Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 marca 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Irmina Szawica

po rozpoznaniu w dniu 01.03.2013 r.

we W.

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w J.

przeciwko E. Z.

o zapłatę 80 751, 02 zł

I. zasądza od pozwanej E. Z.na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w J. 56 954, 49 zł (pięćdziesiąt sześć tysięcy dziewięćset pięćdziesiąt cztery złote, czterdzieści dziewięć groszy) wraz z ustawowy-mi odsetkami od dnia 13.07.2010 r. do dnia zapłaty;

II. oddala dalej idące powództwo;

III. zasądza od pozwanej na rzecz powoda 4 038, 44 zł kosztów procesu;

IV. nakazuje pozwanej uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu 2 306, 03 zł brakujących kosztów sądowych;

V. nakazuje powodowi uiścić na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu 963, 55 zł brakujących kosztów sądowych, a w razie nieuiszczenia tej kwoty zarządza jej ściągnięcie z roszczenia zasądzonego na rzecz powoda w pun-kcie I wyroku.

UZASADNIENIE

Powód – Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w J.wniósł o zasądzenie od pozwanej E. Z.80 751,02 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu.

W uzasadnieniu pozwu powód podał, że wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli 90 wyodrębnionych lokali w nieruchomości. Pozwana E. Z. jest właścicielką 10 lokali mieszkalnych oraz 6 lokali użytkowych, jednak uchyla się od ponoszenia należnych opłat związanych z kosztami zarządu, zużycia wody oraz wywozu śmieci, tak że jej zadłużenie sięgnęło 80 751, 02 zł. Powodowa wspólnota wskazała dalej, że Sąd Rejonowy w Oławie ustanowił M. S. zarządcą przymusowym. Wyjaśniając wysokość dochodzonej należności powód wskazał, że zaliczki na koszty zarządu zostały naliczone na podstawie podjętych przez właścicieli uchwał w sprawie przyjęcia panu gospodarczego oraz ustalenia wysokości zaliczek na dany rok. Dodał też, że zarządca przymusowy w piśmie z dnia 25.02.2010 r. dokonał korekty należności pozwanej o 48 667, 51 zł, tj. o kwotę wpłaconą przez pozwaną bezpośrednio na konto Przedsiębiorstwa Usług (...) w J.. Powód zwracał się do pozwanej, aby spłaciła zaległe należności, jednak wezwanie to pozostało bezskuteczne. Na koniec powód wskazał, że wskutek zaniechań pozwanej w uiszczaniu opłat pozostali właściciele ponoszą koszty utrzymania jej lokali, ponadto jej duże zadłużenie doprowadzić może do utraty przez wspólnotę płynności finansowej.

W piśmie z dnia 06.05.2010 r. powód sprecyzował żądanie pozwu w zakresie odsetek ustawowych i wskazał, że powinny być one naliczane w następujący sposób:

- od kwoty 4 960, 85 zł od dnia 11.02.2009 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 3 953, 02 zł od dnia 11.03.2009 r. do dnia zapłaty,

- od kwoty 71 649, 46 zł od dnia 11.03.2010 r. do dnia zapłaty.

W dniu 21.06.2010 r. sąd wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym (sygn. akt I Nc 299/10) zgodnie z żądaniem pozwu.

Od tego nakazu zapłaty pozwana E. Z. złożyła sprzeciw, w którym wniosła o oddale-nie powództwa w całości i obciążenie powoda kosztami postępowania.

Pozwana zarzuciła, że roszczenie powoda nie zastało dowiedzione co do wysokości, po-nieważ nie przedstawiono rachunków, faktur i uchwał wspólnoty, które to mogłyby stanowić dowód w sprawie. Rozliczenia sporządzane przez powoda są natomiast wzajemnie sprzecz-ne i niejasne i zostały wytworzone, zdaniem pozwanej, jedynie dla celów procesowych. Poz-wana zwróciła uwagę na różną wartość sum kwot cząstkowych wskazanych przez powoda w poszczególnych pismach, zarzuciła także nieinformowanie jej o uchwałach pociągających za sobą obowiązki finansowe oraz nieprawidłowe wystawianie faktur VAT. Przedkładane przez powodową wspólnotę wyliczenia w tabelach nie były dla niej zrozumiałe oraz nie wskazywały źródła pochodzenia zamieszczonych w nich danych.

W piśmie z dnia 24.08.2010 r. powód sprecyzował żądanie pozwu i wskazał, że zamiast kwoty 4 960, 85 zł wraz z odsetkami powódka wnosi o zasądzenie kwot 4 550, 67 zł wraz z odsetkami od dnia 11.02.2010 r., 4 550, 67 zł wraz z odsetkami od dnia 11.03.2010 r., 71 649, 46 zł wraz z odsetkami od dnia 11.03.2010 r.

