Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 08 lutego 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący: SSO Monika Kuźniar

Protokolant: Marcin Guzik

po rozpoznaniu w dniu 25 stycznia 2013 r. we Wrocławiu na rozprawie

sprawy z powództwa E. G. i T. D.

przeciwko I. W. (1), R. W. (1), L. M. jako wspólnikom spółki cywilnej pod firmą Przedsiębiorstwo (...) s.c. W., M., W. z siedzibą we W.

o zawarcie umowy przyrzeczonej, nakazanie złożenia oświadczenia woli i nakazanie wydania dokumentacji

nakazuje pozwanym I. W. (1), R. W. (1), L. M.jako wspólnikom spółki cywilnej pod firmą Przedsiębiorstwo (...) s.c. W., M., W.z siedzibą we W., złożenie oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powodów E. G.i T. D.w udziałach po 1/2 prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...)o pow. 0,0160 ha, (...), obręb W., położonej we W.przy ul. (...), wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, nie podpiwniczonym o pow. 126,05 m2 oraz w udziałach po 1/64 we współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...)o pow. 0,0847 ha, (...), obręb W., stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową, dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia- Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą nr (...);

nakazuje pozwanym I. W. (1), R. W. (1), L. M.jako wspólnikom spółki cywilnej działającej pod firmą Przedsiębiorstwo (...) s.c. W., M., W.z siedzibą we W.złożenie oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na przeniesienie na rzecz powodów E. G.i T. D.uprawnień wynikających z decyzji Prezydenta W.nr (...)z dnia 17.06.2005 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę R. W. (1), decyzji Prezydenta W.nr (...)z dnia 30.03.2007 r. przenoszącej decyzję Prezydenta W.nr (...)z dnia 17.06.2005 r. na rzecz I. W. (1), R. W. (1)i L. M., zmienionych decyzją Prezydenta W.nr (...)z dnia 07.04.2009 r. w zakresie inwestycji prowadzonej na działce nr (...)o pow. 0,0160 ha, (...), obręb W., położonej we W.przy ul. (...);

w pozostałym zakresie powództwo oddala;

zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powodów kwotę 7.217 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

zasądza solidarnie od pozwanych na rzecz powoda T. D. kwotę 3.000 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

nakazuje pozwanym uiścić solidarnie na rzecz Skarbu Państwa- Sądu Okręgowego we Wrocławiu kwotę 19.500 zł tytułem części wpisu, od którego powodowie byli zwolnieni.

UZASADNIENIE

Powodowie E. G. i T. D. po sprecyzowaniu żądania ( k. 238, k.249) wnieśli o:

zobowiązanie pozwanych: I. W. (1), R. W. (1)oraz L. M.- jako wspólników spółki cywilnej pod firmą Przedsiębiorstwo (...) s.c. W., M., W.z siedzibą we W., do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na rzecz powodów E. G.i T. D.w udziałach po 1/2 prawa własności nieruchomości gruntowej oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...)o pow. 0,0160 ha, (...), obręb W., położonej we W.przy ul. (...), wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, dwukondygnacyjnym, nie podpiwniczonym o pow. 126,00 m2 oraz udziału po 1/64 części we współwłasności niezabudowanej nieruchomości gruntowej oznaczonej geodezyjnie jako działka nr (...), obręb W., stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową, dla których Sąd Rejonowy dla Wrocławia- Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą nr (...);

zobowiązanie pozwanych jako wspólników spółki cywilnej działającej pod firmą Przedsiębiorstwo (...) s.c. W., M., W.z siedzibą we W.do złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na przeniesienie w trybie art. 40 ustawy z dnia na rzecz powodów E. G.i T. D.uprawnień wynikających z decyzji Prezydenta W.nr (...)z dnia 17.06.2005 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę R. W. (1), decyzji Prezydenta W.nr (...)z dnia 30.03.2007 r. przenoszącej decyzję Prezydenta W.nr (...)z dnia 17.06.2005 r. na rzecz I. W. (1), R. W. (1)i L. M., zmienionych decyzją Prezydenta W.nr (...)z dnia 07.04.2009 r. w zakresie inwestycji prowadzonej na działce nr (...)o pow. 0,0160 ha, (...), obręb W., położonej we W.przy ul. (...);

nakazanie wydania dokumentacji związanej z prowadzoną inwestycją.

W uzasadnieniu wskazali, że pozwani są wspólnikami spółki cywilnej Przedsiębiorstwo (...) s.c. (...), M., W. z siedzibą we W., której głównym celem jest budowa i sprzedaż domów jednorodzinnych we W., obręb W..

W dniu 26.11.2009r. strony w formie aktu notarialnego zawarły umowę przedwstępną sprzedaży, w której pozwani zobowiązali się do wybudowania na działce oznaczonej numerem geodezyjnym (...)budynku, a po jego wybudowaniu i wyodrębnieniu działki gruntu, na której posadowiony zostanie ten budynek, do sprzedaży powodom w udziałach wynoszących po ½ za łączną cenę 450.000 zł brutto prawa własności budynku oznaczonego tymczasowo numerem (...) wraz z wydzieloną działką gruntu, położoną we W.przy ul. (...)oraz do sprzedaży odpowiedniego udziału we współwłasności działki gruntu stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową.

Zgodnie z treścią zawiadomienia z dnia 16.06.2010 r. z 16.06.2010 r. dokonanego przez Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych, w dziale III księgi wieczystej wpisano na rzecz powodów roszczenie o sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem zgodnie z § 3 pkt III 1. przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 26.11.2009 r.

