Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 6 czerwca 2013 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Maria Cichoń
Protokolant:	sekr. sądowy Małgorzata Bugiel

po rozpoznaniu w dniu 6 czerwca 2013 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa J. S., E. Z., Z. S. i D. S.

przeciwko Wspólnocie Lokalowej (...) Handlowego (...) w L.

o uchylenie uchwały lub ustalenie nieważności uchwały

1.  uchyla uchwałę Wspólnoty Lokalowej (...) Handlowego (...) w L. nr (...) z dnia 28 grudnia 2012 r.;

2.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Lokalowej (...) Handlowego (...) w L. solidarnie na rzecz powodów J. S. i E. Z. kwotę 397 zł (słownie: trzysta dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

3.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Lokalowej (...) Handlowego (...) w L. solidarnie na rzecz powodów Z. S. i D. S. kwotę 197 zł (słownie: sto dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. I C 42/13

UZASADNIENIE

Powodowie J. S., E. Z., Z. S. i D. S. wnieśli przeciwko Wspólnocie Lokalowej DH (...) nieruchomości położonej przy ulicy (...) w L. pozew o uchylenie uchwały Wspólnoty Lokalowej DH (...) z dnia 28 grudnia 2012 r., Nr (...) podjętej w drodze głosowania częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów, ewentualne ustalenie nieważności w/w uchwały.

W uzasadnieniu swojego żądania powodowie podnieśli, iż zaskarżona przez nich uchwała, dotycząca nabycia przez pozwaną Wspólnotę nakładów na parking przy (...) Handlowy (...) w L. narusza nie tylko ich interesy ale także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i jest niezgodna z przepisami prawa, a w szczególności z art. 13 ust. 1 i art. 14 ustawy o własności lokali.

Pozwana Wspólnota Lokalowa (...) Handlowy (...) w L. wniosła o oddalenie powództwa jako bezzasadnego w okolicznościach faktycznych sprawy związanych z funkcjonowaniem pozwanej Wspólnoty oraz nie znajdującego oparcia w obowiązujących przepisach prawa, a zwłaszcza braku podstaw do uznania, iż w wyniku podjęcia uchwały (...)z dnia 28.12.2012 r. doszło do naruszeń ustawy o władności lokalu.

Sąd ustalił:

Powodowie są właścicielami samodzielnych lokali użytkowych położonych w budynku przy ulicy (...) w L. stanowiących Wspólnotę Lokalową (...) Handlowy (...) w L.. Budynek ten stanowi odrębną od gruntu nieruchomość i został wybudowany w ramach Stowarzyszenia (...) w L., na oddanym przez Gminę M. L. w wieczyste użytkowanie gruncie, za środki wyłożone przez członków Stowarzyszenia. Po wyodrębnieniu w powyższym budynku samodzielnych lokali użytkowych, zostały zawarte m. in. z powodami umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i przeniesienia na nich prawa własności wraz prawem w części wspólnej budynku i części wspólnej prawa wieczystego użytkowania gruntu

fakt bezsporny, umowa zwolnienia z długu i przeniesienia praw z dnia 29.12.2009 r. zawarta pomiędzy Stowarzyszeniem (...) w L. z siedziba w L. a J. S. i M. S., sporządzona w L. przed notariuszem R. Ł., prowadzącym Kancelarię Notarialną W B., nr akt Rep. A nr (...) – k. 86-91 SO w Słupsku (...)

W dniu 28.05.2001 r. Stowarzyszenie (...) w L. zwróciło się do Zarządu Miasta L. o przekazanie w użyczenie na okres 15 lat gruntów pod parking położonych na działkach w obrębie 7 o nr (...) – pow. 83 m ^{(( 2))}, (...) – pow. 93 m ^{(( 2))}, (...) – pow. 1298 m ^{(( 2))} oraz części działki nr (...) – pow. 130 m ^{(( 2))}; podnosząc iż w 2000 roku ponieśli koszty na wymianę i utwardzenie gruntu o wartości 90.000 zł oraz wykonali utwardzenie parkingu polbrukiem wraz z krawężnikami o wartości 120.000 zł. Powyższe koszty obciążają kupców – inwestorów (...) Handlowego (...) w L., którzy zainwestowali w powyższy parking własne środki;

dowód: pismo Burmistrza Miasta L. z dnia 28.05.2013 r. oraz pismo Stowarzyszenia (...) z dnia 28.05.2001 r. – k. 96 i 97 akt.

