Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

06 czerwca 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Rafał Cieszyński

Protokolant Ewelina Kiałka

po rozpoznaniu na rozprawie 23 maja 2013 r. we W.

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...)

o uchylenie uchwał

I.  uchyla uchwałę numer (...) z 22 maja 2012 r. podjętą 09 lipca 2012 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W.przy ulicy (...)w części, to jest w § 2 w zakresie dotyczącym zgody na wynajem elewacji w celu umieszczenia reklamy wielkoformatowej oraz w § 5;

II.  uchyla uchwałę numer (...) z 21 września 2012 r. podjętą na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W.przy ulicy (...);

III.  oddala dalej idące powództwo;

IV.  zasądza od pozwanego na rzecz powoda kwotę 760 zł tytułem kosztów procesu, w tym kwotę 360 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 1275/12

UZASADNIENIE

Gmina W. pozwem z 20 sierpnia 2012 roku skierowanym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...) domagała się uchylenia uchwały numer (...), podjętej przez właścicieli lokali tworzących tę wspólnotę. W uzasadnieniu pozwu powód podał, że w zaskarżonej uchwale pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na kontynuację przez (...) Spółkę z o.o. Spółkę komandytową dotychczas prowadzonych prac remontowych dotyczących elewacji budynku oraz na zabezpieczenie prowadzonych prac remontowych postawionymi rusztowaniami, na których będzie zamontowana siatka zabezpieczająca z nadrukiem reklamowym wraz z oświetleniem. Wyraziła także zgodę na wynajem części wspólnej elewacji w zamian za dofinansowanie prowadzonego remontu oraz za zabezpieczenie elewacji oraz prac budowlanych na niej. Uchwała została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, a powoda powiadomiono o treści uchwały 10 lipca 2012 r. Zdaniem powodowej Gminy zaskarżona uchwała jest niezgodna z rozporządzeniem Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych , które to przepisy nie zezwalają na instalowanie w czasie remontu budynku wielorodzinnego reklam ograniczających oświetlenie dzienne mieszkań. Z ostrożności procesowej powód wskazał, że naruszenie przepisów § 14a rozporządzenia wynikało także z zezwolenia w uchwale na pozostawienie rusztowania z reklamą ograniczającą dostęp światła dziennego do lokali mieszkalnych także po zakończeniu prac budowlanych.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie od powoda kosztów procesu według norm przepisanych.

Odnosząc się do zarzutu naruszenia § 14a ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych pozwany wskazał, że ustawodawca w art. 14 ust. 4 powołanego rozporządzenia dopuszcza możliwość ograniczenia dostępu budynku do światła dziennego w przypadku wykonywania robót dotyczących elewacji budynków. W ocenie pozwanego w przedmiotowej sprawie mamy do czynienia właśnie z tym wyłączeniem, albowiem stan elewacji budynku wymaga zabezpieczenia oraz prowadzenia prac remontowych. Pozwany zarzucał, że przyjęcie stanowiska powoda prezentowanego w pozwie prowadzi do wniosku, że żadne prace remontowe przy elewacji nie mogą być prowadzone. Istotnym jest zdaniem pozwanego, że zgodnie z przepisami prawa budowlanego, na właścicielu budynku spoczywa obowiązek zabezpieczenia prowadzonych prac. Jednym z rodzajów takiego zabezpieczenia jest posadowienie rusztowania i zabezpieczenie go siatką osłonową. Siatka ta jest niezbędna celem zapewnienia bezpieczeństwa pracowników budowlanych jak i przechodniów. Dodatkowym argumentem, podkreślającym konieczność zabezpieczenia prac oraz stanu elewacji jest fakt posadowienia budynku w centrum miasta, gdzie ruch pieszych jest nasilony. Z ostrożności procesowej pozwany podniósł, że zawieszona siatka zabezpieczająca przepuszcza określoną ilość światła dziennego. Odnośnie zarzutu powoda dotyczącego naruszenia zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną przez podjęcie uchwały pozwany wskazywał, że zamieszczenie siatki zabezpieczającej z nadrukiem reklamowym pozwala w znacznej mierze na sfinansowanie prac remontowych elewacji, a tym samym jest korzystne dla członków Wspólnoty. Ponadto, każdy z mieszkańców budynku, w tym osoba zamieszkująca w lokalu należącym do powoda, otrzymuje stosowną rekompensatę za stan przysłonięcia okien w związku z prowadzonym remontem. Pozwany zaznaczał także, że wszelką odpowiedzialność prawną oraz finansową w związku z zamontowaną siatką ponosi inwestor, a nie Wspólnota.

