Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 30 kwietnia 2013 r.

Sąd Okręgowy w Toruniu VIII Wydział Cywilny Odwoławczy

w składzie następującym:

Przewodnicząca SSO Katarzyna Borowy (spr.)

Sędziowie SO Hanna Matuszewska, SO Jadwiga Siedlaczek

po rozpoznaniu w dniu 30kwietnia 2013 r. w Toruniu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy egzekucyjnej z wniosku wierzyciela Banku (...) Spółki Akcyjnej w W. oraz (...) Banku (...) Spółki Akcyjnej w W.

przeciwko dłużnikowi M. Z. i(...) Spółce Akcyjnej w P.

na skutek zażalenia wierzyciela Banku (...) Spółki Akcyjnej w W.

na postanowienie Sądu Rejonowego w Chełmnie VI Zamiejscowego Wydziału Cywilnego w Wąbrzeźnie

z dnia 18 stycznia 2013 r.

sygn. akt VI Co 79/13

postanawia: uchylić zaskarżone postanowienie i przekazać sprawę Sądowi Rejonowemu w Chełmnie VI Zamiejscowemu Wydziałowi Cywilnemu w Wąbrzeźnie do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygniecie o kosztach postępowania zażaleniowego.

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 18 stycznia 2013 r. Sąd Rejonowy w Chełmnie VI Zamiejscowy Wydział Cywilny z siedzibą w Wąbrzeźnie oddalił skargę wierzyciela Banku (...) SA w W. na czynność komornika w postaci opisu i oszacowania. Sąd ten wskazał przy tym, że w dniu 28.11.2012 r. komornik sądowy dokonał opisu i oszacowania i nieruchomości, które wierzyciel hipoteczny wskazał w skardze i które są własnością dłużnika M. Z., tj.:

1.  użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w K., dla której Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) składającej się z działki gruntu nr (...) o pow. 0,3987 ha stanowiącej własność dłużnika M. Z. oraz Mienie Komunalne Gminy K.,

2.  nieruchomości położonej w N., dla której Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) składającej się z działek gruntu (...), (...), (...) i (...)o łącznej powierzchni 0,5470ha (w tym działka nr (...)- o pow. 0,00 l0 ha, działka nr (...)- pow. 0,0029ha, działka nr (...)ha i działka nr (...)ha) stanowiącej własność dłużnika M. Z.,

3.  1/2 udziału w nieruchomości położonej w N., dla której Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...) składającej się z działek gruntu nr (...) i (...) o łącznej powierzchni 0,2443ha (w tym działka nr (...) o pow. 0,2366 ha oraz działka nr (...) o pow. 0,0077ha) będącej własnością M. Z. (niewydzielony udział 1/2). Właścicielem pozostałej części są E. i W. Z. - rodzice dłużnika ( we wspólności majątkowej)

4.  użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w N., dla której Sąd Rejonowy w Wąbrzeźnie Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą o numerze KW (...)składającej się z działki gruntu nr (...) o pow. 0,31100ha będącej własnością M. Z. oraz stanowiącej Mienie Komulane Gminy P..

Z ksiąg wieczystych opisanych nieruchomości wynika, że wierzytelność, którą zabezpieczają hipoteki na rzecz (...) S.A. opiewa na kwotę 5 450 000,00 zł. a więc znacząco wyższą niż wartość szacowanych nieruchomości dłużnika.

Dnia 28.11.2012 r. komornik sądowy zawiadomił wierzyciela

hipotecznego o czynności opisu i oszacowania, wierzyciel odebrał zawiadomienie dnia 30.11.2012 r.

Sąd I instancji wskazał, że oszacowanie nieruchomości na zlecenie komornika sądowego wykonywane jest dla celów wymuszonej sprzedaży standardowymi metodami przyjętymi przez biegłych sądowych . Jak trafnie napisał w odpowiedzi na skargę komornik, jest oczywiste, że wartości te różnią się albowiem są one ustalane dla zupełnie innych celów. Rozbieżność może się również pojawić z uwagi na upływ czasu oraz zmianę ogólnych tendencji na rynku nieruchomości pomiędzy rokiem 2009 a październikiem i listopadem 2012r. a także, iż oszacowanie wykonane dla zabezpieczenia wierzytelności kredytowych mogło zostać zawyżone. Do takich wniosków można dojść biorąc pod uwagę areał działek oraz aktualny stan zabudowań.

