikowane w odniesieniu do praw podmiotowych skarżących.
Zarzuty skargi konstytucyjnej obejmują także zarzuty niezgodności samego tylko art. 81 § 2 pkt 2 k.c. z art. 2 Konstytucji i wynikającymi z niej zasadami poprawnej legislacji i nakazem określoności prawa. Trybunał dopuszcza wprawdzie w swoim orzecznictwie, iż zasada demokratycznego państwa prawnego może stanowić źródło praw i wolności, jednakże dopiero wówczas, gdy nie są one ujęte wprost w innych przepisach Konstytucji, a ze względu na zasadę skargowości (art. 66 ustawy o TK) obowiązkiem skarżącego jest ich wskazanie i uzasadnienie. Skarga konstytucyjna nie daje podstaw do przyjęcia, by wymóg ten został spełniony: ani zasada poprawnej legislacji, ani nawet nakaz określoności prawa nie tworzą po stronie obywateli konstytucyjnych praw podmiotowych, lecz są zasadami ustrojowymi. Wiążą one ustawodawcę, jakkolwiek nie mogą stanowić wzorca kontroli konstytucyjności w postępowaniu w sprawie skargi konstytucyjnej.
Podobnie za wadliwe uznać należy wskazanie zasady równości wynikającej z art. 32 ust. 1 Konstytucji. Stanowi ona wzorzec kontroli konstytucyjności w postępowaniu w sprawie skargi kasacyjnej i tworzy prawo do równości wówczas, gdy do jej naruszenia dochodzi w zakresie innych konstytucyjnych praw lub wolności. Skarga konstytucyjna nie zawiera żadnych argumentów wskazujących na naruszenie zasady równości, ani też w odniesieniu do jakiego innego prawa podmiotowego została ona naruszona.
Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę, orzeczono jak w sentencji.
POSTANOWIENIE
z dnia 6 maja 2008 r.
Sygn. akt Ts 79/07
Trybunał Konstytucyjny w składzie:
Andrzej Rzepliński,
po wstępnym rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym skargi konstytucyjnej Anny i Waldemara Koteckich o zbadanie zgodności:
art. 678 § 2 w zw. z art. 81 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.) w zakresie, w jakim umożliwiają uzyskanie przez czynność prawną daty pewnej po dokonaniu tej czynności przez jednostronny akt jednej ze stron, polegający na uzyskaniu na dokumencie obejmującym czynność prawną wzmianki organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza – od daty wzmianki na dokumencie z art. 2, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1, art. 64 ust. 3 w związku z art. 21 ust. 1 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej,
p o s t a n a w i a:
odmówić nadania dalszego biegu skardze konstytucyjnej.
UZASADNIENIE
W skardze konstytucyjnej złożonej do Trybunału Konstytucyjnego 4 kwietnia 2007 r. skarżący domagają się stwierdzenia, że art. 678 § 2 w zw. z art. 81 § 2 pkt 2 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, ze zm.; dalej: k.c.) w zakresie, w jakim umożliwiają uzyskanie przez czynność prawną daty pewnej po dokonaniu tej czynności przez jednostronny akt jednej ze stron, polegający na uzyskaniu na dokumencie obejmującym czynność prawną wzmianki organu państwowego, organu jednostki samorządu terytorialnego albo notariusza – od daty wzmianki na dokumencie, są niezgodne z art. 2, art. 31 ust. 3, art. 32 ust. 1, art. 64 ust. 3 w związku z art. 21 ust. 1 Konstytucji. Zaskarżone przepisy wiążą się z instytucją rozszerzonej skuteczności umowy najmu uregulowanej w art. 678 § 1 k.c., zgodnie z którym w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. W przypadku umowy zawartej na czas oznaczony, zaskarżony art. 678 § 2 k.c. wyłącza jednak uprawnienie nabywcy do jej wypowiedzenia, jeżeli została ona zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Cytowany przepis stosuje się także do umowy dzierżawy na podstawie odesłania zawartego w art. 694 k.c. Zaskarżony art. 81 § 2 pkt 2 k.c. przewiduje natomiast, że czynność ma datę pewną również m.in. w razie umieszczenia na obejmującym czynność prawną dokumencie jakiejkolwiek wzmianki przez organ państwowy, organ jednostki samorządu terytorialnego albo przez notariusza – od daty wzmianki. Powyższe przepisy stanowiły podstawę wyroku Sądu Rejonowego w Bydgoszczy z 5 października 2006 r. (sygn. akt XII C-upr 433/06), w którym Sąd ten uznał za bezskuteczne dokonane przez skarżących, jako właścicieli nieruchomości, wypowiedzenie umowy dzierżawy zawartej na czas oznaczony przez zbywcę nieruchomości, przyjmując, iż umowa ta posiada walor daty pewnej wynikający z umieszczenia