Kolejnym pozwem z 12 listopada 2012 roku, zarejestrowanym pod sygnaturą akt I C 1675/12, Gmina W. domagała się uchylenia uchwały numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) we W., podjętej przez właścicieli 21 września 2012 roku, w sprawie wyrażenia zgody na zabezpieczenie elewacji budynku przy ulicy (...) we W., poprzez montaż siatki zabezpieczającej wraz z nadrukiem reklamowym przez spółkę (...) Spółkę z o.o. z siedzibą w W. do czasu wznowienia prowadzonych prac remontowych elewacji. Według Gminy W., zaskarżona uchwała narusza prawo i interes strony powodowej. Uchwała przewiduje bowiem, wbrew treści § 14a ust. 1 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych , montaż na elewacji reklamy wielkoformatowej, która ograniczy oświetlenie dzienne lokali mieszkalnych należących do strony powodowej. Powód zarzucił również, że zaskarżona uchwała jest niezgodna z art. 27 w zw. z art. 21 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali , albowiem narusza ona interes Gminy W., poprzez pozbawienie jej prawa głosu i możliwości ustosunkowania się do treści podejmowanej uchwały numer (...). Ponadto według powoda zaskarżona uchwała została wydana w celu obejścia zabezpieczenia udzielonego w sprawie toczącej się pod sygnaturą akt I C 1275/12.

W odpowiedzi na pozew o uchylenie uchwały numer (...) pozwany wniósł o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na kosztów procesu według norm przepisanych. W ocenie pozwanego zaskarżając uchwały podejmowane przez Wspólnotę Mieszkaniową powód uniemożliwia dokończenie prac remontowych elewacji budynku przy ulicy (...) we W., co należy oceniać jako nadużycie przysługującego powodowi prawa podmiotowego w rozumieniu art. 5 k.c. Pozwany zwracał uwagę na to, że tylko jeden lokal mieszkalny, będący własnością Gminy W., jest przesłonięty siatką zabezpieczającą, zaś osoba w nim zamieszkująca wyraziła zgodę na przesłonięcie jej okien na czas prowadzonych prac remontowych. Pozwany zaprzeczał również, jakoby zaskarżona w pozwie uchwała miała naruszać treść § 14a ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych , skoro w niniejszej sprawie zachodzi wyjątek, o którym mowa w § 14 ust. 4 powołanego rozporządzenia. W ocenie pozwanego, wbrew twierdzeniom powoda, nie doszło również do naruszenia art. 27 ustawy o własności lokali , poprzez rzekome uniemożliwienie Gminie W. głosowania nad uchwałą. Pozwany zwracał uwagę na to, że zaskarżona uchwała została skutecznie podjęta z uwagi na osiągnięcie odpowiedniej większości. Oddanie przez powoda głosu nie miałoby zatem wpływu na podjęcie uchwały. Pozwany podkreślał również, że powód został poinformowany o podjętej uchwale i jej treści oraz miał możliwość jej zaskarżenia do Sądu, co też uczynił.

Postanowieniem z 15 maja 2013 roku Sąd Okręgowy we Wrocławiu połączył sprawę prowadzoną pod sygnaturą akt I C 1675/12 z powództwa Gminy W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) we W. o uchylenie uchwały numer (...) ze sprawą prowadzoną pod sygnaturą akt I C 1275/12 z powództwa Gminy W. przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) we W. o uchylenie uchwały numer (...) celem ich łącznego prowadzenia i rozstrzygnięcia pod sygnaturą akt I C 1275/12.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny, istotny dla rozstrzygnięcia sprawy:

Gmina W. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) we W.. Jej udział w nieruchomości wspólnej wynosi 20,23%.

(okoliczność bezsporna)

Na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością numer (...) z 02 stycznia 2011 roku oraz aneksu numer (...)z 01 maja 2011 roku, pozwana Wspólnota Mieszkaniowa powierzyła sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną J. G., prowadzącej działalność gospodarczą pod firmą (...).

(dowód: umowa o zarządzanie nieruchomością numer (...) z 02 stycznia 2011 r. k. 19-27,

aneks numer (...) z 01 maja 2011 r. k. 28)

Budynek mieszkalny przy ulicy (...) we W. od wielu lat znajdował się w złym stanie technicznym. Ostatni remont kamienicy przeprowadzono na początku lat dziewięćdziesiątych ubiegłego wieku. Budynek wymagał w szczególności przeprowadzenia remontu dachu oraz elewacji. Na ścianach kamienicy widoczne były zacieki, pęknięcia i znaczne ubytki z powodu odpadania tynków. Ponadto zniszczone były parapety kamienne, odpadała stolarka okienna, rury spustowe były powyginane i skorodowane.