Po dokonaniu podziału geodezyjnego, zatwierdzonego decyzją Dyrektora ZGKiKM nr (...)z dnia 07.01.2011 r. działka gruntu zabudowana przedmiotowym budynkiem mieszkalnym otrzymała oznaczenie nr (...)obręb W. ul. (...), natomiast działka gruntu stanowiąca wewnętrzną drogę dojazdową, otrzymała oznaczenie nr (...), (...)obręb W..

W § 3 ust. 3 umowy przedwstępnej strony ustaliły, iż przyrzeczona umowa przeniesienia własności zostanie zawarta nie później niż do dnia 31.12.2010r.

W związku ze zbliżającym się terminem do zawarcia umowy przyrzeczonej, powodowie podjęli starania mające na celu doprowadzenie do jej zawarcia, ustalając ostatecznie kwestie dotyczące usunięcia usterek i odbioru budynku w trybie wskazanym w § 5 ust V pkt 3 i 4 umowy przedwstępnej. W związku z faktem, że powyższe starania nie przyniosły rezultatu, jak też w świetle spełnienia przez powodów wszystkich ciążących na nich zobowiązań finansowych wynikających z umowy przedwstępnej, powodowie za pośrednictwem pełnomocnika skierowali do pozwanych wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej wyznaczając termin i miejsce jej zawarcia. W wyznaczonym w wezwaniu dniu (06.09.2011 r.) w kancelarii notarialnej początkowo stawili się powodowie i wszyscy pozwani. Pozwany L. M. wskazał, że pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej pozostają nierozliczone kwestie finansowe i do czasu ich wyjaśnienia nie zamierza zawrzeć umowy przyrzeczonej i opuścił kancelarię. W związku z powyższym, do zawarcia umowy nie doszło. Pozwany nie stawił się też na kolejny wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej - 26.09.2011. W tym dniu dokonano wydania powodom przedmiotu sprzedaży. Kolejny termin wyznaczony został na dzień 12.12.2011 r. i w tym dniu przebieg wypadków był niezmienny z uwagi na ponowne niestawiennictwo L. M..

W świetle decyzji Dyrektora ZGKiKM nr (...)z dnia 01.01.2011 r. powołanej w wyciągu zmian danych ewidencyjnych z dnia 07.09.2011 r. stanowiącej podstawę do dokonywania wpisów w księdze wieczystej jak również w świetle przeprowadzenia odbioru przedmiotu umowy sprzedaży w trybie wskazanym w § 5 ust V punkt 3 i 4 umowy przedwstępnej i zapłacenia przez powodów wynagrodzenia, zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży było możliwe. Brak na chwilę obecną zakończenia procedury zawiadomienia przez pozwanych jako inwestora o zakończeniu robót w trybie art. 54 ustawy z dnia 07.07.1994 r. prawo budowlane , nie stanowi najmniejszego problemu w zakresie zawarcia umowy przyrzeczonej i nie niweczy roszczenia powodów wskazanego w niniejszym pozwie. Umowa przedwstępna nie zawierała żadnych postanowień warunkowych dla możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej jedynie przypadku zakończenia procedury przewidzianej w art. 54 ustawy z dnia 07.07.1994 r. prawo budowlane. W umowie przedwstępnej pozwani zobowiązali się do przeniesienia na powodów wyodrębnionej działki wraz z posadowionym na niej budynkiem. Z uwagi na charakter prowadzonej inwestycji jak również załączniki do umowy przedwstępnej i zgodny zamiar stron, nie ulega wątpliwości, że pod pojęciem „budynek” strony umowy przedwstępnej rozumiały budynek mieszkalny. Wychodząc zatem z definicji budynku i budynku mieszkalnego zawartej w art. 3 ustawy prawo budowlane , warunek uzyskania pozwolenia na użytkowanie nie jest niezbędny, aby określony obiekt można było nazwać budynkiem mieszkalnym.

Pozwana początkowo pozostawała obojętna na monity powodów co do zawarcia umowy przyrzeczonej. Na początkowych spotkaniach pozwana I. W. (1) nie dysponowała też kompletem dokumentów niezbędnych do zawarcia umowy. Niemniej jednak, w trakcie dalszych spotkań wyrażała wolę zawarcia umowy przyrzeczonej i dostarczyła wszelkie niezbędne dokumenty celem zawarcia tej umowy. Do zawarcia umowy nie doszło bo brak było zgody wszystkich pozwanych.

Z uwagi na fakt, że wyżej wymieniona procedura zakończenia robót budowlanych nie została jeszcze zakończona, powodowie wnieśli jak w pkt 1 b) i c) petitum pozwu, co jest nierozerwalnie związane z prawidłową realizacją zadania, o którym mowa w pkt 1 a zgodnie z przedwstępną umową sprzedaży z dnia 26.11.2009 r.

W odpowiedzi na pozew pozwani I. W. (1) i R. W. (1) (k. 200) wnieśli o oddalenie powództwa w całości. Przyznali, że zawarli umowę przedwstępną jak i potwierdzili okoliczności, w których nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Wskazali jednakże, że nie uchylali się od zawarcia umowy przyrzeczonej i stawiali się na wyznaczone spotkania. W związku z tym, nie ponoszą winy za zaistniałą sytuację. Dodali, że toczy się obecnie postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o pozwolenie na użytkowanie przedmiotowego obiektu budowlanego. Podkreślali dalej, że pogląd L. M. o tym, że brak pozwolenia na użytkowanie uniemożliwia zawarcie umowy przyrzeczonej, nie jest poglądem podzielanym przez pozostałych wspólników strony pozwanej.

