Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 stycznia 2015 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 15 stycznia 2015 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z o.o. w B.

przeciwko Gminie B.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku

z dnia 6 czerwca 2014 r. sygn. akt VII GC 12/14

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej 5.400 zł tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję.

UZASADNIENIE

Powódka – (...) Spółka z o.o. z siedzibą w B. domagała się zasądzenia od Gminy B. kwoty 315.106 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 31 lipca 2013 roku do dnia zapłaty, wskazując, iż jest to wartość nadpłaty, jaką pozwana winna jej zwrócić z tytułu nienależnie pobranego czynszu dzierżawnego od błędnie określonej powierzchni wydzierżawianego budynku, co w konsekwencji spowodowało bezpodstawne wzbogacenie Gminy.

Pozwana – Gmina B. wnosiła o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu.

Sąd Okręgowy w Białymstoku wyrokiem z dnia 6 czerwca 2014 roku oddalił powództwo i zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 3600 złotych tytułem zwrotu części kosztów procesu.

Wyrok Sądu Okręgowego poprzedzony został następującymi ustaleniami faktycznymi oraz prawnymi:

Strony postępowania od wielu lat były związane umową dzierżawy zabudowanej nieruchomości położonej w B. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji geodezyjnej jako działka nr. (...).

Pierwsza umowa został zawarta na czas nieokreślony w dniu 2 grudnia 1993 roku i z dniem 30 czerwca 2008 roku została ona rozwiązana (dowód z k. 81 – 83).

Kolejna umowa została zawarta w dniu 16 lipca 2008 roku w trybie przetargowym i na jej mocy pozwana oddała powódce do używania i pobierania pożytków nieruchomość zabudowaną położoną w B. przy ulicy (...) o łącznej powierzchni gruntu 2160 m ², oznaczonej w ewidencji geodezyjnej jako działka (...) oraz część działki (...) w obrębie (...). Dzierżawa obejmowała budynek murowany 4-kondygnacyjny, o ogólnej powierzchni 3740 m ² z przeznaczeniem na działalność handlowo-gastronomiczną, z jednoczesnym wymogiem przybudowy i nadbudowy tego budynku zgodnie z koncepcją urbanistyczno-architektoniczną, zatwierdzoną przez wydzierżawiającego. Umowa ta została zawarta na czas określony, wynoszący 10 lat, a miesięczny czynsz dzierżawy ustalono na kwotę 41.140 złotych brutto (dowód z k. 15 – 17).

Na zlecenie powódki biuro architektoniczne sporządziło inwentaryzację budowlaną przedmiotowego budynku, w wyniku której pomiary wykazały, iż powierzchnia netto w tym użytkowa budynku wynosi 2896,13 m ², zaś powierzchnia użytkowa całego obiektu 2166,95 m ² (dowód z k. 145 – 165). Przy czym dokładne wymiary na podstawie rzutów kondygnacyjnych określone w 2013 roku przez rzeczoznawcę majątkowego A. G. wskazywały, iż powierzchnia dzierżawionego budynku wynosi faktycznie 2898,43 m ².

Na podstawie tych wyliczeń powódka w dniu 31 lipca 2013 roku poinformowała pozwaną o nadpłacie w podatku od nieruchomości. Postanowieniem z dnia 28 sierpnia 2013 roku Prezydent Miasta B. rozliczył nadpłatę podatku zgodnie z wnioskiem powódki (dowód z k. 20).

Następnie pismem z dnia 16 lipca 2013 roku powódka poinformowała pozwanego o nadpłacie w rozliczeniach czynszowych, jednakże pozwana nie uznała roszczeń powódki w tym zakresie.

Dochodzone pozwem roszczenie z tytułu nadpłaty czynszu obejmuje okres trzech lat. Jednocześnie w toku sporu powódka powołała się na sprzeczność przyjętej stawki czynszu dzierżawnego z uchwałą Rady Miejskiej B. z dnia 26.11.2007 roku nr. XIX/200/07, według której stawka czynszu najmu jak i dzierżawy jest ustalana w odniesieniu do 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu oraz do powierzchni wspólnych, bez których nie jest możliwa samodzielność użytkowa lokalu (dowód z k. 128 – 136).