(dowód: opinia techniczna z 06 lutego 2012 r. k. 62;

dokumentacja fotograficzna k. 210,

opinia techniczna dotycząca elewacji budynku z 31 sierpnia 2012 k. 211,

zeznania świadka K. S. protokół elektroniczny rozprawy z 13 maja 2013 r. min 00:06’06 do 00:16’17,

przesłuchanie w charakterze pozwanego S. A. protokół elektroniczny rozprawy z 23 maja 2013 r. min. 00:05’41 do 00:17’50)

Nieruchomość położona przy ulicy (...) we W. składa się z 9 wyodrębnionych lokali, w tym jednego należącego do Gminy W.. Mieszkańcami budynku w większości są osoby starsze, emeryci lub renciści, których często nie stać na ponoszenie wysokich kosztów remontu kamienicy.

(dowód: zeznania świadka K. S. elektroniczny protokół rozprawy z 13 maja 2013 r. min 00:06’06 do 00:16’17,

przesłuchanie pozwanego S. A. elektroniczny protokół rozprawy z 23 maja 2013 r. min. 00:05’41 do 00:17’50)

Decyzją numer (...) z 10 marca 2010 roku Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...)we W.uzyskała pozwolenie konserwatorskie na remont dachu i elewacji w obiekcie zabytkowym – kamienicy przy ulicy (...)we W..

Na mocy decyzji numer (...) z 26 marca 2010 roku Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...)we W.uzyskała pozwolenie na wykonanie robót budowlanych w zakresie remontu elewacji budynku przy ulicy (...)we W..

Decyzją numer (...) z 22 kwietnia 2010 roku Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ulicy (...)we W.uzyskała pozwolenie konserwatorskie na czasowe umieszczenie przed elewacją od strony (...)reklamy wielkoformatowej na rusztowaniu, związanym z remontem dachu i elewacji budynku.

(dowód: decyzja numer (...) z 10 marca 2010 r. k. 79,

decyzja numer (...) z 26 marca 2010 r. k. 81,

decyzja numer (...) z 14 września 2010 r. k. 80,

decyzja numer (...) z 22 kwietnia 2010 r. k. 82)

Na podstawie umowy najmu zawartej 08 stycznia 2010 roku pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wynajęła (...) Spółce z o.o. Sp.k. z siedzibą w W. elewację budynku przy ulicy (...) we W. do celów reklamowych, w zamian za uzgodniony w umowie czynsz.

10 października 2010 roku strony zawarły kolejną umowę, na mocy której spółka (...) Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w W. przyjęła do wykonania roboty budowlane związane z remontem elewacji budynku przy ulicy (...) we W.. W umowie tej strony ustaliły, że prace budowlane mają być przeprowadzone w okresie sześciu miesięcy licząc od daty zawarcia umowy, z możliwością ich przedłużenia na wniosek wykonawcy robót. Za wykonane bezusterkowo prace spółka miała otrzymać wynagrodzenie, ustalone w oparciu o kosztorys powykonawczy, zaakceptowany uprzednio przez Wspólnotę. Wynagrodzenie te miało być potrącone z wierzytelnością Wspólnoty z tytułu czynszu najmu powierzchni reklamowych, należnej od (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w W..

(dowód: umowa z 20 września 2011 r. k. 75,

umowa z 10 października 2011 r. k. 76,

umowa z 10 października 2011 r. k. 77)

20 września 2011 roku pomiędzy pozwaną Wspólnotą Mieszkaniową a (...) Sp. z o.o. Sp. k. z siedzibą w W. ( (...)) zawarta została kolejna umowa, na podstawie której wyżej wymieniona spółka zobowiązała się do przeprowadzenia ekspertyz budowlanych dotyczących budynku przy ulicy (...) we W., za co miała otrzymać wynagrodzenie w kwocie 1.000 zł netto. Wynagrodzenie to miało zostać potrącone z wierzytelności Wspólnoty w stosunku do spółki (...) z tytułu najmu powierzchni reklamowej.

(dowód: umowa z 20 września 2011 r. k. 75)

W okresie od 21 września 2011 roku do 07 października 2011 roku w budynku przy ulicy (...) we W. prowadzone były prace budowlane związane z remontem dachu. 08 października 2011 roku rozpoczęły się natomiast prace związane z remontem elewacji budynku, które z przerwami trwają do dnia dzisiejszego.

(dowód: dziennik budowy k. 65-74,

dokumentacja fotograficzna k. 210)

W toku prowadzonego remontu dachu w budynku przy ulicy (...) we W. pozwana Wspólnota Mieszkaniowa dwukrotnie podejmowała uchwały dotyczące wyrażenia zgody na montaż reklamy wielkoformatowej na ustawionych przy kamienicy rusztowaniach. Uchwały te każdorazowo były zaskarżane przez Gminę W. do Sądu.

