Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLIEJ POLSKIEJ

Dnia 17 kwietnia 2014 r.

Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny:

w składzie:

Przewodniczący : SSR Adam Mitkiewicz

Protokolant: apl. adw. Gabriela Mierzwiak

po rozpoznaniu w dniu 17 kwietnia 2014 r. w Warszawie

na rozprawie

z powództwa Miasto (...)

przeciwko A. S. (1), A. S. (2), A. C., M. C., G. C. i K. K.

o rozwiązanie stosunku najmu i eksmisję

1.  Oddala powództwo

2.  Zasądza od powoda Miasta (...)na rzecz pozwanych A. S. (1), A. S. (2), A. C., M. C., G. C.i K. K.po 36,16 (trzydzieści sześć 16/100) złotych na rzecz każdego z nich tytułem kosztów procesu;

Sygn. akt I C 372/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 14.02.2014 r. powód m.(...)wniósł przeciwko A. S. (1), A. S. (2), A. C., M. C., G. C.i K. K.o rozwiązanie umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...)przy ul. (...). Solidarności 72 w W.zawartej z A. S. (1)i nakazanie pozwanym opróżnienia przedmiotowego lokalu, a także o zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu powód wskazał, że A. S. (1) jest współwłaścicielem zabudowanej nieruchomości położonej w B. przy ul. (...) w związku z czym jest w stanie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, bez pomocy gminy. Pomimo podjętych działań zmierzających do osiągnięcia porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania z pozwanymi umowy najmu, nie wyrazili oni zgody na powyższe we wskazanym terminie (pozew - k. 7-8).

W odpowiedzi na pozew pozwani wnieśli o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu. Wskazali, że wbrew twierdzeniom powoda, A. S. (1)nie jest w stanie zaspokoić własnych potrzeb mieszkaniowych i swojej rodziny bez pomocy (...)m.(...)(odpowiedź na pozew – k. 27-31).

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 24 lutego 2004 roku została zawarta na czas nieoznaczony pomiędzy Miastem (...), a I. S.i A. S. (1)umowa najmu lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w budynku numer (...)przy Alei (...)w W.o powierzchni użytkowej 69,62 m2, składającego się z trzech pokoi, kuchni, przedpokoju i łazienki z wc. W lokalu tym prawo zamieszkiwania mieli A. S. (2), M. K.(obecnie C.) oraz K. K.(umowa najmu – 104-107 akt lokalowych).

I. S. od 1992 roku mieszka w B. w należącym do niej oraz A. S. (1) domu, w związku z koniecznością sprawowania opieki nad swoją matką. Dom ma 66 m ², znajdują się w nim dwa pokoje oraz aneks kuchenno-jadalny. W lokalu numer (...) przy Al. (...) mieszkają obecnie A. S. (1), A. S. (2), M. C., A. C., K. K. oraz G. C.. (zeznania pozwanego A. S. (1) – k. 59-60).