Pozwany L. M. (k. 230) wskazał, że powództwo jako przedwczesne winno być oddalone. Przyznał bezsporny fakt, że pozwana I. W. (1), działając w imieniu własnym oraz L. M. i R. W. (1) prowadzących wspólnie działalność gospodarczą, zawarła przedwstępną umowę sprzedaży. Inwestycja została zrealizowana, ale z przyczyn niezależnych od pozwanego budynek nie ma pozwolenia na użytkowanie, a cała dokumentacja techniczna budowy pozostaje w dyspozycji pozwanej. Dodał, że nie sprzeciwia się przeniesieniu własności przedmiotowej nieruchomości, jednakże dopiero po uzyskaniu przez spółkę pozwolenia na użytkowanie. Nie wyraził zgody na przeniesienie własności w obecnym stanie faktycznym i prawnym, albowiem mogłoby to narazić powodów na szkodę. Powodowie, jako właściciele przedmiotowego budynku, odpowiedzialni byliby za jego użytkowanie bez stosownych pozwoleń. Powyższe naraziłoby również spółkę na odpowiedzialność z tytułu niewykonania zobowiązania wynikającego z umowy. Wyjaśnił, że z tych przyczyn, nie było możliwe dotychczas podpisanie umowy przyrzeczonej. Ponadto, powodowie nie wskazali wielkości udziałów w częściach wspólnych, których brak powoduje, że nie jest możliwe konkretne sprecyzowanie oświadczenia woli.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani I. W. (1), R. W. (1)i L. M.są wspólnikami spółki cywilnej Przedsiębiorstwo (...) s.c. (...), M., W.z siedzibą we W.. Przedmiotem działalności wspólników jest budowa i sprzedaż domów jednorodzinnych.

(dowód: uchwała wspólników spółki cywilnej (...) z 20.02.2007 r. k.46, elektroniczny wyciąg z rejestru REGON k. 45).

Pozwany R. W. (1) w dniu 29.04.2009 r. został ubezwłasnowolniony całkowicie, a jego opiekunem prawnym został ustanowiony F. S..

(dowód: postanowienie o ustanowieniu opiekuna prawnego k. 274; postanowienie o ubezwłasnowolnieniu całkowitym pozwanego ad 2 z dnia 29.04.2009 r. k. 274).

W dniu 26.11.2009r. strony zawarły w formie aktu notarialnego umowę nazwaną jako przedwstępną umowę sprzedaży, w której pozwani zobowiązali się do wybudowania na działce oznaczonej numerem geodezyjnym (...)budynku, a po jego wybudowaniu i wyodrębnieniu działek gruntu, na której posadowiony zostanie ten budynek, do sprzedaży powodom w udziałach wynoszących po ½ - za łączną cenę 450.000 zł brutto prawa własności budynku oznaczonego tymczasowo numerem (...) wraz z wydzieloną działką gruntu, położoną we W.przy ul. (...)oraz do sprzedaży odpowiedniego udziału we współwłasności działki gruntu stanowiącej wewnętrzną drogę dojazdową. W § 3 ust 3 umowy strony ustaliły, iż przyrzeczona umowa przeniesienia własności zostanie zawarta nie później niż do dnia 31.12.2010 r.

( dowód: umowa przedwstępna z 26.11.2009 r., k.47- 58).

Strony umówiły się, że udziały we współwłasności działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną dojazdową określone zastaną w stosunku wg łącznej ilości budynków, objętych całą inwestycją. Droga dojazdowa miała być w dyspozycji 30 właścicieli odrębnych nieruchomości.

(dowód: przysłuchanie pozwanej I. W. (1) e-protokół z dnia 12.10.2012 t. k. 301, mapa zasadnicza- załącznik nr 4 do umowy, k. 58).

Na podstawie powyższej umowy, Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków IV Wydział Ksiąg Wieczystych, w dziale III księgi wieczystej wpisał na rzecz powodów roszczenie o sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem zgodnie z § 3 pkt III 1 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 26.11.2009 r.

(dowód: odpis zwykły z księgi wieczystej (...) k. 59-67, zawiadomienie sądu wieczystoksięgowego z 16.06.2010 r. k. 68.)

Po dokonaniu podziału geodezyjnego zatwierdzonego decyzją Dyrektora ZGKiKM nr (...)z dnia 07.01.2011 r. działka gruntu zabudowana przedmiotowym budynkiem mieszkalnym otrzymała oznaczenie nr (...)obręb W., W. ul. (...), natomiast działka gruntu stanowiąca wewnętrzną drogę dojazdowa otrzymała oznaczenie nr (...), (...)obręb W.. Każdy segment mieszkalny (dom jednorodzinny) będący częścią wybudowanego szeregu w inwestycji budowlanej prowadzonej przez pozwanych, stanowi odrębną nieruchomość.

(dowód: decyzja dyrektora ZGK z 7.01.2011 r. nr (...); k.69-70, wyciągu z wykazu zmian ewidencyjnych k.72, wyrys z mapy ewidencyjnej działki nr (...)k.74-75).

Powodowie spełnili wszystkie ciążące na nich zobowiązania finansowe wynikające z umowy przedwstępnej.

(bezsporne).

W związku ze zbliżającym się terminem do zawarcia umowy przyrzeczonej, powodowie podjęli starania mające na celu doprowadzenie do jej zawarcia i skierowali do pozwanych wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej, wyznaczając im termin i miejsce jej zawarcia. W dniu 06.09.2011 r. w Kancelarii Notarialnej stawili się powodowie i wszyscy pozwani. Do zawarcia umowy jednak nie doszło. Pozwany L. M. wskazał, że pomiędzy wspólnikami spółki cywilnej pozostają nierozliczone kwestie finansowe i do czasu ich wyjaśnienia nie zamierza zawrzeć umowy przyrzeczonej, i opuścił Kancelarię. Odmówił podpisania umowy wskazując także, że brak jest podstaw prawnych do tej czynności, albowiem inwestycja nie została zakończona i nie posiada odbiorów oraz pozwolenia na użytkowanie.

(dowód: pismo pozwanego L. M. k. 120-121, przesłuchanie powoda i pozwanej e -protokół z dnia 12.10.2012 t. k. 301).

Pozwany L. M. stawił się też na kolejny wyznaczony termin zawarcia umowy przyrzeczonej w dniu 26.09.2011r. oraz w dniu 12.12.2011 r.

(dowód: ponaglenia powodów z 24.11.2010 r. i 2.03.2011 r., k.76-79; propozycja ugody z 21.04.2011r., k.80-82; wycena oraz oświadczenie z 16.05.2011 r., k.83-85; wezwanie do zawarcia umowy przyrzeczonej z 26.08.2011 r., k.86-88; akt notarialny z 5.09.2011 r., k.98-99; wezwanie do zawarcia umowy z 8.09.2011 r. k.100-1001; akt notarialny z 26.09.2011 r., k.102-103; wezwanie z 28.11.2011 r., k. 107-109; akt notarialny z 12.12.2011 r. k.110-112).

Decyzją Prezydenta W.nr (...)z dnia 17.06.2005 r. zatwierdzony został projekt budowlany i udzielono R. W. (1)pozwolenia na budowę dwóch zespołów budynków mieszkalnych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej wraz z elementami niezbędnym do zagospodarowania terenu dla działek (...), obręb W.oraz działki (...)przy ul. (...)we W..

(dowód: decyzja nr (...) z dnia 17.06.2005 r. k. 113-115).

Decyzją nr (...)z dnia 30.03.2007 r., zmienioną następnie decyzją nr (...) z dnia 07.04.2009 r. Prezydent W.przeniósł uprawnienia w zakresie inwestycji prowadzonej na działce nr (...)o pow. 0,0160 ha, (...), obręb W., położonej we W.przy ul. (...), na rzecz I. W. (1), R. W. (1)i L. M..

(dowód: decyzja (...)z dnia 30.03.2007 r., k.118; decyzja (...) z dnia 07.04.2009 r., k.117) .

W dniu 26.09.2011r. przedmiot sprzedaży tj. nieruchomość gruntowa oznaczona geodezyjnie jako działka nr (...)o pow. 0,0160 ha, (...), obręb W., położona we W.przy ul. (...), zabudowana budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym, została wydana powodom.

(dowód: protokół zdawczo – odbiorczy z 26.09.2011 r., k.104-106).

Postępowanie dotyczące pozwolenia na użytkowanie dot. segmentu przy ul. (...)zostało wszczęte już w listopadzie 2011r. - w dniu 04.11.2011 r. został złożony w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego we W.wniosek o pozwolenie na użytkowanie przed wykonaniem wszystkich robót. Po przeprowadzeniu obowiązkowej kontroli przedmiotowej nieruchomości, stwierdzono nieprawidłowości – niezgodności z projektem budowlanym i decyzją o pozwoleniu na budowę, skutkujące nałożeniem na pozwanych (inwestorów) kary pieniężnej. W wyniku cofnięcia wniosku, decyzją PINB nr (...)z dnia 17.01.2012 r, postępowanie w sprawie wydania pozwolenia na użytkowanie zostało umorzone.

(dowód: dokumentacja PINB we W.nr (...)).

W dniu 04.06.2012 r. pozwani, jako inwestor, złożyli w Powiatowym Inspektoracie Nadzoru Budowlanego zawiadomienie o zakończeniu budowy dwóch zespołów budynków przy ul. (...)we W.. Decyzją nr (...)r. z dnia 22.06.2012 r. PINB wniósł sprzeciw do tej decyzji. Wskazał, że nie wykonano wszystkich obiektów budowlanych objętych pozwoleniem na budowę, nie złożono wszystkich dokumentów (m.in. odbiór kominiarski, zaświadczenie o przyłączu wody), a ponadto, że w przedmiotowej sprawie wymagane było pozwolenie na użytkowanie.

(dowód: zawiadomienie o ukończeniu budowy k. 258, decyzja PINB z dnia 22.06.2012 r. dokumentacja budowlana dot. ul. (...)o nr (...)) .

W dniu 10.08.2012r. złożony został przez pozwanych wniosek o pozwolenie na użytkowanie nieruchomości przy ul. (...) (działka nr (...), obręb W.). Postanowieniem z dnia 24.08.2012 r. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego we W. nałożył na inwestorów obowiązek dołączenia niezbędnych brakujących dokumentów. Postępowanie nie zostało dotychczas zakończone.

(dowód: dokumentacja budowlana dot. ul. (...)o nr (...); zaświadczenie PINB k. 320 ).

Inwestycja budowlana dotycząca nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), będąca przedmiotem umowy przedwstępnej została wykonana w 97%.

(dowód: oświadczenie inwestora z dnia 03.12.2010 k. 253; przesłuchanie stron, e-protokół z dnia 12.10.2012 r.; zeznania M. S. k. 246)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługuje w dużej części na uwzględnienie.

Powodowie domagali się w pierwszej kolejności wydania zastępczego oświadczenia woli przenoszącego na nich - w równych udziałach – prawa własności działki nr (...) obręb W., położonej we W. przy ul. (...) z wybudowanym budynkiem mieszkalnym wraz udziałem po 1/64 części we współwłasności działki nr (...), stanowiącej drogę wewnętrzną. Podali, że działki nr (...) powstały w wyniku podziału działki nr (...). Swe roszczenie wywodzili z zawartej w dniu 26.11.2009r. umowy przedwstępnej sprzedaży.

Na wstępie należy zauważyć, że wbrew swej nazwie, umowa z dnia 26.11.2009 r. nie stanowi umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 390 k.c. lecz jest umową mieszaną, tzw. umową deweloperską.