10 lutego 2010 roku Gmina W. wytoczyła powództwo przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ulicy (...) o uchylenie uchwały numer (...) podjętej 05 stycznia 2010r., na mocy której wyrażono zgodę dla (...) Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w W. na wynajęcie części elewacji budynku pozwanej Wspólnoty w celu zainstalowania reklamy wielkoformatowej w postaci siatki winylowej wraz z oświetleniem, umocowanej na podwieszonym rusztowaniu podczas remontu dachu.

Wyrokiem z 10 listopada 2010 roku, w sprawie o sygn. akt I C 175/10 Sąd Okręgowy we Wrocławiu uwzględnił powództwo, orzekając o uchyleniu w całości zaskarżonej w pozwie uchwały.

Kolejnym pozwem, z 11 lipca 2011 roku, Gmina W. domagała się uchylenia uchwały numer (...) z 05 maja 2011 roku w sprawie wyrażenia zgody na umieszczenie na rusztowaniach w trakcie remontu dachu kamienicy reklamy wielkoformatowej.

Wyrokiem z 16 grudnia 2011 roku Sąd Okręgowy we Wrocławiu, w sprawie o sygn. akt I C 812/10 oddalił powództwo. Wyrok ten, na skutek apelacji powoda został zmieniony wyrokiem Sądu Apelacyjnego we Wrocławiu z 12 kwietnia 2012 roku, w ten sposób, że powyższa uchwała w całości została uchylona.

(dowód: akta sprawy I C 175/10 Sądu Okręgowego we Wrocławiu,

akta sprawy I C 812/10 Sądu Okręgowego we Wrocławiu)

09 lipca 2012 roku właściciele nieruchomości przy ulicy (...) we W. podjęli uchwałę numer (...) dotyczącą kontynuacji i zabezpieczenia prowadzonych dotychczas prac remontowych dotyczących elewacji budynku.

Na mocy § 2 tejże uchwały właściciele wyrazili zgodę na zabezpieczenie elewacji i robót budowlanych prowadzonych przez spółkę (...) Spółkę z o.o. Spółkę komandytową z siedzibą w W. oraz na wynajem części wspólnej, to jest elewacji budynku, w celu umieszczenia reklamy wielkoformatowej w postaci winylowej siatki zabezpieczającej z nadrukiem reklamowym wraz z oświetleniem. Siatka zabezpieczająca z nadrukiem reklamowym miała być zamontowana na czas trwania remontu elewacji budynku, przez szacunkowy okres jego trwania wynoszący 10 miesięcy, od 01 lipca 2012 roku do 30 kwietnia 2013 roku, z możliwością jego przedłużenia do czasu zakończenia prowadzenia prac remontowych.

W § 5 uchwały właściciele zobowiązali (...) Sp. z o.o. Spółkę komandytową do montażu winylowej siatki zabezpieczającej z nadrukiem reklamowym wraz z oświetleniem, a następnie do jej demontażu wraz z rusztowaniami oraz do przywrócenia stanu pierwotnego elewacji niezwłocznie po zakończeniu prac remontowych, zgodnie z zapisem §2 uchwały, jednakże nie krócej niż przed upływem 10 miesięcy.

Z tytułu zawartej umowy Wspólnota Mieszkaniowa miała otrzymać wynagrodzenie w wysokości 15.000 zł miesięcznie, należne bez względu na ewentualny okresowy brak reklamodawcy. Dochód z najmu części nieruchomości wspólnej został zakwalifikowany jako pożytek Wspólnoty Mieszkaniowej i zaliczony na fundusz remontowy (§ 6 uchwały).

Uchwała numer (...) została podjęta w trybie indywidualnego zbierania głosów. Za podjęciem uchwały głosowali właściciele, których udziały łącznie wynosiły 69,08%. Gmina W. głosowała przeciwko podjęciu tejże uchwały.

(dowód: uchwała numer (...) z 22 maja 2012 r. k. 16-17)

O treści uchwały numer (...) Gmina W. została powiadomiona przez zarządcę nieruchomości w 10 lipca 2012 roku.

(dowód: pismo zarządcy z 10 lipca 2012 r. k. 15)

05 września 2012 roku Sąd Okręgowy we Wrocławiu, w sprawie I C 1275/12, wydał postanowienie o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia Gminy W. o uchylenie uchwały numer (...) poprzez wstrzymanie wykonania tej uchwały w części dotyczącej wyrażenia zgody na wynajem elewacji budynku przy ulicy (...) we W. w celu umieszczenia na niej reklamy wielkoformatowej (§ 2 i 5 uchwały)

Po otrzymaniu odpisu tego postanowienia właściciele tworzący Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ulicy (...) podjęli uchwałę z 21 września 2012 roku, na mocy której wyrazili zgodę na zabezpieczenie elewacji budynku przy ulicy (...) we W., poprzez montaż siatki zabezpieczającej z nadrukiem reklamowym przez spółkę (...) Spółkę z o.o. z siedzibą w W., do czasu wznowienia prowadzonych prac remontowych elewacji, które przerwane zostały wskutek powyższego postanowienia o zabezpieczeniu, celem zapewnienia realizacji obowiązków spoczywających na Wspólnocie, wynikających z przepisów ustawy Prawo budowlane, w zakresie zabezpieczenia stanu zagrożenia.