W ustalonym jak wyżej stanie faktycznym Sąd Okręgowy uznał za niezasadne roszczenie powódki zgłoszone w pozwie na podstawie art. 410 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c.

Sąd ten nie podzielił przede wszystkim argumentacji powódki co do niezgodności zapisów umowy z aktem prawa miejscowego, jakim jest uchwała Rady Miejskiej B. z dnia 26.11.2007 roku w kwestii postanowień o wyliczeniu czynszu w odniesieniu do 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu, podkreślając, iż uszedł uwadze strony fakt zmiany przywołanej uchwały kolejną uchwałą z dnia 31.03.2008 roku, w świetle której zmieniony § 19 ust. 1 otrzymał brzmienie, iż stawkę czynszu ustala się w odniesieniu do 1 m ² powierzchni nieruchomości lub powierzchni użytkowej lokalu oraz w stosunku do powierzchni wspólnych, bez których nie jest możliwa samodzielność lokalu użytkowego (k. 142). Zmieniona uchwala weszła w życie po upływie 14 dni od jej ogłoszenia w Dzienniku Urzędowym Województwa (...) z dnia 4.04.2008 roku (k. 172), czyli na dzień ogłaszania przetargu, tj. 18.06.2008 roku była aktem obowiązującym, ustalała stawkę czynszu do 1 m ² powierzchni nieruchomości, bez dookreślenia charakterem tej powierzchni. Powódka znała treść przedmiotowych uchwał (k. 82). W umowie wskazana została powierzchnia całkowita wyliczona według normy PN – ISO 9836:1997 będąca sumą powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku, w tym kondygnacje znajdujące się całkowicie lub częściowo powyżej bądź poniżej poziomu terenu, poddasza, tarasy, kondygnacje techniczne i magazynowe. A zatem nie mogła to być powierzchnia liczona po obrysie ścian wewnętrznych, jak chciałaby to przyjmować powódka.

Na potwierdzenie stanowiska powódki nie miała też wpływu wydana korekta deklaracji podatkowych jako że rozwiązania administracyjne przyjęte w art. 4 ust. 1 pkt. 2 ustawy z dnia 12.01.1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w zakresie sposobu wyliczania powierzchni budynku w celach jej opodatkowania nie przekładały się analogiczne na ich zastosowanie w sferze cywilnoprawnych stosunków zobowiązaniowych.

Sąd Okręgowy podkreślił, iż przyjęta stawka czynszu dzierżawnego w umowie odpowiadała także przyjętemu zobowiązaniu do przebudowy i rozbudowy obiektu, nie przewidując jej modyfikacji w sytuacji zwiększonej powierzchni budynku.

W ocenie Sądu powódka dzierżawiąc budynek od 1993 roku i nie kwestionując postanowień przetargu miała świadomość, iż kalkulacja stawki czynszu dzierżawnego nie opierała się na definicji powierzchni użytkowej.

W tych okolicznościach nie zaistniały żadne podstawy do uznania przyjętej stawki czynszu w umowie za sprzeczną z prawem, a wiec za nieważną.

Powództwo podlegało zatem oddaleniu na podstawie art. 410 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 405 k.c.

O kosztach Sąd postanowił w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c.

W apelacji od wyroku Sądu Okręgowego powódka powołując się na zarzut sprzeczności istotnych ustaleń faktycznych z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego przejawiającą się w uznaniu, iż strona ta nieudowodniła, że przy wykładni umowy z dnia 16.07.2008 roku należało stosować pojęcie powierzchni użytkowej, a nie powierzchni całkowitej oraz na zarzut pominięcia dowodu w postaci uchwały Nr. XIX 200/07 Rady Miejskiej B. z dnia 26.11.2007 r. w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata nakazującej w treści § 19 przyjmowanie do naliczania czynszu powierzchni użytkowej, a nie powierzchni całkowitej, domagała się zmiany zaskarżonego wyroku i zasądzenie od pozwanej na swoją rzecz zgłoszonego roszczenia oraz kosztów postępowania za obie instancje ewentualnie jego uchylnie i przekazanie sprawy Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania z zaleceniem przeprowadzenia postępowania dowodowego.