W dniu 22.08.2001 r. pomiędzy Gminą M. L., a Stowarzyszeniem (...) w L. została zawarta umowa użyczenia, na mocy której Użyczający Gmina M. L. oddała Biorącemu: Stowarzyszeniu (...) w L. do użyczenia nieruchomość niezbudowaną położona w L. przy Alei (...) stanowiącą działki:

- (...) obręb 7 – o pow. 83 m ^{(( 2))}

- (...) obręb 7 – o pow. 93 m ^{(( 2 ))}

- (...) obręb 7- o pow. 1298 m ^{(( 2))}

z wyłącznym przeznaczeniem na parking ogólnodostępny.

Powyższa nieruchomość została oddana do używania do dnia 30.06.2015 r.;

dowód: umowa użyczenia z dnia 22.08.2001 r. – k. 81-82 akt SO w Słupsku, sygn. (...)

W dniu 18.03.2010 r. Stowarzyszenie (...) w L. zwróciło się do Urzędu Miejskiego w L. o rozwiązanie umowy użyczenia z dnia 22.08.2001 r. za porozumieniem stron i zawarcie umowy użyczenia ze Wspólnotą Lokalową DH (...) w L.. W uzasadnieniem Stowarzyszenie podniosło, iż w dniu 28 i 29.12.2009 r. dokonało przeniesienia praw własności budynku przy ul. (...) w L. i w części prawa wieczystego użytkowania na Wspólnotę Lokalową DH (...).

dowód: pismo z dnia 18.03.2010 r. – k. 85 akt j.w.

W dniu 11.08.2010 r. pomiędzy Gminą M. L., a Wspólnotą Lokalową DH (...) w L. przy ul. (...) została zawarta umowa użyczenia dotycząca tych samych działek, co umowa użyczenia z dnia 22.08.2001 r. na okres do dnia 30.06.2015 r. z wyłącznym przeznaczeniem na parking ogólnodostępny;

Dowód: umowa użyczenia z dnia 11.08.2010 r. – k. 37-39 akt.

Gmina M. L. z uwagi na to, że powyższy parking ma charakter ogólnodostępny wyraża gotowość na nieodpłatne przejęcie nakładów poczynionych na powyższy parking;

dowód: pismo Burmistrza Miasta L. z dnia 17.05.2013 r. – k. 93 akt.

W dniu 16.09.2010 r. Stowarzyszenie (...) w L. wystawiło fakturę VAT nr (...) na nabywcę Wspólnotę Lokalową DH (...) w L. na kwotę 5.327,87 zł netto, brutto 6.500 zł tytułem zaliczki na nabycie środka trwałego (parking).

Powyższa kwota została zapłacona;

dowód: faktura VAT nr (...) – k. 20 akt.

W dniu 28.10.2010 r. Wspólnota Lokalowa DH (...) w L. podjęła uchwałę nr (...) o nabyciu od Stowarzyszenia (...) ruchomości – nakładów budowlanych poczynionych na parking położony na działkach nr (...) w obrębie (...), położony przy Al. (...) w L. – do majątku wspólnego (nabycie środka trwałego);

dowód: uchwała nr (...) z dnia 28.10.2010 r. Wspólnoty Lokalowej DH (...) w L. – k. 26 akt. SO w Słupsku, sygn. (...)

Powyższa uchwała została zaskarżona do Sądu przez członków Wspólnoty - J. S., E. Z., D. Z. S. i A. L..

Sąd Okręgowy w Słupsku wyrokiem z dnia 28.04.2011 r. wydanym w sprawie (...)uchylił w całości uchwałę nr (...) z dnia 28.10.2010 r. W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd wskazał, że zaskarżona uchwała narusza interesy członków Wspólnoty jak również przepis art. 14 ustawy o własności lokali;

dowód: pozew, wyrok z dn. 28.04.2011r. oraz uzasadnienie wyroku – odpowiednio k. 2-13, k. 114 i k. 120-128 akt SO w Słupsku, (...)

