Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 07 marca 2013 r.

Sąd Rejonowy w Jeleniej Górze Wydział I Cywilny

w następującym składzie:

Przewodniczący SSR Marek Gajdecki

Protokolant Paulina Gordziejonok

po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2013 r. w Jeleniej Górze

na rozprawie sprawy z powództwa Gminy (...) – Z. w K.

przeciwko A. J., M. R. (1), M. R. (2) i P. R.

o eksmisję

I.  oddala powództwo w całości, przy czym w stosunku do pozwanych M. R. (2) i P. R. wyrokiem zaocznym;

II.  koszty postępowania wzajemnie znosi między stronami.

Sygn. akt I C 34/12

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina (...) – Z. w K. w pozwie wniesionym w dniu 02 stycznia 2012 r. domagała się nakazania pozwanym A. J., M. R. (1), M. R. (2) i P. R. opróżnienia i opuszczenia lokalu mieszkalnego wraz z pomieszczeniami przynależnymi położonego w K. przy ul. (...) oraz wydania stronie powodowej tego lokalu w stanie wolnym.

W uzasadnieniu pozwu strona powodowa podniosła, iż na mocy umowy z dnia 15.06.1992 r. pozwana A. J. zobowiązała się do przeprowadzenia prac adaptacyjnych w lokalu położonym w K. przy ul. (...) w terminie do dnia 31.10.1992 r., po której to adaptacji przedmiotowy lokal miał zostać oddany w najem pozwanej. Strona powodowa podniosła, że pozwana mimo przedłużenia pierwotnego terminu nie dokonała prac adaptacyjnych, jak również nie wydała przedmiotowego lokalu stronie powodowej i zajmuje go bez tytułu prawnego. Strona powodowa podała, że wraz z pozwana A. J. w lokalu tym mieszkają pozwani M. R. (1), M. R. (2) i P. R.. Strona powodowa wskazała, że pozwani pomimo wezwania nie opuścili przedmiotowego lokalu i nie wydali go stronie powodowej.

Pozwana A. J., działając przez profesjonalnego pełnomocnika, w odpowiedzi na pozew (k. 34-35) odnosząc się merytorycznie do żądania pozwu, wskazała, że nieprawdą jest aby nie posiadała tytułu prawnego do lokalu albowiem umowa z dnia 15.06.1992 r. była umowa najmu i tak też pozwana była traktowana w toku postępowania.

Pozwani M. R. (2) i P. R. nie stawili się na żadnej z rozpraw i nie złożyli odpowiedzi na pozew, jak również nie ustosunkowali się do żądania strony powodowej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny :

Pozwani A. J. i M. R. (1) w dniu 15 czerwca 1992 r. zawarli umowę, na podstawie której mieli wykonać adaptację części pomieszczeń niemieszkalnych położonych w K. przy ul. (...) na cele mieszkalne. W treści umowy pozwanych określono jako „najemców”, zaś stronę powodową jako „wynajmującego”. Termin zakończenia prac określono na dzień 31 października 1992 r. Po zakończeniu prac adaptacyjnych lokal miał zostać protokolarnie przekazany najemcy i po upływie 30 dni od przekazanie najemca zobowiązany był do opłacania czynszu.

dowód : umowa z dnia 15.06.1992 r. k. 7

Pozwani rozpoczęli prowadzenie prac adaptacyjnych. W grudniu 1991 r. został sporządzony projekt adaptacji, który został zatwierdzony w dniu 22 maja 1992 r. Nie zostały one zakończone w terminie oznaczonym w umowie. Na wniosek pozwanej A. J. termin zakończenia prac był kilkakrotnie przesuwany. Na dzień 31 marca 1999 r. stwierdzono, że do wykonania pozostały roboty wykończeniowe w postaci wymiany dwóch okien, ułożenia podłóg, wykończenia ubikacji i łazienki (naprawa tynków, wyposażenie), montażu skrzydeł drzwiowych i montażu osprzętu elektrycznego. Wyniknął również problem z odprowadzeniem ścieków z uwagi na umiejscowienie pod planowana łazienka osadnika oraz przesunięcie inwestycji podłączenia budynku do kolektora sanitarnego. Ostateczny termin został wyznaczony na dzień 26 lipca 1999 r.

dowód projekt adaptacji k. 87-95, pisma strony powodowej z dnia 02.10.1993 r. k. 8, z dnia 15.03.1997 r. k. 9, notatka służbowa k. 86, pismo strony powodowej z dnia 26.03.2001 r. k. 10, zeznania świadka J. M. k. 96.o, zeznania powódki A. P. k. 103.o-104, zeznania pozwanej A. J. k. 118-118.o, zeznania pozwanego M. R. (1) k. 118.o-119

Pismem z dnia 26 marca 2001 r. strona powodowa zawiadomiła pozwaną A. J., że w związku z nie zakończeniem prac adaptacyjnych rozpoczyna naliczenia odszkodowania za zajmowane pomieszczenia w wysokości odpowiadającej wysokości czynszu za zajmowane pomieszczenia. Oplata taka była faktycznie naliczana przez stronę powodową i uiszczana przez pozwanych ale nieregularnie i nie w pełnej wysokości.

dowód : pismo strony powodowej z dnia 26.03.2001 r. k. 10, zestawienia sald płatnika k. 13-14 i 36-38, zawiadomienia o wysokości opłat k. 39-43, dowody wpłat k. 44-46

W ramach przygotowania lokalu do odbioru pozwany M. R. (1) w dniu 17 maja 2002 r. zawarł umowę przesyłu i sprzedaży energii elektrycznej do przedmiotowego lokalu.

