Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 2 kwietnia 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie :

Przewodniczący : SSO Adam Maciński

Protokolant : Robert Purchalak

po rozpoznaniu w dniu 18 marca 2013 r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Miasta O. – Zakład (...) w O.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w O., przy ul. (...) (...)

przy udziale interwenientów ubocznych K. W. i P. W.

o uchylenie uchwały

I.  powództwo oddala;

II.  zasądza od strony powodowej na rzecz interwenientów ubocznych solidarnie kwotę 237 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

UZASADNIENIE

W pozwie (k. 2 i n.) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) (...) strona powodowa Miasto O. – Zakład (...) domagała się uchylenia uchwały nr (...) z dnia 8 grudnia 2011 r. dotyczącej wyrażenia zgody na montaż tablic informacyjno-reklamowych na elewacji budynku przez użytkowników lokali użytkowych. W uzasadnieniu podała, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, ponieważ tablice informacyjno-reklamowe służące wyłącznie właścicielom lokali użytkowych powodują niszczenie elewacji budynku, zaś koszty remontów tej części wspólnej budynku obciążają wszystkich współwłaścicieli.

W odpowiedzi na pozew (k. 42 i n.) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. Uzasadniając swoje stanowisko w sprawie podała, że właściciele lokali użytkowych, którzy zamieścili na elewacji tablice informacyjno-reklamowe tworzą pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową, a zatem mają uprawnienie, aby korzystać z części wspólnej jaką są ściany zewnętrzne. Brak jest zatem podstaw do żądania od nich zapłaty za korzystanie z części wspólnej nieruchomości, której są współwłaścicielami. Ponadto strona pozwana zarzuciła, że zgodnie z zaskarżoną uchwałą koszty związane z przywróceniem stanu pierwotnego elewacji w przypadku usunięcia nośnika informacyjno-reklamowego będą obciążać właścicieli lokalu.

W piśmie procesowym z dnia 7 maja 2012 r. (k. 48 i n.) interwencję uboczną po stronie pozwanej zgłosili P. W. i K. W., którzy wnieśli o oddalenie powództwa. Interwenienci uboczni zarzucili, że są właścicielami lokalu użytkowego budynku położonego w O. przy ul. (...), a zarazem członkami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. Podali, że w w/w lokalu użytkowym prowadzą salon sieci komórkowej (...). Argumentowali, że uchylenie zaskarżonej uchwały zezwalającej na montaż tablic informacyjnych, a w konsekwencji konieczność ich demontażu może spowodować nawet utratę kontraktu z operatorem sieci komórkowej (...). Jednym z warunków współpracy z operatorem sieci komórkowej (...) jest bowiem odpowiednie oznaczenie salonu sprzedaży. Interwenienci uboczni zapewnili, że w przypadku demontażu spornej tablicy informacyjnej doprowadzą elewację do stanu pierwotnego na swój koszt i Wspólnota nie poniesie z tego tytułu żadnych wydatków. Dodali przy tym, że na swój koszt odnowili także elewację budynku przylegającą bezpośrednio do ich lokalu. Interwenienci uboczni argumentowali ponadto, że także inni właściciele korzystają z elewacji budynku, umieszczając na niej szyldy informacyjne, anteny czy suszarki, a wspólnota nie pobiera od nich żadnych opłat z tego tytułu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W skład Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w O. przy ul. (...) (...) wchodzą właściciele 6 wyodrębnionych lokali mieszkalnych i użytkowych, a także Miasto O. będąca właścicielem lokali niewyodrębnionych. Czynności wynikające z zarządu nieruchomościami gminnymi w imieniu Miasta O. wykonuje Zakład (...) w O..

Czynności zwykłego zarządu nieruchomości wspólną Wspólnoty Mieszkaniowej sprawuje licencjonowany zarządca J. B., prowadząca działalność gospodarczą pod nazwą (...) w O..

( Dowód: odpis z KW, k. 7-16; statut, uchwała, k. 17-21; akt notarialny, k. 22-23; uchwała, umowa, aneks, k. 24-29 )

Członkami Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w O. przy ul. (...) (...) są m.in. małżonkowie K. W. i P. W. będącymi właścicielami lokalu użytkowego nr (...) położonego w O. przy ul. (...), który wchodzi w skład ich majątku wspólnego.