W piśmie z dnia 30.09.2010 r. pozwana podtrzymała swoje stanowisko w sprawie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Powodową Wspólnotę Mieszkaniową tworzy ogół właścicieli 90 wyodrębnionych lokali w nieruchomości położonej przy ul. (...)w J.. Postanowieniem z dnia 01.03.2005 r. Sąd Rejonowy w Oławie ustanowił zarządcą przymusowym Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w J. M. S.prowadzącego (...)we W.przy ul. (...).

/ dowód: odpis postanowienia z dnia 21.03.2005 r. – k. 7 /

Pozwana E. Z. od stycznia do marca 2009 r. była właścicielką 12 lokali mieszkalnych i 7 lokali usługowych, od kwietnia do czerwca 2009 r. posiadała 11 lokali mieszkalnych oraz 7 lokali usługowych a od lipca 2009 r. do marca 2010 r. była właścicielką 10 lokali mieszkalnych oraz 6 lokali usługowych.

/ okoliczności niesporne /

E. Z. nie uiszczała regularnie należności czynszowych wobec wspólnoty. W dniu 05. 09.2005 r. powód wystąpił do Sądu Rejonowego w Oławie z pozwem przeciwko E. Z. o zapłatę 75 706, 29 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu, tj. należności za okres od lipca 2004 r. do maja 2005 r. Sprawa ta została postanowieniem z dnia 18.10.2005 r. przekazana Sądowi Okręgowemu we Wrocławiu.

Wyrokiem z dnia 07.09.2007 r., I C 150/06, Sąd Okręgowy we Wrocławiu zasądził od poz-wanej na rzecz powodowej wspólnoty mieszkaniowej 48 954, 20 zł wraz z odsetkami i kosz-tami procesu, a w pozostałym zakresie postępowanie umorzył. Należność zasądzona tym wyrokiem została przez pozwaną uiszczona w dniu 15.02.2008 r.

/ dowód: akta sprawy I C 150/06; potwierdzenie przelewu – k. 358 /

Na skutek pozwu wniesionego przez powoda wyrokiem z dnia 03.02.2006 r., I C 26/06, Sąd Rejonowy w Oławie zasądził od pozwanej na rzecz powodowej wspólnoty mieszkaniowej 33 588, 60 zł wraz z odsetkami i kosztami procesu, tj. należności za okres od czerwca do grudnia 2005 r. Należność zasądzona tym wyrokiem (łącznie 39 153, 33 zł) została wyegzekwowana przez Komornika Sądowego Rewiru I przy Sądzie Rejonowym dla Wrocławia – Śródmieścia i przekazana powodowi w dniu 29.11.2007 r.

/ dowód: akta sprawy I C 26/06; potwierdzenie przelewu – k. 357 /

Na ogólnym zebraniu w dniu 29.03.2007 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów do dnia 18.05.2007 r. Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego zarządu nieruchomością na rok 2007 obowiązującego od dnia 01.04.2007 r. do dnia 31.03.2008 r. Wysokość zaliczek na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną na rok 2007 została ustalona na 1, 26 zł/m ². Zgodnie z § 3 uchwały właściciele mieszkań wnosić mieli opłaty za media (centralne ogrzewanie, podgrzanie wody, zimną wodę, wywóz śmieci) w formie zaliczki w wysokości określonej przez zarządcę. Opłata za zimna wodę i odprowadzanie ścieków z lokali oraz opłata za ciepłą wodę i ogrzewanie miała być rozliczana według wskazań urządzeń pomiarowych. Rozliczenie wniesionych opłat nastąpić miało według umów podpisanych z dostawcami mediów. Opłata za wywóz śmieci miała być rozliczana w stosunku do ilości osób w lokalach mieszkalnych oraz w stosunku do powierzchni użytkowej lokali. W przypadku podwyższenia lub obniżenia cen za wodę, energię elektryczną, wywóz śmieci oraz inne usługi, opłata miała ulec zmianie od dnia zmiany cen. Opłaty miały być na podstawie § 4 uchwały płatne do 10 dnia każdego miesiąca na rachunek wspólnoty.

Stawka na fundusz remontowy wynosiła 0, 70 zł. Stawka za wywóz śmieci wynosiła: dla lokali mieszkalnych 3, 70 zł/os, dla lokali użytkowych: 0, 15 zł/m ². Zaliczka na zużycie wody i odprowadzanie ścieków wynosiła 6, 34 zł/m ³, stawka za dostawę ciepłej wody wynosiła 7, 94 zł /m ³, za ogrzewanie 2, 10 zł/m ², zaliczka na konserwację domofonów wynosiła 1, 00 zł.