A. S. (1) do maja 2013 r. pobierał rentę z powodu wypadku przy pracy. Obecnie Zakład Ubezpieczeń Społecznych przestał wypłacać rentę, utrzymują go dzieci. Nie posiada on własnych dochodów, ani oszczędności. A. S. (1) z trudnością porusza się o kuli, jest osobą schorowaną – ma chorobę wieńcową serca (zeznania pozwanego A. S. (1) – k. 59-60). A. S. (2) pracuje w firmie wynajmującej sprzęt, jako konserwator. Jego zarobki wynoszą ok. 2.500,00 – 2.600, 00 zł miesięcznie. Jego stan zdrowia jest dobry (zeznania pozwanego A. S. (2) – k. 60-61). M. C. mieszka w lokalu przy ul. (...) wraz z mężem A. C. oraz małoletnimi dziećmi K. K. i G. C.. Jej zarobki wynoszą 1.700, 00 zł. Jej stan zdrowia jest dobry – ma problemy z tarczycą oraz kręgosłupem. Stan zdrowia K. K. i G. C. jest dobry. Córka z pierwszego małżeństwa K. K. otrzymuje alimenty w wysokości 500, 00 zł. M. C. nie posiada żadnych oszczędność, ani majątku (zeznania pozwanej M. C. – k. 60-61). A. C. otrzymuje miesięczne wynagrodzenie w wysokości 2.450, 00 zł. Nie posiada oszczędności, ani majątku. Jego stan zdrowia jest dobry. A. C. jest zawodowym żołnierzem, starał się o przydział mieszkania z Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, ale go nie uzyskał (zeznania pozwanego K. C. – k. 61).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie dołączonych do akt sprawy i wskazanych wyżej dokumentów, a także na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach lokalu nr 7 położonego w W. przy Al. (...) oraz na podstawie zeznań pozwanych A. S. (1), A. S. (2), M. C. i A. C.. Sąd dał wiarę ww. dokumentom, gdyż ich prawdziwość i wiarygodność nie budziła wątpliwości i nie była kwestionowana przez żadną ze stron postępowania. Sąd dał także wiarę zeznaniom pozwanych - były one logiczne, spójne oraz pozbawione nieścisłości, a nadto korespondowały zarówno ze sobą wzajemnie, jak i z pozostałym materiałem dowodowym zgromadzonym w sprawie.

Sąd zważył co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie powód oparł swoje roszczenie wobec pozwanych na przepisie art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266 ze zm.), zgodnie z którym właściciel z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2 tegoż przepisu, może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.

Ustalony przez Sąd stan faktyczny pozostawał pomiędzy stronami bezsporny, zatem rozstrzygnięcie odnośnie słuszności roszczenia o rozwiązanie stosunku najmu z pozwanymi i nakazanie im opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) przy Al. (...) w W. zależało wyłącznie od ustalenia czy w niniejszej sprawie istniała po stronie powoda ważna przyczyna uzasadniająca uwzględnienie powództwa w rozumieniu przepisu art. 11 ust. 10 wyżej powołanej ustawy. Wskazać należy, że pojęcie "ważnych przyczyn" w rozumieniu art. 33 ustawy z dnia 2 lipca 1994 r. o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych zachowało aktualność na gruncie art. 11 ust. 10 obecnie obowiązującej ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Powszechnie przyjmuje się, że "ważna przyczyna", a więc przyczyna uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienia lokalu zachodzi także wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych potrzebny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy. Pogląd ten jest wyrazem trafnego rozumienia treści i intencji art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych (por. wyrok SN z dnia 28 września 2001 roku, sygn. akt III CKN 404/00; wyrok SN z dnia 27 maja 1999 r., sygn. akt II CKN 362/98). W uzasadnieniu wyroku z dnia 27 maja 1999 roku, sygn. akt II CKN 362/98, który zapadł na gruncie poprzednio obowiązującej ustawy, Sad Najwyższy wyjaśnił, iż zwraca uwagę ogólnikowość pojęcia "ważnych przyczyn" i jego niedookreślenie. Powoduje to elastyczność unormowania, ale także trudności przy jego stosowaniu. Oceniając, czy w konkretnych okolicznościach zachodzą "ważne przyczyny" w rozumieniu art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, należy mieć na względzie przede wszystkim charakter i cel tego przepisu, odczytywane przy uwzględnieniu - z jednej strony - przyświecającej naszemu prawu zasady ochrony własności (art. 21 i 64 Konstytucji RP) i - z drugiej strony - obecnej także w naszym prawie zasady ochrony lokatorów (najemców lokali mieszkalnych), która znalazła wyraz w art. 75 Konstytucji, a także m.in. w przepisach ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych. Z art. 35 tej ustawy wynika, że "ważną przyczyną", według art. 33 ustawy, jest konieczność przeprowadzenia rozbiórki budynku lub remontu albo modernizacji, wymagających opróżnienia niektórych albo wszystkich lokali. Innym przykładem takiej "ważnej przyczyny" jest posiadanie przez najemcę tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, w którym może on zamieszkać. Nadto, ważna przyczyna uzasadniająca powództwo wynajmującego o rozwiązanie najmu i nakazanie najemcy opróżnienia lokalu zachodzi także wówczas, gdy lokal stanie się z istotnych względów osobistych lub rodzinnych niezbędny wynajmującemu, a nie jest niezbędny najemcy. Pogląd ten jest wyrazem trafnego rozumienia treści i intencji art. 33 ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych.

