Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 7 października 2014 r.

Sąd Okręgowy w Płocku Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący SSO Joanna Przybylska

Protokolant: protokolant sądowy Monika Chmurzyńska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 września 2014 r. w P.

sprawy z powództwa G. D. i R. D.

przeciwko M. Z.

o zapłatę

1.  powództwo oddala;

2.  nie obciąża powodów kosztami procesu.

sygn. akt I C 1116/11

UZASADNIENIE

W dniu 9 czerwca 2011 roku (data nadania w urzędzie pocztowym) G. D. i R. D. wystąpili z powództwem przeciwko M. Z. o zapłatę kwoty 105.341,-złotych wraz z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty i zasądzenie od pozwanego na rzecz powodów kosztów procesu. W uzasadnieniu pełnomocnik powodów wskazał, iż powodowie dochodzą swojego roszczenia na podstawie art. 415 kc, albowiem pozwany zaniżając w swoim operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby postępowania egzekucyjnego, wartość nieruchomości, w postaci działek położonych w A. o numerach 100/2, 60 i 77, wyrządził powodom szkodę, gdyż zostali oni pozbawieni uzasadnionego zarobku ze sprzedaży nieruchomości.

` W piśmie z dnia 22 czerwca 2011 roku pełnomocnik powodów sprecyzował, iż wnosi o zapłatę kwoty 105.341,-złotych solidarnie na rzecz powodów (k. 179).

W odpowiedzi na pozew pełnomocnik pozwanego wnosił o oddalenie powództwa i obciążenie powodów solidarnie kosztami procesu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W dniu 23 września 2005 roku Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym w Mławie zawiadomił Sąd Rejonowy w Mławie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości (objętych KW (...) i KW (...)), z wniosku (...) Sp. z o.o. z siedzibą w G. – D. przeciwko między innymi R. D. i G. D. (k. 2 akt I Co 857/05 Sądu Rejonowego w Mławie).

W dniu 3 stycznia 2006 roku zostało wszczęte przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym w Mławie postępowanie egzekucyjne z wniosku Banku (...) S. A. z siedzibą w W. przeciwko dłużnikom G. D. i R. D., przy czym należność główna na dzień 9 stycznia 2006 roku wynosiła 793.657,71,-złotych a odsetki 169.594,05,-złotych. W dniu 24 marca 2006 roku komornik zlecił biegłemu M. Z. sporządzenie opisu i oszacowania nieruchomości położonej w S. i A., dla których prowadzone są księgi wieczyste KW (...) i KW (...). Komornik dokonał obwieszczeń o dokonaniu opisu i oszacowania nieruchomości w dniu 5 lipca 2006 roku (k. 13-16 akt I Co 875/05 Sądu Rejonowego w Mławie, akta egzekucyjne Km 17/06). R. D. zawiadomienie odebrał w dniu 6 czerwca 2006 roku, a dla powódki korespondencja była awizowana prawidłowo. Pismem z dnia 23 września 2006 roku komornik poinformował wierzyciela, iż łączne zadłużenie małżonków D. we wszystkich prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych (13 postępowań) wynosi 2.039.815,49,-złotych. Przy dokonywanym opisie o oszacowaniu nieruchomości przez komornika w dniu 5 lipca 2006 roku dłużnicy nie byli obecni. Pierwszy termin licytacji nieruchomości stanowiących własność dłużników został wyznaczony na dzień 21.09.2006 roku, cena wywołania działki nr (...) wynosiła 96.075,-zlotych, a działek numer (...).350,-złotych (k. 19-20 akt I Co 875/05 Sądu Rejonowego w Mławie, akta egzekucyjne Km 17/06). Pierwsza licytacja w/w nieruchomości nie doszła do skutku, albowiem do przetargu nikt nie przystąpił, licytacja została przeprowadzona co do działek (...), co do których udzielono przybicia (k. 22-23, 28-30 akt I Co 875/05 Sądu Rejonowego w Mławie). Kolejny termin licytacji wyznaczono na dzień 9 listopada 2006 roku z cenami wywołania odpowiednio 85.400,-złotych i 241.200,-złotych, przy czym w piśmie do jednego z wierzycieli komornik poinformowała, iż przy obwieszczeniu o pierwszej licytacji suma oszacowania działek (...) została podana błędnie (zaniżona o 100.000,-złotych) (k. 33 akt I Co 875/05 Sądu Rejonowego w Mławie, akta egzekucyjne Km 17/06). W dniu 9 listopada 2006 roku dłużniczka G. D. wystąpiła z wnioskiem do komornika o wstrzymanie licytacji, albowiem wartość nieruchomości została zaniżona, a w okresie kiedy dokonywane było oszacowanie przebywała na leczeniu specjalistycznym i jej stan psychiczny nie pozwalał, na zrozumienie treści dokumentów. Druga licytacja również nie doszła do skutku, albowiem nikt nie wpłacił wadium. Postanowieniem z dnia 22 listopada 2006 roku komornik umorzył postępowanie egzekucyjne z nieruchomości składającej się z działki nr (...) objętej KW (...) oraz nieruchomości składającej się z działki nr (...) objętej KW (...) (k. 36-38 akt I Co 875/05 Sądu Rejonowego w Mławie, akta egzekucyjne Km 17/06). Postanowieniem z dnia 23 kwietnia 2007 roku Sąd Rejonowy w Mławie przysądził własność nieruchomości składających się z działek nr (...) o łącznej powierzchni 7,22 ha oraz nr 569, 594, 503, 508, 578 o łącznej powierzchni 1,97 ha (k. 143-144 akt I Co 875/05 Sądu Rejonowego w Mławie). Pismem z dnia 29 czerwca 2007 roku G. D. poinformowała Sąd, iż do dnia 30 sierpnia 2007 roku będzie przebywała w Areszcie Śledczym w O., areszt potwierdził, iż powódka przebywa w ich jednostce jako skazana od 13 czerwca 2007 roku (k. 207-208 akt I Co 875/05 Sądu Rejonowego w Mławie).