Powyższa uchwała została podjęta większością głosów, częściowo na zebraniu, a częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. Gmina W. nie brała udziału w głosowaniu, albowiem nie została o nim poinformowana.

O fakcie podjęcia uchwały numer (...) oraz o jej treści powód dowiedział się z pisma zarządcy, które otrzymał w 02 października 2012 roku.

(dowód: uchwała numer (...) z 21 września 2012 r. k. 165-166

pismo zarządcy z 01 października 2012 r. k. 167)

Na podstawie umowy cesji z 15 sierpnia 2012 roku spółka (...) Spółka z o.o. Sp. k. z siedzibą w W. przelała na rzecz (...) Spółki z o.o. z siedzibą w W. wszelkie prawa i obowiązki z tytułu umowy zwartej ze Wspólnotą Mieszkaniową nieruchomości przy ulicy (...) we W. 08 stycznia 2010 roku, dotyczącej udostępnienia powierzchni reklamowej.

W świetle powyższej umowy cesji, (...) Spółka z o.o. z siedzibą w W. z 15 września 2012 roku wstąpiła we wszelkie zobowiązania zbywcy, wynikające z zwartej z pozwaną umowy najmu.

(dowód: załącznik numer 3 do umowy cesji z 15 sierpnia 2012 r. k. 85)

Najemca lokalu będącego własnością Gminy W., położonego we W. przy ulicy (...), wyraził zgodę na przesłonięcie reklamą okien swoich mieszkań w zamian za comiesięczną opłatę, wynoszącą 50 zł za każde przesłonięte okno, która miała być uiszczana na jego rzecz przez spółkę (...) Sp. z o.o. Sp.k. z siedzibą w W..

(dowód: oświadczenie z 11 marca 2010 r. k. 63-64 )

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo Gminy W. o uchylenie uchwały numer (...) w przeważającej części zasługiwało na uwzględnienie, natomiast powództwo o uchylenie uchwały numer (...) podlegało uwzględnieniu w całości.

Zgodnie z treścią art. 25 ust. 1 ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 roku Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami), będącym podstawą prawną zgłoszonych przez Gminę W. roszczeń, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Na gruncie rozpoznawanej sprawy niekwestionowanym było, iż Gmina W. jest członkiem pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, albowiem przysługuje jej prawo własności jednego z lokali mieszkalnych, z którym związany jest udział w nieruchomości wspólnej wynoszący 20,23%. Powyższe przesądza zatem o istnieniu po stronie Gminy W. prawa do zaskarżenia uchwał, objętych niniejszym postępowaniem.

Stosownie do art. 25 ust. 1a cytowanej powyżej ustawy, powództwo o uchylenie uchwały może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jak wynika z akt przedmiotowej sprawy, uchwała numer (...) została podjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów, zakończonego 09 lipca 2012 roku. O treści uchwały powód dowiedział się z pisma zarządcy z 10 lipca 2012 roku, które w tej samej dacie wpłynęło do Zarządu Zasobu Komunalnego we W.. Mając zatem na względzie fakt, iż powództwo o uchylenie wspomnianej uchwały zostało wytoczone 20 sierpnia 2012 roku, należy stwierdzić, iż powód dochował sześciotygodniowego terminu, o którym mowa w treści art. 25 ust.1a ustawy o własności lokali .

Odnośnie drugiej z zaskarżonych uchwał, to jest uchwały numer (...) wskazać wypada, iż została ona podjęta częściowo na zebraniu, a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, przy czym Gmina W. nie brała udziału w głosowaniu. O treści zaskarżonej uchwały powiadomiono powoda 02 października 2012 roku, natomiast pozew o uchylenie tejże uchwały wniesiony został 12 listopada 2012 roku, a więc również zachowaniem ustawowego terminu.

Przesądzając kwestię istnienia formalnoprawnych podstaw do wystąpienia przez Gminę W. z powództwem o uchylenie uchwał numer (...) oraz (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ulicy (...) we W., na wstępie należy podkreślić, że istota zaskarżonych przez powoda uchwał sprowadzała się do wyrażenia przez właścicieli lokali zgody na wynajem części wspólnej budynku, to jest elewacji, w celu umieszczenia na nim reklamy wielkoformatowej.

W rozpoznawanej sprawie powód w szczególności zarzucił, że zaskarżone uchwały naruszają przepisy prawa, to jest § 14a rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (Dz. U. z 1999 r., nr 74, poz. 836, z późn. zm.). Przepis ten stanowi, że budynek mieszkalny wielorodzinny powinien być użytkowany w sposób zapewniający nieograniczanie oświetlenia dziennego mieszkań, przy czym zgodnie z ust. 4, przepisu tego nie stosuje się w przypadku wykonywania robót budowlanych dotyczących elewacji tego budynku. W myśl ust. 3 nośniki reklamowe mogą być instalowane na budynku mieszkalnym wielorodzinnym, o ile nie ograniczają oświetlenia dziennego mieszkania. Dokonując gramatycznej wykładni § 14a rozporządzenia należałoby stwierdzić, że instalowanie nośników reklamowych na nieruchomościach mieszkalnych jest niedopuszczalne wtedy, gdyby miało ograniczać oświetlenie dzienne znajdujących się w tej nieruchomości mieszkań. Przewidziany bowiem w § 14a pkt 4 rozporządzenia wyjątek, wprowadzający odstępstwo od zasady nieograniczania oświetlenia mieszkań, związany jest wyłącznie z wykonywaniem robót budowlanych dotyczących elewacji budynku. W czasie bowiem wykonywania tych robót, konieczny jest montaż w pobliżu nieruchomości urządzeń (to jest rusztowań wraz z ochronną siatką winylową) mogących ograniczać dostęp światła dziennego do poszczególnych lokali. Brak takiego wyjątku, w zasadzie wyłączałby możliwość prowadzenia jakichkolwiek prac remontowych związanych z elewacją budynku, które ze swej istoty wiążą się z czasowym ograniczeniem dostępu światła dziennego do poszczególnych lokali.

Zdaniem Sądu, nie ulega wątpliwości, że wprowadzony w § 14a pkt 4 rozporządzenia wyjątek winien być interpretowany ściśle. Nie może on zatem otwierać drogi do wprowadzania dalszych istotnych ograniczeń w dostępie do światła dziennego mieszkań, między innymi poprzez montaż reklam wielkoformatowych w dodatkowym, znaczącym stopniu ograniczających dostęp do oświetlenia dziennego, ponad ograniczenia wynikające z technologicznych uwarunkowań prac remontowych (zamontowania samych rusztowań i zabezpieczającej je siatki, które są urządzeniami niezbędnymi w czasie prowadzenia remontu).

Przenosząc powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy, w ocenie Sądu należało przyjąć, że obie zaskarżone przez powoda uchwały naruszają przepisy § 14a ust. 3 w zw. z ust. 1 powołanego na wstępie rozporządzenia.

Jak wynika bowiem z treści uchwały numer (...), w § 2 Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zabezpieczenie elewacji i robót budowlanych prowadzonych w nieruchomości położonej we W.przy ulicy (...)przez (...) Spółkę z o.o.sp. k. z siedzibą w W.oraz wyraziła zgodę na wynajem części wspólnej, to jest elewacji, w celu umieszczenia reklamy wielkoformatowej w postaci winylowej siatki zabezpieczającej z nadrukiem reklamowym wraz z oświetleniem, umocowanej na rusztowaniu, podczas remontu elewacji budynku przez szacunkowy okres jego trwania, to jest 10 miesięcy, od 01 lipca 2012 r. do 30 kwietnia 2013 r., z możliwością jego przedłużenia do czasu zakończenia prac remontowych. W § 5 (...)została zobowiązana do montażu winylowej siatki zabezpieczającej z nadrukiem reklamowym wraz z oświetleniem zgodnie ze sztuką budowlaną w sposób bezpieczny, bez zagrożenia życia i zdrowia osób oraz uszkodzenia mienia, a także do demontażu rusztowań, siatki z nadrukiem reklamowym wraz z oświetleniem i do przywrócenia stanu pierwotnego elewacji niezwłocznie po zakończeniu prac remontowych, jednakże nie krócej niż przed upływem 10 miesięcy.

Mając na względzie brzmienie przytoczonych powyżej zapisów uchwały numer (...) w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że zapisy te wprowadzają dodatkowe ograniczenie dostępu do światła dziennego lokali usytuowanych w budynku przy ul. (...) we W. poprzez zamontowanie na rusztowaniach ustawionych przy elewacji budynku siatki zabezpieczającej wraz z nadrukiem reklamowym. Jakkolwiek słuszne są argumenty pozwanej odnośnie konieczności zabezpieczenia prowadzonych prac remontowych, czemu służyć ma montaż siatki winylowej na rusztowaniach, jednakowoż nie sposób przyjąć, by elementem zabezpieczenia miała być również reklama wielkoformatowa zamieszczona na tej siatce. W dalszej kolejności zauważyć trzeba, że z załączonego przez pozwaną dziennika budowy jednoznacznie wynika, że prace budowlane związane z remontem elewacji kilkakrotnie były podejmowane i zawieszane, tymczasem zarówno rusztowania, jak i siatka z nadrukiem reklamowym przez cały ten okres była zamontowana na budynku Wspólnoty, prowadząc tym samym długotrwałego zaciemnienia okien poszczególnych mieszkań, w tym także lokalu należącego do Gminy W..

Niezależnie od powyższego warto zauważyć, że przedmiotowa uchwała przewiduje pozostawienie reklamy wielkoformatowej na okres minimum dziesięciu miesięcy, który z założenia odpowiada planowanemu okresowi remontu elewacji. Zapis ten nie uwzględnia jednak faktu, że prowadzone prace mogą zakończyć się wcześniej, a wówczas pozostawienie reklamy, stałoby w oczywistej sprzeczności z przepisami prawa (§ 14a ust. 3 i 4 powołanego rozporządzenia). Przyjęte w zaskarżonej uchwale warunki zamieszczenia reklamy wielkoformatowej na elewacji budynku, częściowo zatem „odrywają się” od samego remontu elewacji budynku, koncentrując się na korzyściach majątkowych, wynikających z wynajmu powierzchni reklamowej. Pomimo faktu, iż zrozumiałym jest, w świetle sytuacji materialnej właścicieli lokali usytuowanych w budynku przy ulicy (...) we W., udzielenie przez nich zgody na montaż reklamy wielkoformatowej w celu sfinansowania kosztów remontu, jednakże stwierdzić należy, że cel ten nie może usprawiedliwiać działań zmierzających do obejścia przepisów prawa, w tym powołanych wyżej przepisów rozporządzenia w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych .

Przedstawione dotychczas uwagi pozostają aktualne również w odniesieniu do drugiej z zaskarżonych przez powoda uchwał, to jest uchwały numer (...) podjętej przez właścicieli tworzących Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości przy ulicy (...) we W. 21 września 2012 roku. Na mocy tejże uchwały pozwana Wspólnota Mieszkaniowa wyraziła zgodę na zabezpieczenie elewacji budynku przy ulicy (...) we W. poprzez montaż siatki zabezpieczającej wraz z nadrukiem reklamowym przez spółkę (...) spółkę z o.o. w W. do czasu wznowienia prowadzonych prac remontowych elewacji. Uchwała ta, co wynika wprost z jej treści, została podjęta w reakcji na postanowienie tutejszego Sądu z 05 września 2012 roku w sprawie I C 1275/12 o udzieleniu zabezpieczenia roszczenia o uchylenie uchwały numer (...), poprzez wstrzymanie wykonania zapisów § 2 i 5 tejże uchwały. Wobec powyższego, Gmina W., oprócz zarzutu naruszenia przepisu § 14a ust. 1 i 3 rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych , podniosła nadto zarzut, że uchwała ta w istocie zmierza do obejścia zabezpieczenia, udzielonego powodowi przez Sąd Okręgowy we Wrocławiu powołanym wyżej postanowieniem z 05 września 2012 roku.

Oceniając zakwestionowaną uchwałę numer (...) pod kątem podniesionych przez powoda zarzutów, w pierwszym rzędzie należy wskazać, iż niewątpliwie prowadzi ona do zwiększenia istniejącego już (wskutek ustawionych przy budynku rusztowań) ograniczenia oświetlenia dziennego lokali mieszkalnych, znajdujących się w tym budynku. W dalszej kolejności zauważyć wypada, że jak wynika z treści zaskarżonej uchwały dotyczy ona wyrażenia zgody na montaż siatki zabezpieczającej wraz z nadrukiem reklamowym nie na czas wykonania remontu, lecz do czasu jego wznowienia, co pozostaje w oczywistej sprzeczności z cytowanym już kilkakrotnie zapisem §14 a ust. 1, 3 i 4 rozporządzenia. Skoro bowiem prace remontowe przy elewacji budynku zostały przerwane, brak było podstaw do wprowadzania przez Wspólnotę jakichkolwiek ograniczeń w dostępie do światła dziennego mieszkań. Sąd podziela nadto drugi z zarzutów powoda, że zaskarżona uchwała stanowi próbę obejścia zabezpieczenia udzielonego przez tutejszy Sąd w postanowieniu z 05 września 2012 r. wydanym w sprawie I C 1275/12. Nadmienić przy tym należy, że wbrew treści zaskarżonej uchwały, postanowieniem tym Sąd nie zakazał pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej kontynuowania prac remontowych, albowiem wstrzymaniu podlegały jedynie te fragmenty uchwały, które dotyczyły zgody na wynajem elewacji w celu umieszczenia reklamy wielkoformatowej oraz jej montażu i demontażu.