W dniu 26 sierpnia 2011 r. została wydana opinia kominiarska. Pismem z dnia 03 października 2012 r. pozwana A. J. wystąpiła o dokonanie odbioru termicznego. W dniu 18 lutego 2013 r. została wykonana ekspertyza techniczna po dokonanej adaptacji, stwierdzająca wykonanie prac adaptacyjnych zgodnie z projektem technicznym i możliwość użytkowania lokalu jako lokalu mieszkalnego.

dowód : umowa przesyłu energii elektrycznej k. 48-53, opinia k. 47, pismo powódki z dnia 03.10.2012 r. k. 85, ekspertyza techniczna k. 106-114, zeznania pozwanej A. J. k. 118-118.o, zeznania pozwanego M. R. (1) k. 118.o-119

Pismem z dnia 21 października 2009 r. strona powodowa wezwała pozwaną do wydania przedmiotowego lokalu. Kolejnym pismem z dnia 22 sierpnia 2011 r. strona powodowa ponownie wezwała pozwana do wydania spornych pomieszczeń.

dowód : pismo strony powodowej z dnia 21.10.2009 r. k. 11, pismo strony powodowej z dnia 22.08.2011 r. k. 12

Pomimo wezwania pozwana A. J. nie wydała stronie powodowej przedmiotowego lokalu. Wraz z pozwaną z lokalu korzystają pozwani M. R. (1), M. R. (2) i P. R..

okoliczności bezsporne

Sąd zważył co następuje :

Powództwo należało uznać za niezasadne.

W ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie nie doszło do nawiązania stosunku najmu lokalu mieszkalnego pomiędzy stronami. Zgodnie bowiem z art. 659 § 1 k.c. przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zgodnie z art. 680 k.c. do najmu lokalu stosuje się powyższy przepis. Przenosząc powyższe rozważania na grunt niniejszej sprawy stwierdzić natomiast należy, że inna była intencja stron w przedmiotowej sprawie albowiem do nawiązania stosunku najmu – jak wynika z umowy z dnia 15 czerwca 1992 r. – miało dojść dopiero po zakończeniu prac adaptacyjnych i odbiorze technicznym lokalu jako lokalu mieszkalnego. Na brak woli nawiązania stosunku najmu po stronie powodowej wskazuje również treść pisma z dnia 26 marca 2001 r., którym strona powodowa zawiadomiła pozwaną A. J., że w związku z nie zakończeniem prac adaptacyjnych rozpoczyna naliczenia odszkodowania (a nie czynszu najmu) za zajmowane pomieszczenia.

W myśl zatem art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Fakt własności lokalu mieszkalnego po stronie powodowej był bezsporny. Pozwanym nie przysługiwało uprawnienie do władania lokalem. W takiej sytuacji pozwani zobowiązani byliby do wydania przedmiotowego lokalu stronie powodowej, jednakże w świetle okoliczności niniejszej sprawy, w ocenie Sądu, należało mieć na uwadze zasady współżycia społecznego.

W ocenie Sądu bowiem nakazanie pozwanym wydania przedmiotowego lokalu naruszało zasady współżycia społecznego, a zatem roszczenie strony powodowej winno być ocenione w świetle zaistnienia przesłanek z art. 5 k.c., który stanowi, iż nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub zasadami współżycia społecznego. Dalej artykuł wskazuje również, że takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony. Rolą zasad współżycia społecznego jest bowiem synchronizowanie przepisów prawa z nakazami moralności i obyczajów oraz uelastycznianie tego prawa (vide : „Komentarz do art. 5 k.c.” Kazimierza Piaseckiego).

W tym zakresie Sąd zważył bowiem, że pozwani już do 1999 r. przeprowadzili prace adaptacyjne w znacznym zakresie i ponieśli z tego tytułu znaczne nakłady, zaś problem z zakończeniem prac wynikał również z przesunięcia inwestycji podłączeniu budynku do kolektora ściekowego. Natomiast na dzień wyrokowania adaptacja przedmiotowego lokalu została praktycznie zakończona, co zostało potwierdzone ekspertyzą techniczną. Nie sposób również nie zauważyć, iż strona powodowa dopiero w 2009 r. podjęła kroki mające na celu odzyskanie lokalu, godząc się z sytuacją użytkowania lokalu przez pozwanych od 2001 r. Wobec powyższych okoliczności, Sąd - w świetle zasad współżycia społecznego tj. dobrej woli, dobrych obyczajów, jak również zaufania pozwanego do prawidłowości działań organów samorządowych – uznał, że żądanie strony powodowej, usprawiedliwione wprawdzie co do zasady, nie podlegało ochronie prawnej, a zatem nie mogło zostać uwzględnione.

W zakresie postępowania dowodowego Sąd przydał walor wiarygodności dowodom z dokumentów albowiem brak było podstaw, aby ich prawdziwość kwestionować, natomiast pozwani wiarygodności tych dowodów skutecznie nie podważyli. Również za wiarygodne Sąd uznał zeznania świadka J. M. oraz stron.

Mimo oddalenia powództwa w całości, o kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. albowiem w tym zakresie Sąd miał na uwadze całokształt okoliczności sprawy i przyczyny, dla których powództwo zostało oddalone.