Mając na uwadze powyższe przyjąć należy, że ważna przyczyna rozwiązania stosunku najmu, w rozumieniu przepisu art. 11 ust 10 ustawy o ochronie praw lokatorów (…) zachodzi, gdy dany lokal okazuje się być niezbędnym wynajmującemu z istotnych względów osobistych lub rodzinnych albo też w odniesieniu do osoby prawnej dla właściwego wykonywania zadań publicznych, natomiast najemca dysponuje możliwościami finansowymi, by swoje potrzeby mieszkaniowe zaspokoić w inny sposób (stanowisko to znajduje oparcie w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 27 stycznia 2000 roku, II CKN 720/98). W ocenie Sądu, w sytuacji zaistnienia kolizji interesów pomiędzy stronami umowy najmu lokalu, która to kolizja dotyczyła z jednej strony ochrony interesu publicznego, z drugiej zaś prywatnych praw najemcy, pierwszeństwo należy przyznać realizacji uprawnień wynajmującego, ale tylko wtedy, gdy sytuacja finansowa najemcy umożliwia mu zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych w inny sposób i dlatego sporny lokal nie jest mu niezbędny (por. wyrok SN z dnia 27 stycznia 2000 r., II CKN 720/98).

Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy w pierwszej kolejności wskazać należało, że w ocenie Sądu powód nie wykazał, ażeby istniała po jego stronie ważna przyczyna uzasadniająca rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie pozwanym opróżnienia lokalu. Nie została również spełniona druga z przesłanek koniecznych dla uwzględnienia powództwa wynajmującego, albowiem lokal, co do którego powód wniósł o rozwiązanie stosunku najmu, był niezbędny najemcom dla zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych.

W toku postępowania powód wskazywał, że lokal nr (...)przy Al. (...)jest mu niezbędny, albowiem mieszkaniowy zasób D.-Ś.m.(...)systematycznie ulega zmniejszeniu, co spowodowane jest koniecznością opróżniania budynków, których stan techniczny zagraża życiu mieszkańców oraz dokonywanymi zwrotami budynków na rzecz ich byłych właścicieli lub spadkobierców w trybie przepisów dekretu z dnia 26.10.1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na terenie m.st. Warszawy, jak również ze względu na fakt, że obecnie około 700 gospodarstw domowych oczekuje na dostarczenie lokalu komunalnego na terenie D. Ś.. W ocenie Sądu powyższe twierdzenia powoda nie świadczyły jednak o niezbędności rozwiązania umowy dla realizacji swojego interesu. Sąd zważył bowiem, że powód winien był przedstawić dowody wykazujące, że to właśnie lokal zajmowany przez pozwanych jest niezbędny do realizacji polityki mieszkaniowej gminy, bądź przedstawić np. listę osób, które faktycznie otrzymają przedmiotowy lokal po rozwiązaniu stosunku najmu z pozwanymi. W braku takich dowodów, w ocenie Sądu, przyczyna rozwiązania umowy najmu wskazywana przez powoda była przyczyną hipotetyczną. Celem prawidłowego wykazania własnego interesu powód winien był wskazać choćby komu zamierza wynająć przedmiotowy lokal oraz w jakim terminie. Rozwiązanie stosunku najmu z A. S. (1)nierozerwalnie wpływa na sytuację osobistą pozostałych pozwanych prowadząc do ich eksmisji.