na niej prezentaty Urzędu Marszałkowskiego Województwa Kujawsko-Pomorskiego. Sąd uznał, iż bezspornym jest, że Urząd Marszałkowski Województwa Kujawsko-Pomorskiego nie ma statusu organu samorządu województwa, lecz jest jednostką pomocniczą, przy pomocy której zarząd województwa wykonuje zadania województwa. Z racji pełnienia przez niego funkcji jednostki pomocniczej i obsługującej organ samorządu województwa, wpływ do urzędu należy jednakże uznać za równoznaczny z wpływem do organu. W ocenie sądu trudno sobie wyobrazić, aby osoby zasiadające w organach samorządu województwa osobiście przyjmowały korespondencję do nich kierowaną; właśnie w celu ich obsługi powołany został urząd marszałkowski. Przestawione rozważania podzielił Sąd Okręgowy w Bydgoszczy, oddalając wyrokiem z 28 grudnia 2007 r. (sygn. akt II Ca 845/06, II Cz 1021/06) apelację skarżących.
W ocenie skarżących uznanie, że formę szczególną pisemną z datą pewną czynność prawna może uzyskać post factum, tj. przez następcze umieszczenie wzmianki na dokumencie przez określone podmioty, narusza uprawnienia przysługujące im z tytułu prawa własności, a także zasadę mówiącą o tym, iż ewentualne ograniczenia tego prawa nie mogą naruszać istoty praw i wolności, zawartej w art. 31 ust. 3 i art. 64 ust. 3 Konstytucji. Bez wątpienia zaś istotą prawa własności jest możliwość swobodnego korzystania z tego prawa oraz decydowania o tym, komu i na jakich zasadach właściciel chce udostępnić nieruchomość do korzystania. Niezrozumiała, w ich przekonaniu, jest konieczność bezwarunkowego respektowania przez nabywcę – nowego właściciela nieruchomości, umów najmu lub dzierżawy zawartych nie przez niego, lecz przez jego poprzednika prawnego i niemożność ich rozwiązania niezależnie od tego, jakiej są treści i jakie ograniczenia za sobą pociągają. W konsekwencji skarżący stoją na stanowisku, że zaskarżony art. 678 § 2 k.c. niweczy podstawowe składniki prawa własności i przekształca je w pozór tego prawa. Wskazują także, że przepis ten budzi wątpliwości interpretacyjne co do tego, czy chroni on tylko umowy najmu (dzierżawy) zawarte pierwotnie z dochowaniem formy pisemnej z datą pewną, czy także takie stosunki najmu lub dzierżawy, w których czynność niedokonana od początku we wskazanej formie zyskała walor daty pewnej następczo w rozumieniu art. 81 § 2 k.c. Skarżący zauważają, że nawet w sytuacji, gdy prawo własności ma być ograniczone, powinno być jasne, w jakich okolicznościach może to mieć miejsce. Podnoszą przy tym, że w okolicznościach sprawy nie mieli możliwości ustalenia, że czynność prawna została dokonana w formie pisemnej z datą pewną, ponieważ w odpowiednią wzmiankę nie był zaopatrzony żaden egzemplarz umowy znajdujący się w posiadaniu zbywcy. Ich wątpliwości budzi także zastosowana przez Sąd Okręgowy w Bydgoszczy wykładnia art. 81 § 2 pkt 2 k.c. Sąd ten przyjął, że pojęcie „organu jednostki samorządu terytorialnego” można rozumieć szeroko, tak, że będzie ono obejmować podmiot uprawniony do odbioru korespondencji kierowanej do jednostki samorządu terytorialnego (w danych okolicznościach faktycznych – urząd marszałkowski). Zdaniem skarżących interpretacja ta nie znajduje oparcia w treści zaskarżonego przepisu, a tym samym doszło do naruszenia konstytucyjnej zasady zaufania obywatela do państwa i stanowionego przezeń prawa oraz zasady określoności prawa, zgodnie z którą przepisy powinny być formułowane w sposób precyzyjny i jasny – tak, aby została zapewniona jednolita wykładnia i jednolite stosowanie, uniemożliwiające ich dobrowolną interpretację (art. 2 Konstytucji). Prowadzi także do kuriozalnej, ich zdaniem, sytuacji, w której jednostronne działanie jednej ze stron czynności prawnej, bez woli i wiedzy drugiej strony, wywołuje skutek prawny, jakiego strony nie zamierzały wywołać w chwili dokonania czynności prawnej. Nie sposób zatem, w ich przekonaniu, uznać, że regulacja ta nie narusza art. 64 ust. 1 i 3 oraz art. 31 ust. 3 Konstytucji, skoro na skutek często przypadkowego działania najemcy lub dzierżawcy nowy właściciel nieruchomości jest ograniczony w wykonywaniu swojego prawa. Ponadto, w państwie prawa nie sposób zaakceptować regulacji prawnej wywołującej taką niepewność co do stanu prawnego kupowanej nieruchomości i zakresu uprawnień właścicielskich jej nabywcy.
