Pełny tekst orzeczenia

POSTANOWIENIE

Dnia 2 września 2013r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie

Przewodniczący : SSO Aneta Fiałkowska - Sobczyk

po rozpoznaniu w dniu 2 września 2013r. we Wrocławiu

na posiedzeniu niejawnym

sprawy z powództwa A. K.

przeciwko R. K.

o uznanie czynności prawnej za bezskuteczną

postanawia:

udzielić zabezpieczenia roszczenia powoda o uznanie za bezskuteczną w stosunku do niego umowy z dnia 24 kwietnia 2013r. zawartej pomiędzy B. B. (1)i Z. B., a R. K.(Rep. A. numer (...).), poprzez zakazanie pozwanemu zbywania i obciążania prawa własności lokalu mieszkalnego numer (...)znajdującego się w budynku położonym we W.przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Wrocławia – Krzyków we Wrocławiu prowadzi księgę wieczystą (...), do czasu prawomocnego zakończenia niniejszego postępowania.

UZASADNIENIE

Powód wniósł przeciwko pozwanemu pozew, w którym domaga się uznania w stosunku do niego za bezskuteczną umowy zamiany nieruchomości zawartej przez dłużników Z. i B. B. (1) z pozwanym, w imieniu i na rzecz którego działał pełnomocnik M. J., z pokrzywdzeniem powoda, któremu przysługuje w stosunku do pozwanych wierzytelność w wysokości 200.000 zł z tytułu uiszczonego na ich rzecz zadatku wynikającego z zawartej w dniu 18 kwietnia 2013r. umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, a także roszczenie odszkodowawcze z tytułu nienależytego wykonania zawartej umowy przedwstępnej. W pozwie złożył również wniosek o zabezpieczenie jego roszczeń przez ustanowienie zakazu zbywania i obciążania nieruchomości położonej we W. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Wrocławia Krzyków prowadzi księgę wieczystą (...) do czasu prawomocnego rozstrzygnięcia postępowania.

Powód podniósł, że w maju 2012r. został poproszony przez Z. B.o udzielenie mu pożyczki na spłatę zadłużenia lokalu posadowionego we W.przy ul. (...), stanowiącego przedmiot umowy najmu pomiędzy małżonkami B., a Gminą W.. Z. B.proponował spłatę pożyczki powiększoną o umowne odsetki po wykupieniu od Gminy W.wynajmowanego lokalu oraz jego dalszej odsprzedaży. W trakcie prowadzonych rozmów powód zaproponował małżonkom B.odkupienie od nich wskazanego lokalu, a małżonkowie B.przystali na tę propozycję określając cenę sprzedaży na kwotę 235 000 zł, co znalazło odzwierciedlenie w sporządzonej w dniu 2 maja 2012r. umowie przedwstępnej. Od chwili podpisania umowy do dnia 18 kwietnia 2013r. powód przekazał na rzecz małżonków B.łącznie tytułem zadatku kwotę 100 000 zł, co znalazło odzwierciedlenie w umowie przedwstępnej zawartej w dniu 18 kwietnia 2013 r. Zadatek został przeznaczony na spłatę zadłużenia państwa B.wobec Gminy W.powstałego z tytułu najmu lokalu oraz na zapłatę ceny nabycia prawa własności, co nastąpiło w drodze umowy zawartej w formie aktu notarialnego w dniu 4 kwietnia 2013r. Z chwilą upływu terminu zawarcia umowy przyrzeczonej powód zaniepokojony brakiem kontaktu z państwem B.udał się do miejsca ich dotychczasowego zamieszkania i ustalił, że w lokalu stanowiącym przedmiot umowy prowadzony jest remont. Po wielokrotnych próbach kontaktu powodowi udało się nawiązać kontakt ze Z. B., który podczas spotkania z powodem przyznał się do zawarcia umowy zamiany lokalu. Jednocześnie Z. B.oświadczył, iż wszystkie czynności faktyczne oraz prawne zostały w tym zakresie podjęte z inicjatywy M. J., który swoimi działaniami wprowadził małżonków B.w błąd oraz wykorzystując ich złą sytuację finansową doprowadził do niekorzystnego rozporządzenia majątkiem. Z. B.oświadczył nadto, iż nigdy nie doszło do jego osobistego kontaktu z R. K., a nadto oświadczył, iż przy dokonywaniu zamiany nie posiadał świadomości tego, iż lokal posadowiony w L.przy ul. (...) (...)jest obciążony hipotecznie. Z.oraz B. B. (1)nigdy nie weszli w posiadanie tego lokalu, a tym bardziej lokal nie został im wydany (vide: oświadczenie z dnia 03.07.2013r.). Z. B.oświadczył powodowi, iż informował M. J.o zawartej umowie przedwstępnej i uzyskał od niego informację, o tym że M. J.uczyni zadość wszelkim roszczeniom powoda z tytułu uiszczonego zadatku zwalniając tym samym małżonków B.z konieczności dokonania takich rozliczeń. Jednocześnie do chwili wywiedzenia powództwa powód nie otrzymał od pełnomocnika R. K.jakiejkolwiek informacji na temat ewentualnego zwrotu zadatku, a małżonkowie B., jako że nie posiadają innego majątku mogącego służyć zaspokojeniu roszczeń powoda w zakresie zwrotu zadatku stali się niewypłacalni w wyższym stopniu niż byli przed zawarciem umowy zamiany. Niewątpliwie doniosłą okolicznością dla prawidłowej oceny wywiedzionego roszczenia jest fakt, iż wartość rynkowa nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)określona została przez Gminę W.na kwotę 481 000 zł (vide: akt notarialny Rep. A (...)), a nadto nie była ona w żaden sposób obciążona na rzecz osób trzecich. W chwili dokonania zamiany, co miało miejsce jedynie 20 dni po nabyciu przez małżonków B.własności nieruchomości zadeklarowana przez strony umowy zamiany wartość rynkowa tej nieruchomości została określona na kwotę 349 000 zł, a więc na kwotę zaniżoną o 132 000 zł, a nadto nieruchomość, której własność uzyskali małżonkowie B.w drodze umowy zamiany obciążona jest hipoteką umowną ustanowioną na rzecz Gminy L.w kwocie 243 000 zł.