W dniu 28.03.2011 r. właściciele lokali użytkowych położonych w budynku DH (...) przy ul. (...) w L. podjęli uchwałę Nr (...) wyrażającą zgodę na udzielenie pożyczki w wysokości 10.000 zł z konta Wspólnoty dla Stowarzyszenia (...) w L..

Na podstawie tej uchwały w dniu 31.03.2011 r. została zawarta umowa pożyczki, na mocy której Pożyczkodawca: DH (...) udzielił Pożyczkobiorcy Stowarzyszeniu (...) w L. pożyczkę pieniężną oprocentowaną, w kwocie 10.000 zł. Termin zwrotu pożyczki został ustalony na dzień 31.12.2012 r.;

dowód: uchwała nr (...) dnia 28.03.2011 r. Wspólnoty Lokalowej DH (...) w L., umowa pożyczki z dnia 31.03.2011 r. i aneks nr (...) z dnia 1.04.2011 r. – odpowiednio – k. 7 oraz k. 8 i 9 akt SO w Słupsku I C (...).

Uchwała nr (...) z dnia 28.03. (...). została zaskarżona do Sądu przez członków Wspólnoty Z. S. i D. S..

Sąd Okręgowy w Słupsku prawomocnym wyrokiem z dnia 30.11.2012 r. wydanym w sprawie I C (...) uchylił zaskarżoną uchwałę. W uzasadnieniu powyższego wyroku Sąd wskazał, iż uchwała (...)narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością i interesy powodów z uwagi na przeznaczenie środków znajdujących się na koncie funduszu remontowego Wspólnoty na cele niezwiązane z remontem tj. na wspomożenie innej jednostki, której brakowało środka na zapłacenie podatku.

dowód: pozew, wyrok z dnia 30.11.2012r. oraz uzasadnienie wyroku – k. 2-6, 76 i 81-86 akt Sądu Okręgowego w Słupsku sygn. IC (...)

Sąd Rejonowy w Gdańsku – Północ w G. VII Wydział Gospodarczy w dniu 14.06.2012r. w sprawie sygn. akt VII GC (...) wydał postanowienie o rozwiązaniu Stowarzyszenia (...) „Kupiec „ w L., z tym tez dniem nastąpiło otwarcie likwidacji tegoż Stowarzyszenia.

Likwidatorem Stowarzyszenia zostali J. N. i M. P..

dowód: odpis z Krajowego Rejestru Sądowego według stanu na dzień 31.01.2013r., numer KRS: (...) –k. 40-46 akt.

Wartość nawierzchni z kostki betonowej wykonanej na parkingu przy Al. (...) w L. dla aktualnego sposobu użytkowania, według stanu i cen z października 2012 roku wynosi 90.740,04 zł.

dowód: operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego inż. Z. F. (1) – k. 26 – 39 akt

W dniu 28.12.2012 r. Wspólnota Lokalowa (...) Handlowy (...) nieruchomości położonej w L. przy ul. (...) podjęła w drodze glosowania częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwałę Nr (...) o nabyciu przez Wspólnotę nakładów na parking przy (...) Handlowym (...) w L., określając zasady nabycia tychże nakładów w sposób następujący:

§1 Wspólnota Lokalowa (...) Handlowy (...) w L. postanawia zakupić (nabyć) w drodze umowy sprzedaży od Stowarzyszenia (...) w L. w likwidacji nakłady dotyczące budowy parkingu położonego w L. przy Al. (...) usytuowanego na działkach numer (...), obrębu (...), Miasta L. , do których to działek w oparciu o umowę użyczenia samego gruntu z dnia 11.08.2010r. Wspólnota Lokalowa (...) Handlowy (...) w L. posiada tytuł prawny zaś nakłady stanowiące infrastrukturę parkingu stanowią własność Stowarzyszenia (...) w L. w likwidacji.