Trybunał Konstytucyjny zważył co następuje:
Legitymację do wniesienia skargi konstytucyjnej określa art. 79 ust. 1 Konstytucji, wskazując, iż może ją wnieść każdy, czyje prawa lub wolności określone w Konstytucji zostały naruszone przez wydanie w jego sprawie ostatecznego orzeczenia sądu lub organu administracji opartego na zaskarżonym przepisie. Z tą normą konstytucyjną koresponduje nałożony na skarżącego – na mocy art. 47 ust. 1 ustawy z dnia 1 sierpnia 1997 r. o Trybunale Konstytucyjnym (Dz. U. Nr 102, poz. 643, ze zm.; dalej: ustawa o TK) –obowiązek wskazania, jakie konstytucyjne prawa lub wolności oraz w jaki sposób zostały w jego sprawie naruszone. Stwierdzenie przez Trybunał w toku wstępnej kontroli skargi konstytucyjnej, że w sprawie skarżącego nie doszło do uprawdopodobnienia naruszenia wskazanego przez niego prawa konstytucyjnego lub wolności prowadzi do wydania postanowienia o odmowie nadania skardze konstytucyjnej dalszego biegu w oparciu o art. 47 ustawy o TK. Spośród wskazanych przez skarżących w niniejszej sprawie wzorców konstytucyjnych określenie prawa podmiotowego, a konkretnie – zasad jego ograniczania, zawiera jedynie art. 64 ust. 3 Konstytucji, któremu odpowiada zasada ustrojowa wyrażona w art. 21 ust. 1 Konstytucji. Zarzut naruszenia art. 31 ust. 3 Konstytucji, wprowadzającego zasadę proporcjonalności, może być uwzględniony jedynie w związku z zarzutem naruszenia prawa własności, jako że samodzielnie zasada ta nie tworzy konstytucyjnego prawa podmiotowego. Określenie granic ograniczenia prawa własności w art. 64 ust. 3 Konstytucji nie oznacza, że zastosowania w tym zakresie nie znajduje zasada proporcjonalności (por. wyrok TK z 12 stycznia 2000 r., P 11/98, OTK ZU nr 1/2000, poz. 3). Rozpoznanie przez Trybunał tak postawionego zarzutu może nastąpić jednakże dopiero wówczas, gdy w postępowaniu obejmującym wstępną kontrolę skargi konstytucyjnej zostanie stwierdzone, że w istocie prawo własności skarżących zostało przez wydane w sprawie orzeczenia sądów powszechnych naruszone. W opinii skarżących nakaz respektowania przez nabywcę nieruchomości umowy dzierżawy zawartej przez jego poprzednika prawnego narusza samą istotę prawa własności i przekształca je w pozór tego prawa. W pierwszej kolejności należy zauważyć, że skarżący nie kwestionują samej zasady wstąpienia nabywcy przedmiotu (nieruchomości) w stosunek najmu (dzierżawy) nawiązany przez zbywcę, wynikający z art. 678 § 1 k.c., lecz jedynie wykluczenie możliwości wypowiedzenia tego stosunku przez nabywcę w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną oraz sposób uzyskania przez dokument pisemny waloru daty pewnej ustalony w art. 81 § 2 pkt 2 k.c. Zagadnienie, czy regulacje normatywne odnoszące się do stosunku najmu (analogicznie – dzierżawy) mogą prowadzić do ograniczenia prawa własności, stanowiło już przedmiot rozważań Trybunału Konstytucyjnego w sprawach P 11/98 (wyrok TK z 12 stycznia 2000 r.) i K 48/01 (wyrok TK z 2 października 2002 r., OTK ZU nr 5/A/2002, poz. 62). Zawarte w uzasadnieniach wskazanych wyroków ustalenia stanowią punkt wyjścia dla oceny zaistnienia naruszenia prawa własności w przedstawionych przez skarżących okolicznościach faktycznych i dlatego też należy je w tym miejscu w niezbędnym skrócie przytoczyć. Trybunał uznał mianowicie, że regulacja wysokości czynszu najmu lokalu mieszkalnego może być rozpatrywana z punktu