Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 14 maja 2013 r.

Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący : SSR Iwona Popiołek-Sikora

Protokolant: Katarzyna Wojciechowska

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 14 maja 2013 roku we W.

sprawy z powództwa M. A.

przeciwko M. D.

o zapłatę

I.  zasądza od pozwanej M. D. na rzecz powódki M. A. kwotę 1506,60 zł (jeden tysiąc pięćset sześć złotych i sześćdziesiąt groszy) wraz z ustawowymi odsetkami liczonymi od dnia 15 czerwca 2012 roku do dnia zapłaty;

II.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

zasądza od pozwanej na rzecz powódki kwotę 76zł tytułem kosztów procesu.

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 11 września 2012 r. powódka M. A. domagała się od pozwanej M. D. zapłaty kwoty 1 506,60 zł. Uzasadniając swoje żądanie wskazała, że dnia 6 lutego 2012 r. do jej biura zgłosiła się pozwana celem zawarcia umowy o pośrednictwo w podnajmie lokalu użytkowego przy ul. (...)--/102. Strony zawarły umowę o pośrednictwo i powódka przedstawiła pozwanej ofertę spełniającą jej oczkowania. Pozwana skorzystała z zaproponowanej oferty i umowa podnajmu lokalu została podpisana. Zgodnie z umową, wobec zawarcie umowy podnajmu, powódce należało się wynagrodzenie w wysokości 4 519,80 zł. Na prośbę pozwanej, powódka powyższą kwotę rozłożyła na trzy równe raty, i wystawiła trzy faktury VAT o nr: (...).06.12 na kwoty po 1 506,60 zł. Pozwana dwie pierwsze raty uregulowała, zaś ostatnia faktura nie została w ogóle uregulowana przez pozwaną. W związku z powyższym dnia 30 sierpnia 2012 r. powódka wezwała pozwaną do zapłaty kwoty wynikającej z trzeciej faktury. Pozwana nie uregulowania zadłużenia.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa. Podniosła, ze czuła się oszukana przez powódkę. Zarzuciła, że powódka miała reprezentować jej interesy, a w rzeczywistości reprezentowała interesy podjemcy Pana N., który wypowiedział umowę po miesiącu, a pozwanej zależało na długoterminowym wynajmowaniu lokalu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Dnia 6 lutego 2012 M. D. zawarła z Biurem (...) w (...) umowę pośrednictwa wynajmu nieruchomości. Na mocy powyższej umowy powódka podjęła się pośrednictwa w zawarciu umowy podnajmu lokalu usługowego przy ul. (...). Za wykonanie usługi pozwana zobowiązała się zapłacić pośrednikowi wynagrodzenie prowizyjne w wysokości 90% wartości jednomiesięcznego czynszu plus VAT w wysokości 23%. Prowizja miała zostać zapłacona najpóźniej w dniu podpisania umowy wynajmu. Strony ustaliły w umowie, że za wykonanie powyższej umowy, uważa się skojarzenie Zamawiającego z kontrahentem wskazanym w celu zawarcia umowy wynajmu. Pozwana M. D. zawarła umowę wynajmu lokalu usługowego przy ul. (...) z Panem N.. Klucze do lokalu Pan N. otrzymał 8 kwietnia 2012 r. Pan N. wypowiedział umowę najmu dnia 8 czerwca 2012 r.

W związku z zawarciem umowy najmu przez M. D. z Panem N., powódce należało się wynagrodzenie za pośrednictwo, w wysokości 4 519,80 zł. Na prośbę pozwanej powódka rozłożyła należną jej kwotę na trzy raty. W związku z czym wystawiła trzy faktury, każda na kwotę 1 506,60 zł. Pozwana uregulowała dwie pierwsze faktury. Trzeciej nie zapłaciła.

Dowód: - umowa z dnia 6 lutego 2012 r., k. 4,

- faktura VAT z dnia 16 marca 2012 r., k. 38,

- faktura VAT z dnia 17 maja 2012 r., k. 39,

- faktura VAT z dnia 11 czerwca 2012 r., k. 40,

- przesłuchanie pozwanej M. D., k.51-52,

- zeznania świadka W. C., k. 50-51.

Sąd zważył co następuje:

Ustalając istotny w sprawie stan faktyczny, Sąd oparł się na dowodach z dokumentów w postaci umowy z dnia 6 lutego 2012 r. pośrednictwa wynajmu nieruchomości, faktur VAT z dnia 16 marca 2012 r., z dnia 17 maja 2012 r. i z dnia 11 czerwca 2012 r. oraz dowodu z zeznań świadka W. C. i przesłuchania pozwanej M. D..