Niezależnie od podniesionych dotychczas wywodów dotyczących treści uchwały numer (...) Sąd podziela również argumentację powoda w zakresie uchybień proceduralnych, jakie miały miejsce przy podejmowaniu tej uchwały. Powód zarzucał bowiem, że sporna uchwała została podjęta częściowo na zebraniu a częściowo w trybie indywidualnego zbierania głosów, które odbyło się z pominięciem powoda.

Tryb podejmowania uchwał przez właścicieli lokali reguluje art. 23 ustawy o własności lokali . Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane albo na zebraniach, albo w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, określanego także jako tryb obiegowy. Uchwała może też być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Nie ulega wątpliwości, że wszyscy właściciele tworzący wspólnotę mieszkaniową powinni brać udział w głosowaniu, a przynajmniej mieć zapewnioną możliwość oddania głosu. Nieuprawnionym jest zatem pomijanie w głosowaniu tych członków wspólnoty, których głos nie może wpłynąć na ogólny wynik głosowania. Działanie takie jest nie tylko sprzeczne z przepisami ustawy o własności lokali, lecz również z zasadami współżycia społecznego. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika nie kwestionowana przez pozwaną okoliczność całkowitego pominięcia Gminy W. przy podejmowaniu zaskarżonej uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów. Niewątpliwie więc doszło do naruszenia art. 27 w związku z art. 23 ust. 1 ustawy o własności lokali . Podkreślić raz jeszcze wypada, że sam fakt , dysponowania przez współwłaścicieli wymaganą ustawą większością głosów koniecznych do podjęcia uchwały (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali) nie pozwalał na całkowite pomięcie Gminy W., jako jednego ze współwłaścicieli do wypowiedzenia się w zakresie kwestii poddanej pod głosowanie. Istotna jest bowiem sama możliwość oddania głosu, nawet przy uzyskaniu już wymaganej większości i choćby oddanie głosu nie oznaczałoby jakiejkolwiek zmiany w zakresie rozkładu głosów „za” i głosów „przeciw”, a w konsekwencji nie dawało realnej możliwości zmiany zapadłego w formie uchwały rozstrzygnięcia Wspólnoty Mieszkaniowej.

Mając na względzie całokształt poczynionych rozważań, Sąd w punkcie I. sentencji wyroku uchylił uchwałę numer (...) z 22 maja 2012 r. podjętą 09 lipca 2012 r. w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W.przy ulicy (...)w części, to jest w § 2 w zakresie dotyczącym zgody na wynajem elewacji w celu umieszczenia reklamy wielkoformatowej oraz w § 5, który precyzuje sposób montażu siatki zabezpieczającej wraz z nadrukiem reklamowym oraz jego demontaż po zakończeniu remontu (nie wcześniej jednak niż z upływem 10 miesięcy).

Jednocześnie, w punkcie III. sentencji wyroku Sąd oddalił powództwo o uchylenie uchwały numer (...) w pozostałej części, to jest odnośnie zapisów niezwiązanych bezpośrednio z montażem reklamy wielkoformatowej, a dotyczących między innymi zabezpieczenia prac poprzez postawienie rusztowań wraz z siatką zabezpieczającą oraz pokrycia przez wykonawcę remontu kosztów wynajmu rusztowań i opłat za zajęcie pasa drogowego. W stosunku do tych zapisów nie ma bowiem podstaw do ich zakwestionowana z punktu widzenia ich zgodności z przepisami prawa, czy też interesami poszczególnych właścicieli lokali.

W całości natomiast podlegała uchyleniu uchwała numer (...) z 21 września 2012 r. podjęta na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W.przy ulicy (...)(pkt II. sentencji wyroku).

Rozstrzygnięcie o kosztach oparto na treści art. 98 § 1 k.p.c., który ustanawia zasadę, że strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Na zasądzone od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej na rzecz powoda koszty składają się: opłata od pozwu w wysokości 400 zł (200 zł od każdej zaskarżonej uchwały) oraz koszty zastępstwa procesowego w kwocie 360 zł, ustalone stosownie do § 10 pkt 1 w związku z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (Dz. U. z 2002 r., nr 163, poz. 1349 z późn. zm.).

Mając na uwadze powyższe orzeczono jak w sentencji wyroku.

zarządzenie:

1.  odnotować;

2.  odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć:

a)  pełnomocnikowi powoda,

b)  pełnomocnikowi pozwanego;

3.  kalendarz 14 dni.

22 lipca 2013 r.