widzenia prawa własności, gdyż „w odniesieniu do sytuacji zastanych – ustawa nakazała właścicielowi budynku uznanie aktualnego stanu zamieszkania w poszczególnych lokalach, a trzeba pamiętać, że w przeszłości wprowadzenie najemcy do takiego lokalu następowało na podstawie decyzji organu władzy publicznej, bez jakiegokolwiek udziału właściciela budynku. Poddanie omawianych tu lokali reżimowi najmu zawartego na czas nieoznaczony oznaczało zaś ograniczenie możliwości wypowiedzenia najmu do sytuacji, określonych w art. 32 i art. 33 ust. 1 ustawy z 1994 r. [o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych]. W praktyce oznacza to, iż dopóki najemca nie naruszy w sposób rażący swoich obowiązków, nie istnieje możliwość jednostronnego rozwiązania stosunku najmu przez wynajmującego (właściciela budynku lub lokalu). (…) Trybunał Konstytucyjny stwierdza (…), że na tle tych rozwiązań właściciel budynku jest praktycznie pozbawiony wpływu zarówno na to, kto jest najemcą lokali w tym budynku, jak i na to, czy stosunek najmu z tymi osobami będzie nadal kontynuowany. Odzyskanie możliwości dysponowania lokalem nastąpić może – poza wypadkami przewidzianymi w art. 32 ustawy tylko w sytuacji „opróżnienia” bądź „zwolnienia” lokalu, ale jest to ograniczone dopuszczalnością wstępowania w stosunek najmu sukcesorów prawnych pierwotnego najemcy. (…) Zarazem przepisy prawa nakładają na właściciela budynku szereg istotnych obowiązków. W myśl art. 9 ustawy z 1994 r. [o najmie lokali i dodatkach mieszkaniowych] jest on w szczególności zobowiązany do zapewnienia sprawnego działania urządzeń technicznych budynku, utrzymywania w należytym stanie, porządku i czystości ogólnych pomieszczeń oraz urządzeń budynku, dokonywanie napraw budowli i przywracanie poprzedniego stanu w razie jej uszkodzenia (niezależnie od przyczyn), dokonywanie naprawy lokali, wymiany instalacji, a także elementów wyposażenia technicznego, o ile prawo nie obciąża w tym zakresie najemcy”. Jednocześnie, „ustalenie rzeczywistej stawki czynszu należy do rady gminy, która kierować się powinna czynnikami wskazanymi w art. 26 ust. 1 ustawy. Wśród tych czynników ustawodawca nie wymienił jednak ani rzeczywistych kosztów utrzymania budynku ani jego statusu prawnego i lokali w nim się znajdujących. Art. 25 i art. 26 ustawy nie wyznaczyły też minimalnej granicy wysokości czynszu regulowanego, pozostawiając decyzje o tym radom poszczególnych gmin. Właściciel budynku nie ma zaś żadnych uprawnień do ustalania wysokości czynszu regulowanego, ani nawet do przedstawiania swojego stanowiska w tej kwestii. (…) Obecne ujęcie przepisów o czynszu regulowanym w sposób świadomy pozostawia jego wysokość poniżej rzeczywistych kosztów ponoszonych przez właściciela budynku. Rozwiązanie takie, samo w sobie nie musiałoby być uznane za niekonstytucyjne, gdyby równolegle istniały inne mechanizmy prawne rekompensujące ponoszone w ten sposób straty” (wyrok TK z 12 stycznia 2000 r., P 11/98). „Utrzymywanie przez dłuższy czas, w sposób wymuszony, sytuacji, w której obowiązki jednej ze stron są oczywiście nieproporcjonalne do obowiązków drugiej, jest sprzeczne z podstawowymi zasadami prawa zobowiązań, a w szerszej perspektywie – musi prowadzić do ekonomicznego unicestwienia podmiotu nadmiernie obciążonego” (wyrok TK z 2 października 2002 r., K 48/01). Na tle przedstawionych przez skarżących okoliczności faktycznych