Równocześnie Wspólnota Mieszkaniowa podjęła uchwałę nr (...) w sprawie przyjęcia rocznego sprawozdania finansowego za okres od dnia 01.01.2006 r. do dnia 31.12.2006 r.

Pismem z dnia 23.05.2007 r. zarządca poinformował właścicieli mieszkań o podjętych uchwałach.

/ dowód: uchwała nr 3 z załącznikami – k. 48-51; pismo z dnia 23.05.2007 r. – k. 51 /

Na dzień 31.12.2007 r. saldo rozliczeniowe E. Z. wykazywało w części „eksploatacja i świadczenia” niedopłatę w wysokości 86 662, 33 zł, a w części „fundusz remontowy” zaległość w kwocie 23 353,54 zł. Całkowita zaległość pozwanej za 2007 rok wynosiła 110 015, 87 zł.

/ dowód: rozliczenie z dnia 14.02.2008 r. – k. 63; rozliczenie konta – k. 171- 181; opinia biegłego z

zakresu rachunkowości B. L. – k. 220-241, 268-270, 311-312, 328-335,

374-376 /

Powód w 2008 r. naliczył pozwanej następujące zaliczki miesięczne:

- w dniu 18.01.2008 r.:

- rachunek nr (...) – 1 660, 62 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za styczeń 2008 r.,

- rachunek nr (...) z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za styczeń 2008 r.,

- w dniu 29.02.2008 r.:

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za luty 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 3 557, 03 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za luty 2008 r.,

- w dniu 05.08.2008 r.:

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za kwiecień 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za kwiecień 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za maj 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za maj 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za czerwiec 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za czerwiec 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za lipiec 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za lipiec 2008 r.,

- w dniu 02.09.2008 r.:

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za wrzesień 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za wrzesień 2008 r.,

- w dniu 09.10.2008 r.:

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za październik 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za październik 2008 r.,

- w dniu 07.11.2008 r.:

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za listopad 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za listopad 2008 r.,

- w dniu 05.12.2008 r.:

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe za grudzień 2008 r.,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon za grudzień 2008 r.,

Określając kwoty poszczególnych zaliczek powód stosował stawki określone w uchwale nr (...) oraz uwzględniał ilość posiadanych przez powódkę lokali.

/ dowód: rachunki wraz z zestawieniami naliczeń – k. 114-153; rozliczenie konta – k. 182-193;

opinia biegłego z zakresu rachunkowości B. L. – k. 220-241, 268-270, 311-312, 328-335, 374-376 /

W dniu 05.10.2008 r. powód złożył do Sadu Rejonowego w Oławie kolejny pozew przeciw-ko pozwanej E. Z. o zapłatę 23 353, 54 zł wraz z odsetkami, tj. należności za okres od lutego 2007 r. do stycznia 2008 r.

W dniu 27.09.2011 r. strony zawarły ugodę, w której E. Z. zobowiązała się zapłacić na rzecz Wspólnoty 13 879, 04 zł wraz z odsetkami od dnia 03.10.2008 r. do dnia zapłaty w terminie do dnia 11.10.2011 r. Należność wynikającą z ugody pozwana przelała na konto Wspólnoty w dniu 11.10.2011 r.

/ dowód: akta sprawy I C 270/08; potwierdzenie przelewu – k. 359 /

Na dzień 31.12.2008 r. w części „eksploatacja i świadczenia” występowała niedopłata w wysokości 62 135, 57 zł, natomiast w części „fundusz remontowy” poziom niedopłaty wynosił 16 984, 36 zł. Całkowity poziom niedopłaty pozwanej za 2008 r. wynosił 79 029, 93 zł.

/ dowód: rozliczenie z dnia 05.03.2009 r. – k. 8; rozliczenie z dnia 24.06.2009 r. – k. 64;

rozliczenie konta za okres od dnia 01.01.2008 r. do dnia 31.12.2008 r. – k. 182- 193;

opinia biegłego z zakresu rachunkowości B. L. – k. 220-241, k. 268-270,

311-312, 328-335, 374-376 /

Uchwałą nr (...) podjętą dnia 25.03.2009 r. na ogólnym zebraniu właścicieli dnia 25.03.2009 r. oraz w trybie indywidualnego zbierania głosów Wspólnota Mieszkaniowa przyjęła plan gospodarczy zarządu nieruchomością wspólną na rok 2009 obowiązujący od dnia 01.04.2009 r. do dnia 31.03.2010 r.