Wedle stanu prawnego obowiązującego w dacie zawarcia umowy, umowa deweloperska (realizatorska) została uregulowana została w art. 9 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (j.t. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Paragraf 1 w/w przepisu stanowi, iż odrębna własność lokalu może powstać także w wykonaniu umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia - po zakończeniu budowy - odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę. Przy czym, zgodnie z § 2 tego przepisu, do ważności umowy, o której mowa w ust. 1, niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, na którym dom ma być wzniesiony, oraz aby uzyskała pozwolenie na budowę, a roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie tego prawa zostało ujawnione w księdze wieczystej.

Przedmiotem umowy łączącej strony było przeniesienie własności działki wraz z budynkiem w zabudowie szeregowej. Nie ulega wątpliwości, że do umowy tej, mimo że nie dotyczy ona lokalu, co do zasady winny mieć zastosowanie przepisy ustawy o własności lokali. Wedle bowiem art. 2 ust. 3 ustawy, domem jednorodzinnym w rozumieniu ustawy jest dom mieszkalny, jak również samodzielna część domu bliźniaczego lub szeregowego przeznaczona przede wszystkim do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Do domów jednorodzinnych stosuje się przepisy ustawy dotyczące lokali.

Orzecznictwo dopracowało się własnej definicję umowy deweloperskiej, określając ją jako tę, która powstała w wyniku specjalnego połączenia czynności realizowanych w ramach budowlanego procesu inwestycyjnego, z docelowym zamiarem przekazania inwestycji (budynku, lokalu) użytkownikowi za ustalonym wynagrodzeniem. Na umowę tę składają się elementy treści różnych umów nazwanych, tworzących jednolitą całość, z zachowaniem jednak przez tę umowę cech oryginalności w stosunku do ustawowych typów umów, których elementy zawiera. Umowa taka ma charakter umowy właściwej, a nie przedwstępnej (vide uzasadnienie wyroku Sądu Najwyższego z dnia 9 marca 2003 r., IV CKN 305/01, OSNC 2004/7-8/130, biul. SN 2004/4/4), wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r.,IV CK 521/03 LEX nr 183717; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 sierpnia 2007 r., I CSK 177/07, OSNC 2008/3/67).

W wyroku z dnia 9 lipca 2003 r. (IV CKN 305/01) Sąd Najwyższy dokonał głębszej analizy zagadnienia charakteru prawnego umowy deweloperskiej oraz dopuszczalności i zakresu stosowania do niej przepisów właściwych dla umów nazwanych, składających się na jej treść. Sąd Najwyższy, stwierdził przede wszystkim, że tak zwana umowa deweloperska, na podstawie której zamawiający jest zobowiązany do zapłaty całej należności za wybudowanie lokalu, ustanowienie jego odrębnej własności i przeniesienie jej na zamawiającego, nie jest umową przedwstępną (art. 389 k.c.)., a przyjęta kwalifikacja prawna umowy deweloperskiej przesądza zarazem o tym, jakie przepisy powinny być stosowane do oceny stosunku zobowiązaniowego z niej wynikającego. Są to przepisy o umowach w ogólności oraz przepisy części ogólnej prawa zobowiązań, a w zakresie wykraczających poza nie zagadnień szczególnych, właściwych dla umowy deweloperskiej, przez analogię stosowane przepisy umów nienazwanych, których elementy zawiera ta umowa. Możliwość przypisania umowie deweloperskiej skutków prawnych właściwych dla poszczególnych umów nazwanych zależeć będzie od stopnia jej odrębności w stosunku do tych umów. Im jest on większy, tym mniejszą rolę w określeniu skutków prawnych umowy deweloperskiej odgrywać będzie stosowanie przepisów dotyczących pokrewnych umów nazwanych. Ich stosowanie nie może przy tym polegać na prostym sumowaniu skutków wynikających z poszczególnych umów i musi uwzględniać cel oraz społeczną funkcję umowy nienazwanej, charakteryzujące ją jako pewną całość.

W łączącej strony umowie, pomimo jej mylącej nazwy, sprecyzowały elementy treści różnych umów nazwanych, tworząc w ten sposób jednolitą, nierozłączną całość określoną przez wskazany w art. 9 ust. 1 ustawy z 1994 r. o własności lokali cel gospodarczy. W umowie znalazło się zarówno zobowiązanie właściciela gruntu do wybudowania budynku, wyodrębnienia działki gruntu, na której zostanie wybudowany budynek i przeniesienia prawa własności do tego gruntu wraz z wybudowanym domem na drugą stronę umowy, tj. powodów, za zapłatą umówionej ceny.

Zobowiązanie powyższe – główny trzon łączącej strony umowy deweloperskiej – stanowiło w ocenie Sądu czynność prawną zobowiązującą do zawarcia umowy rozporządzającej (rzeczowej), w rozumieniu art. 156 k.c. Należało stwierdzić, że to z tego „fragmentu” umowy łączącej strony powodowie wywodzą swoje roszczenie, ujęte w pkt 1 pozwu i sprecyzowane w toku procesu.

Biorąc pod uwagę powyższe Sąd uznał, iż powodowie, jako klienci dewelopera, mają prawo domagać się wykonania w całości umowy, której wykonania podjął się deweloper, w oparciu o przepisy o umowie deweloperskiej i o przepisy ogólne dotyczące zobowiązań oraz ogólne przepisy o zobowiązaniach umownych.

Przytoczyć przy tym w szczególności należy przepis art. 354 § 1 k.c., zgodnie z którym dłużnik powinien wykonać zobowiązanie zgodnie z jego treścią i w sposób odpowiadający jego celowi społeczno-gospodarczemu oraz zasadom współżycia społecznego, a jeżeli istnieją w tym zakresie ustalone zwyczaje - także w sposób odpowiadający tym zwyczajom.

W spornej umowie – w której jak już wskazano – strona pozwana zobowiązała się do wybudowania budynku mieszkalnego i przeniesienia własności działki pod tym budynkiem na powodów, do pełnej realizacji zrodzonego tą droga zobowiązania niezbędne jest późniejsze zawarcie przez strony umowy rozporządzającej, w której pozwani jako wspólnicy spółki cywilnej (jako deweloper) przeniosą na powodów (jako na klienta, zamawiającego) prawo własności działki warz z budynkiem.

Mając na uwadze finalny cel uzgodnień, należało uznać, iż właśnie taki charakter miała przybrać umowa, o której mowa w umowie, którą strony nieprawidłowo określiły jako „umowę przyrzeczoną”, a która miała doprowadzić do powstania skutku rozporządzającego w wykonaniu zobowiązania pozwanej wynikającego z umowy deweloperskiej.

Co do zasady do źródeł obowiązku zawarcia umowy zalicza się: ustawę, decyzję administracyjną i czynność prawną. Ustalając podstawę prawną roszczenia powodów wymienionego w pkt 1 pozwu, a opartego na przepisie art. 64 k.c., należało ocenić zatem istnienie ważnego zobowiązania do spełnienia świadczenia po stronie pozwanych. Wedle treści tego przepisu, prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli, zastępuje to oświadczenie. Przepis ten daje możliwość domagania się na drodze procesu cywilnego złożenia od określonej osoby oświadczenia woli, pod warunkiem, że osoba ta ma prawny obowiązek złożenia takiego oświadczenia, a mimo to bezprawnie uchyla się od spełnienia swego obowiązku.

Obowiązek złożenia takiego oświadczenia woli przez pozwanych wynika z umowy z dnia 26.11.2009 r., w której strony określiły dokładnie charakter zbywanego prawa, w tym oznaczyły nieruchomość gruntową (działka nr (...), obręb W., W.) wraz z posadowionym na niej budynkiem mieszkalnym jednorodzinnym (oznaczonym tymczasowo jako segment nr (...)), jak również wzajemny obowiązek zapłaty, a także termin w którym umowa przenosząca własność zostanie zawarta.

W świetle decyzji Dyrektora ZGKiKM nr (...) z dnia 01.01.2011 r. powołanej w wyciągu zmian danych ewidencyjnych z dnia 07.09.2011 r. stanowiącej podstawę do dokonywania wpisów w księdze wieczystej, jak również w świetle przeprowadzenia odbioru przedmiotu umowy sprzedaży w trybie wskazanym w § 5 ust V punkt 3 i 4 umowy przedwstępnej i zapłacenia przez powodów wszystkich transz wynagrodzenia, zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży było możliwe. Sąd uznał, że wszelkie wymogi co do zawarcia umowy przyrzeczonej zostały spełnione i dopuszczalne jest domaganie się przez powodów na jej podstawie zawarcia umowy przyrzeczonej.

Z materiału dowodowego wynika, że do zawarcia umowy przenoszącej włsność nie doszło, albowiem brak było zgody wszystkich pozwanych jako wspólników spółki cywilnej. I choć jak zarzucili pozwani małż. W., po ich stronie nie można mówić o braku woli zawarcia umowy, to z istoty odpowiedzialności solidarnej i współuczestnictwa koniecznego, które istnieje w przypadku wspólników spółki cywilnej, ponoszą oni negatywne skutki biernego zachowania jednego ze wspólników. Pozwany L. M. odmówił sfinalizowania umowy, powołując się na nierozliczone kwestie finansowe pomiędzy wspólnikami, wskazując ponadto na brak podstaw prawnych do zawarcia umowy przenoszącej własność, z uwagi na fakt, że inwestycja nie została zakończona i nie posiada odbiorów i pozwolenia na użytkowanie.

W ocenie Sądu, brak na chwilę obecną zakończenia procedury budowy, a więc uzyskania pozwolenia na użytkowanie i w związku z tym- zaświadczenia o samodzielności wybudowanego lokalu, nie stanowi przeszkody w zakresie zawarcia umowy przyrzeczonej i nie niweczy roszczenia powodów wskazanego w niniejszym pozwie.

Zgodnie z art. 54 prawa budowlanego decyzja o pozwoleniu na użytkowanie dotyczy jedynie lokalu mieszkalnego (budynków wielomieszkaniowych). Pozwolenia na użytkowanie nie wymaga natomiast przystąpienie do użytkowania domu jednorodzinnego. Zgodnie z treścią art. 54 prawa budowlanego, do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 21 dni od dnia doręczenia zawiadomienia, nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Wedle zaś art. 55 tej ustawy, przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać ostateczną decyzję o pozwoleniu na użytkowanie, jeżeli:

na wzniesienie obiektu budowlanego jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii (...), o których mowa w załączniku do ustawy;

zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 49 ust. 5 albo art. 51 ust. 4 ustawy;

przystąpienie do użytkowania obiektu budowlanego ma nastąpić przed wykonaniem wszystkich robót budowlanych.

Umowa łącząca strony nie zawiera żadnych postanowień warunkowych dla możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej jedynie po zakończeniu procedury przewidzianej w art. 54 ustawy z dnia 07.07.1994 r. prawo budowlane.

Poza tym, uwarunkowanie uzyskaniem - po zakończeniu budowy zaświadczenia o samodzielności lokalu - nie dotyczy domów jednorodzinnych (bliźniaczych i szeregowych), których własność przenosi się wraz z oddzielną działką gruntu, gdyż nie mamy tu do czynienia z nieruchomościami lokalowymi, ale z odrębnymi nieruchomościami gruntowymi zabudowanymi budynkami, w których nie ma odrębnej własności lokali. Nie da się stosować do przeniesienia własności tych domów w całości przepisów ustawy o własności lokali, gdyż w oczywisty sposób nie pasują one do sytuacji domów jednorodzinnych usytuowanych na osobnych działkach gruntu. Jest tak z uwagi na zasadę superficies solo cedit, wyrażoną w art. 48 k.c., która stanowi, że do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący.