oraz kontekstu normatywnego można stwierdzić, iż ich sytuacja jest odmienna od opisanej powyżej tak dalece, że uzasadnia tezę, że prawo własności w ich sprawie nie zostało naruszone. O ile istotnie wstąpienie nabywcy przedmiotu w stosunek najmu lub dzierżawy oznacza, że właściciel nieruchomości staje się stroną stosunku prawnego, wiążącego go z podmiotem wybranym przez inną osobę, na treść którego nie miał wpływu, to nie wolno zapominać, że powstanie tego stosunku nastąpiło na zupełnie innych zasadach. Ustawodawca wychodzi bowiem z założenia, że w gospodarce rynkowej nawiązanie stosunku najmu przedmiotu innego niż lokal mieszkalny, a tym bardziej stosunku dzierżawy, odbywa się na zasadach rynkowych, a po stronie najemców lub dzierżawców, w szczególności, gdy są oni przedsiębiorcami i przedmiot najmu lub dzierżawy służy im do prowadzenia działalność zarobkowej, istnieje potrzeba ochrony trwałości powstałego stosunku najmu lub dzierżawy. Realizację tego celu zapewnia możliwość zawarcia umowy na czas oznaczony bez możliwości jej wypowiedzenia. Interesy najemcy lub dzierżawcy mogłyby doznać istotnego uszczerbku, gdyby stosunek ten mógł mimo to zostać przedterminowo rozwiązany tylko dlatego, że właściciel w czasie trwania najmu lub dzierżawy przeniósł na osobę trzecią własność przedmiotu najmu lub dzierżawy. Ich ochrona realizuje się właśnie przez instytucję rozszerzonej skuteczności umowy najmu i dzierżawy, której – co do istoty – skarżący nie kwestionują. Trudno zatem mówić o naruszeniu prawa własności wówczas, gdy ograniczenie możliwości nawiązania lub kształtowania stosunku prawnego wynika z samodzielnej decyzji skarżących o nabyciu nieruchomości w warunkach wiedzy o tym, że stanowi ona przedmiot umowy dzierżawy na czas oznaczony, nawiązanej przez zbywcę na zasadach znanych skarżącym, a jej przedmiot został dzierżawcy wydany. System prawny nie narzucił poprzednikowi prawnemu skarżących ani osoby dzierżawcy, ani też treści stosunku dzierżawy, a – jak wynika z przytoczonych powyżej wypowiedzi Trybunału – stanowi to warunek sine qua non, aby można było w ogóle regulację umowy nazwanej rozpatrywać w kontekście naruszenia prawa własności. Dodatkowo zauważyć należy, że ograniczenie w możliwości dysponowania przedmiotem dzierżawy dotyka skarżących przejściowo, do czasu upływu terminu określonego w umowie dzierżawy, bez normatywnego wskazania sposobu korzystania z przedmiotu własności po ustaniu stosunku dzierżawy. Do naruszenia prawa własności w świetle przytoczonych wypowiedzi Trybunału dochodzi zaś wówczas, gdy regulacja prawna praktycznie wyklucza możliwość rozwiązania narzuconego stosunku prawnego, którego przedmiotem jest dana rzecz. Innym problemem jest niekorzystna dla skarżących treść stosunku prawnego, która – w opinii Trybunału – stanowi jednakże efekt zachowań ich poprzednika prawnego, nie zaś zastosowania zaskarżonej normy. Co więcej, jak już podkreślono powyżej, wątpliwości skarżących wzbudza jedynie okoliczność, że narzucony im stosunek prawny nie ulega zmianie w tym sensie, że z punktu widzenia możliwości wypowiedzenia jest nadal traktowany jako stosunek prawny na czas oznaczony, a nie nieoznaczony (tj. taki, który może w każdym czasie zostać zakończony przez wypowiedzenie). Nie została natomiast w skardze konstytucyjnej podważona zgodność z Konstytucją samej instytucji wstąpienia nabywcy w stosunek najmu lub