Za nabyciem nakładów przemawia fakt, iż nakłady będące przedmiotem zakupu (nabycia) stanowią infrastrukturę parkingu usytuowanego przy (...) Handlowym (...) w L., który przeznaczony jest dla klientów centrum i stanowi element infrastruktury komunikacyjnej niezbędnej do prawidłowego funkcjonowania Wspólnoty (...) Handlowy (...) w L. stanowiąc główny i jedyny parking bezpośrednio przyległy do budynku Wspólnoty z przeznaczeniem dla klientów i osób odwiedzających Centrum Handlowe (...) mieszczące się w budynku Wspólnoty Lokalowej. Ponadto w przypadku likwidacji parkingu – demontażu kostki typu polbruk wraz z infrastrukturą przez właściciela nakładów Stowarzyszenie (...) w L. w likwidacji, koszt wybudowania nowego parkingu z przeznaczeniem dla Wspólnoty Lokalowej (...) Handlowy (...) byłby wyższy od wartości nakładów ustalonej na zlecenie Zarządu Wspólnoty i znacznie przekraczałby możliwości finansowe Wspólnoty wymagając dokonania dodatkowych wpłat przez członków Wspólnoty.

Wartość nakładów została ustalona w oparciu o wycenę nakładów sporządzoną przez biegłego sądowego rzeczoznawcę majątkowego Z. F. (2) uprawnienia numer (...) z dnia 3.10.2012r. i stanowi kwotę 90.740,00 zł netto, do której zostanie doliczony podatek VAT w wysokości 23% lub innej stawki obowiązującej w dniu wystawienia faktury sprzedaży nakładów przez Stowarzyszenie (...) w L. w likwidacji.

Nabycie nastąpi ze środków Wspólnoty Lokalowej (...) Handlowy (...) zgromadzonych przez Wspólnotę przy czym cena nabycia nakładów zostanie pomniejszona o kwotę już wpłaconej zaliczki w wysokości 6.500 zł na poczet nabycia nakładów, kwoty 10.000 zł z tytułu udzielonej na rzecz Stowarzyszenia (...) w L. w dniu 31.03.2011r. pożyczki wraz z oprocentowaniem od kwoty udzielonej pożyczki, które zostanie obliczone do dnia zapłaty ceny, przy czym dokumentem rozrachunkowym nabycia nakładów będzie faktura VAT z wystawienia Stowarzyszenia (...) w L. w likwidacji.

W §2 uchwały właściciele lokali powyższej Wspólnoty upoważnili zarząd Wspólnoty w osobach: M. P., B. K. i K. K. do zawarcia umowy sprzedaży ( nabycia) nakładów na zasadach określonych w niniejszej uchwale.

Uchwała została podjęta udziałami w wysokości (...).

dowód: uchwała nr(...)z dnia 28.12.2012r. –k. 13-16 akt

W dniu 29.12.2011r. Stowarzyszenie (...) w likwidacji. Wystawiło fakturę VAT nr (...) za nabycie przez Wspólnotę Lokalową (...) Handlowego (...) w L. nakładów na parking (środek trwały) z korektą o zaliczkę faktura (...) z dnia 16.09.2010r (zaliczka na nabycie środka trwałego – parking) na kwotę 90.740,04 zł netto pomniejszoną o zaliczkę w kwocie 5.327,87 zł netto – do zapłaty pozostała kwota 85.412,13 zł netto plus Vat razem 105.110,20 zł brutto.

W dniu 31.12.2012r Wspólnota Lokalowa (...) Handlowy (...) ul. (...) w L. przelała na konto Stowarzyszenia (...) ul. (...) w L. kwotę 100.000 zł za fakturę (...);

dowód: faktura Vat nr (...) – k. 21 akt oraz wyciąg z rachunku pozwanej Wspólnoty z Banku Spółdzielczego w Ł. – k. 19 akt

Sąd zważył:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzenia nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

W ocenie Sądu, zaskarżona uchwała w sposób rażący narusza przepisy ustawy o własności lokali, tj. art. 13, 14 i 15 tejże ustawy, które określają w sposób wyczerpujący obowiązki właścicieli lokali z tytułu ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem części wspólnej nieruchomości.