Sąd Rejonowy wskazał ponadto, że komornik sądowy nie ma specjalistycznej wiedzy co do ustalania wartości nieruchomości, dlatego też zgodnie z przepisami działa w tym celu przy pomocy biegłego. Wykonujący oszacowania biegły K. R. jest długoletnim biegłym sądowym, współpracuje z kilkoma kancelariami komorniczymi od wielu lat i ma duże doświadczenie w tej materii. Jest on doświadczonym i sprawdzonym biegłym, metody przyjmowane przez niego w pracy są standardowymi metodami przyjmowanymi przez biegłych sądowych. Zdaniem komornika sądowego ceny oszacowania nieruchomości dłużnika dla wymuszonej sprzedaży są adekwatne i nie ma on do nich zastrzeżeń gdyż są poparte logicznymi i rzetelnymi argumentami wynikającymi z opinii.

Sąd Rejonowy podzielił w całej rozciągłości argumenty komornika oraz znając profesjonalizm biegłego K. R. nie dostrzegł w operatach szacunkowych dotyczących nieruchomości dłużnika jakichkolwiek uchybień. Komornik trafnie podniósł, że nie jest związany opinią biegłego jednak nie może jej także dowolnie interpretować a przy ocenie trafności wniosków i wyliczeń biegłego, mając duże doświadczenie w prowadzeniu egzekucji z nieruchomości uwzględnia również to, że właściwa wysokość oszacowania nieruchomości ma istotny wpływ na ilość chętnych licytantów, którzy chcą brać udział w przetargu. Zawyżona wycena nieruchomości, bądź też ustalanie jej na poziomie zbliżonym do wartości, którą posługują się banki dla celów kredytowych, uniemożliwiają natomiast skuteczne prowadzenie egzekucji z nieruchomości.

Sąd Rejonowy natomiast nie podzielił stanowiska wierzyciela, że komornik określając cenę wywołania nieruchomości dokonał kolejnego obniżenia jej wartości. Błędne jest stanowisko, że komornik powinien określić powyższą cenę od wartości rynkowej nieruchomości, a nie wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży wskazanej przez rzeczoznawcę w operacie, która

zdaniem wierzyciela "wynosi już około 2/3 wartości nieruchomości".

W konsekwencji czego można uznać, że zdaniem wierzyciela komornik powinien każdorazowo wartość ustaloną przez biegłego powiększać o około 1/3 ceny i dopiero od tej wartości ustalać cenę wywołania na poziomach wskazanych przez ustawodawcę.

Biorąc powyższe argumenty pod uwagę Sąd Rejonowy, podzielając trafność operatów szacunkowych oraz argumenty komornika sądowego, uznał skargę za bezzasadną i w oparciu o przepis art. 767 i 948 i n. k. p. c. orzekł jak w sentencji.

Na powyższe postanowienie zażalenie wniósł wierzyciel Bank (...) SA w W. zaskarżając postanowienie w całości oraz zarzucając naruszenie:

a)  art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie, że przedstawiona przez rzeczoznawcę majątkowego K. R. metoda wyceny jest zgodna z ustawowymi zasadami wyceny,

b)  § 136 rozporządzenia z 9 marca 1968r. w sprawie czynności komorników poprzez przyjęcie, że w postępowaniu egzekucyjnym z nieruchomości oszacowanie może być sporządzone według innej metody wyceny niż metody prowadzącej do ustalenia wartości rynkowej nieruchomości,

c)  art. 233 § 1 k.p.c. poprzez przyjęcie zasadności przyjętych przez rzeczoznawcę podstaw wyceny bez wysłuchania rzeczoznawcy pomimo, że przedłożona przez wierzyciela w toku postępowania wycena tych samych nieruchomości sporządzona przez tego samego rzeczoznawcę wskazywała na to, że ich wartość rynkowa była niemal siedmiokrotnie wyższa od wyceny dokonanej na potrzeby postępowania egzekucyjnego.

Wierzyciel wniósł o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie do ponownego rozpoznania skargi (zarzutów) na opis i oszacowanie dokonane przez komornika, ewentualnie o zmianę zaskarżonego postanowienia i uchylenie opisu i oszacowania ww. nieruchomości z 28 listopada 2012r., a nadto wniósł o zasądzenie na jego rzecz kosztów postępowania zażaleniowego według norm przepisanych.

SĄD OKRĘGOWY zważył, co następuje:

Zażalenie wniesione przez wierzyciela jest uzasadnione.