W dniu 31 maja 2011 r. K. i P. W. nabyli w/w lokal jako lokal mieszkalny, a następnie po uzyskaniu odpowiednich zezwoleń budowlanych i administracyjnych przekształcili go w lokal użytkowy i podzielili na dwie części. Jedna część lokalu użytkowego została przez nich wynajęta z przeznaczeniem na sklep, natomiast w drugiej części lokalu użytkowego K. W., będąca przedsiębiorcą prowadzącym działalność gospodarczą otworzyła salon sieci komórkowej (...). Po nabyciu nieruchomości lokalowej K. i P. W. odrestaurowali także na własny koszt część elewacji budynku przylegającą bezpośrednio do nabytego przez nich lokalu.

Z operatorem w/w sieci telefonii komórkowej K. W. wiąże umowa franchisingowa, w której szczegółowo określono jej zobowiązania jako franchisingobiorcy odnośnie m.in. wystroju salonu telefonii komórkowej, w tym także podświetlanego baneru informacyjnego z widniejącym na nim logo (...) umieszczanego na zewnątrz przed wejściem do salonu sprzedaży. Te same standardy w zakresie oznaczenia salonu obowiązują wszystkich franchisingobiorców w/w operatora telekomunikacyjnego i są one rygorystycznie przestrzegane. Zgodnie z tymi standardami nie można prowadzić salonu sprzedaży telefonii komórkowej (...) bez oznaczeń umieszczonych na elewacji budynku.

W piśmie z 23 sierpnia 2011 r. K. i P. W. zwrócili się do zarządcy nieruchomości odnośnie wyrażenia zgody na nieodpłatne umieszczenie tablicy informacyjnej zawierającej oznaczenie przedsiębiorcy na elewacji budynku należącego do Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w O. przy ul. (...) (...).

Przed nabyciem lokalu nr (...) położonego w O. przy ul. (...) K. W. prowadziła działalność handlową w innym lokalu położonym w (...) w O.. W związku z tą działalnością w piśmie z 11 czerwca 2007 r. K. W. jako najemca zwróciła się do Zakładu (...) w O. o wyrażenie zgody na zamontowanie na zewnątrz lokalu (...)/(...)dwóch kasetonów świetlnych z reklamą sklepu. W odpowiedzi zawartej w piśmie z 25 czerwca 2007 r. (...) w O. wyraził zgodę na montaż kasetonów na elewacji budynku pod warunkiem uzyskania pozytywnej opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków we W., wykonania robót przez najemcę lokalu użytkowego we własnym zakresie i na własny koszt oraz przywrócenie elewacji po demontażu kasetonów do pierwotnego wyglądu.

( Dowód: umowa sprzedaży i ustanowienia hipoteki, k. 61-65; pismo, k. 66; zdjęcia, k. 33-37, 87-91, 134-136, 169-172, 188; pismo z 11 czerwca 2007 r., k. 92; pismo (...) O. z 25 czerwca 2007 r., k. 93; przesłuchanie interwenienta ubocznego K. W., k. 206-208; przesłuchanie interwenienta ubocznego P. W., k. 206-208 )

W dniu 21 października 2011 r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej położonej w O. przy ul. (...) (...), na którym poddano pod głosowanie uchwałę w sprawie zamontowania tablicy informacyjnej na elewacji budynku. Z uwagi na sprzeciw Miasta O. w/w uchwała nie została wówczas podjęta.

W dniu 8 grudnia 2011 r. Wspólnota Mieszkaniowa położona w O. przy ul. (...) (...) podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na montaż tablic informacyjno-reklamowych na elewacji budynku przez użytkowników lokali użytkowych. Powyższą uchwałę podjęto większością głosów właścicieli lokali według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

W w/w uchwale Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na montaż tablic informacyjno-reklamowych na elewacji budynku Wspólnoty Mieszkaniowej w O. przy ul. (...) (...) przez użytkowników lokali użytkowych. Zgodnie z uchwałą za zamieszczenie tablic informacyjno – reklamowych na elewacji budynku nie przewidziano opłat („opłata w wysokości 0,00 zł / m ^{( 2)}”), zobowiązano właścicieli tablic do uzyskania stosownych opinii Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, a w przypadku usunięcia tablic informacyjno – reklamowych zobowiązano ich właścicieli do doprowadzenia elewacji do stanu pierwotnego na własny koszt.