Zważyć należy, że w spornej umowie „przedwstępnej”, pozwani jako inwestor zobowiązali się do przeniesienia na powodów wyodrębnionej własności działki wraz z wybudowanym na tej działce budynkiem jednorodzinnym oraz z udziałem w innej nieruchomości drogowej.

Powodowie żądali ponadto przeniesienia udziałów w działce nr (...), tzw. „drogowej”. Umowa stron nie precyzowała, jaki ma być udział powodów w tej działce - w umowie określono „odpowiedni udział”, nie wskazano tego udziału ani podstawy do jego wyliczenia w przyszłości. Treść zawartej przez strony umowy w tym zakresie, a tym samym treść umowy przenoszącej własność, Sąd ustalił zatem w oparciu o zgodny zamiar stron (art. 65 § 2 k.c.). Z przesłuchania pozwanej I. W. (1), która fizycznie zawierała z powodami umowę wynika jednoznacznie, że udział ten ustalony miał być w częściach równych dla każdego właściciela nieruchomości, objętej całą inwestycją. Na tej podstawie i po analizie dołączonych dokumentów, w tym m.in. wyrysu z mapy ewidencyjnej działki nr (...) ustalony został udział powodów we współwłasności nieruchomości wspólnej, a Sąd mógł doprecyzować przedmiot umowy sprzedaży określony w umowie „przedwstępnej”. W tym miejscu warto przytoczyć treść wyroku Sądu Najwyższego z 2009-01-21, LEX nr 488961, zgodnie z którą w postępowaniu sądowym, którego przedmiotem jest realizacja roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej, sąd ustala treść tej umowy na podstawie odpowiednich postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. W razie potrzeby uzupełnia ich treść postanowieniami wynikającymi z przepisów dyspozycyjnych, zasad współżycia społecznego lub ustalonych zwyczajów, dokonując wykładni umowy przedwstępnej zgodnie z zasadami przewidzianymi w art. 65 k.c. W wyniku tych zabiegów sądu orzeczenie zastępujące umowę przyrzeczoną może nie pokrywać się ściśle z treścią poszczególnych postanowień umowy przedwstępnej.

Z wypisów i map ewidencyjnych wynika, że całe zadanie inwestycyjne realizowane przez pozwanych obejmować miało docelowo 30 odrębnych nieruchomości, a zatem udział w części wspólnej nieruchomości drogowej, tj. drogi wewnętrznej dojazdowej, która prowadzi do tychże nieruchomości, stanowiłaby 1/30 części dla każdej z nich. Na powodów zatem powinno przypaść po 1/60 (1/30:2). Mając na uwadze, że powodowie – każdy z nich osobno- domagali się udziału po 1/64 części (czyli w mniejszych udziałach) w nieruchomości wspólnej, Sąd, wobec zakazu orzekania ponad żądanie, uwzględnił to roszczenie w wysokości żądanej przez powodów.

Wobec powyższego, Sąd orzekł jak w pkt I wyroku.

Z uwagi na fakt, że procedura zakończenia robót budowlanych nie została jeszcze zakończona, powodowie w drugim żądaniu pozwu domagali się zobowiązania pozwanych do złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na przeniesienie, w trybie art. 40 ustawy z dnia z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - na rzecz powodów uprawnień wynikających z decyzji Prezydenta W.nr (...)z dnia 17.06.2005 r. zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę, przeniesionej następnie na podstawie decyzji Prezydenta W.nr (...)z dnia 30.03.2007 r. zmienionych decyzją Prezydenta W.nr (...)z dnia 07.04.2009 r., na rzecz pozwanych - w zakresie inwestycji prowadzonej na działce nr (...) o pow. 0,0160 ha, (...), obręb W., położonej we W.przy ul. (...).

Przeniesienie na powodów uprawnień wynikających z powołanych decyzji administracyjnych jest nierozerwalnie związane z prawidłową realizacją zadania, o którym mowa w pkt 1 a zgodnie z 3 pkt III 1 przedwstępnej umowy sprzedaży z dnia 26.11.2009 r, która należy do obowiązku dewelopera.

Nie ulega wątpliwości, że obowiązkiem dewelopera jako przyjmującego zlecenie jest wykonanie umowy w całości, a więc wybudowanie budynku, polegające na wykonaniu szeregu czynności prawnych i faktycznych i - zakończenie budowy. Odpowiedzialność inwestora za prawidłowy przebieg procesu inwestycyjnego kończy się po zawiadomieniu o prawnie zakończonej budowie bądź wystąpieniu z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie - uzyskaniem ostatecznej decyzji organu nadzoru budowlanego o udzieleniu pozwolenia na użytkowanie całego obiektu budowlanego (por. wyrok WSA w Gorzowie Wielkopolskim z dnia 9 grudnia 2009 r., II SA/Go 732/09, LEX nr 582956). Podstawę do zawiadomienia o zakończonej budowie wystąpienia z wnioskiem o wydanie pozwolenia na użytkowanie stanowi decyzja o pozwoleniu na budowę. Tylko podmiot wymieniony w decyzji bądź osoba przez niego upoważniona, są uprawnieni do zakończenia budowy, również w sensie formalnym.

Jak wynika z postępowania dowodowego, a w szczególności akt PINB we W., pozwani, którzy zobowiązali się do wybudowania budynku, z uwagi na panujący pomiędzy nimi konflikt, nie czynią starań zmierzających do zakończenia w zakresie segmentu powodów. A zatem, źródłem roszczenia powodów o wyrażenie przez pozwanych zgody na przeniesienie na powodów uprawnień wynikających z prawa budowlanego, w rozumieniu art. 64 k.c, jest łącząca strony umowa. istotę sporu w tym zakresie stanowi ocena, że pozwani nie wykonują swego zobowiązania.