W § 3 uchwały wysokość opłat wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną została ustalona na 1, 72 zł/m ².

Opłaty miały być płatne z góry do 10 dnia każdego miesiąca na rachunek bankowy wspólnoty.

Pismem z dnia 31.07.2008 r. zarządca poinformował mieszkańców wspólnoty o podjętych uchwałach.

/ dowód: uchwała nr 4 z załącznikami – k. 53-54; pismo z dnia 31.07.2008 r. – k. 52 /

Postanowieniem z dnia 01.04.2009 r., I Ns 493/04, Sąd Rejonowy w Oławie zatwierdził sprawozdanie zarządcy przymusowego z zarządu nieruchomością za 2007 r.

/ dowód: odpis postanowienia – k. 194 /

Powód w 2009 r. naliczył pozwanej następujące zaliczki miesięczne;

- w dniu 13.01.2009 r.:

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon,

- w dniu 20.02.2009 r.:

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon,

- w dniu 12.03.2009 r.:

- rachunek nr (...) – 1 503, 88 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 3 456, 98 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon,

które to naliczenia zostały dokonane przy uwzględnieniu stawek przyjętych w 2008 r.,

- w dniu 20.04.2009 r.:

- rachunek nr (...) – 1 945, 66 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 3 399, 74 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon,

które to naliczenia zostały dokonane przy uwzględnieniu stawek wynikających z uchwały nr (...) w sprawie przyjęcia planu gospodarczego – należność za odprowadzanie nieczystości została wyliczona z zastosowaniem stawki 7, 09 zł/m ³ ,

- w dniu 11.05.2009 r.:

- rachunek nr (...) – 1 945, 66 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 3 440, 23 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon – należność za odprowadzanie nieczystości została wyliczona z zastosowaniem stawki 7, 60 zł/m ³ ,

- w dniu 15.06.2009 r.:

- rachunek nr (...) – 1 945, 66 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 3 440, 23 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon – należność za odprowadzanie nieczystości została wyliczona z zastosowaniem stawki 7, 60 zł/m ³ ,

- w dniu 30.07.2009 r.:

- rachunek nr (...) – 1 680, 61 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 2 870, 06 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon – należność za odprowadzanie nieczystości została wyliczona z zastosowaniem stawki 7, 60 zł/m ³ ,

- w dniu 11.08.2009 r.;

- rachunek nr (...) – 1 680, 61 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 2 870, 06 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon – należność za odprowadzanie nieczystości została wyliczona z zastosowaniem stawki 7, 60 zł/m ³ ,

- w dniu 04.09.2009 r.;

- rachunek nr (...) – 1 680, 61 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 2 870, 06 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon – należność za odprowadzanie nieczystości została wyliczona z zastosowaniem stawki 7, 60 zł/m ³ ,

- w dniu 13.10.2009 r.:

- rachunek nr (...) – 1 680, 61 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 2 870, 06 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon – należność za odprowadzanie nieczystości została wyliczona z zastosowaniem stawki 7, 60 zł/m ³ .

- w dniu 03.11.2009 r.:

- rachunek nr (...) – 1 680, 61 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 2 870, 06 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon – należność za odprowadzanie nieczystości została wyliczona z zastosowaniem stawki 7, 60 zł/m ³ ,

- w dniu 02.12.2009 r.:

- rachunek nr (...) - 1 680, 61 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 2 870, 06 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon – należność za odprowadzanie nieczystości została wyliczona z zastosowaniem stawki 7, 60 zł/m ³ .

Określając kwoty poszczególnych zaliczek powodowa uwzględniała ilość posiadanych przez powódkę lokali.

/ dowód: rachunki wraz z zestawieniami naliczeń – k. 66- 113, 195-202 /

Pismem z dnia 03.11.2009 r. zarządca powoda wezwał pozwaną do zapłaty w terminie 7 dni 44 674, 44 zł z tytułu opłat za lokale mieszkalne i użytkowe oraz koszty utrzymania (koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz koszty świadczeń).

/ dowód: wezwanie do zapłaty – k. 9 /

Na dzień 31.12.2009 r. poziom niedopłaty pozwanej w części „eksploatacja i świadczenia” wynosił 116 044, 69 zł, natomiast w części „fundusz remontowy” wynosił 14 178,18 zł. Łączny poziom niedopłaty pozwanej wynosił 130 222,87 zł.

W grudniu 2009 r. powód poprzez dokument „polecenie księgowe” zmniejszyła poziom niedopłaty pozwanej o kwotę 48 667, 51 zł, która została opisana jako korekta naliczenia.