Celem postępowania toczącego się na skutek skargi na czynności komornika jest zweryfikowanie trafności zarzutów podniesionych w skardze i wydanie rozstrzygnięcia będącego pochodną tej oceny. W związku z powyższym przypomnieć należy, że wierzyciel nie zgadzał się ze sposobem oszacowania nieruchomości tj. operatami szacunkowymi sporządzonymi przez biegłego rzeczoznawcę i w związku z tym podniósł co następuje:

1.  szacowane wartości nieruchomości o nr KW (...), (...), (...), (...) są całkowicie nieadekwatne do wartości rynkowej określonej w posiadanych przez wierzyciela operatach szacunkowych ww. nieruchomości sporządzonych przez tego samego Rzeczoznawcę Majątkowego K. R. dla celów określenia wartości rynkowej nieruchomości dla aktualnego sposobu użytkowania, które kształtują się następująco:

a)  zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 10.12.2009 r. wartość rynkowa nieruchomości o nr KW (...) została określona na kwotę 2.039.000,00 zł; wartość udziału M. Z. została określona na kwotę 1.019.500,00 zł;

b)  zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 11.12.2009 r. wartość rynkowa nieruchomości o nr KW (...) została określona na kwotę 2.112.000,00zł;

c)  zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 04.10.2010 r. wartość rynkowa nieruchomości o nr KW (...), (...) została łącznie określona na kwotę 2.323.000,00 zł;

2.  Rzeczoznawca Majątkowy K. R. określając wartość przedmiotowych nieruchomości jako „wartość rynkową nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży" przyjął kategorię wartości nieprzewidzianej zarówno w art. 150 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r. (DZ.U.2010.102.651 j.t.), jak też w Standardach Zawodowych, wchodzących w skład zbioru Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKWZ).

Nie można uznać i zgodzić się z utożsamianiem wartości rynkowej z wartością dla wymuszonej sprzedaży. W aktualnie obowiązujących Standardach Zawodowych wartość dla wymuszonej sprzedaży została w sposób zasadny wyłączona z katalogu wartości rynkowych.

Rodzaje wartości, jakie określa się w dokonywanych wycenach nieruchomości, wymienione w art. 150 ustawy o gospodarce nieruchomościami wskazują na brak tożsamości wartości rynkowej i innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Powszechne Krajowe Zasady Wyceny w odrębnych standardach odnoszą się do wartości rynkowej (KSWP 1) i wartości innych niż wartość rynkowa (KSWP 2). Definicje tych wartości, jak i ich interpretacje przedstawione w przytoczonych wyżej standardach są inne i niewątpliwie wskazują różne kwoty pieniężne, jakie można uzyskać z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Wierzyciel stoi na stanowisku, że:

>

do ustalenia ceny sprzedaży nieruchomości, w tym też realizowanej w postępowaniu egzekucyjnym, winna być określona wartość rynkowa definiowana w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny - PKZW, KSWP1 - jako „szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając że strony mają stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku" (podobnie definicja zawarta w art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami),

>

wartość dla wymuszonej sprzedaży może być jedynie dodatkowo, informacyjnie podana w wycenie jako minimalna - zgodnie z definicją zawartą w Powszechnych Krajowych Zasadach Wyceny - PKZW, KSWP2 „kwota pieniężna, którą można otrzymać z tytułu sprzedaży nieruchomości w okolicznościach, w których sprzedający znajduje się pod presją konieczności sprzedaży". Rzeczoznawca Majątkowy K. R. nie wskazał w operatach szacunkowych z 2012 r. wartości rynkowej nieruchomości, natomiast wskazał jedynie wartość dla wymuszonej sprzedaży, którą utożsamia z wartością rynkową nieruchomości, co jest niezgodne z rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (DZ.U.2004 nr 207 poz. 2109), ustawą o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 r. (DZ.U.1997 Nr 115, poz. 741) oraz Powszechnymi Krajowymi Zasadami Wyceny.

3.  Komornik określając cenę wywołania nieruchomości zgodnie z przepisami kodeksu postępowania cywilnego w I licytacji na poziomie 3/4, a w II licytacji na poziomie 2/3 wartości oszacowania (w przypadku bezskuteczności I licytacji), powinien określić powyższa cenę wywołania od wartości rynkowej nieruchomości, a nie wartości rynkowej dla wymuszonej sprzedaży wskazanej przez rzeczoznawcę w operacie, która w praktyce stanowi już około 2/3 wartości rynkowej nieruchomości. Mając powyższe na uwadze, komornik sądowy określając warunki licytacji dokona kolejnego obniżenia wartości nieruchomości, poprzez określenie ceny wywołania nieruchomości od wartości wymuszonej nieruchomości, zamiast od wartości rynkowej.