Bezsporne w sprawie było, że strony dnia 6 lutego 2012 r. zawarły umowę pośrednictwa wynajmu nieruchomości, bezsporne było również , że powódka wywiązała się z umowy i znalazła kontrahenta, z którym pozwana podpisała umowę wynajmu lokalu użytkowego przy ul. (...). Bezsporne było również, że pozwana poprosiła powódkę o rozłożenie prowizji, za wykonaną usługę, na trzy raty, z czego pozwana zapłaciła dwie zaś trzeciej nie uregulowała.

Pozwana zarzucała natomiast, że były inne okoliczności nawiązania kontaktu z powódką niż powódka wskazuje, oraz że powódka nie wywiązała się należycie z wiążącej strony umowy, bowiem nie reprezentowała należycie jej interesów.

Zgodnie z treścią art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia z dnia 21 sierpnia 1997 r. pośrednictwo w obrocie nieruchomościami to działalność zawodowa wykonywana przez pośredników w obrocie. Jest to wykonywanie różnych czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1) nabycia lub zbycia praw do nieruchomości,

2) nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

3) najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części,

4) innych umów niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Czynności wykonywane przez pośrednika w obrocie nieruchomościami mają zgodnie z treścią omawianego przepisu zmierzać do zawarcia umowy, ale nie muszą zakończyć się jej zawarciem. Powszechnie stosowana praktyka różni się więc od ustawowego zapisu w tym zakresie, że wynagrodzenie pośrednika wiąże się z wystąpieniem skutku w postaci zawarcia umowy (nie płaci się wynagrodzenia jedynie za wysiłki pośrednika, które nie doprowadziły do jej zawarcia). Różnica ta jest o tyle istotna, że ustalenie charakteru pośrednictwa wpływa następnie na postanowienia i charakter umowy o pośrednictwo (w tym postanowienia dotyczące zapłaty), a także na sposób oraz termin wymagalności zapłaty.

W art. 181 ust. 1 cytowanej ustawy sprecyzowano, że pośrednik w obrocie nieruchomościami, podobnie jak rzeczoznawca majątkowy, ma wykonywać czynności zawodowe:

- zgodnie z przepisami prawa,

- zgodnie ze standardami zawodowymi,

- ze szczególną starannością właściwą dla charakteru tych czynności,

- zgodnie z zasadami etyki zawodowej.

Obowiązek postępowania zgodnie ze standardami zawodowymi dotyczy standardów zawodowych w rozumieniu art. 4 pkt 14 u.g.n., tj. reguł postępowania (które nie są przepisami prawa) przy wykonywaniu zawodu m.in. rzeczoznawcy majątkowego ustalonych zgodnie z przepisami prawa.

Wzorzec staranności pośrednika w obrocie nieruchomościami dotyczy zwiększonego oczekiwania co do umiejętności i wiedzy oraz rzetelności, zapobiegliwości i zdolności przewidywania, a także znajomości prawa oraz następstw wynikających z prowadzonej działalności (por. wyrok SA w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2008 r., I ACa 1040/07, LEX nr 466431).

Obowiązku zachowania szczególnej staranności właściwej dla zawodowego charakteru wykonywanych przez rzeczoznawcę majątkowego czynności nie można wprost utożsamiać z należytą starannością. Szczególna staranność polega w tym przypadku na wymaganiu specjalnego zachowania się właściwego dla profesjonalisty. Stosuje się więc do niej zaostrzone kryteria (w porównaniu z należytą starannością), a szczególna staranność jest dalej idąca w stosunku do należytej staranności. Przykładem profesjonalnego działania ze szczególną starannością jest chociażby sprawdzanie stanu prawnego nieruchomości przez pośrednika (wgląd do księgi wieczystej, poproszenie o okazanie umowy lub aktu notarialnego przez sprzedającego itp.), a także sprawdzenie tożsamości sprzedającego po to, by upewnić się, czy rzeczywiście jest on właścicielem oferowanej do sprzedaży nieruchomości.

Przez etykę należy rozumieć ogół norm i ocen przyjętych w danej epoce i danej społeczności. Zatem postępowanie rzeczoznawcy majątkowego ma być zgodne z zespołem norm i ocen uznawanych przez grupę zawodową rzeczoznawców majątkowych. Już samo spisanie takich norm i ocen może być trudne, natomiast egzekwowanie ich przestrzegania na gruncie przepisów prawa może być jeszcze trudniejsze i musi budzić różne wątpliwości.

W przeciwieństwie do rzeczoznawcy majątkowego (który nie ma obowiązku działania w interesie klienta, powinien bowiem być bezstronny w wycenie nieruchomości) pośrednik w obrocie zobowiązany jest do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje czynności. Nie jest to zatem zawód zaufania publicznego.