/ dowód: rozliczenie należności – k. 8; rozliczenie z dnia 15.01.2010 r. – k. 11; rozliczenie z dnia

20.04.2010 r. – k. 12; rozliczenie z dnia 24.08.2010 r. – k. 65; opinia biegłego z zakresu

rachunkowości B. L. – k. 220-241, 268-270, 311-312, 328-335, 374-376 /

W 2010 r. powód naliczył pozwanej następujące zaliczki;

- w dniu 10.02.2010 r.:

- rachunek nr (...) – 1 680, 61 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 2 870, 06 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon,

- w dniu 09.03.2010 r.:

- rachunek nr (...) – 1 680, 61 zł z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej za lokale mieszkalne i użytkowe,

- rachunek nr (...) – 2 870, 06 zł z tytułu zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzanie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz domofon.

/ dowód: rachunki wraz z zastawieniem naliczeń – k. 55-62 /

W dniu 15.02.2010 r. zarządca powoda sporządziła rozliczenie kosztów śmieci i domofonów, z którego wynikało, że niedopłata z tego tytułu wynosiła 45, 71 zł.

Z kolei z podsumowania należności i wpłat wynikało, że w roku 2009 w części związanej z kosztami eksploatacji i świadczeń niedopłata wynosiła 116 044, 69 zł, natomiast z tytułu funduszu remontowego 14 178,18 zł. Łącznie poziom niedopłaty wynosił 130 222, 87 zł.

/ dowód: rozliczenie kosztów za 2009 r. – k. 11; opinia biegłego z zakresu rachunkowości B.

L. – k. 220-241, 268-270, 311-312, 328-335, 374-376 /

Pismem z dnia 25.02.2010 r. zarządca powoda poinformował pozwaną, że na dzień 31.12.2009 r. została dokonana korekta jej zobowiązania w ten sposób, że pomniejszono jej dług o kwotę wpłaconą przez nią do (...) J.w 2007 r. w wysokości 48 667, 51 zł. W piśmie wskazał jednocześnie, że zadłużenie pozwanej na dzień 31.12.2009 r. wynosiło łącznie 81 233, 32 zł, na co składały się następujące kwoty: należności z tytułu eksploatacji i świadczeń za wywóz nieczystości i konserwacji domofonów w kwocie 67 098, 68 zł oraz z należności na fundusz remontowy w wysokości 14 134, 64 zł.

/ dowód: pismo z dnia 25.02.2010 r. – k. 10 /

W dniu 20.04.2010 r. zarządca powoda dokonał rozliczenia należności i wpłat za okres od 01.01.2009 r. do dnia 31.03.2010 r., z którego wynikało, że pozwana jedynie w styczniu 2009 r. uiściła na rzecz powodowej wspólnoty 4 960, 86 zł. Stan jej zaległości wynosił według rozliczenia 80 751, 02 zł.

/ dowód: rozliczenie należności i wpłat – k. 12; opinia biegłego z zakresu rachunkowości B.

L. – k. 220-241, 268-270, 311-312, 328-335, 374-376 /

W dniu 20.04.2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...)w J. powierzyła wykonywanie obowiązków zarządcy nieruchomością wspólną J. W.oraz Z. L..

/ dowód: akt notarialny z dnia 20.04.2011 r. – k. 281-284 /

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługuje na częściowe uwzględnienie.

Powodowa wspólnota mieszkaniowa domagała się od pozwanej E. Z. zapłaty 80 751, 02 zł wraz z odsetkami ustawowymi z tytułu zapłaty należnych jej opłat dotyczących kosztów zarządu, zużycia wody, wywozu śmieci. Pozwana odmówiła spełnienia żądania wskazując na nieudowodnienie dochodzonej kwoty a także na nieprawidłowość jej wyliczenia. Zarzuciła także niepoinformowanie jej o podejmowanych przez wspólnotę uchwałach.

Wobec treści zarzutów podniesionych przez pozwaną rozstrzygnięcie o żądaniu pozwu wymagało ustalenia wymiaru jej faktycznego zadłużenia wobec wspólnoty z uwzględnieniem zapadłych wcześniej wyroków i dokonanych przez nią wpłat.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów; w takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nieznajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach. Zgodnie z art. 13 ust. 1 uwl właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra. Zgodnie z art. 14 uwl na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności: 1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację, 2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, 3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publiczno-prawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali, 4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości, 5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wreszcie zgodnie z art. 15 ust. 1 uwl na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.