dzierżawy. Przy założeniu konstytucyjności art. 678 § 1 k.c. nieprzyznanie wynajmującemu lub wydzierżawiającemu dodatkowego uprawnienia, które nie przysługiwało jego poprzednikowi prawnemu nie może być, w przekonaniu Trybunału, kwalifikowane jako naruszenie prawa własności. Sens normatywny zaskarżonego art. 678 § 2 k.c. polega raczej na zapewnieniu, że umowa najmu lub dzierżawy będzie wiązać nabywcę rzeczy (nieruchomości) tylko wówczas, gdy została ona rzeczywiście zawarta przed zmianą właściciela, a nie została antydatowana na niekorzyść nabywcy. Cel ten realizuje się w ten sposób, że ochronę trwania stosunku prawnego najemca lub dzierżawca uzyskuje tylko wówczas, gdy dokument pisemny uzyska walor daty pewnej, a zatem upoważnione do tego osoby potwierdzą, że w oznaczonym dniu przypadającym przed datą zawarcia umowy sprzedaży, strony umowy najmu lub dzierżawy złożyły w formie pisemnej oświadczenia woli o jej zawarciu, tj. że na dokumencie umowy znajdują się ich własnoręczne podpisy. Dodatkowo ustawodawca wymaga, by przedmiot najmu lub dzierżawy został przed datą umowy sprzedaży wydany i w ten sposób stwarza mechanizm ostrzegający nabywcę, że rzecz znajduje się w posiadaniu osoby trzeciej, która być może dysponuje tytułem prawnym do korzystania z niej (i ewentualnie pobierania pożytków). Sama okoliczność, że faktyczne władztwo nad rzeczą wykonuje osoba trzecia nie przesądza jeszcze, czy przysługuje jej tytuł prawny do posiadania, czy też jest ona tylko dzierżycielem, skłania ona jednak nabywcę do podjęcia działań zmierzających do wyjaśnienia stanu prawnego nieruchomości. Jedyna ingerencja ustawodawcy w stosunki prawne, których przedmiotem jest nieruchomość, polega na zapewnieniu kontynuacji dotyczącego jej stosunku prawnego, nawiązanego na zasadzie autonomii woli, w stosunku do którego winny były zadziałać mechanizmy rynkowe. Nie można bowiem twierdzić, że naruszeniem prawa własności jest każda sytuacja, w której podmiot nabywający własność w drodze czynności prawnej, nie uzyskuje pełni uprawnień, składających się na to prawo, a ograniczenia poszczególnych uprawnień wynikają z dyspozycji poprzedniego właściciela. Związanej z tym uciążliwości dla nabywcy ustawodawca jest przy tym świadomy, na co wskazuje wprowadzenie instytucji pozwalającej nabywcy na ochronę jego interesu w stosunkach ze zbywcą przedmiotu. Na sytuację prawną nabywcy nieruchomości oddanej w dzierżawę należy bowiem spojrzeć również w kontekście regulacji samej umowy sprzedaży. Kodeks cywilny przewiduje obiektywną odpowiedzialność sprzedawcy za wady prawne rzeczy sprzedanej, niezależną od tego, czy wiedział, a nawet – czy mógł wiedzieć o tym, że rzecz sprzedana stanowi własność osoby trzeciej albo jest obciążona prawem osoby trzeciej (art. 556 § 2 k.c.). Pojęcie wady prawnej obejmuje również obciążenie rzeczy prawem dzierżawy. Nabywca może zatem wykonać w stosunku do zbywcy uprawnienia przysługujące mu z tytułu rękojmi – w szczególności odstąpić od umowy lub zażądać obniżenia ceny. Tym bardziej zatem nie można w przedstawionych przez skarżących okolicznościach uznać naruszenia prawa własności za uprawdopodobnione; ustawodawca, licząc się z tym, że rozszerzona skuteczność umowy najmu lub dzierżawy stanowi potencjalną niekorzyść dla nabywcy nieruchomości nałożył surową odpowiedzialność na podmiot, który tenże stosunek nawiązał i powinien ponosić jego konsekwencje.