Obowiązek działania w zgodzie z interesem klienta trudno dokładnie zdefiniować. Przez zamawiających usługę pośrednika jest on na ogół rozumiany szeroko i często dość dowolnie. Tymczasem interes zamawiającego należy w każdym przypadku rozpatrywać na gruncie umowy o pośrednictwo, bo jej postanowienia (m.in. dotyczące zakresu działań pośrednika i wynagrodzenia) zakreślają granice interesu klienta. Jeśli zamawiający podpisuje umowę rezultatu, jego interes należy rozumieć jako dojście do skutku oczekiwanej transakcji. Nie należy więc w takim przypadku upatrywać interesu klienta w doprowadzeniu do stanu, w którym nie kupi on lub nie sprzeda nieruchomości. Jednak także w tym przypadku pośrednik nie może wprowadzać klienta w błąd, świadomie go oszukać albo doprowadzić do zawarcia transakcji niezgodnej z prawem. W przypadku umów rezultatu nie jest jego rolą odradzanie sprzedaży ze względu na przewidywaną zwyżkę cen ani odradzanie zakupu. Odwrotnie może być w przypadku umów starannego działania, w tym umów o doradztwo.

W ocenie Sądu okoliczności nawiązania współpracy stron nie mają znaczenia dla niniejszego postępowania. Pozwana zeznała, że podpisał umowę z biurem prowadzonym przez powódkę i nikt jej do tego nie zmuszał.

Zdaniem Sądu pozwana nie wykazała, na czym miałoby polegać nienależyte reprezentowanie jej interesów przez powódkę. Zadaniem pośrednika - powódki, było znalezienie kontrahenta, który wynająłby lokal użytkowy od pozwanej. Z umowy pośrednictwa wynajmu nieruchomości z dnia 6 lutego 2012 r. wynika, że za wykonanie umowy uważa się skojarzenie zamawiającego z kontrahentem w celu zawarcie umowy wynajmu. Z czego powódka się wywiązała. W umowie nie ma mowy o pomocy, jaką miałaby świadczyć powódka przy podpisywaniu umowy pozwanej z kontrahentem- Panem N.. Szczegóły umowy wynajmu lokalu użytkowego miały zostać ustalone przez strony umowy i obydwie strony miały wpływ na jej treść. Pozwana sama w trakcie przesłuchania wskazała, że nie działała pod wpływem przymusu, nikt jej nie zmusił do podpisania umowy, ani z powódką, ani z kontrahentem – Panem N.. To, że pozwana liczyła, że wynajmie lokal przynajmniej na rok, nie może mieć znaczenia dla treści umowy łączącej strony niniejszego procesu. Pozwana sama winna była zabezpieczyć swoje interesy i postarać się aby umowa, jaką zawarła z Panem N. je zabezpieczała. To nie na powódce ciążył ten obowiązek.

Skoro pozwana twierdziła, że powódka nie wywiązała się należycie z łączącej je umowy winna tę okoliczność udowodnić. Zgodnie z treścią art. 6 kc ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne.

Z istoty umowy pośrednictwa wynika, że pośrednik (który przecież nie musi mieć wyższego wykształcenia prawniczego) wykonuje na rzecz swego klienta przede wszystkim czynności faktyczne, które zmierzają do dokonania czynności prawnej (np. umowy przedwstępnej, zobowiązującej do przeniesienia własności, przenoszącej własność, zawarcie umowy najmu). Z treści zawartej przez strony umowy pośrednictwa wynika zaś, że pośrednik zobowiązał się do wyszukania "właściwego klienta", co oznacza - uwzględniając obowiązki wynikające z treści art. 181 u.g.n. oraz wynikające z § 2, 3 i 28 standardów zawodowych - że obowiązkiem pośrednika było zdobycie jak najszerszej wiedzy o wynajmującym i lokalu użytkowym oraz poinformowanie o uzyskanych informacjach Pana N. aby najemca mógł podjąć decyzję, czy w określonym stanie faktycznym warto wynająć określoną nieruchomość od określonej osoby. Pozwana nie wykazała, aby stawiała powódce wymagania co do kontrahenta który miajłby wynająć od niej lokal. A zatem zarzuty pozwanej również i w tym zakresie należało uznać za chybione.

Mając powyższe na względzie orzeczono jak w punkcie I wyroku.

Sąd oddalił powództwo w zakresie odsetek od dnia wystawienia faktury tj. od dnia 11 czerwca 2012 r. i zasądził odsetki od dnia 15 czerwca 2012 r. Termin zapłat na fakturze określony był na dzień 14 czerwca 2012 r., a wiec odsetki należą się od dnia następnego, a nie od dnia wystawienia faktury (481 kc).

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 100 kpc, który stanowi, że w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone. Sąd może jednak włożyć na jedną ze stron obowiązek zwrotu wszystkich kosztów, jeżeli jej przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania albo gdy określenie należnej mu sumy zależało od wzajemnego obrachunku lub oceny sądu. Skoro zatem powódka uległa tylko co do nieznacznej części żądania, należał jej się zwrot opłaty od pozwu w wysokości 76 zł.