Zgodnie z art. 22 ust. 3 uwl czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności: 1) ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej, 2) przyjęcie rocznego planu gospodarczego, 3) ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, 4) określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Na pozwanej jako właścicielce lokali mieszkalnych i usługowych spoczywał obowiązek uiszczania na rzecz powodowej wspólnoty należności eksploatacyjnych oraz świadczeń związanych z wywozem śmieci, odprowadzeniem ścieków podgrzaniem wody, ogrzewaniem oraz kosztami domofonów.

Przy określaniu wymiaru zadłużenia sąd wziął pod uwagę przedłożone przez powoda dokumenty w postaci rachunków i rozliczeń, a także opinię biegłego z zakresu rachunkowości B. L.. Biegła dokonała analizy rozliczeń dokonywanych przez zarządcę Wspólnoty i wskazała w opinii, że te rozliczenia przedstawiały się prawidłowo, zarządca Wspólnoty w sposób należyty prowadził księgowość Wspólnoty zgodnie z planem kont. Biegła B. L. szczegółowo opisała stan rozliczeń stron za poszczególne lata (2007-2010) oraz stan zaległości z podziałem na należności z tytułu eksploatacji i świadczeń oraz fundusz remontowy. Należy podkreślić, że biegła dokonała analizy dokumentacji księgowej powodowej wspólnoty mieszkaniowej i stwierdziła, ze spełniała ona warunki określone w art. 29 i 30 ustawy o własności lokali oraz w ustawie o rachunkowości. Plan kont obejmował bowiem wszelkie niezbędne konta syntetyczne wraz z odpowiednią analityką niezbędną do rozliczenia wspólnoty. Stosowany przez zarządcę Wspólnoty system informatyczny zawierał również wszelkie elementy potrzebne do efektywnego zarządzania nieruchomościami związanymi m.in. z naliczaniem opłat, prowadzeniem księgowości, naliczaniem odsetek, rozliczeniem różnic między przychodami a kosztami a także wystawieniem faktur, rachunków KP oraz poleceń przelewów.

Zatem niezasadne były zarzuty pozwanej dotyczące braków czy nieprawidłowości w wyliczeniach przyjętych przez powoda. Powód wykazał także, że informował pozwaną o wysokości poszczególnych naliczeń miesięcznych, a także wyników jej salda.

Powód obciążał pozwaną rachunkami obejmującymi należności z tytułu kosztów zarządu nieruchomościami wspólnymi oraz z tytułu innych świadczeń związanych z funkcjonowaniem nieruchomości, szczegółowo opisując sposób ustalania poszczególnych kwot wraz z rozbiciem na poszczególne posiadane przez nią lokale. Pozwana nie uiszczała regularnie należności objętych tymi rachunkami, stąd też na jej koncie rozrachunkowym powstało zadłużenie.

W okresie objętym żądaniem pozwu wspólnota podejmowała uchwały, w których ustalała wysokość zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną. I tak w uchwale z dnia 29.03.2007 r. podjęła uchwałę nr (...), w której ustalono koszty zarządu nieruchomością wspólną na 126 zł/m ² (stawka obowiązywała w okresie od dnia 01.04.2007 r. do dnia 31.03.2009 r.) Stawka na fundusz remontowy wynosiła 0, 70 zł. Stawka za wywóz śmieci wynosiła: dla lokali mieszkalnych 3, 70 zł/os, dla lokali użytkowych: 0, 15 zł/m ². Zaliczka na zużycie wody i odprowadzanie ścieków wynosiła 6, 34 zł/m ³, stawka za dostawy ciepłej wody wynosiła 7, 94 zł /m ², za ogrzewanie 2, 10 zł/m ², zaliczka na konserwację domofonów wynosiła 1, 00 zł. Następnie w uchwale z dnia 25.03.2009 r. nr (...)przyjęto wymiar opłat wnoszonych przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną w wysokości 1, 72 zł/m ². Stawka na fundusz remontowy wynosiła 0, 70 zł. Stawka za wywóz śmieci wynosiła: dla lokali mieszkalnych 7, 40 zł/os, dla lokali użytkowych: 0, 50 zł/m ². Zaliczka na zużycie wody i odprowadzanie ścieków wynosiła 7, 09 zł/m ³, stawka za dostawy ciepłej wody wynosiła 7, 94 zł /m ³, za ogrzewanie 2, 00 zł/m ², zaliczka na konserwację domofonów wynosiła 1, 50 zł.

Powód prawidłowo wyliczał należności z zastosowaniem stawek określonych w uchwale nr (...)r. w 2008 r. oraz do marca 2009 r. Natomiast po podwyższeniu stawek w dniu 25.03.2009 r. zarządca wspólnoty jedynie w pierwszym wystawionym na rzecz E. Z.rachunku za kwiecień 2009 r. wyliczył należności z zastosowaniem określonych w uchwale nr (...) stawek, tj.:

- 1, 72 zł/m ² z tytułu opłat pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną,

- 0, 70 zł z tytułu zaliczki na fundusz remontowy,

- 7, 40 zł/os z tytułu zaliczki za wywóz śmieci (lokale mieszkalne),

- 0, 50 zł/m ² z tytułu zaliczki za wywóz śmieci (lokale użytkowe),

- 7, 09 zł/m ³ z tytułu zaliczka na zużycie wody i odprowadzanie ścieków,

- 7, 94 zł/m ³ z tytułu zaliczki na dostawy ciepłej wody,

- 2, 00 złm ² z tytułu zaliczki na ogrzewanie,

- 1, 50 zł z tytułu zaliczki na konserwację domofonów.

Natomiast w rachunkach wystawianych później, tj. od maja 2009 r. do marca 2010 r., powodowa wspólnota dla wyliczenia należności z tytułu odprowadzania ścieków stosowała stawkę 7, 60 zł /m ³. Stawka ta nie miała pokrycia w treści uchwały nr (...), gdzie określono ją na kwotę 7, 09 zł /m ³. Z tego też powodu, błędu strony powodowej, rachunki przez nią wystawione od maja 2009 r. do marca 2010 r. podlegały weryfikacji o różnicę pomiędzy wskazanymi stawkami.

Wyliczając prawidłowe wartości zaliczek na świadczenia za lokale mieszkalne i usługowe za wskazane wyżej miesiące należało stosować w dalszym ciągu stawki opisane w rachunku nr (...).

I tak, zaliczka z zastosowaniem stawki 7,09 zł/m ³ z tytułu odprowadzania ścieków wynosiła 173, 75 zł (dla 11 lokali mieszkalnych) oraz 389, 96 zł (dla 7 lokali użytkowych). Prawidłowa wartość rachunku powinna wynosić zatem 3 399, 74 zł. Kwotę należało zastosować jako bazową dla wyliczenia należności za kolejne miesiące do czerwca 2009 r. Sąd uwzględnił przy tym, że od lipca 2009 r. powódka posiadała 10 lokali mieszkalnych oraz 6 lokali usługowych. Od tego momentu z zastosowaniem stawki 7, 09 zł/m ³ należność z tytułu odprowadzania ścieków powinna wynosić 156, 02 zł (za 10 lokali mieszkalnych) oraz 260, 76 zł (za 6 lokali użytkowych). Prawidłowa wartość rachunków z tytułu zaliczek za świadczenia za okres od lipca 2009 r. do marca 2010 r. powinna wynosić 2 830, 84 zł.

Wyliczając należną powodowi kwotę sąd miał na uwadze, iż bilans otwarcia konta pozwanej po zakończeniu 2007 r. wynosił 86 662, 33 zł. Należy zwrócić uwagę, że Sąd Rejonowy w Oławie I Wydział Cywilny zatwierdził sprawozdanie finansowe wspólnoty za ten rok, a żaden dokument nie wskazywał, że zostało ono w jakikolwiek sposób podważone. Stąd też kwota ta winna być kwotą bazową dla wyliczenia należności pozwanej wobec wspólnoty. W 2008 r. wspólnota obciążyła pozwaną szeregiem rachunków z tytułu zaliczki na koszty utrzymania nieruchomości oraz zaliczki na wywóz śmieci, odprowadzenie ścieków, podgrzanie wody, ogrzewanie oraz konserwację domofonów. Należności z tego tytułu wynosiły łącznie kwotę 50 323, 33 zł. W tym okresie, pozwana przekazała na konto spółdzielni następujące kwoty:

- w dniu 31.03.2008 r. – 5 060, 90 zł,

- w dniu 01.09.2008 r. – 10 636, 45 zł,

- w dniu 31.10.2008 r. – 4 960, 86 zł,

- w dniu 01.11.2008 r. – 4 960, 86 zł,

- w dniu 31.12.2008 r. – 4 960, 86 zł.

W dniu 15.02.2008 r. pozwana wpłaciła na konto wspólnoty 48, 954, 20 zł, zatem łącznie w 2008 r. pozwana uiściła na rzecz wspólnoty 79 534, 14 zł.

Pokrywanie przez pozwaną kwot wskazanych w poszczególnych rachunkach miesięcznych wskazuje, że pozwana nie kwestionowała na bieżąco wysokości należności za kolejne miesiące. Tym samym wysokości poszczególnych zaliczek miesięcznych należy uznać za prawidłowe i stanowiące podstawę do wyliczenia wysokości obciążenia pozwanej zaliczkami na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej oraz na koszty dostarczania mediów do lokali pozwanej.