( Dowód: uchwała wraz z wykazem oddanych głosów, k. 30, 72-73; protokół, lista właścicieli, k. 31-32; uchwała wraz z wykazem oddanych głosów, k. 67-68; ogłoszenie o zebraniu, protokół, k. 69-71; przesłuchanie interwenienta ubocznego K. W., k. 206-208; przesłuchanie interwenienta ubocznego P. W., k. 206-208 )

Obecnie Wspólnota Mieszkaniowa nie ponosi kosztów eksploatacji związanych z zamontowaniem na elewacji tablicy informacyjnej salonu telefonii komórkowej (...).

Na elewacji budynku, poza tablicą informacyjną salonu telefonii komórkowej, zamontowane się m.in. tablice informacyjne sklepu (...) i (...)-u, a także tablice z nazwami i numerami ulic, anteny satelitarne, klimatyzatory i inne urządzenia, zamontowane nieodpłatnie przez innych właścicieli.

( Dowód: zdjęcia, k. 33-37, 87-91, 134-136, 169-172, 188; przesłuchanie interwenienta ubocznego K. W., k. 206-208; przesłuchanie interwenienta ubocznego P. W., k. 206-208 )

W okresie ostatnich lat wspólnoty mieszkaniowe położone w O. podjęły szereg uchwał, których przedmiotem był montaż tablic informacyjno reklamowych, a także innych urządzeń np. klimatyzatorów na elewacjach budynków. We wszystkich uchwałach wyrażono zgodę na montaż tego typu tablic i urządzeń. W części uchwał przewidziano odpłatność z tego tytułu, w szczególności wobec najemców, nie będących współwłaścicielami lokali, natomiast w części uchwał wyrażono zgodę na nieodpłatne umieszczenie tablic, szyldów i innych urządzeń na elewacji budynków.

( Dowód: uchwały, k. 101-111, 113-119; umowa, k. 112; uchwały, zdjęcia, k. 151-159; pismo, k. 165 )

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo należało oddalić w całości.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24.06.1994r o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Strona powodowa zaskarżonej uchwale przedstawiła zarzut naruszenia zasad prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną argumentując, iż tablice informacyjno-reklamowe służące wyłącznie właścicielom lokali użytkowych powodują niszczenie elewacji budynku, zaś koszty remontów tej części wspólnej budynku obciążają wszystkich współwłaścicieli.

W ocenie Sądu powyższy zarzut nie zasługiwał na uwzględnienie. Z analizy dowodów wynika bowiem, że obecnie Wspólnota Mieszkaniowa nie poniosła i nie ponosi żadnych kosztów eksploatacji związanych z zamontowaniem na elewacji tablicy informacyjnej salonu telefonii komórkowej (...). Koszty montażu spornych tablic ponieśli bowiem wyłącznie właściciele lokalu nr (...) K. i P. W., co było w sprawie bezsporne. Co więcej, jak wynika z dowodów w postaci zdjęć (k. 33-37, 87-91, 134-136, 169-172, 188) a także przesłuchania interwenientów ubocznych K. W. (k. 206-208) i P. W. (k. 206-208) po nabyciu nieruchomości lokalowej w pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej K. i P. W. odrestaurowali na własny koszt część elewacji budynku przylegającą bezpośrednio do nabytego przez nich lokalu, co niewątpliwie było korzystne finansowo dla Wspólnoty Mieszkaniowej, odciążając ją od ponoszenia kosztów remontu elewacji budynku w tym zakresie. Ponadto, co istotne, w rozpoznawanej sprawie nie należało się spodziewać aby takie koszty powstały w przyszłości, np. po demontażu tablic, w związku z odbarwieniem tynku, pozostawieniem otworów, w których znajdowały się zaczepy na tablice itp. Z treści zaskarżonej uchwały wynika bowiem, że w przypadku usunięcia tablic informacyjno – reklamowych ich właściciele zobligowani zostali do doprowadzenia elewacji budynku do stanu pierwotnego na własny koszt. A skoro tak, to należało stwierdzić, że wszelkie koszty związane z odnowieniem elewacji w tym zakresie będą obciążyły właścicieli w/w lokalu a nie Wspólnotę Mieszkaniową.