W odniesieniu do możliwości zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych przez pozwanych zważyć należało, że pozwany jest współwłaścicielem nieruchomości położonej w B., przy ul. (...), o powierzchni 66 m ². W przedmiotowym lokalu na stałe zamieszkuje żona A. I. S.. Po dokonaniu wszechstronnej analizy zebranego w sprawie materiału dowodowego Sąd doszedł do wniosku, iż pozwani nie mają możliwości zamieszkania na terenie przedmiotowej nieruchomości, tj. nie mogą w ten sposób zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. W pierwszej kolejności wskazać należy, że przedmiotowa nieruchomość położona jest w odległości ok. 460 km od W.. Rozwiązanie stosunku najmu spornego lokalu wiązałoby się zatem z koniecznością zmiany przez pozwanych miejsca zamieszkania. Wskazać należy, że w W. A. S. (2), M. C. i A. C. posiadają miejsca zatrudnienia. Pomagają oni w utrzymaniu A. S. (1), a nadto M. C. i A. C. mają na utrzymaniu dwójkę dzieci. W sytuacji zatem, w której centrum spraw życiowych pozwanych skupiało się od szeregu lat w przedmiotowym lokalu, to w ocenie Sądu okoliczność dysponowania inną nieruchomością przez A. S. (1) sama przez się nie mogła uzasadniać przyjęcia "ważnej" przyczyny jako podstawy do uwzględnienia powództwa.

Nadto nieruchomość położona w B. jest nieco mniejsza, aniżeli lokal, w którym obecnie zamieszkują pozwani, tj. liczy 66 m ², zaś lokal przy Al. (...) m ², przy czym na uwadze należy mieć fakt, że nieruchomość w B. zajmowana jest już przez I. S.. W ocenie Sądu znacznie utrudnione byłoby zatem zamieszkanie w budynku liczącym 66 m ² przez siedem osób. Nadto relacje osobiste I. S. i A. S. (1) na to by nie pozwoliły. Pozwani nie mają przy tym możliwości przeprowadzenia się w inne miejsce. Nie są właścicielami żadnego lokalu, ich dochody nie pozwalają na nabycie czy wynajem innego lokalu w W..

Przy rozpatrywaniu niniejszej sprawy nie sposób było również pominąć, iż A. S. (1)jest osobą starszą, cierpiącą na chorobę wieńcową serca, zaś A. C.i M. C.mają na utrzymaniu małoletnie dzieci. Sąd zważył zatem, iż w przypadku orzeczenia wobec pozwanych eksmisji, wskazanym pozwanym przysługiwałoby uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego, zaś obowiązek zapewnienia takiego lokalu spoczywałby na stronie powodowej. W takiej sytuacji pozwani zostaliby zatem wyeksmitowani z zajmowanego lokalu i przeniesieni do innego lokalu znajdującego się w zasobie lokalowym m.(...), co w ocenie Sądu byłoby całkowicie niecelowe.

Z tych wszystkich względów Sąd uznał, że powództwo w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy nie mogło zostać uwzględnione, jako niespełniające kryteriów z art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. W postępowaniu zostało wykazane, iż sytuacja pozwanych nie umożliwia im zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych w inny sposób, a lokal, w którym pozwani obecnie zamieszkują jest im niezbędny dla zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. .

Z przytoczonych wyżej względów, Sąd na podstawie art. 11 ust. 10 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego orzekł jak w punkcie 1 wyroku.

O kosztach Sad orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca jest obowiązana zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W niniejszej sprawie, z uwagi na oddalenie powództwa stroną przegrywająca jest strona powodowa, winna ona zatem zwrócić poniesione przez pozwanych koszty procesu. Na wysokość tych kosztów składa się opłata skarbowa od pełnomocnictwa procesowego w kwocie 17,00 zł oraz koszt zastępstwa procesowego pozwanych w łącznej wysokości 180 zł (§ 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu).

W związku z powyższym Sąd na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. orzekł jak w punkcie 2 wyroku.

Z. Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda.