Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 29 stycznia 2015 r.

Sąd Okręgowy w Krakowie Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSO Andrzej Żelazowski

Protokolant: prot. sąd. Dominika Lasek

po rozpoznaniu w dniu 29 stycznia 2015 r. w Krakowie

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy Miejskiej K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy (...)

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) nr (...);

II.  zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy (...) na rzecz strony powodowej Gminy Miejskiej K. kwotę 380,00 zł (słownie złotych: trzysta osiemdziesiąt) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 883/14

UZASADNIENIE

wyroku z dnia 29 stycznia 2015 r.

W pozwie skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej
budynku położonego w Krakowie na (...)strona powodowa - Gmina Miejska K. - domagała się uchylenia uchwały nr (...), podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową częściowo na zebraniu w dniu 4 marca 2014 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów, doręczonej stronie powodowej w dniu 7 kwietnia 2014 r., jako niezgodnej z przepisami prawa i naruszającej interesy strony powodowej w rozumieniu przepisu
art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 2004 r. o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Strona powodowa wskazała, że jest właścicielem (...)lokali w budynku
pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, w tym (...)lokale mają charakter użytkowy. Pozostałymi właścicielami lokali w budynku pozwanej Wspólnoty, w liczbie (...), są osoby fizyczne.

Strona powodowa wskazała nadto, że zaskarżoną uchwałą Wspólnota podwyższyła stawkę z tytułu uciążliwości lokali użytkowych do wysokości 5,47 zł/m ². Strona powodowa zaś, w wykonaniu uchwały pozwanej Wspólnoty nr (...) z dnia 22 maja 2003 r., uiszcza już dodatkową zaliczkę z tytułu uciążliwości lokali użytkowych w wysokości 1,28 zł/m ², łącznie miesięcznie w kwocie 195,96 zł. W ocenie strony powodowej obciążenie
w dotychczasowej stawce rekompensuje Wspólnocie ewentualną uciążliwość spowodowaną funkcjonowaniem lokali użytkowych w budynku. Ponadto zwiększenie obciążenia lokali użytkowych, w tym wypadku aż trzykrotne, wymaga wykazania, że istnieją określone, a nie hipotetyczne uciążliwości lub zwiększone koszty związane z ich funkcjonowaniem, uzasadniające podwyżkę w takiej wysokości. Zwiększenie opłat nie może być bowiem dowolne, ale uzasadnione sposobem korzystania z lokali, tj. wówczas, gdy w istocie sposób eksploatacji lokalu użytkowego generuje większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i tylko o tyle, o ile wynika to z dokonanych szacunków.

Strona pozwana wskazała, że w lokalach użytkowych, których dotyczy zaskarżona uchwała prowadzona jest działalność gospodarcza w postaci handlu artykułami przemysłowymi (w jednym wypadku telefonami komórkowymi, a w drugim zniczami) oraz handel obuwiem i sprzedaż biletów (...). Profil działalności prowadzonej w lokalach nie daje podstaw do przyjęcia wzmożonego ruchu klientów i związanych z tym np. ewentualnych zwiększonych kosztów sprzątania, czy też zwiększonych kosztów wynikłych z bardziej intensywnego używania elementów infrastruktury wspólnej, zużycia wody bądź energii elektrycznej w częściach wspólnych, wywożenia odpadów, a także stwierdzenia uciążliwości w postaci emisji hałasów, zanieczyszczeń itp. Dodatkowo uchwała zwiększająca obciążenie właściciela lokalu użytkowego winna wskazywać konkretny lokal oraz konkretne okoliczności faktyczne uzasadniające zwiększone obciążenia finansowe. Pozwana Wspólnota nie wskazała żadnych okoliczności uzasadniających ponoszenie przez stronę powodową w przypadku z każdego z (...)lokali zwiększonych opłat na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Pozwana Wspólnota wniosła o oddalenie powództwa i o zasądzenie
na jej rzecz od strony powodowej kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Strona pozwana wskazała, że funkcjonowanie spornych lokali użytkowych należących do strony powodowej wiąże się z systematycznie pogarszającym się stanem czystości wokół pojemników na śmieci, które znajdują się na ogólnodostępnym parkingu przy budynku Wspólnoty, na który to parking skierowane są okna mieszkańców, co negatywnie wpływa na estetyczne doznania właściciel lokali.

Firmy wynajmujące lokale użytkowe umieściły pojemniki na śmieci na tyłach lokali, nie dbając o zachowanie czystości wokół nich. Mieszkańcy Wspólnoty zmuszeni są oglądać na co dzień przepełnione kubły i wysypujące się z nich śmieci, które na dodatek wydzielają nieprzyjemny zapach. Powyższe jest przyczyną zwiększonych wydatków Wspólnoty na utrzymanie czystości w obrębie podwórka, zaś widok rozsypywanych śmieci negatywnie wpływa na walory estetyczne otoczenia. Z opróżnianiem kubłów wiąże się hałas i zwiększony ruch. Ponadto firmy wynajmujące lokale użytkowe bardzo często blokują swoimi pojazdami wspólny parking, co jest wyjątkowo uciążliwe dla mieszkańców Wspólnoty.

Bezsporne w niniejszej sprawie było to, że:

Uchwałą nr (...) Wspólnota Mieszkaniowa budynku nr (...) (...)w K., podjętą na zebraniu w dniu 22 maja 2003 r., ustaliła dodatkowe obciążenie Gminy Miejskiej K. z tytułu uciążliwości lokali użytkowych w wysokości 1,28 zł/m ^{( 2)} powierzchni lokali, tj. 202,24 zł miesięcznie (1,28 x 158 m ^{( 2)}) z przeznaczeniem na usuwanie ich skutków.

( Uchwała nr 8/2003 k. 9).

Uchwałą nr (...), podjętą na zebraniu w dniu 4 marca 2014 r. oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów, Wspólnota Mieszkaniowa budynku nr (...) (...)w K. podwyższyła stawkę za uciążliwość lokali użytkowych do wysokości 5,47 zł/m ^{( 2 )}powierzchni użytkowej.

( Uchwała nr (...) k. 7 – 8).

Stanowiące własność Gminy Miejskiej K. cztery lokale użytkowe usytuowane są częściowo na działce nr (...) obr. (...) N. Huta, tj. w budynku Wspólnoty Mieszkaniowej os. (...) (...), a częściowo na działce nr (...) obr. (...) N. Huta, stanowiącej własność Gminy Miejskiej K., na której posadowiony jest pawilon handlowy (budynek os. (...) (...)), przylegający bezpośrednio do ścian budynku Wspólnoty Mieszkaniowej os. (...) (...) (...).

Pismem z dnia 7 sierpnia 2013 r. skierowanym do firmy (...) – Zarządcy budynku Wspólnoty Mieszkaniowej os. (...) (...) (...) oraz do wiadomości Wydziału Mieszkalnictwa Urzędu Miasta K., Zarząd (...) w K. poinformował, że złożył w Miejskim Przedsiębiorstwie (...) sp. z o. o. w K. stosowną deklarację o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi generowanymi przez najemców gminnych lokali użytkowych usytuowanych w budynku nr (...) na os. (...) (...) w K.. W deklaracji tej uwzględniono również zapotrzebowanie odbioru śmieci od najemców gminnych lokali użytkowych także tych, których część powierzchni znajduje się w budynku nr (...) na os. (...) (...) w K.. Wobec tego Zarząd (...) w K. wniósł o nie naliczanie opłat za śmieci w odniesieniu do najemców wskazanych lokali użytkowych (pismo z dnia 7 sierpnia 2013 r. k. 60).

Pismem z dnia 2 lipca 2014 r. Zarząd (...) poinformował Urząd Miasta K. Wydział Mieszkalnictwa, że pojemniki na odpady komunalne dla najemców lokali użytkowych zlokalizowanych w budynkach nr (...) na os. (...) (...) w K. ustawione zostały od strony zaplecza pawilonu handlowego, tj. budynku nr (...) i winny służyć wyłącznie najemcom tych lokali. Z treści tego pisma wynika ponadto, że za utrzymanie terenów będących własnością Gminy Miejskiej K. usytuowanych na os. (...) (...)w K., w tym działki nr (...), zgodnie z uchwałą nr (...)Rady Miasta K. z dnia 11 lipca 2012 r., odpowiada Miejskie Przedsiębiorstwo (...) sp. z o. o. w K.. Zarząd (...) poinformował również, że nie odnotował dotychczas skarg dotyczących lokali użytkowych ( pismo z dnia 2 lipca 2014 r. k. 61-63, deklaracja o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi dla właścicieli nieruchomości, na których nie zamieszkują mieszkańcy, a powstają odpady komunalne dla Centrum (...) (...) (...) k.64-66 ).

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. jednol. Dz. U. z 2008, nr 80, poz. 903 z późn. m.) uchwała właścicieli może ustalić zwiększone obciążenia właścicieli lokali użytkowych z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.

Powyższy przepis stanowi odstępstwo od zasady równości obciążeń właścicieli lokali (art. 12 ust. 2) i jego zastosowanie winno mieć miejsce w sytuacji, w której sposób korzystania z lokali użytkowych generuje proporcjonalnie większe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej (por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 15 maja 2014 r., I ACa 83/14, Lex nr 1477085). Warunkiem podjęcia uchwały o zwiększeniu obciążeń właścicieli lokali użytkowych winno być istnienie określonej uciążliwości lub zwiększonej kosztochłonności lokalu użytkowego w zakresie mającym wpływ na utrzymanie nieruchomości wspólnej (wyrok Sądu Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 28 marca 2013 r., I ACa 28/13, Lex nr 1305927). Dla zastosowania przepisu art. 12 ust. 3 nie ma znaczenia poczucie dyskomfortu pozostałych właścicieli lokali związane z eksploatacją lokali użytkowych (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 20 marca 2014 r., I ACa 1237/13, Lex nr 1454476).

Strona pozwana, na której spoczywał w tym zakresie stosownie do art. 6 k.c. i art. 232 k.p.c. ciężar dowodu, nie wykazała aby korzystanie z lokali użytkowych powodować miało jakiekolwiek zwiększenie wydatków Wspólnoty z tego tytułu. Jak wynika z dokumentów przedłożonych przez stronę powodową (vide w szczególności: deklaracja o wysokości opłat za gospodarowanie odpadami komunalnymi z dnia 10.12.2013 r., k.64-66) to strona powodowa ponosi niewątpliwie zwiększone koszty związane z wywozem odpadów komunalnych generowanych przez osoby wynajmujące należące do niej lokale użytkowe. Nie może być zatem mowy o zwiększonych z tej przyczyny kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej. Sam zaś ewentualny dyskomfort i inne uciążliwości, nie skutkujące zwiększeniem wydatków Wspólnoty, związane z eksploatacją lokali użytkowych nie mogą być, jak wyżej wskazano, przyczyną uzasadniającą zwiększenie obciążenia strony powodowej z tytułu kosztów zarządu nieruchomością. Dla porządku już tylko wskazać należy, że na uwzględnienie zasługuje także zarzut strony powodowej, iż w spornej uchwale nie wskazano przyczyn uzasadniających ewentualne zwiększenie obciążenia właściciela lokali użytkowych, strona pozwana nie przedstawiła także żadnej kalkulacji, z której wynikałaby zasadność jego zwiększenia, i to aż trzykrotnie.

Stosownie do art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę wspólnoty mieszkaniowej do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W okolicznościach niniejszej sprawy uznać należy, że sporna uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i interes strony powodowej wobec czego winna ona podlegać uchyleniu.

Z tych przyczyn, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono jak w pkt I. sentencji.

O kosztach procesu rozstrzygnął Sąd na zasadzie art. 98 §1 k.p.c., obciążając nimi w całości pozwanego jako stronę przegrywającą sprawę. O wysokości kosztów procesu orzekł Sąd na zasadzie art. 98 §1 i 3 i art. 99 k.p.c. oraz §2 ust. 1-2 i §10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomo­cy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jednol. Dz. U. z 2013 r., poz. 490). Składa się na nie poniesiona przez powoda opłata należna od pozwu w kwocie 200,00 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika powoda będącego radcą prawnym w kwocie 180,00 zł.