Niezależnie od powyższego Sąd miał na uwadze, że interwenienci uboczni K. i P. W., z których inicjatywy doszło do podjęcia zaskarżonej uchwały, są właścicielami lokalu użytkowego położonego w O. przy ul. (...), a zarazem członkami pozwanej wspólnoty mieszkaniowej. W związku z tym stosownie do art. 12 ust. 1 ustawy o własności lokali mają oni prawo, tak samo jak pozostali właściciele, do korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Podkreślić należy, że w rozpoznawanej sprawie w skład nieruchomości wchodzą zarówno lokale mieszkalne jak i użytkowe służące do prowadzenia działalności usługowej, a zatem umieszczenie szyldu przed wejściem do lokalu użytkowego nie narusza w żaden sposób „charakteru" budynku oraz zmiany przeznaczenia elewacji. Taka zmiana miałaby miejsce, gdyby tablice informacyjne, a także inne urządzenia np. w postaci anten uniemożliwiały korzystanie z okien w budynku i naruszały konstrukcję nośną ściany, czego jednak strona powodowa nie wykazała.

Ponadto, Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 206 k.c., znajdującym zastosowanie w sprawie w myśl art. art. 1 ust. 2 ustawy o własności lokali, każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Możliwość korzystania z całej rzeczy jest więc uprawnieniem współwłaściciela i dopóki wykonuje je w ramach określonych w art. 206 k.c. pozostali współwłaściciele nie mogą domagać się wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy. W ocenie Sądu, za nieuzasadnione należało uznać stanowisko, że zamieszczenie tablicy informacyjnej na elewacji budynku nie daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem przez pozostałych współwłaścicieli. Z analizy dowodów w postaci zdjęć wynika bowiem, że na elewacji budynku, poza tablicą informacyjną salonu telefonii komórkowej, zamontowane się m.in. tablice informacyjne sklepu (...) i (...)-u, a także tablice z nazwami i numerami ulic, anteny satelitarne, klimatyzatory i inne urządzenia, zamontowane nieodpłatnie przez innych właścicieli. Z elewacji budynku korzystają zatem nieodpłatnie wszyscy współwłaściciele. Dodać należy, że wyłącznie Miasto O. domaga się zapłaty od współwłaścicieli wynagrodzenia z tego tytułu, natomiast pozostali członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nie wnosili w tym zakresie sprzeciwu, co wynika z treści uchwał.

Nadto, w rozpoznawanej sprawie za nieuzasadniony należało uznać pogląd jakoby interwenienci uboczni K. i P. W. mieli zamiar korzystać z elewacji budynku w zakresie szerszym niż wynika to z art. 206 k.c. Z analizy akt sprawy wynika, że interwenienci uboczni K. i P. W. z samego faktu wyeksponowania tablicy salonu sprzedaży telefonii komórkowej na elewacji budynku nie uzyskują dochodów, tak jak to ma miejsce w przypadku wynajęcia części elewacji pod reklamę. W ocenie Sądu sporne oznaczenie stanowi bowiem tablicę informacyjną, do której umieszczenia przed wejściem do sklepu interwenientka uboczna została zobligowana w związku z łącząca ją umową franchisingową. Z przesłuchania K. W., której Sąd dał wiarę wynika bowiem, że z operatorem sieci telefonii komórkowej (...) wiąże ją umowa franchisingowa, w której szczegółowo określono jej zobowiązania jako franchisingobiorcy odnośnie m.in. wystroju salonu telefonii komórkowej, w tym także podświetlanego baneru informacyjnego z widniejącym na nim logo (...) umieszczanego na zewnątrz przed wejściem do salonu sprzedaży. Te same standardy w zakresie oznaczenia salonu obowiązują wszystkich franchisingobiorców w/w operatora telekomunikacyjnego i są one rygorystycznie przestrzegane. Zgodnie z tymi standardami nie można prowadzić salonu sprzedaży telefonii komórkowej (...) bez oznaczeń umieszczonych na elewacji budynku. Sporne tablice stanowią zatem warunek konieczny prowadzenia przez interwenientkę uboczną w/w działalności gospodarczej.

Reasumując Sąd uznał, że zaskarżona uchwała nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jest zgodna z przepisami prawa. Z uwagi na powyższe, Sąd oddalił powództwo, o czym orzekł jak w punkcie I wyroku.

O kosztach procesu orzeczono w punkcie II wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. i 107 zd. 3 k.p.c. Na zasądzone koszty procesu złożyły się opłaty sądowa od interwencji w kwocie 40 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł i koszty zastępstwa procesowego w kwocie 180 zł.