Jak wynika z ustalonego stanu faktycznego, budynek oddany już do używania powodom, jest na wykończeniu (postęp robót 97%). Do niezbędnych czynności należy jedynie przeprowadzenie formalnej procedury zakończenia budowy, a więc zgłoszenia organowi budowlanemu faktu zakończenia budowy.

Przepis art. 40 ustawy z dnia 07.07.1994 r. - prawo budowlane, zobowiązuje organ, który wydał decyzję określoną w art. 28 prawa budowlanego (o pozwoleniu na budowę), do przeniesienia, za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, tej decyzji na rzecz innego podmiotu, jeżeli przyjmuje on wszystkie warunki zawarte w tej decyzji oraz złoży oświadczenie, o którym mowa w art. 32 ust. 4 pkt 2 (tj. o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane).

Powodowie żądali nakazani pozwanym złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na przeniesienie na nich praw wynikających z pozwolenia na budowę w zakresie części inwestycji, a więc tylko ich segmentu – na działce nr (...). W ocenie Sądu, przepis art. 40 prawa budowlanego, nie wprowadza żadnych ograniczeń, z których wynikałby zakaz przenoszenia decyzji pozwalającej na budowę w stosunku do części inwestycji, dającej się wyodrębnić. W sytuacji braku wyraźnego uregulowania tej kwestii należy odnieść się do treści innych przepisów prawa budowlanego, czyli do tzw. wykładni systemowej. Takim przepisem, jest art. 33 ust. 1 prawa budowlanego. W przypadku zamierzenia inwestycyjnego obejmującego więcej niż jeden obiekt, możliwe jest wydawanie pozwoleń dotyczących poszczególnych obiektów, które mogą samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Nie ma zatem przeszkód, aby w sytuacji, kiedy decyzja pozwalająca na budowę dotyczy kilku inwestycji dających się wyodrębnić i mogących niezależnie funkcjonować, można dokonać zmiany podmiotowej tej jej części. Podmiot, na który przeniesiona zostaje część decyzji dotyczącej inwestycji dającej się wyodrębnić, uczestniczy w części praw i obowiązków. Przyjąć trzeba zatem, że istnieje możliwość przeniesienia decyzji o pozwoleniu na budowę na rzecz innego podmiotu również w części dotyczącej objętego tą decyzją zamierzenia inwestycyjnego pod warunkiem, że da się ono wyodrębnić i może samodzielnie funkcjonować zgodnie z przeznaczeniem. Takie stanowisko jest prezentowane w judykaturze (por. wyrok NSA w W-wie z 25.11.2009 r. II SA/WR 454/09, wyrok NSA z 25.04.2007 OSK 679/06 Lex 339629 II OSK 404/05, wyrok NSA W-wa z dnia 2006.01.13 LEX nr 196455 ). Nie budzi wątpliwości fakt, że w wyniku prawomocnego uwzględnienia żądania 1 pozwu, powodowie staną się właścicielami działki, na której prowadzona jest inwestycja – budowa domu w zabudowie szeregowej, a zatem uzyskają prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Wypada jeszcze dodać, że żądanie powodów dotyczące zobowiązania pozwanych do złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na przeniesienie na ich rzecz uprawnień z pozwolenia na budowę, nie stanowi żądania powierzenia im dalszego prowadzenia budowy.

W związku z powyższym, Sąd zobowiązał pozwanych jako wspólników spółki cywilnej do złożenia oświadczenia woli o wyrażeniu zgody na przeniesienie w trybie art. 40 ustawy z dnia 07.07.1994 r. prawo budowlane na rzecz powodów E. G. i T. D. uprawnień wynikających ze wskazanych decyzji administracyjnych.

Sąd oddalił żądanie powodów zawarte w pkt 3 pozwu, dotyczące nakazania pozwanym wydania dokumentacji związanej z prowadzoną inwestycją. Powodowie nie wskazali dokładnie, jakie dokumenty miałyby podlegać wydaniu, stąd żądanie to - jako nieprecyzyjne - nie mogło zostać uwzględnione. Tytuł wykonawczy nakazujący określone zachowanie przez dłużnika, musi precyzyjnie wskazywać, do czego dłużnik jest zobowiązany, aby stać się tytułem egzekucyjnym.

O kosztach Sąd orzekł mając na uwadze przepis art. 100 zd.2 k.p.c. zgodnie z którym Sąd może nałożyć na jedną stronę zwrot wszystkich kosztów, jeżeli przeciwnik uległ tylko co do nieznacznej części swego żądania. Ponieważ powodowie ulegli tylko w niewielkim zakresie, należy im się zwrot od pozwanych całości poniesionych kosztów, na które składają się koszty zastępstwa procesowego w kwocie 7217 zł, ustalone na podstawie § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcą prawnego z urzędu, oraz na rzecz powoda kwota 3.000 zł tytułem uiszczonej opłaty sądowej.

W pkt VI wyroku, Sąd na podstawie art. 113 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych w zw. z art. 100 k.p.c. nakazał pozwanym solidarnie uiścić na rzecz Skarbu Państwa kwotę 19.500 zł tytułem części wpisu, od którego powodowie zostali zwolnieni.

Z uwagi na kodeksową zasadę odpowiedzialności solidarnej wspólników spółki cywilnej za zobowiązania (art. 864 k.c.), jak również współuczestnictwo konieczne po stronie pozwanych, niemożliwe było obciążenie kosztami procesu jedynie niektórych wspólników, z pominięciem innych, mimo, że nie wszyscy dali podstawę do wytoczenia powództwa.