4.  Rzeczoznawca majątkowy w zaskarżanych operatach szacunkowych naruszył § 56 ust 1 pkt 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09 .2004 r. poprzez nieprawidłowe określenie celu wyceny( „celem wyceny jest określenie wartości rynkowej zabudowanej nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży (WRW), którą ma zamiar wykonać komornik sądowy"). Należy

zauważyć, iż komornik sam określa wartość wymuszoną nieruchomości w postaci ceny wywołania nieruchomości w toku licytacji, przyjmując za podstawę wartość rynkową określoną przez Rzeczoznawcę Majątkowego w operacie szacunkowym. Celem wyceny przedmiotowych nieruchomości powinno być ustalenie wartości rynkowej nieruchomości oraz wartości dla wymuszonej sprzedaży (jako informacja dodatkowa, niewiążąca komornika) w celu sprzedaży nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego.

• 5.  Ten sam Rzeczoznawca Majątkowy przy zastosowaniu takiego samego podejścia i takich samych metod, określa wartość przedmiotowych nieruchomości znacznie poniżej wartości wskazanej w wycenach z 2009 i 2010 r.

  6.  Przyjmując także, że obecnie na rynku mamy ograniczoną ilość podobnych transakcji, to nie można zgodzić się ze stanowiskiem Rzeczoznawcy Majątkowego, że dla potrzeb wyceny przedmiotowych nieruchomości ten sam Rzeczoznawca Majątkowy wycenił wartość nieruchomości KW (...) i (...) na poziomie 13% wyceny z 2010 r., nieruchomości (...) na poziomie 15% z wyceny z 2009 r., oraz nieruchomości (...) na poziomie 14% z wyceny z 2009 r. Wierzyciel poddaje pod wątpliwość, by w takim krótkim przedziale czasu mógł nastąpić tak znaczący spadek wartości nieruchomości.

Sąd I instancji rozpoznając skargę uwzględnił stanowisko komornika zawarte w „odpowiedzi na skargę wierzyciela hipotecznego” nie zobowiązywał natomiast biegłego do ustosunkowania się na piśmie do podniesionych zarzutów ani nie wzywał biegłego na posiedzenie Sądu w celu przesłuchania.

Sąd I instancji wskazał wprawdzie, że różnice wartości tych samych nieruchomości ustalone w operatach szacunkowych z 2010 r. i 2012 r. mogą być konsekwencją innych celów wyceny, upływu czasu, zmiany ogólnych tendencji na rynku nieruchomości a także tym, że oszacowanie wykonane dla zabezpieczenia wierzytelności kredytowych mogło zostać zawyżone, ale nie odniósł się do pozostałych zarzutów podniesionych w skardze w tym w szczególności nieustalenia przez biegłego wartości rynkowej nieruchomości.

Przypomnieć należy, że :

1.  Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 31.10.2012 r. sporządzonym przez Rzeczoznawcę Majątkowego K. R. dla nieruchomości gruntowej o nr KW (...) zlokalizowanej w miejscowości N., w gminie P., w skład której wchodzą działki o nr (...) i (...) o łącznej powierzchni 0,2443ha, zabudowanej budynkiem handlowo - magazynowym z częścią administracyjną i budynkiem skupu żywca z wagą samochodową, stanowiącej własność M. Z. w 1/2 udziału i małżonków E. i W. Z. w ½ udziału (wspólność ustawowa), wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży (WRW) udziału M. Z. w nieruchomości została określona na kwotę 149.500,00 zł; a w operacie z 10 grudnia 2009 r. na kwotę 2.039.000 zł,

2.  Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 5.11.2012 r. sporządzonym przez Rzeczoznawcę Majątkowego K. R. dla nieruchomości o nr Kw (...) położonej w miejscowości N., stanowiącej mienie Gminy P., oddanej w użytkowanie wieczyste M. Z., w skład której wchodzi działka nr (...) o powierzchni 0,1100 ha, zabudowanej budynkiem gospodarczym i przynależnym budynkiem magazynowym, wartość rynkowa nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży (WRW) została określona na kwotę 65.000,00 zł, a w operacie z 4 października 2010 r. na kwotę 2.232.000 zł,