Pozwana w odpowiedzi na apelację powódki wnosiła o jej oddalenie i zasądzenie kosztów postępowania odwoławczego według norm przepisanych.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie mogła być uwzględniona.

Sąd Apelacyjny nie znalazł żadnych podstaw do zakwestionowania ustaleń faktycznych Sądu Okręgowego, mają one bowiem oparcie w zgromadzonym materiale dowodowym, zaś wyprowadzone wnioski nie naruszają zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w treści art. 233 § 1 k.p.c.

W ustalonym stanie faktycznym nie zachodzą więc wskazywane przez skarżącą sprzeczności, ani też nie sposób postawić sądowi zarzutu pominięcia jakiegokolwiek dowodu, czy dokonania wadliwej wykładni umowy łączącej strony w kwestii pojęcia rodzaju powierzchni przyjętej do naliczania czynszu.

Zarówno ustalenia Sądu I-szej instancji, jak i wnioski, jako nie budzące zastrzeżeń, Sąd Apelacyjny w całości podzielił i przyjął za podstawę swojego rozstrzygnięcia.

Odnosząc się szczegółowo do zarzutów apelacji powódki, wstępnie przypomnieć należy, iż w procesie cywilnym strony mają obowiązek twierdzenia i dowodzenia tych wszystkich okoliczności (faktów), które stosownie do treści art. 227 k.p.c. mogą być przedmiotem dowodu. W sprawach o zwrot bezpodstawnego wynagrodzenia, a taką właśnie jest sprawa niniejsza – pierwszoplanowo przedmiotem dowodzenia pozostawała sama zasada oraz wysokość roszczenia.

Reguły rozłożenia ciężaru dowodu mają bowiem fundamentalne znaczenie dla dokonania prawidłowej oceny wykonania przez każdą ze stron obowiązku dowodzenia w zakresie przesłanek uzasadniających roszczenie lub zwalniających stronę pozwaną od konieczności jego spełnienia. Obowiązkiem sądu jest zatem ustalenie, czy strona inicjująca proces wykazała okoliczności faktyczne, których zaistnienie determinuje możliwość jego skutecznego wpisania (subsumpcji) w odpowiednią podstawę prawną. Jeśli ustalenia takiego dokonać nie można, to fakt ten samoistnie niweczy zasadność powództwa i to niezależnie od tego, czy pozwana z kolei udowodni podstawy faktyczne przyjętej linii obrony, czy też nie (patrz odp. wyrok SA w Szczecinie z dnia 4.10.2012 r. I ACa 510/12).

Na gruncie sprawy niniejszej, przy uwzględnieniu poglądów jak wyżej, poza sporem pozostaje fakt niewykazania przez powódkę samej zasady dochodzonego roszczenia o zapłatę. Powódka jak słusznie to przyjmował Sąd Okręgowy, nie udowodniła, by ponoszony przez nią czynsz od wydzierżawianej nieruchomości został ustalony w sposób sprzeczny z prawem i by umowa w tej części łącząca strony była nieważna, a w następstwie tegoż by doszło do bezpodstawnego wzbogacenia pozwanej.

Bezsporną pozostaje okoliczność, iż na datę zawarcia przez strony w dniu 16 lipca 2008 roku w trybie przetargu nieograniczonego umowy dzierżawy obowiązywały m. in. zasady ustalania stawki czynszu zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej B. z dnia 31 marca 2008 roku, zmieniającej poprzednią w tej mierze uchwałę z dnia 26 listopada 2007 roku.

Sam fakt zmiany przedmiotowej uchwały z 26.11.2007 roku był znany powódce, czemu dała ona wyraz w treści swojego pisma z dnia 28.04.2008 roku z k. 82 akt sprawy (12- (...)) kierowanego do Z-cy Prezydenta Miasta B..