Powód podniósł, że biorąc pod rozwagę dokonaną czynność zamiany niewątpliwie uznać należy, iż wskutek tej czynności małżonkowie B. działający jako dłużnicy powoda otrzymali prawo własności nieruchomość o znacznie mniejszej wartości rynkowej niż lokal położony we W. przy ul. (...), który uprzednio stanowił ich współwłasność. Gdyby zaś w chwili obecnej powód działający jako wierzyciel chciał doprowadzić do zaspokojenia się w drodze egzekucji z nieruchomości posadowionej w L., to nawet przy założeniu, iż z tytułu sprzedaży w drodze licytacji uzyskano by kwotę 349 000 zł, co nie wdaje się być realne, to po zaspokojeniu wierzyciela hipotecznego pozostaje zaledwie kwota 106 000 zł, która odpowiada jedynie połowie roszczenia powoda z tytułu zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Tym samym, czynność zamiany dokonana w dniu 24 kwietnia 2013r. pomiędzy małżonkami Z. oraz B. B. (1), a R. K. działającym przez pełnomocnika w osobie M. J., została zdziałana z pokrzywdzeniem powoda jako wierzyciela. Wskutek tak zdziałanej czynności małżonkowie B. stali się bowiem w niezaprzeczalny sposób niewypłacalni w wyższym stopniu niż byli przed dokonaniem tej czynności. Podkreślić należy, iż wszystkie strony umowy zamiany miały w chwili dokonywania czynności zamiany świadomość działania z pokrzywdzeniem powoda, albowiem znały treść zawartej w dniu 18.04.2013r. umowy przedwstępnej oraz fakt uiszczenia przez powoda z tytułu zadatku kwoty 100 000 zł. Nadto uzyskując własność lokalu położonego we W. R. K. uzyskał korzyść majątkową znacznej wartości albowiem rzeczywista wartość wskazanego lokalu oscyluje w granicach kwoty wskazanej przez Gminę W., a to 481 000 zł. Nadto nie bez znaczenia pozostaje zdaniem powoda fakt, iż wszystkie opisane w niniejszym stanie faktycznym czynności zdziałane pomiędzy małżonkami B., a R. K. odbyły się bez jego udziału, a nadto zostały zainspirowane poprzez wyłączne działanie jego pełnomocnika M. J., który jednocześnie pozostaje „agentem" przedsiębiorstwa (...) sp. z o.o., które to przedsiębiorstwo specjalizuje się w wykupie oraz tzw. „oddłużaniu" nieruchomości w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Stosownie do treści art. 730 ¹ § 1 k.p.c. strona może żądać udzielenia zabezpieczenia, jeżeli uprawdopodobni roszczenie oraz interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia. Z kolei zgodnie z § 2 art. 730 ¹ k.p.c. interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia istnieje wtedy, gdy brak zabezpieczenia uniemożliwi lub poważnie utrudni wykonanie zapadłego w sprawie orzeczenia lub w inny sposób uniemożliwi lub poważnie utrudni osiągnięcie celu postępowania w sprawie.