W zaświadczeniu z dnia 27 sierpnia 2008 roku komornik wskazał, iż zadłużenie małżonków D. w stosunku do 11 wierzycieli co do których postępowania egzekucyjne są prowadzone wynosi 2.244.530,70,-złotych, a koszty egzekucyjne 253.702,14 złotych, zaś w stosunku do wierzycieli, (sześciu) co do których postępowania umorzono wobec bezskuteczności egzekucji – 232.467,73,-złotych. W dniu 6 lutego 2008 roku wierzyciel Bank (...) S. A. wystąpił o wszczęcie nowej egzekucji z nieruchomości położonych w A. (KW (...) i KW (...)), wykorzystanie opisu i oszacowania nieruchomości dokonanego w poprzedniej egzekucji. W dniu 17 kwietnia 2008 roku komornik zawiadomił dłużników (powodów) o wszczęciu egzekucji z nieruchomości położonych w A. objętych KW (...) i KW (...). Komornik wezwał także G. i R. D. do zapłaty należności pouczając, iż zgodnie z art. 985 § 2 kpc wniosek o wszczęcie nowej egzekucji z tej samej nieruchomości, jeżeli został złożony przed upływem 3 lat od terminu drugiej licytacji, opiera się na sporządzonym w poprzednim postępowaniu egzekucyjnym opisie i oszacowaniu, chyba ze wierzyciel lub dłużnik wniosą o dokonanie nowego opisu i oszacowania przed upływem dwóch tygodni od daty doręczenia wezwania do zapłaty. G. D. korespondencję odebrała w dniu 21 kwietnia 2008 roku osobiście, a dla powoda korespondencję w tym samym dniu odebrała jego siostra. W dniu 2 czerwca 2008 roku została przekazana do komornika skarga G. D. na wszczęcie egzekucji, albowiem zdaniem dłużniczki tytuły wykonawcze złożone przez (...) S. A. zostały oparte na błędnym stanie faktycznym (akta egzekucyjne Km 17/06). Termin pierwszej licytacji nieruchomości wyznaczony został na dzień 31 lipca 2008 roku, cena wywołania działki nr (...) wynosiła 96.075,-zlotych, a działek numer (...).350,-złotych, zawiadomienia zostały dla R. i G. D. odebrane przez dorosłych domowników, w dniu 19 czerwca 2008 roku. W dniu 27 czerwca 2008 roku G. D. zwróciła się do komornika o kopię wyceny nieruchomości i w tym samym dniu ją otrzymała. Następnie w dniu 9 lipca 2008 roku powódka wniosła o dokonanie ponownej wyceny działek (...) położonych w A., wskazując szereg uwag do sporządzonej opinii oraz wyjaśniając, iż w 2006 roku od kwietnia do końca sierpnia 2006 roku przebywała w areszcie, a następnie na leczeniu specjalistycznym, dlatego też nie była w stanie zapoznać się z wyceną i do niej odnieść. Z kart informacyjnych leczenia szpitalnego wynika, iż G. D. przebywała w (...) w Ż. w dniach 6-11.04. 2006 roku w związku z urazem głowy jakiego doznała w stanie po nadużyciu alkoholu, a w dniach 19.07- 30.08. 2006 roku SPZOZ w O., skierowana na leczenie przez lekarza ZOZ Aresztu Śledczego w O. z uwagi na wieloletni problem alkoholowy, w dacie skierowania w fazie chronicznej formy uzależnienia, za które obwiniała pijącego od wielu lat męża. Postanowieniem z dnia 12 lipca 2008 roku komornik odmówił ponownej wyceny majątku dłużników, albowiem zgodnie z art. 951 kpc dodatkowy opis i oszacowanie nieruchomości następuje jeżeli w stanie nieruchomości pomiędzy sporządzeniem opisu i oszacowaniem nieruchomości zajdą istotne zmiany (k. 5-6 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie, akta egzekucyjne Km 17/06). Skarga dłużniczki na czynność komornika w postaci postanowienia z dnia 12 lipca 2008 roku, została postanowieniem z dnia 5 marca 2009 roku Sądu Rejonowego w Mławie oddalona w całości (k. 44 akt I Co. 897/08), a zażalenie na powyższe postanowienie Sąd Okręgowy w Płocku w dniu 5 czerwca 2009 roku oddalił (k. 69 akt I Co. 897/08).

Postanowieniem z dnia 30 czerwca 2008 roku Sąd Rejonowy w Mławie odrzucił skargę G. D. na czynności komornika – wszczęcie egzekucji, albowiem skarga została wniesiona w dniu 28.04.2008 roku tj. ze znacznym uchybieniem terminu tygodniowego od daty zawiadomienia o dokonaniu czynności (9.01.2006), Sąd Okręgowy w Płocku zażalenie na to postanowienie oddalił (I Co 520/08, IV Cz 598/08) (akta egzekucyjne Km 17/06).

Pierwsza licytacja nie doszła do skutku albowiem nikt nie wpłacił wadium (k.9-11 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie, akta egzekucyjne Km 17/06). Pismem z dnia 20 sierpnia 2008 roku G. D. poinformowała Sąd Rejonowy w Mławie, iż przebywa w Areszcie Śledczym w O. w oczekiwaniu na posiedzenie w przedmiocie warunkowego zawieszenia wykonania kary, które zostało wyznaczone na dzień 11.09.2008 roku i wnosi o zawieszenie postępowania egzekucyjnego, pismo to zostało przekazane komornikowi (k. 18 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie, akta egzekucyjne Km 17/06).

Termin drugiej licytacji został wyznaczony na dzień 1 czerwca 2009 roku z cenami wywołania odpowiednio 85.400,-złotych i 241.200,-złotych, dłużnicy pisma odebrali – G. D. w dniu 16.04.2009 roku, a R. D. w dniu 10.04.2009 roku (k. 17 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie, akta egzekucyjne Km 17/06. W dniu 22 kwietnia 2009 roku G. D. złożyła do komornika wniosek o zawieszenie egzekucji, albowiem w dniu 15 kwietnia 2009 roku biegły M. Z. dokonał oględzin przedmiotowej nieruchomości na zlecenie Prokuratury Rejonowej w Mławie. Postanowieniem z dnia 8 maja 2009 roku komornik wniosek oddalił. W dniu 13 maja 2009 roku dłużnicy (powodowie) złożyli skargę na czynności komornika dotyczącej oszacowania nieruchomości, wnosili o zmianę oszacowania i wstrzymanie licytacji wyznaczonej na dzień 1 czerwca 2009 roku. Sąd Rejonowy w Mławie postanowieniem z dnia 25 maja 2009 roku (sygn. akt I C 723/09) odrzucił skargę jako wniesioną po terminie i oddalił wniosek o zawieszenie postępowania egzekucyjnego wobec braku podstaw z art. 821 §2 kpc i art. 759 §2 kpc (akta egzekucyjne Km 17/06). Na termin licytacji w dniu 1 czerwca 2009 roku stawili się trzej licytanci, przy czym tylko małżonkowie J. i U. T. zaoferowali ceny wywołania, pozostali mimo uiszczenia wadium nie zaofiarowali ceny, dłużnicy byli obecni na licytacji (k. 20-23 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie, akta egzekucyjne Km 17/06). W dniu 29 czerwca 2009 roku (data nadania) G. D. wystąpiła do Sądu Rejonowego w Mławie o wydanie postanowienia o bezskutecznej egzekucji wskazując na uchybienia w przeprowadzeniu licytacji, a nadto fakt, iż jeden z kurników położony na działce nr (...) został wydzierżawiony R. K., a w drugim zamierzają prowadzić działalność i z dochodów spłacać zadłużenie wobec wierzyciela (...) S. A. (k. 29-31 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie). Postanowieniem z dnia 12 sierpnia 2009 roku Sąd Rejonowy w Mławie odrzucił skargę dłużnika G. D. na czynność komornika w postaci licytacji z dnia 1 czerwca 2009 roku – albowiem została wniesiona po terminie (akta egzekucyjne Km 17/06).

Postanowieniem z dnia 16 września 2009 roku Sąd Rejonowy w Mławie udzielił przybicia zabudowanych nieruchomości położonych w A., składających się z działki nr (...) o pow. 0,59 ha (KW (...)) i działek nr (...) o pow. łącznej 2,83 ha (KW (...)) za kwotę łączną 327.500,-złotych, na rzecz J. i U. T. (k. 68-69 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie). Pismem z dnia 25 października 2010 roku G. D. zwróciła się do Prokuratora Generalnego o wystąpienie ze skargą o stwierdzenie niezgodności z prawem postanowienia Sądu Rejonowego w Mławie z dnia 16.09. 2009 roku o udzieleniu przybicia i z dnia 17 marca 2010 roku o przysądzeniu własności w sprawie sygn. akt I Co 485/08 (akta egzekucyjne Km 17/06). Postanowieniem z dnia 17 listopada 2009 roku Sąd Rejonowy w Mławie odrzucił zażalenie G. D. na postanowienie o udzieleniu przybicia z dnia 16 września 2009 roku (k. 119-120 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie). Zażalenie dłużniczki na powyższe postanowienie zostało oddalone przez Sąd Okręgowy w Płocku w dniu 4 lutego 2010 roku (k. 162-163 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie). Postanowieniem z dnia 17 marca 2010 roku nastąpiło przysądzenie własności na rzecz nabywców, postanowienie to zostało sprostowane w dniu 30 marca 2010 roku (k. 190-191, 209-210 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie). Postanowienie o sprostowaniu zostało uchylone w całości, w trybie art. 395 § 2 kpc przez Sąd Rejonowy w Mławie w dniu 5 maja 2010 roku i dokonano ponownego sprostowania sentencji postanowienia z dnia 17 marca 2010 roku (k. 247-249 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie). Zażalenia dłużników na postanowienie z dnia 17 marca 2010 roku o przysądzeniu własności oraz postanowienie z dnia 5 maja 2010 roku, zostały w dniu 2 września 2010 roku przez Sąd Okręgowy w Płocku – oddalone (k. 301- 305 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie). Następnie w dniu 29 października 2010 roku Sąd Rejonowy w Mławie zatwierdził plan podziału sum uzyskanych z egzekucji, sporządzony przez komornika sądowego (k. 333, 335 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie), a po rozpoznaniu zarzutów dłużników na plany podziału, w dniu 3 marca 2011 roku – ponownie je zatwierdził (k. 456 akt I Co 485/08 Sądu Rejonowego w Mławie).

Postanowieniem z dnia 5 lipca 2011 roku komornik oddalił kolejny wniosek dłużników o zawieszenie postępowania egzekucyjnego z nieruchomości (akta postępowania egzekucyjnego Km. 17/06).

Przed Sądem Rejonowym w Mławie toczyła się sprawa R. D. i G. D. oskarżonych o to, że w dniu 23 marca 2007 roku w Ż. działając wspólnie i w porozumieniu z córką J. D., w celu udaremnienia wykonania decyzji Urzędu Skarbowego w Ż. ustanawiającej obowiązek zapłaty podatku dochodowego z działów specjalnych produkcji rolnej za 2005 rok, decyzji określającej obowiązek zapłaty odsetek od w/w podatku oraz decyzji określającej obowiązek zapłaty podatku od sprzedaży nieruchomości , udaremnili zaspokojenie wierzyciela Skarbu Państwa reprezentowanego przez w/w Urząd Skarbowy w ten sposób, że darowali córce J. przysługujące im udziały w niezabudowanej nieruchomości, stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 0,64 ha położonej we wsi S. gm. B., zagrożonej zajęciem (akt oskarżenia k. 472-480 akt II K 1039/08 Sądu Rejonowego w Mławie). Postanowieniem z dnia 29 września 2008 roku Sąd Rejonowy w Mławie umorzył postępowanie wobec G. D., albowiem czyn nie zawierał znamion czynu zabronionego, które to postanowienie zostało uchylone w dniu 7 listopada 2008 roku przez Sąd Okręgowy w Płocku, Następnie postanowieniem z dnia 14 stycznia 2009 roku Sąd Rejonowy w Mławie zwrócił sprawę prokuratorowi celem uzupełnienia istotnego braku postępowania przygotowawczego (k. 513-514, 542-544, 548-554, 562-563 akt II K 1039/08 Sądu Rejonowego w Mławie). W dniu 16 marca 2009 roku prokurator postanowił zasięgnąć opinii biegłego M. Z. w celu ustalenia wartości nieruchomości stanowiących własność małżonków D. na dzień 27 marca 2007 roku, objętych księgami wieczystymi KW (...), KW (...) i KW (...) (k. 646 akt Ds. 337/09- poprzednio (...) i (...) Prokuratury Rejonowej w Mławie). Biegły M. Z. sporządził operat szacunkowy w dniu 21 kwietnia 2009 roku (załącznik do akt akt Ds. 337/09- poprzednio (...) i (...) Prokuratury Rejonowej w Mławie). Postanowieniem z dnia 24 kwietnia 2009 roku Prokurator Prokuratury Rejonowej w Mławie umorzył śledztwo w w/w sprawie w stosunku do G. D., z uwagi na to, iż czyn nie zawiera znamion czynu zabronionego (k. 713-715 akt Ds. 337/09- poprzednio (...) i (...) Prokuratury Rejonowej w Mławie).

Z uwagi na wniosek R. D. w trybie art. 335 kpk postępowanie wobec tego oskarżonego toczyło się odrębnie (sygn. akt II K 393/08). Wyrokiem z dnia 4 czerwca 2008 roku Sąd Rejonowy w Mławie wymierzył Ryszardowi A. D. karę 3 miesięcy pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania na okres 2 lat próby (uzasadnienie postanowienia k. 713-715 akt Ds. 337/09 Prokuratury Rejonowej w Mławie).

Postanowieniem z dnia 23 marca 2010 roku Prokurator Prokuratury Rejonowej w Mławie odmówił wszczęcia śledztwa w sprawie opracowania fałszywej opinii przez biegłego M. Z., tj. przestępstwa z art. 233 §4 kk, które jest przestępstw wskazując iż zebrane dane absolutnie nie wskazują aby biegły przy wydawaniu opinii miał zamiar bezpośredni lub ewentualny popełnienia przestępstwa (k. 9-10 akt Ds. 446/10 Prokuratury Rejonowej w Mławie. Sąd Rejonowy w Mławie postanowieniem z dnia 19 maja 2010 roku nie uwzględnił zażalenia G. D. na w/w postanowienie (k. 58 akt Ds. 446/10).

W operacie szacunkowym z dnia 16 maja 2006 roku, ustalając wartość nieruchomości powodów w tym działek o numerach (...) na dzień 27 marca 2007 roku, M. Z. wskazał następujące wartości:

- działka nr (...) o powierzchni 0,59 ha – wartość rynkowa 128.100,-złotych;

- działka (...) o powierzchni 2,47 ha - wartość gruntu 11.700,-złotych, wartość kurnika nr 1 – 154.500,-złotych, wartość kurnika nr 2 - 193.300,-złotych, tj. łącznie 359.500,-złotych;

- działka (...) o powierzchni 0,36 ha – wartość gruntu 2.300,-złotych;

Biegły wskazał, iż działka nr (...) jest działką siedliskową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, gospodarczym i oborą, działka nr (...) w części jest zabudowana dwoma budynkami kurnika, a w części wykorzystywana rolniczo, zaś działka nr (...) jest niezabudowana. Oględzin biegły dokonał w dniu 10 kwietnia 2006 roku w obecności powoda R. D., który udzielał biegłemu informacji co do stanu nieruchomości i dat powstania budynków (zeznania powodów k. 296-298, 624-625, 667-668 i pozwanego k. 298-299, 668-669). Opisując działkę nr (...) biegły określił, iż jest ona położona przy drodze gruntowej, ok. 100 m. od szosy, uzbrojona w energię elektryczną i sieć wodociągową, zabudowana budynkiem mieszkalnym z 1984 roku o pow. użytkowej 135,35 m. kw., budynek gospodarczy murowany z 1995 roku o pow. zabudowy 221 m. kw., określając jego stan jako dobry, obora murowana z lat osiemdziesiątych o pow. zabudowy 351 m. kw., określając stan techniczny budynku jako dobry. Biegły ustalił nadto, iż nieruchomość jest obciążona prawem dożywocia na rzecz J. i Z. D. (dział III KW nr (...)). Co do działki nr (...) podał, iż na powierzchni ok. 0,46 ha znajdują się dwa budynki kurników, a pozostały obszar tj. 2,01 ha wykorzystywany jest jako pastwisko o niskiej kulturze rolnej, strukturze bonitacyjnej- słabej, sąsiedztwo działki stanowią zabudowania zagrodowe i grunty rolne. Kurnik nr 1 został wybudowany w 1986 roku jako budynek do chowu klatkowego, o pow. 670 m ², kubaturze 4780 m ³, dostosowany do hodowli kur niosek w ilości 25.000 sztuk, wyposażony w instalację elektryczną niskiego i wysokiego napięcia, instalację wodociągową z sieci gminnej oraz kanalizację sanitarną do szamba, stan budynku biegły ocenił jako dobry. Natomiast kurnik nr 2 został wybudowany w 1985 roku, również z przeznaczeniem do chowu klatkowego o pow. hali 1400 m ², kubaturze 5980 m ³, wyposażony w instalację elektryczną (odciętą), instalację wodociągową z sieci gminnej oraz kanalizację sanitarną do szamba, brak systemu wentylacyjnego i wyposażenia do hodowli kur. Stan budynku biegły ocenił również jako dobry. Natomiast co do działki nr (...) to biegły wskazał, iż jest ona uprawiana rolniczo, ze słabą strukturą użytków i średnią kulturą upraw, ale dobrą lokalizacją. Dokonując wyceny biegły przeanalizował dane z umów kupna sprzedaży z ostatnich 24 miesięcy z terenów wiejskich powiatów: (...), (...), (...) i (...), wskazując iż rynek nieruchomości rolnych zabudowanych jest rynkiem słabo rozwiniętym, podaż jest większa od popytu, a ilość transakcji jest mała, ceny transakcji w aktach notarialnych są zaniżane, a nadto nie pokrywają kosztów wybudowania, uwzględniając stopień zużycia. Podczas badania rynku biegły ustalił, iż ceny nieruchomości zabudowanych rosną o 0,2% w skali miesiąca. W trakcie wyceny biegły przyjął jako jednostkę porównawczą 1 m. kw. Budynku mieszkalnego, a w przypadku kurników metr sześcienny kubatury budynku. Co do rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych to zdaniem biegłego jest on stosunkowo dobrze rozwinięty, dla nich biegły przyjął jako jednostkę porównawczą 1 ha i wskazał, że z poczynionych analiz wynika, że na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy ceny 1 ha gruntu rosły o ok. 0,8 % w stosunku miesięcznym. W przypadku działki nr (...) do porównania w opinii biegły przyjął transakcje z okresu od maja 2004-sierpnia 2005, działki (...) (kurniki ) z okresu od kwietnia 2004 do lipca 2005, a co do części działki (...) wykorzystywanej rolniczo i działki nr (...) transakcje z 2005 roku (kopia opinii k. 103-175, operat szacunkowy w aktach egzekucyjnych Km 17/06).

W operacie szacunkowym z dnia 21 kwietnia 2009 roku, ustalając wartość nieruchomości powodów w tym działek o numerach (...) na dzień 27 marca 2007 roku , M. Z. wskazał:

- działka nr (...) o powierzchni 0,59 ha – wartość rynkowa 162.820,-złotych w tym wartość siedliska – 153.820,-złotych;

- działka (...) o powierzchni 0,36 ha – wartość gruntu 3.310,-złotych;

- działka (...) o powierzchni 2,47 ha - wartość gruntu 17.540,-złotych, wartość kurnika nr 1 206.830,-złotych, wartość kurnika nr 2 258.760,-złotych, tj. łącznie 483.130,-złotych. Biegły wskazał, iż działka nr (...) jest działką siedliskową zabudowaną budynkiem mieszkalnym, gospodarczym i oborą, działka nr (...) w części jest zabudowana dwoma budynkami kurnika, a w części wykorzystywana rolniczo, zaś działka nr (...) jest niezabudowana. Oględzin biegły dokonał w obecności G. D.. Opisując działkę nr (...) biegły określił, iż jest ona położona przy drodze gruntowej, ok. 100 m. od szosy, uzbrojona w energię elektryczną i sieć wodociągową, zabudowana budynkiem mieszkalnym z 1984 roku o pow. użytkowej 135,35 m. kw., budynek gospodarczy murowany z 1995 roku o pow. zabudowy 221 m. kw. Określając jego stan jako dobry, obora murowana z 1984 roku o pow. zabudowy 351 m. kw., określając stan jako dobry. Co do działki nr (...) podał, iż na powierzchni ok. 0,46 ha znajdują się dwa budynki kurników, a pozostały obszar tj. 2,01 ha wykorzystywany jest jako pastwisko o niskiej kulturze rolnej, sąsiedztwo działki stanowią zabudowania zagrodowe i grunty rolne. Kurnik nr 1 został wybudowany w 1996 roku jako budynek chowu klatkowego, o pow. 670 m. kw., dostosowany do hodowli kur niosek w ilości 25.000 sztuk, wyposażony w instalację elektryczną niskiego i wysokiego napięcia, instalację wodociągową z sieci gminnej oraz kanalizację sanitarną do szamba, stan budynku biegły ocenił jako dobry. Natomiast kurnik nr 2 został wybudowany w 1994 roku, również z przeznaczeniem do chowu klatkowego o pow. hali 1400 m. kw, wyposażony w instalację elektryczną (odciętą), instalację wodociągową z sieci gminnej oraz kanalizację sanitarną do szamba, brak systemu wentylacyjnego i wyposażenia do hodowli kur. Stan budynku biegły ocenił również jako dobry. Natomiast co do działki nr (...) to biegły wskazał, iż jest ona uprawiana rolniczo, ze słabą strukturą użytków i średnią kulturą upraw, ale dobrą lokalizacją. Dokonując wyceny biegły przeanalizował dane z umów kupna sprzedaży z ostatnich 24 miesięcy z terenów wiejskich powiatów: (...), (...), (...) i (...), wskazując iż rynek nieruchomości rolnych zabudowanych jest rynkiem słabo rozwiniętym, podaż jest większa od popytu, a ilość transakcji jest mała, ceny transakcji w aktach notarialnych są zaniżane, a nadto nie pokrywają kosztów wybudowania, uwzględniając stopień zużycia. Podczas badania rynku biegły ustalił, iż ceny nieruchomości zabudowanych rosną o 0,2% w skali miesiąca. W trakcie wyceny biegły przyjął jako jednostkę porównawczą 1 m. kw. Budynku mieszkalnego, a w przypadku kurników metr sześcienny kubatury budynku. Co do rynku nieruchomości rolnych niezabudowanych to zdaniem biegłego jest on stosunkowo dobrze rozwinięty, dla nich biegły przyjął jako jednostkę porównawczą 1 ha i wskazał, ze z poczynionych analiz wynika, że na przestrzeni ostatnich 24 miesięcy ceny 1 ha gruntu rosły o ok. 0,8 % w stosunku miesięcznym (kopia opinii k. 36-102, opinia załączona do akt Ds. 337/09- poprzednio (...) i (...) Prokuratury Rejonowej w Mławie).

Zespół oceniający biegłych z Komisji Arbitrażowej (...) Federacji Stowarzyszeń (...) wskazał, iż operat szacunkowy z dnia 16 maja 2006 roku nie powinien stanowić podstawy do określenia wartości rynkowej dla aktualnego sposobu użytkowania zabudowanej nieruchomości rolnej dla sprzedaży w drodze licytacji komorniczej, gdyż zawiera błędy metodologiczne i uchybienia wpływające w istotny sposób na określoną wartość. Biegli wskazali, iż podane przez M. Z., w operacie z dnia 16 maja 2006 roku, źródła danych merytorycznych są niepełne, zwłaszcza w zakresie stanu nieruchomości. Nadto w ocenie biegłych analiza rynku lokalnego została przeprowadzona bez obliczenia i na podstawie oceny subiektywnej wpływu wartości na cenę jednostkową (opracowanie nie spełnia wymogów § 56 ust. 1 pkt 7 Rozporządzenia RM z 21 września 2004 r. z późn. zm.). Opracowanie z 16 maja 2006 roku zostało sporządzone bez dopełnienia zasady szczególnej staranności, braku prawidłowej analizy rynku w zakresie doboru i charakterystyki nieruchomości podobnych, błędach logicznych w zastosowanej metodologii, co nie pozostało bez wpływu na wartość nieruchomości określoną w opracowaniu. Podobne błędy, a nadto niewłaściwy dobór obiektów, biegli wskazali co do wyceny z dnia 21 kwietnia 2009 roku. Biegli nadto podali, iż operat pierwszy wykonany został w dniu 16 maja 2006 roku dla celów postępowania komorniczego wg stanu nieruchomości z dnia 10 kwietnia 2006 roku i cen z dnia 16 maja 2006 roku, zaś operat szacunkowy drugi wykonany w dniu 21 kwietnia 2009 roku dla celów postępowania sądowego, wg stanu nieruchomości na dzień 27 marca 2007 roku i poziomu cen z dnia 27 marca 2007 roku. Różnice pomiędzy operatami polegają na określeniu wartości nieruchomości jako różnych przedmiotów, gdyż w operacie z dnia 21 kwietnia 2009 roku dodatkowo ujęto nieruchomość składającą się z działek (...) (opinia biegłych z (...) Federacji Stowarzyszeń (...) k. 340-369, 412-414).

W opinii z czerwca 2013 roku biegły rzeczoznawca majątkowy A. G. dokonał oszacowania nieruchomości powodów (objętych operatem pozwanego z dnia 16 maja 2006 roku) i określił łączną wartość nieruchomości na kwotę 767.653,-złotych, w tym:

1.  działki nr (...) – na kwotę 3.665,-złotych;

2.  działek o numerach (...) – na kwotę 559.871,-złotych w tym: budynek mieszkalny – 221.400,-złotych; kurniki – 335.282,-złotych; grunty – 13.191,-złotych.

Przy czym należy wskazać, iż zwłaszcza do wyceny gruntów zabudowanych budynkami mieszkalnymi biegły przyjął z trzech do porównania dwie transakcje z sierpnia 2006 roku (więc po dacie sporządzenia operatu przez pozwanego). Biegły wskazał na bardzo małą ilość transakcji gruntami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi i kurnikami na badanym terenie, co spowodowało, że jedyną możliwą do zastosowania była metoda porównywania nieruchomości parami. We wnioskach z opinii biegły wskazał, iż wyznaczone w operacie wartości dotyczą maja 2006 roku, a zatem okresu sprzed 7 lat, co skutkuje ty, iż że do wartości będących przedmiotem opinii gruntów zabudowanych należy podchodzić ze znaczną ostrożnością i przyjmować możliwe przybliżenie jako mieszczące się w graniach 20 % (+/_) (opinia k. 510-547).

W piśmie z dnia 8 sierpnia 2013 roku i 14 października 2013 roku biegły A. G. przyznał, iż do obliczeń wkradł się błąd i wartość zabudowanej działki nr (...) wynosi 211.400,-złotych, a nie 221.400,-złotych, łączna wartość działek nr (...) wynosi zatem 549.872,-złotych. Biegły wyjaśnił, iż fakt służebności mieszkania wpłynął na wartość działki (...) poprzez zastosowanie współczynnika korekcyjnego 1,05. Natomiast odnośnie różnic w uzyskanych wynikach szacowania, A. G. podał, iż w środowisku rzeczoznawców majątkowych, uważa się, że nie ma zastrzeżeń, jeżeli wynoszą 10 %, natomiast o znacznych różnicach można mówić gdy przekraczają 30 %. (...) przedmiotowe zostały oszacowane przez pozwanego na podstawie danych wówczas osiągalnych, biegli przyjęli podobną metodologię wyceny. Zdaniem A. G. różnice wartości wyliczonych w operatach są dopuszczalne. Nadto biegły skorygował swoje wyliczenia dotyczące działek nr (...) z uwzględnieniem w stopniu odpowiednim wpływu wielkości gruntu na uzyskane ceny dla przyjętego zbioru transakcji porównawczych, z uwagi na fakt, iż jedna z nieruchomości miała znacznie większą powierzchnię co skutkowało zmianą wartości działek na sumę 533.864,-złotych (pisma wyjaśniające biegłego k. 564, 581-583, zeznania biegłego k. 623-624).

M. Z. jest (...) Stowarzyszenia (...), posiada zgodne z obowiązującymi przepisami uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości (zeznania J. K., opinia biegłych z (...) Federacji Stowarzyszeń (...) k. 340-369). Wiek budynku nie jest cechą rynkową, ale jego stan techniczny, przy czym stan techniczny ocenia się na podstawie oględzin nieruchomości. W latach 2001 do 2006 ceny nieruchomości budynkowych były stabilne, potem następował ich wzrost, znacznie większa była dynamika wzrostu cen nieruchomości gruntowych (zeznania świadka J. K. k. 265-267).

W roku 2011 powodowie mieli zawarte dwie umowy dzierżawy kurników, z których otrzymywali po 3.700,-złotych miesięcznie, z czego wierzytelności te zostały zajęte przez Naczelnika Urzędu Skarbowego. Od marca 2011 roku zaprzestał użytkowania kurników i uiszczania czynszu w kwocie 2.500,-złotych – R. M. (umowy dzierżawy k. 192-193, 203-204, oświadczenie k. 191, zawiadomienie o zajęciu k. 194-197, 198-200,205-210) Wyrokiem z dnia 18 kwietnia 2011 roku, na skutek pozwu J. T. – nabywcy nieruchomości powodów w drodze licytacji- orzeczona została eksmisja A. D., J. D. i S. D. z budynku mieszkalnego położonego w A. nr 11, z ustalonym prawem do lokalu socjalnego (wyrok z uzasadnieniem k. 212 – 219).

Zdaniem powodów, gdyby suma oszacowania była wyższa niż to oszacował biegły to nikt nieruchomości by nie kupił i powodowie mogliby dalej czerpać z niej dochody, albo sprzedaż nastąpiłaby za wyższą kwotę, która wystarczyłaby na pokrycie długów (zeznania powodów k. 296-298, 624-625, 667-668).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o dowody w postaci w/w dokumentów, które nie były przez strony kwestionowane, a brak podstaw do podważenia ich prawdziwości.

Sąd dał wiarę zeznaniom świadka J. K. (k. 265-267), ale także zeznaniom stron (zeznania powodów k. 296-298, 624-625, 667-668 i pozwanego k. 298-299, 668-669), aczkolwiek nie miały one istotnego znaczenia dla treści rozstrzygnięcia, będąc jedynie uzupełnieniem dla dowodów z dokumentów i w znacznej części stanowiły one ocenę stron, zawierając (co do zeznań stron) ich szczegółowe stanowiska procesowe.

Do wydania rozstrzygnięcia Sąd przyjął opinię biegłego A. G., albowiem opinia ta zawiera precyzyjne ustalenia, oparta jest na gruntownej i rzetelnej analizie zebranego w sprawie materiału dowodowego (w tym także poprzednich operatów), zgodna z prawidłowym rozumowaniem, a wnioski z niej wysnute są logicznym następstwem przeprowadzonych analiz. Ponadto w ocenie Sądu biegły w opinii uzupełniającej na piśmie, a także słuchany na rozprawie ustosunkował się szczegółowo do zarzutów pełnomocników stron i przekonywująco uargumentował swoje stanowisko (opinia k. 510-547, pisma wyjaśniające biegłego k. 564, 581-583, zeznania biegłego k. 623-624). Sąd nie znalazł podstaw do dopuszczenia dowodu z opinii innego biegłego, albowiem jak wcześniej wskazano A. G. odniósł się do uwag zgłoszonych przez pełnomocników umożliwiając Sądowi dokonanie ostatecznych samodzielnych ustaleń.

Sąd uwzględnił przy wydawaniu opinii również opinię wydaną przez biegłych z (...) Federacji Stowarzyszeń (...) k. 340-369, 412-414), w której wskazano pewne uchybienia w sporządzeniu operatu przez pozwanego, aczkolwiek z punktu widzenia rozstrzygnięcia było przede wszystkim ustalenie, wartości przedmiotowej nieruchomości, dlatego też obie opinie tj. w/w i opinię biegłego A. G. Sąd analizował łącznie. Powyższa opinia zdaniem Sądu, ma charakter ogólnikowy, nie sposób bowiem ustalić, jakie konkretnie przepisy zostały naruszone. Należy podzielić stanowisko pełnomocnika pozwanego, iż każda opinia winna opierać się na zobiektywizowanych kryteriach, ale jest zależna od przyjętej przez rzeczoznawcę metody wyceny i jego subiektywnego zapatrywania na tę kwestię. Niezrozumiałym jest zarzut błędu metodologicznego pozwanego polegający na przyjęciu przy wycenie kurników wskaźnika kubaturowego, a nie wskaźnika powierzchni, skoro kurniki przystosowane i wykorzystywane były do chowu tzw. klatkowego, w którym istotna jest właśnie kubatura budynku, a nie jego powierzchnia użytkowa. Opinia nie zawiera odniesienia się do przyjętych przez biegłego obu metod wyceny tj. metody korygowania ceny średniej- co do której brak odniesienia i metodę porównawczą.

Sąd zważył co następuje.

W niniejszej sprawie ewentualną odpowiedzialność pozwanego należało analizować w świetle art. 415 kc, który stanowi, że za szkodę odpowiada osoba, której zawinione zachowanie jest źródłem powstania szkody, przy czym zdarzeniem sprawczym jest zarówno zachowanie się „aktywne” jak też bierne. Czyn sprawcy, który pociąga za sobą odpowiedzialność cywilną musi nosić znamiona bezprawności, a ponadto być zawinionym. Bezprawność jest kategorią obiektywną, a więc dotyczy oceny, czy czyn sprawcy był zgodny czy też niezgodny z obowiązującymi zasadami porządku prawnego, które obejmują zarówno normy prawne powszechnie obowiązujące (prawa karnego, cywilnego, administracyjnego itp.) jak i zasady współżycia społecznego.