3.  Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 02.11.2012 r. sporządzonym przez Rzeczoznawcę Majątkowego K. R. dla nieruchomości o nr KW (...), położonej w miejscowości N., stanowiącej własność M. Z., w skład której wchodzą działki o nr (...), (...), (...), (...)o łącznej powierzchni 0,5470ha, zabudowanej budynkiem byłej bazy (...), składającej się z budynku socjalno-administracyjnego, garaży w zabudowie szeregowej, budynku magazynowego i byłej hydroforni, wartość rynkowa nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży (WRW) została określona na kwotę 235.000,00 zł;

4.  Zgodnie z operatem szacunkowym z dnia 05.11.2012 r. sporządzonym przez Rzeczoznawcę Majątkowego K. R. dla nieruchomości o nr KW (...), położonej w miejscowości K., stanowiącej mienie komunalne Gminy K., oddanej w użytkowanie wieczyste M. Z., w skład której wchodzi działka nr (...) o powierzchni 0,3987ha, zabudowanej budynkiem magazynu zbożowego z wagą samochodową, wartość rynkowa nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży (WRW) została określona na kwotę 324.000,00 zł. a w operacie z 10 grudnia 2009 r. na kwotę 2.112.000 zł.

Podstawę oszacowania stanowi opinia biegłego traktowana jako środek dowodowy z art. 278 § 1 kpc, który podlega regułom oceny wskazanym w art. 233 § 1 kpc. Swoistość tej oceny polega jednak na tym, że chodzi tu nie o kwestie wiarygodności, lecz o pozytywne lub negatywne uznanie wartości rozumowania zawartego w opinii i uzasadnieniu, dlaczego pogląd biegłego trafił lub nie do przekonania sądu. Z jednej strony konieczna jest kontrola z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania i źródeł poznania, z drugiej – istotną rolę musi odgrywać stopień zaufania do wiedzy reprezentowanej przez biegłego.

Istotne znaczenie ma właściwe uzasadnienie przez biegłego zastosowanej metody wyceny nieruchomości, w tym w zakresie przyjętych dla porównania nieruchomości, zastosowanych dla porównań cen transakcyjnych z danego rynku lokalnego z uwzględnieniem specyfiki funkcji szacowanej nieruchomości i charakteru tytułu prawnego dłużników do gruntu.

Przedmiotem oceny sądu są także prawidłowość zastosowanej metody szacowania oraz zakres bazy danych w odniesieniu do przyjętych do porównania nieruchomości, dla których znane były warunki zawarcia transakcji. W końcu brany jest także pod uwagę cel czynności egzekucyjnej w postaci opisu i oszacowania nieruchomości w toku jej egzekucyjnej sprzedaży, którym jest w istocie ustalenie wysokości ceny wywołania i wysokości rękojmi.

Rzecz jasna operat szacunkowy winien być oceniany przez pryzmat jego zgodności z uregulowaniami ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. i gospodarce nieruchomościami oraz wydanego na podstawie art. 159 ustawy rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109 z późn. zm.).

Jeżeli pod adresem opinii biegłego formułowane są zarzuty sąd powinien bądź zobligować biegłego do ustosunkowania się do nich w formie pisemnej bądź wezwać biegłego na rozprawę.

Sąd I instancji zaniechał powyższego. W toku postępowania toczącego się przed Sądem II instancji biegłemu zostały doręczone pisma wierzyciela w postaci skargi i zażalenia wraz ze zobowiązaniem do ustosunkowania się do zarzutów w nich podniesionych.

Biegły złożył wprawdzie pismo, którego odpisy zostały doręczone uczestnikom postępowania egzekucyjnego ale w ocenie Sądu Okręgowego nadal nie zostały wyjaśnione wszystkie wątpliwości dotyczące sposobu szacowania. Z wyjaśnieniami biegłego nie zgodził się także skarżący wnosząc w tym zakresie pismo 22.04.2013 r.

W ocenie Sądu Okręgowego najistotniejsze w sprawie jest to, że pomiędzy wyceną tych samych nieruchomości sporządzonej przez tego samego biegłego rzeczoznawcę w odstępie dwóch lat występują aż tak daleko idące rozbieżności.