Jednocześnie powódka nie wykazała , by w związku ze zmienioną uchwałą i wnioskiem o pilne ogłoszenie przetargu miała ona i zgłaszała jednocześnie bądź na dzień przetargu zastrzeżenia co do powierzchni przedmiotu objętego przyszłym przetargiem, a w następstwie tegoż zastrzeżenia bądź wątpliwości co do zasad naliczania stawki czynszu dzierżawnego.

Przypomnieć w tym miejscu należy, iż brzmienie zmienionego zapisu § 19 między innymi wskazywało na ustalenie stawki czynszu w odniesieniu do 1 m ² powierzchni nieruchomości lub powierzchni użytkowej lokalu oraz w stosunku do powierzchni wspólnych, bez których nie jest możliwa samodzielność lokalu użytkowego (k. 142), w odróżnieniu do poprzedniego brzmienia, przyjmującego ustalenie stawki czynszu w odniesieniu do 1 m ² powierzchni użytkowej lokalu oraz w stosunku do powierzchni wspólnych bez których nie jest możliwa samodzielność lokalu użytkowego (k. 134).

Fakty bezsporne przytoczone wyżej i niepodważane przez powódkę w toku całego postępowania, czyniły jej zarzut apelacyjny sprowadzający się do pominięcia przez Sąd I-szej instancji dowodu z uchwały Nr XIX 200/07 Rady Miejskiej B. z dnia 26 listopada 2007 roku między innymi w zakresie określenia zasad naliczania stawki czynszu dzierżawnego za co najmniej niezrozumiały.

Niezasadny był także kolejny zarzut apelacji, którego kwintesencją stała się wykładnia umowy dokonana przez Sąd I-szej instancji, przyjmująca, iż przy ustalaniu stawki czynszu dzierżawnego strony przyjmowały powierzchnię całkowitą nieruchomości budynkowej, a nie powierzchnię użytkową, co było uzasadnione w świetle znowelizowanego brzmienia § 19 uchwały Rady Miejskiej z dnia 28.04.2008 roku.

Dokonując takiej wykładni Sąd Okręgowy odwołał się do treści zapisów umowy jako całości, w tym w szczególności do zapisów z § 1 ust. 2, zawierającego wymóg przebudowy i nadbudowy budynku, zgodnie z koncepcją urbanistyczno-architektoniczną, zatwierdzoną przez wydzierżawiającego, do praktyki naliczania czynszów całych obiektów (nie poszczególnych zaś lokali), potwierdzonej zeznaniami stających w sprawie świadków, do znajomości i pełnej świadomości powódki w zakresie stanu technicznego wydzierżawianego budynku z racji jego użytkowania od 1993 roku, do braku wpływu zdarzeń administracyjno-podatkowych na stosunki cywilnoprawne.

Ocena Sądu I-szej instancji w tej mierze była oceną wszechstronną, opartą na zasadach ustalonych normą art. 65 k.c., zaś inicjatywa dowodowa powódki w tym zakresie nieskuteczna.

Z powyższym stanowiskiem Sądu Okręgowego, Sąd Apelacyjny zgodził się w całości. A to oznaczało, iż nie znalazł potwierdzenia zarzut apelacji wskazujący na sprzeczność istotnych ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego.

Niezależnie od powyższego podnieść należało, iż strony w umowie określiły miesięczny czynsz dzierżawny kwotowo na 41.140,00 zł (§ 3 ust. 1), bez odniesienia do konkretnej stawki za 1 m ², wcześniej w § 1 ust. 2 wskazały ogólną powierzchnię przedmiotu dzierżawy – 3740 m ².

Wola stron w tej części nie budzi wątpliwości, jak też niewątpliwym pozostaje fakt braku skutecznego uchylenia się przez powódkę od złożonego w tej części oświadczenia.

Tak więc strony zawierając umowę ułożyły stosunek prawny według swego uznania, a jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 ¹ k.c.).

Nie zaistniały więc żadne podstawy do uwzględnienia roszczenia powódki, także jej apelacji, opartej na nietrafnych zarzutach.

Apelacja ta podlegała zatem oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach Sąd postanowił zgodnie z art. 98 k.p.c. i art. 108 § 1 k.p.c.