Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 stycznia 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu – Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSR del. Ewa Rudkowska – Ząbczyk

Protokolant: Marcin Guzik

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 4 stycznia 2013 r. we W.

sprawy z powództwa E. K.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę nr 1/2012 Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), podjętej na zebraniu właścicieli lokali w dniu 20 czerwca 2012 roku, w przedmiocie zmiany stawki wpłat na fundusz remontowy;

II.  zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) na rzecz powódki E. K. kwotę 397,00 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania.

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 20 sierpnia 2012 r. powódka E. K. wniosła o uchylenie uchwały nr 1/2012 pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), podjętej na zebraniu właścicieli lokali w dniu 20 czerwca 2012 r. w przedmiocie zmiany stawki wpłat na fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej poprzez jej podwyższenie do kwoty 150,00 zł miesięcznie za lokal oraz w konsekwencji zmiany planu gospodarczego przyjętego uchwałą nr 1/2011 zarzucając, że uchwała ta została podjęta w sposób niezgodny z zasadami zarządu nieruchomością wspólną, tj. większością głosów właścicieli lokali w miejsce ich jednomyślności, na zebraniu, o terminie którego powódka nie została powiadomiona. Powódka zarzuciła także, że z uwagi na domniemywany cel podwyższenia składki zaskarżona uchwała pozostaje także niezgodna z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną oraz w sposób istotny narusza interesy powódki. Powódka wniosła jednocześnie o zasądzenie na jej rzecz od strony pozwanej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powyższego żądania powódka podniosła, że jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...)położonego we W.przy ul. (...)i z mocy prawa wraz z pozostałymi właścicielami lokai mieszkalnych tworzy tzw. małą wspólnotę mieszkaniową. Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z S. C.umowę o zarządzanie nieruchomością położoną we W.przy ul. (...). Powódka podniosła, że na zebraniu w dniu 20 czerwca 2012 r., o terminie którego nie została zawiadomiona, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr 1/2012, zgodnie z którą podwyższono wpłaty na fundusz remontowy Wspólnoty do kwoty 150,00 zł miesięcznie za lokal. Uchwałę podjęto większością 80% głosów, przy czym jej treść została doręczona powódce w dniu 10 lipca 2012 r. wraz z zawiadomieniem o zmianie wysokości zaliczki od dnia 1 lipca 2012 r. Powódka zarzuciła, że w przypadku pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, która stanowi tzw. małą wspólnotę mieszkaniową, do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności albowiem we Wspólnocie tej nie doszło do umownego uregulowania kwestii zarządu, a z S. C.jest zawarta jedynie umowa o administrowanie nieruchomością wspólną. Z tych względów powódka zarzuciła, że zaskarżona uchwała, z uwagi na fakt, że dotyczy czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, powinna być podjęta jednomyślnie, a nie większością 80% głosów. Powódka zarzuciła także, że nie jest jej znana przyczyna podwyższenia składki na fundusz remontowy do uchwalonej kwoty 150,00 zł i jedynie domyśla się, że wynika ona ze złej kondycji finansowej pozwanej Wspólnoty wynikającej z wadliwego wykonania remontu budynku oraz w decyzji (...) Inspektora Nadzoru Budowlanego we W.z dnia 22 maja 2012 r., którą pozwana Wspólnota została zobowiązana do podparcia balkonów, wymiany nośnych konstrukcji stalowych i płyt nośnych balkonów, czy wymiany balustrad balkonów na wzór zachowanych. Powódka wskazała, że zaskarżona uchwała sprzeczne z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną pozostaje bierne poddanie się powyższej decyzji, a w konsekwencji podwyższenie składki na fundusz remontowy, podczas gdy istnieje rozwiązanie tańsze i korzystniejsze dla wszystkich współwłaścicieli, polegające na całkowitej likwidacji balkonów poprzez usunięcie istniejącej konstrukcji i zabezpieczenie wyjść z mieszkań stosowną wytrzymałą barierą. Podniosła także, że nie widzi podstaw, dla których miałaby partycypować w kosztach związanych z utrzymaniem balkonów swoich sąsiadów.

W piśmie z dnia 26 września 2012 r. (k. 70) strona pozwana poinformowała, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa podjęła decyzję o uchyleniu uchwały nr 1/2012 dotyczącej zmiany stawki wpłat na fundusz remontowy, zaskarżonej przez powódkę. Z powyższych względów strona pozwana wniosła o umorzenie postępowania.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka E. K.jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr (...)położonego we W.przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków prowadzi księgę wieczystą nr (...). Z własnością powyższego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo użytkowania wieczystego oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali, w wysokości (...).

(dowód: wydruk z księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków nr (...), k. 11-20)

W budynku położonym we W. przy ul. (...) została wyodrębniona własność sześciu lokali mieszkalnych. W budynku tym liczba wszystkich lokali nie jest większa niż siedem.

(dowód: wydruk z księgi wieczystej prowadzonej przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków nr (...), k. 21-29)

Właściciele lokali mieszkalnych położonych w budynku przy ul. (...) we W. nie określali umownie sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

(okoliczność bezsporna)

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z S. C. umowę o administrowanie nieruchomością wspólną. Zgodnie z jej § 3 Wspólnota powierza administratorowi wykonanie w uzgodnieniu z zarządem czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, jak również zlecanie i nadzorowanie w uzgodnieniu z zarządem czynności z zakresu utrzymania czystości na terenie wyznaczonych części nieruchomości wspólnej oraz zlecanie czynności w uzgodnieniu z zarządem z zakresu konserwacji nieruchomości wspólnej. Strony Umowy ustaliły także, że czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu poza czynnościami określonymi przepisami prawa, są w szczególności takie czynności, jak przyjęcie rocznego planu gospodarczego i zaakceptowanie jego wykonania oraz ustalenie bądź zmiana wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną (§ 4 ust. 2 pkt 3 Umowy).

(dowód: postanowienie Sądu Rejonowego dla Wrocławia – Krzyków z dnia 20 lipca 2011 r., sygnatura akt I Ns 195/11, k. 30; umowa o administrowanie nieruchomością wspólną, k. 31-44)

W dniu 20 czerwca 2012 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w sprawie zmiany stawki wpłat na fundusz remontowy pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Na zebraniu tym właściciele lokali, którym przysługiwał łączny udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 80,80%, podjęli uchwałę nr 1/2012, w której ustalili, że od dnia 1 lipca 2012 r. wpłaty na fundusz remontowy Wspólnoty od wszystkich właścicieli lokali, będzie wynosił 150,00 zł za lokal. W tym zakresie właściciele lokali postanowili zmienić plan gospodarczy przyjęty uchwałą nr 1/2011.

(dowód: uchwała nr 1/2012 z dnia 20 czerwca 2012 r., k. 46)

O zebraniu właścicieli lokali wyznaczonym na dzień 20 czerwca 2012 r. powódka nie została zawiadomiona.

(dowód: pismo powódki z dnia 13 lipca 2012 r., k. 50; przesłuchanie powódki, k. 89)

Pismem z dnia 26 czerwca 2012 r. powódka została zawiadomiona o uchwale nr 1/2012 podjętej w dniu 20 czerwca 2012 r. oraz o zmianie w związku z tym wysokości zaliczki od dnia 1 lipca 2012 r., obejmującej podwyższoną wpłatę na fundusz remontowy.

(dowód: zawiadomienie z dnia 26 czerwca 2012 r., k. 47)

W dniu 12 września 2012 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w sprawie uchylenia uchwały nr 1/2012 dotyczącej zmiany stawki wpłat na fundusz remontowy. Na zebraniu tym oraz częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów właściciele lokali, którym przysługiwał łączny udział w nieruchomości wspólnej w wysokości 80,80%, podjęli uchwałę nr 2/2012, w której postanowili uchylić uchwałę nr 1/2012 z dnia 20 czerwca 2012 r. dotyczącą zmiany stawki wpłat na fundusz remontowy pozwanej Wspólnoty na 150,00 zł za lokal miesięcznie.

(dowód: uchwała nr 2/2012 z dnia 21 września 2012 r., k. 71; karta do głosowania, k. 72)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie w całości.

W niniejszej sprawie powódka domagała się uchylenia uchwały nr 1/2012 pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości wspólnej położonej we W. przy ul. (...), podjętej na zebraniu w dniu 20 czerwca 2012 r. w sprawie zmiany stawki wpłat na fundusz remontowy pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W świetle materiału dowodowego zebranego w niniejszym postępowaniu Sąd uznał, że zaskarżona uchwała pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej jest niezgodna z przepisem art. 199 zd. 1 k.c. albowiem nie została podjęta jednomyślnie przez wszystkich właścicieli lokali tworzących Wspólnotę. Zgodnie z powołanym przepisem do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli.

Zdaniem Sądu powołany przepis znajduje zastosowanie w niniejszej sprawie z uwagi na fakt, że pozwana Wspólnota Mieszkaniowa stanowi tzw. małą wspólnotę mieszkaniową, tzn. taką, w której liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem (art. 19 ustawy o własności lokali). W tego typu wspólnocie właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy). Jeżeli sposobu zarządu nie określono w umowie, w danej Wspólnocie obowiązują zasady określone ustawowo, co w odniesieniu do małych wspólnot mieszkaniowych oznacza, że do zarządu nieruchomością wspólną mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności (art. 19 ustawy).

W niniejszej sprawie właściciele tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową nie określili sposobu zarządu nieruchomością wspólną w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali. Także później nie zawierali w tym przedmiocie umowy w wymaganej formie aktu notarialnego. Oznacza to, że pozwana Wspólnota jest zarządzana w reżimie ustawowym, nie posiada organów, a administrowanie wspólną własnością opiera się na bezpośrednim udziale właścicieli lokali w zarządzaniu. Powyższego modelu zarządzania nie narusza umowa zwarta przez pozwaną Wspólnotę z S. C.. Jak bowiem wynika z treści jej postanowień osoba S. C. została przybrana przez Wspólnotę jedynie niejako do pomocy w obsłudze bieżących spraw Wspólnoty. O powyższym świadczą zapisy umowy, zgodnie z którymi S. C. określany jest jako administrator, a nie zarządca, a czynności zwykłego zarządu i inne określone czynności powierzone mu zostały do wykonania w uzgodnieniu „z zarządem”. Wobec braku zarządu ustalonego umownie przez pozwaną Wspólnotę, w ocenie Sądu powyższy zapis świadczy o woli właścicieli lokali powierzenia S. C. wykonywania określonych czynności obok „właścicielskiej” działalności zarządzania, a nie w jej miejsce. Niezależnie od powyższego należy zauważyć, że rozważana Umowa nie została zawarta w przepisanej formie aktu notarialnego, co oznacza że także z tego względu nie mogła wywrzeć skutków, jakie ustawa wiąże z umownym określeniem sposobu zarządu nieruchomością wspólną.

Odesłanie w art. 19 ustawy o własności lokali do odpowiedniego stosowania przepisów o współwłasności zawartych w Kodeksie cywilnym i Kodeksie postępowania cywilnego oznacza, że w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej uchwały dla swej skuteczności powinny być podejmowane jednogłośnie w przypadku czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu (art. 199 k.c.), a w pozostałych przypadkach – większością głosów (art. 201 k.c.). Tym samym ocena prawidłowości podjęcia zaskarżonej uchwały nr 1/2012 z dnia 20 czerwca 2012 r. wymaga przesądzenia, czy jej przedmiot dotyczył sprawy zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, czy też była to materia zwykły zarząd przekraczająca. W przypadku małych wspólnot mieszkaniowych ustawodawca nie określił katalogu czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Dla oceny danej czynności można jednak zdaniem Sądu posiłkować się regulacją przepisu art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, który przykładowo określa czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, dla podjęcia których zarząd dużych wspólnot mieszkaniowych wymaga zgody właścicieli lokali, a dla zawarcia umów – także ich pełnomocnictwa. Do czynność przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną ustawodawca zaliczył między innymi ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu (art. 22 ust. 2 pkt 3 ustawy). Z powyższą kwalifikacją zgodzili się także właściciele lokali tworzący pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową i sam administrator S. C. bowiem w umowie o administrowanie nieruchomością wspólną zgodnie zostało określone, że czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu jest w szczególności ustalenie bądź zmiana wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością wspólną (§ 4 ust. 2 pkt 3 Umowy). Skoro tak, to nie ulega wątpliwości, że zmiana wysokości wpłat na fundusz remontowy, dokonana zaskarżoną uchwałą, stanowiła czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu i powinna zostać podjęta za zgodą wszystkich właścicieli lokali. W braku takiej zgody właściciele, których udziały w nieruchomości wspólnej wynoszą co najmniej połowę, mogli żądać rozstrzygnięcia przez sąd (art. 199 zd. 2 k.c.).

Powyższe uwagi należy także odnieść do uchwały nr 2/2012 z dnia 21 września 2012 r., która została podjęta w ten sam wadliwy sposób i jako taka nie mogła wywrzeć zamierzonego skutku uchylenia zaskarżonej uchwały nr 1/2012.

O niezgodności zaskarżonej uchwały z przepisami prawa świadczy także fakt nieskutecznego zawiadomienia powódki o zebraniu pozwanej Wspólnoty wyznaczonym na dzień 20 czerwca 2012 r. Powódka będąc członkiem Wspólnoty ma prawo uczestniczenia w czynnościach zarządzania nieruchomością wspólną. Nie ulega też wątpliwości, że we wspólnotach, w których sprawowanie zarządu odbywa się według zasad przewidzianych w Kodeksie cywilnym, nieobecność członka na zebraniach zawsze będzie skutkować brakiem możliwości uzyskania jednomyślności przy czynnościach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Z tego powodu niezawiadomienie powódki o treści i terminie zebrania właścicieli wyznaczonego na dzień 20 czerwca 2012 r. miało wpływ na fakt jej zawarcia i jej treść i jako takie mogło także uzasadniać uchylenie zaskarżonej uchwały.

Sąd nie był natomiast w stanie zweryfikować zarzutu powódki odnośnie sprzeczności zaskarżonej uchwały z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną i interesami powódki. Należy bowiem zauważyć, że w sprawie w istocie nie zostały ujawnione powody, dla których wysokość wpłat na fundusz remontowy została podniesiona, a twierdzenia powódki w tym zakresie nie wykraczały poza granicę przypuszczeń, co zresztą sama powódka przyznawała. Nie znając faktycznego uzasadnienia zaskarżonych zmian Sąd nie mógł ocenić, czy rzeczywiście naruszają one interesy powódki i czy pozostają w sprzeczności z zasadami prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie powołanych przepisów, orzeczono w punkcie I wyroku.

Postanowienie o kosztach zawarte w punkcie II wyroku znajduje uzasadnienie w przepisie art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. W związku z tym, że żądanie powódki zostało w całości uwzględnione, Sąd obowiązkiem zwrotu kosztów postępowania obciążył w całości stronę pozwaną. Zasądzona kwota 397,00 zł stanowi sumę opłaty sądowej od pozwu, uiszczonej przez powódkę w wysokości 200,00 zł oraz koszty zastępstwa prawnego w kwocie 180,00 zł (§ 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu, Dz. U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.) wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa w kwocie 17,00 zł.