Jest przy tym oczywiste, ze sam upływ czasu, cel w jakim dokonywana jest wycena mogłyby wpłynąć na wartość ale jak się wydaje nie w sposób aż tak istotny.

Przypomnieć przy tym należy, że w piśmie z dnia 3 kwietnia 2013 r. biegły podniósł, że sporządzając operaty szacunkowe (na zlecenie komornika) kierował się ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami; rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego oraz Standardami Zawodowymi Rzeczoznawców Majątkowych. Przytoczył definicję "wartości dla wymuszonej sprzedaży" zawartą w Standardzie III.1 "wartość rynkowa jako podstawa wyceny", zgodnie z którą stanowi ona wartość rynkową przy uwzględnieniu założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu lub wynegocjowania sprzedaży. Nadto biegły przywołał zasady określania wartości rynkowej nieruchomości, zaznaczając, że przy egzekucji komorniczej warunki konieczne dla powstania wartości rynkowej nie są spełnione, gdyż dłużnik znajduje się w sytuacji przymusowej, a czas wyeksponowania nieruchomości na rynku jest zbyt krótki. Zaznaczył też, że Powszechne Krajowe Zasady wyceny są zalecane, lecz nie stanowią podstawy prawnej wykonywania operatu szacunkowego. Odnosząc się szczegółowo do rozbieżności między wartością wycenianych nieruchomości wskazaną w toku postępowania egzekucyjnego a wartością we wcześniej sporządzonych operatach, biegły podniósł:

- co do nieruchomości kw nr (...) – różnica wartości wynika z faktu, że rok 2009 r. był szczytowym okresem boomu gospodarczego; wcześniejszy operat był opracowany dla aktualnego sposobu użytkowania nieruchomości; rok 2012 to okres pogłębiającego się kryzysu i ograniczania przez banki do minimum kredytów hipotecznych na zakup nieruchomości związanych z obsługą rolnictwa,

- co do nieruchomości kw (...) – obecnie 2 działki gruntu były wyceniane oddzielnie zaś w 2009 r. jako całość; działka bez odrębnego zasilania w energię elektryczną i sieć wodociągową, obciążona wysokimi opłatami rocznymi z tytułu użytkowania wieczystego, nie jest atrakcyjna dla potencjalnych nabywców.

- co do nieruchomości nr kw (...) - na obniżenie wartości wpłynęło postępujące zużycie techniczno-funkcjonalne oraz kryzys ekonomiczny ograniczający do minimum zagospodarowanie budynków z lat 1965-66

- co do nieruchomości kw (...) – na obniżenie wartości wpłynęło postępujące zużycie techniczno-funkcjonalne oraz wysokie opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego.

Mimo tych wyjaśnień nadal uzasadnione wątpliwości budzi to czego wynikiem jest aż tak istotna różnica w wycenach dokonanych niespełna 3 lata temu i w roku 2012 r. oczywiście przy założeniu, ze szacowanie w roku 2009 i 2010 było prawidłowe. Gdyby różnice pomiędzy wycenami, zważywszy na ich cel, powszechnie znany spadek cech nieruchomości, byłby np. dwukrotne, obecnie wykonane operaty nie budziłyby zastrzeżeń.

Szacowanie nieruchomości to m.in. ciąg operacji matematycznych, dokonanych przy przyjęciu kreślonych założeń zgodnych z ustawą o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniem oraz przy uwzględnieniu informacji i danych dotyczących rynku nieruchomości.

Różnica wyceny pomiędzy operatami dotyczącymi tych samych nieruchomości jest konsekwencją np. odmienności bądź w mechanizmie szacowania nieruchomości bądź przyjęciem innych danych dotyczących rynku nieruchomości. W tej sytuacji biegły winien przede wszystkim (przy zgłoszonym zarzucie dotyczącym wyceny z powołaniem się na wcześniejszą korzystniejszą wycenę tej samej nieruchomości) wyjaśnić przyczynę rozbieżności w oszacowaniu.

Wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z 3.04.2013 r. są na tyle ogólne, że nie pozwalają na jednoznaczną ocenę czy zarzuty dotyczące operatu są uzasadnione czy nie. Nie wystarczy bowiem w sposób ogólny stwierdzić, że wartości nieruchomości spadły nie wskazując jak konkretnie przełożyło się to na szacowanie konkretnej nieruchomości.