W zaskarżonej uchwale nie zostały wskazane źródła finansowania kosztów nabycia przedmiotowych nakładów – określono jedynie w sposób ogólny, że zostaną one zapłacone z środków wspólnoty lokalowej zgromadzonych przez wspólnotę pomniejszonych o wpłaconą zaliczkę w wysokości 6.500 zł na poczet nabycia nakładów, kwoty 10.000 zł z tytułu udzielonej na rzecz Stowarzyszenia (...) w L. w dniu 31.03.2011 r. pożyczki wraz z oprocentowaniem od kwoty udzielonej pożyczki. Brak wskazania źródła finansowania, kosztu zakupu przedmiotowych nakładów oznacza, że środki te mogłyby pochodzić z zaliczek wpłacanych przez właścicieli lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, z których to zarząd jest owiązany rozliczać się, a ewentualne nadwyżki winne być zwracane właścicielom lokali, a nie swobodnie rozporządzone przez zarząd. Dotyczy to również wcześniej przekazywanych kwot na rzecz Stowarzyszenia (...) w L. – raz w formie zaliczki na poczet zakupu przedmiotowych nakładów, a drugi raz w formie pożyczki, która została udzielona przez wspólnotę bezprawnie (Sąd Okręgowy w Słupsku, wyrokiem z dnia 30.11.2012, syg. akt I C (...), uchylił uchwałę pozwanej wspólnoty nr (...) z dn. 28.03.2011 na podstawie której została udzielona przedmiotowa pożyczka).

Już chociażby z tego powodu, zaskarżona uchwała, jako sprzeczna z prawem winna byłaby zostać uchylona.

Bez wątpienia również zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Przedmiotowy parking to parking ogólnodostępny i pozwana wspólnota korzystając z niego na podstawie umowy użyczenia, ani nie może tego zmienić, ani też nie ma prawa do korzystania z tego parkingu na innych, uprzywilejowanych zasadach. Ponadto umowa użyczenia została zawarta jedynie do 30.06.2015 r. Obciążanie, więc właścicieli lokali kosztami nabycia tychże nakładów, za niebagatelną kwotę ponad 100.000 zł – nie ma żadnego racjonalnego uzasadnienia.

Uchwała ta również, bezpośrednio narusza interes osób, które ją zaskarżyły do Sądu, gdyż obciąża ich dodatkowymi kosztami.

Wpłacone bowiem przez nich środki w ramach kosztów zarządu winny być przeznaczone na cele wskazane w art. 14 ustawy o własności lokali, a nie przeznaczone na zakup środka trwałego, którego nabycie nie znajduje uzasadnienia w okolicznościach sprawy.

Nadto należy podkreślić, iż parking przy (...) Handlowym (...) w L. został faktycznie wybudowany z środków przekazanych przez kupców – inwestorów D. H. Kupiec, a więc w tym również przez powodów w tej sprawie (patrz pismo na k.97).

Okoliczność, że uchwała w sprawie nabycia nakładów na parking przy (...) Handlowym (...) w L. została wykonana przez Zarząd następnego dnia po jej podjęciu, w ocenie Sądu, nie pozbawia powodów legitymacji do wytoczenia powództwa o uchylenie tejże uchwały.

Uchylenie bowiem uchwały przez Sąd na skutek ex tunc, oznacza to, że Zarząd powodowej wspólnoty przeznaczając na zakup przedmiotowych nakładów łącznie sumą ponad 100.000 zł (100.000 zł – kwota przelana na konto, 6.500 zł wpłacona zaliczka, 10.000 zł wraz z odsetkami tytułem zwrotu pożyczki) działał bez umocowania.

Nawet jednak przyjmując, iż zaskarżona uchwała nie może być uchylona, należy stwierdzić, iż z uwagi na rażące naruszenie przepisów ustawy o własności lokali, jest ona nieważna z mocy art. 58 kc. Powodowie zaś posiadali interes prawny, o którym jest mowa w art. 189 kpc, z stwierdzeniem jej nieważności, gdyż bezwątpienia uchwała ta narusza ich interes prawny, stanowiąc podstawę do nałożenia m.in. i na nich dodatkowych zobowiązań finansowych z tytułu kosztów utrzymania części wspólnej nieruchomości, w której są właścicielami lokalów użytkowych.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 108 kpc i 98 kpc w zw. z §5 i §11 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r., w sprawie opłat za czynności radców prawnych (…) – Dz.U. 2013 r. 490 – t.j.

Na oryginale właściwy podpis