O naruszeniu prawa podmiotowego nie może przesądzać sposób, w który czynność prawna sporządzona w formie pisemnej może uzyskać walor daty pewnej. Trybunał wskazał już powyżej, że cel wprowadzenia przez ustawodawcę wymogu daty pewnej, od spełnienia którego uzależniona jest pełna skuteczność umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony w stosunku do nabywcy przedmiotu najmu lub dzierżawy, polega na zapewnieniu, że umowa najmu lub dzierżawy została rzeczywiście zawarta przed zawarciem umowy sprzedaży, nie zaś później, na niekorzyść nabywcy. Uzyskanie przez dokument pisemny waloru daty pewnej wynika z zapewnienia przez uprawnione osoby, choćby w postaci wzmianki, że dokument ten istniał w oznaczonym dniu. Zaskarżony art. 81 § 2 pkt 2 k.c. za podmioty takie uznaje organy państwowe, organy jednostek samorządu terytorialnego oraz notariuszy. W ocenie skarżących może to nastąpić w sposób zupełnie przypadkowy i rodzi w konsekwencji niepewność nabywcy, czy nieruchomość jest obciążona prawem najmu lub dzierżawy korzystającym z rozszerzonej skuteczności. Trybunał zauważa, że sama niepewność co do stanu prawnego nieruchomości nie może jeszcze uzasadniać tezy, że doszło do naruszenia prawa własności, skoro wynika ona raczej z ukształtowania sytuacji prawnej nieruchomości przez jej poprzedniego właściciela, a wynikającemu stąd ryzyku prawnemu towarzyszy surowa odpowiedzialność sprzedawcy za wady prawne rzeczy sprzedanej. To, czy uzyskanie przez dokument waloru daty pewnej stanowi działanie celowe czy przypadkowe dotyczy natomiast stosunków pomiędzy pierwotnymi stronami umowy najmu lub dzierżawy, a zatem zbywcą i dzierżawcą (najemcą), nie zaś nabywcą przedmiotu.
W postępowaniu w sprawie skargi konstytucyjnej nie może zasługiwać na rozpatrzenie zarzut, iż możliwość nadania dokumentowi pisemnemu waloru daty pewnej przez jednostronne działanie jednej ze stron czynności prawnej, narusza prawo własności, gdyż prowadzi do powstania skutku czynności prawnej, którego strony nie zamierzały wywołać przy jej dokonaniu. Takie ujęcie dotyka sfery prawnej podmiotu dokonującego czynności prawnej, w tym wypadku poprzednika prawnego skarżących, który zawarł umowę dzierżawy, a nie ich samych. Zamiar wywołania określonych skutków prawnych stanowi element oświadczenia woli, którego skarżący nie składali, a zatem nastąpienie niezamierzonego pierwotnie skutku czynności prawnej nie może być kwalifikowane w odniesieniu do praw podmiotowych skarżących.
Zarzuty skargi konstytucyjnej obejmują także zarzuty niezgodności samego tylko art. 81 § 2 pkt 2 k.c. z art. 2 Konstytucji i wynikającymi z niej zasadami poprawnej legislacji i nakazem określoności prawa. Trybunał dopuszcza wprawdzie w swoim orzecznictwie, iż zasada demokratycznego państwa prawnego może stanowić źródło praw i wolności, jednakże dopiero wówczas, gdy nie są one ujęte wprost w innych przepisach Konstytucji, a ze względu na zasadę skargowości (art. 66 ustawy o TK) obowiązkiem skarżącego jest ich wskazanie i uzasadnienie. Skarga konstytucyjna nie daje podstaw do przyjęcia, by wymóg ten został spełniony: ani zasada poprawnej legislacji, ani nawet nakaz określoności prawa nie tworzą po stronie obywateli konstytucyjnych praw podmiotowych, lecz są zasadami ustrojowymi. Wiążą one ustawodawcę, jakkolwiek nie mogą stanowić wzorca kontroli konstytucyjności w postępowaniu w sprawie skargi konstytucyjnej.
Podobnie za wadliwe uznać należy wskazanie zasady równości wynikającej z art. 32 ust. 1 Konstytucji. Stanowi ona wzorzec kontroli konstytucyjności w postępowaniu w sprawie skargi kasacyjnej i tworzy prawo do równości wówczas, gdy do jej naruszenia dochodzi w zakresie innych konstytucyjnych praw lub wolności. Skarga konstytucyjna nie zawiera żadnych argumentów wskazujących na naruszenie zasady równości, ani też w odniesieniu do jakiego innego prawa podmiotowego została ona naruszona.
Biorąc powyższe okoliczności pod uwagę, orzeczono jak w sentencji.