Należy podkreślić, że w egzekucji z nieruchomości punktem wyjścia do określania ceny wywołania (minimalnej) jest cena rynkowa (art. 948 § 1 k.p.c.), dlatego też prawidłowe oszacowanie wartości rynkowej jest warunkiem prawidłowości egzekucji. Stosownie do art. 150 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm., dalej powoływanej jako u.g.n.) wyceny rynkowej dokonuje się dla nieruchomości które są lub mogą być przedmiotem obrotu.

Zgodnie z art. 149 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz. U z 2010 r. Nr 102 poz. 651 ze zm.), przepisy dotyczące wyceny nieruchomości stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określenia wartości nieruchomości, w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

W myśl art. 150 ust. 1 ustawy w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:
1) określenia wartości rynkowej,
2) określenia wartości odtworzeniowej,
3) ustalenia wartości katastralnej,
4) (uchylony),
5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Zgodnie z definicją z art. 151 ust 1 u.g.n. jest wartością rynkową najbardziej prawdopodobna do uzyskania cena (obliczona przy spełnieniu założeń przedstawionych w tym przepisie w pkt 1 i 2, a więc przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

Z podstaw szacunku należy więc wykluczyć ceny osiągane w transakcjach, w których jedna strona jest lub może być uzależniona od drugiej (np. transakcje między spółkami powiązanymi kapitałowo), w transakcjach nagłych, np. dotyczących pojedynczych nieruchomości o funkcjach unikalnych na danym rynku, a zbywanych zaraz po wybudowaniu lub po zmianie funkcji, oraz transakcje zawierane w sytuacji przymusowej (np. gdy ktoś nagle musi zbyć nieruchomość i oferuje okazyjną cenę, niższą od tej, którą uzyskałby, gdyby miał czas na prowadzenie negocjacji w sprawie zbycia i spokojne oczekiwanie na decyzję potencjalnych nabywców. Wybór podejścia do szacowania tej wartości ma jedynie na celu umożliwienie najtrafniejszego przewidzenia tej najbardziej prawdopodobnej do uzyskania ceny (E. Bończak-Kucharczyk, Komentarz do art.151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Lex).

Sposoby określenia wartości nieruchomości stanowiące podejście do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (art. 152 ust. 1).

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztownego albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (art. 152 ust. 2).

Przy zastosowaniu podejść porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeśli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztownego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości (art. 152 ust. 3).

W myśl art. 154 ust. 1 ustawy wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

Z kolei rodzaj metod i techniki wyceny nieruchomości oraz sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny określa rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109).

Rozpoznanie skargi wierzyciela na czynność komornika w postaci opisu i oszacowania sprowadzało się m.in. do ustalenia, czy warunki tzw. sprzedaży wymuszonej, a więc sprzedaży licytacyjnej, wpłynęły na obniżenie wycenę przedmiotowych nieruchomości sporządzoną w toku postępowania egzekucyjnego. Tymczasem zarzuty wierzyciela zostały pominięte milczeniem przez Sąd Rejonowy, który ograniczył swój wywód do stwierdzenia, że opinia biegłego jest poparta logicznymi i rzetelnymi argumentami, zaś sam biegły dysponuje dużą wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Takie stwierdzenie, bez odniesienia się do merytorycznej argumentacji wierzyciela w przedmiocie metodologii wyceny, stanowiło tylko pozór zbadania skargi. Wobec tego Sąd Okręgowy uznał, iż Sąd I instancji nie rozpoznał istoty sprawy, co z kolei obligowało do uchylenia zaskarżonego postanowienia i przekazania sprawy temu Sądowi w celu ponownego rozpoznania skargi wierzyciela. Po zwrocie akt Sąd Rejonowy, kierując się przedstawionymi wyżej uwagami, zażąda od biegłego jednoznacznych wyjaśnień w drodze przesłuchania co do sposobu określenia wartości rynkowej szacowanych nieruchomości. O ile biegły nie wyjaśni ponad wszelką wątpliwość zarzutów podniesionych w skardze i nie będzie możliwe jednoznacznie ustalenie, czy ustalona wartość rynkowa nieruchomości jest istotnie wartością rynkową w rozumieniu art. 150 ust. 1 u.g.n., rozważenia będzie wymagało sporządzenie ponownych wycen.

Z opisanych względów Sąd Okręgowy postanowił jak na wstępie na podstawie art. 386 § 4 k.p.c. w zw. z art. 397 § 2 zd. 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. oraz art. 108 § 2 k.p.c.