Zdaniem Sądu, zebrany w sprawie materiał dowodowy nie pozwala na przypisanie pozwanemu działania bezprawnego. Wprawdzie w opinii komisji arbitrażowej wskazano na pewne nieprawidłowości w sporządzonym przez pozwanego operacie, to nie miały one cech bezprawności, a biorąc pod uwagę ogólnikowość tych zarzutów, trudno nawet przyjąć, jakie to konkretne normy pozwany naruszył. Nie sposób bowiem dopatrzeć się w działaniu pozwanego naruszenia przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 175 ust. 1, art. 153 czy art. 155 (w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania opinii), nie można mu bowiem zarzucić, iż nie dochował należytej staranności, a jego działanie niezgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa. Należy przede wszystkim podkreślić, iż wszystkie sporządzane przez rzeczoznawców operaty są obarczone błędami wynikającymi z trudnościami w idealnym doborze nieruchomości porównawczych, korekcie cech, czy doborze metody wyceny, a operaty różniące się w granicach 10 %(+/_) nie są traktowane jako nieprawidłowe. Podkreślane zaś przez powodów błędy dotyczące przyjęcia niewłaściwych dat powstania budynków – kurników, nie miały żadnego znaczenia dla treści opinii, albowiem, cechą istotną jest stan techniczny budynku, a nie jego wiek.

W niniejszej sprawie biegły M. Z. oszacował wartość działek:

- działka nr (...) o powierzchni 0,59 ha – wartość rynkowa 128.100,-złotych;

- działka (...) o powierzchni 2,47 ha - wartość gruntu 11.700,-złotych, wartość kurnika nr 1 – 154.500,-złotych, wartość kurnika nr 2 - 193.300,-złotych, tj. łącznie 359.500,-złotych;

- działka (...) o powierzchni 0,36 ha – wartość gruntu 2.300,-złotych, tj. łącznie 489.900,-złotych, zaś biegły A. G. na łączną kwotę ostateczną 533.864,-złotych, różnica wynosi więc 43.964,-złote. Nawet gdyby przyjąć (zgodnie ze stanowiskiem pełnomocnika powodów), iż właściwą kwotą jest suma 549.872,-złotych, to różnica wynosiłaby 59.972,-złote. W pierwszym przypadku różnica w operatach stanowi 8,9 %, a w drugim 12% co niewątpliwie mieści się w granicach dopuszczalnego błędu. Nie sposób pominąć, przy wydawaniu rozstrzygnięcia, uwagi zawartej w opinii biegłego A. G., gdzie wyjaśnił on, iż różnica w operatach pozwanego i wydanej na potrzeby niniejszej sprawy może sięgać nawet 20 %. Zbliżone ceny szacunkowe w opinii pozwanego i A. G. świadczą o tym, iż pewne mankamenty wskazane przez komisję arbitrażową nie miały istotnego wpływu na treść opinii. Podkreślić nadto należy, iż różnice w operatach sporządzonych przez samego pozwanego są wynikiem przede wszystkim wzrostu cen na przestrzeni lat 2006 -2007.

Dodatkowo trzeba podkreślić, iż to sami powodowie nie dopełniając aktów staranności w zakresie dbania o własne interesy, w postaci terminowego zgłaszania stosownych wniosków, czy terminowego zaskarżania czynności w toku postępowania egzekucyjnego doprowadzili do sytuacji, w której nie nastąpiła aktualizacja operatu szacunkowego z 2006 roku, przy ponownym wszczęciu egzekucji z nieruchomości. Powódka osobiście odebrała wezwanie do zapłaty należności z pouczeniem zgodnie z art. 985 kpc, który w § 2 stanowi, iż komornik dokona ponownego opisu i oszacowania nieruchomości tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika, przy czym dłużnik może taki wniosek złożyć przed upływem dwóch tygodni od daty ponownego doręczenia mu wezwania do zapłaty. Przepisy kodeksu postępowania cywilnego dają wiele prawnych możliwości kontroli sporządzanych w toku postępowań operatów szacunkowych, z czego pozwani nie skorzystali we właściwych terminach, co w efekcie skutkowało przyjęciem do licytacji operatu z 2006 roku w jego pierwotnej postaci.

Na marginesie tylko wskazać należy, iż w przypadku przyjęcia wartości określonych przez A. G. z licytacji uzyskano by, zgodnie z art. 983 kpc odpowiednio 29.309,-złotych więcej, lub przyjmując pierwotną wersję opinii – 39.981,-złotych. Sumy te nie wpłynęłyby w sposób istotny na sytuację powodów, którzy mimo trwającej od wielu lat egzekucji nie podjęli realnych kroków dla poprawy swojej sytuacji, doprowadzając zadłużenie do poziomu na dzień 27 sierpnia 2008 roku prawie 2,5 mln złotych. Wprawdzie w subiektywnej ocenie powodów, gdyby cena wywołania była wyższa i nikt by nie kupił nieruchomości ich sytuacja byłaby lepsza, gdyż nie straciliby domu, obiektywnie zaś ich dług w sposób znaczący powiększałby się, co byłoby niekorzystne zarówno dla samych powodów, jak i ich licznych wierzycieli nie mogących uzyskać należnego im zaspokojenia.

Z uwagi na powyższe, wobec braku podstaw do przypisania pozwanemu odpowiedzialności za szkodę dochodzoną przez powodów – powództwo na podstawie art. 415 kc należało oddalić.

Mając na względzie niezwykle trudną sytuację finansową i majątkową powodów, a nadto szczególny charakter sprawy, w której powodowie z uwagi na rozbieżności w operatach szacunkowych sporządzonych przez pozwanego, mieli podstawy nabrać przekonania co do słuszności swoich roszczeń – Sąd na podstawie art. 102 kpc nie obciążył ich kosztami procesu.