W 2009 r. wspólnota mieszkaniowa wystawiła na rzecz pozwanej w każdym miesiącu rachunki obejmujące należności zaliczkowe. Sąd zweryfikował wartość rachunków wystawionych od maja 2009 r. do marca 2010 r., w których zastosowana była błędna stawka 7, 60 zł/m ³ zamiast wynikającej z uchwały nr (...) stawki 7,09 zł/m ³ z tytułu odprowadzania ścieków. Z uwzględnieniem tej korekty sumaryczna wartość rachunków wystawionych przez wspólnotę wobec pozwanej wynosiła w 2009 r. 57 987, 48 zł. W tym czasie powódka dokonała na konto wspólnoty jedynie jednej wpłaty w wysokości 4 960, 86 zł. Wspólnota w rozliczeniu za ten rok uwzględniła także kwotę 48 667, 51 zł, którą pozwana wpłaciła na konto Przedsiębiorstwa Usług (...)w J..

W 2010 r. powodowa wspólnota obciążyła pozwana rachunkami za luty i marzec w łącznej wysokości 9 022, 90 zł. W tym czasie pozwana nie uiściła na konto wspólnoty żadnych należności.

W toku procesu, w dniu 11.10.2011 r. pozwana uiściła na konto wspólnoty 13 879, 04 zł z tytułu ugody zawartej ze wspólnotą w sprawie I C 270/08. Kwotę tę należało również uwzględnić w końcowym rozrachunku stron.

I tak, za okres objęty żądaniem pozwu zobowiązania pozwanej wobec wspólnoty wynosiły łącznie 203 996, 04 zł. Rachunek ten przedstawia się następująco: 86 662, 33 zł (bilans otwarcia) + 50 323, 33 zł (2008 r.) + 57 987, 48 zł (2009 r.) + 9 022, 90 zł (2010 r.) = 203 996, 04 zł.

Wpłaty pozwanej, niekwestionowane w postępowaniu przez żadną ze stron, przedstawiły się następująco: 79 534, 14 zł (2008 r., w tym 48 954, 20 zł z tytułu wyroku z dnia 07.09.2007 r. I C 150/06) + 4 960, 86 zł (2009 r.) + 48 667, 51 zł (wpłata pozwanej na (...) w J.) + 13 879, 04 zł (wpłata z tytułu ugody sądowej w sprawie I C 270/08) wynosiły łącznie 147 041, 55 zł.

Różnica pomiędzy wskazanymi kwotami wynosiła 56 954, 49 zł. Sąd zasądził zatem od pozwanej E. Z. na rzecz powodowej wspólnoty 56 954, 49 zł. Odsetki od tej należności przypadają zgodnie z art. 481 § 1 kc w zw. z art. 455 kc po 14 dniach od dnia doręczenia wezwania do zapłaty, za które należało uznać doręczenie odpisu pozwu, albowiem powód nie wykazał, aby skierował wcześniej do pozwanej wezwanie do zapłaty zawierające precyzyjne wyliczenie żądanej należności. W pozostałym zakresie powództwo podlegało oddaleniu jako nieusprawiedliwione.

Wobec częściowego uwzględnienia żądania pozwu sąd orzekł o kosztach procesu zgodnie z zasadą stosunkowego rozdziału tychże kosztów wyrażoną w art. 100 kpc. Powód wygrał sprawę w 70, 53 %, pozwana zaś w 29, 47 %. Koszty powoda objęły opłatę od pozwu – 4 038 zł oraz wynagrodzenie pełnomocnika – 3 617 zł, tj. łącznie 7 655 zł, z czego 70, 53 % wynosi 5 399, 07 zł Koszty pozwanej to wynagrodzenie pełnomocnika – 3 617 zł oraz zaliczka na wynagrodzenie biegłej – 1 000 zł, tj. łącznie 4 617 zł, z czego 29, 47 % wynosi 1 360, 63 zł. Różnica między tymi kwotami wynosi 4 038, 44 zł i przypada powodowi.

Brakujące koszty sądowe w postaci wynagrodzenia wypłaconego biegłej podlegają rozłożeniu pomiędzy strony w tym samym stosunku – art. 113 uksc. Na powoda przypada 29, 47 % z kwoty 3 269, 58 zł, tj. 963, 55 zł, na pozwaną zaś 70, 53 %, tj. 2 306, 03 zł.

Mając powyższe okoliczności na uwadze sąd podjął rozstrzygnięcia zawarte w sentencji wyroku.