Z uwagi na twierdzenia powoda, który należycie podał i uzasadnił okoliczności, z których wywodzi roszczenie oraz dołączył do pozwu dokumenty czyniące te twierdzenia wiarygodnymi, Sąd przyjął, że na obecnym etapie postępowania uprawdopodobnione zostało roszczenie o uznanie umowy zamiany za bezskuteczną w stosunku do powoda - w świetle przesłanek wynikających z art. 527 kc.

Zgodnie z tym przepisem, gdy wskutek czynności prawnej dłużnika dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową, każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do niego, jeżeli dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli, a osoba trzecia o tym wiedziała lub przy zachowaniu należytej staranności mogła się dowiedzieć. Przesłankami skargi pauliańskiej, które dla potrzeb wniosku o udzielenie zabezpieczenia powinny być uprawdopodobnione, są: 1) dokonanie przez dłużnika z "osobą trzecią" czynności prawnej; 2) istnienie godnego ochrony interesu wierzyciela w postaci wierzytelności, 3) dokonanie przez dłużnika czynności "z pokrzywdzeniem wierzycieli" a zarazem takiej, z której "osoba trzecia uzyskała korzyść majątkową"; 4) dokonanie przez dłużnika czynności "ze świadomością pokrzywdzenia"; 5) działanie osoby trzeciej w złej wierze.

Z dołączonej do pozwu umowy zamiany z dnia 24 kwietnia 2013r. wynika, że dłużnicy powoda przenieśli na pozwanego własność lokalu mieszkalnego położonego we W. przy ul. (...). Jednocześnie, powód uprawdopodobnił, że przysługuje mu w stosunku do dłużników wierzytelność o zapłatę kwoty 200 000 zł wynikająca z umowy przedwstępnej z dnia 18 kwietnia 2013r., dotyczącej tej nieruchomości (§ 3 umowy), skoro zawarcie umowy zamiany z pozwanym uniemożliwiło im zawarcie z powodem przyrzeczonej umowy sprzedaży. Fakt pokrzywdzenia powoda jako wierzyciela na skutek dokonania czynności zaskarżonej powództwem pauliańskim jest zdaniem Sądu prawdopodobny, mając na uwadze to, że zaledwie kilka tygodni przed zamianą, w umowie zawartej z gminą, wartość lokalu przy ul. (...) została określona na kwotę 481.000 zł, natomiast w umowie zamiany – na kwotę ponad 100.000 zł niższą. Ponadto, lokal w L., jaki nabyli dłużnicy powoda w wyniku zamiany jest obciążony hipoteką w wysokości 243.000 zł. Jeśli zaś zważyć, że prawo własności lokalu może stanowić jedyne potencjalne źródło zaspokojenia, na skutek dokonania zaskarżonej czynności dłużnicy stali się niewypłacalni, skoro uzyskali prawo do lokalu prawdopodobnie o znacznie niższej wartości, dodatkowo obciążonego hipoteką w wysokości przewyższającej wierzytelność powoda o zwrot zadatku. Wiarygodne jest również to, że dłużnicy nie posiadają żadnego innego majątku, który umożliwiłby powodowi zaspokojenie jego roszczenia o zapłatę. Powód uprawdopodobnił bowiem, że nie posiadali oni środków na wykup od gminy lokalu przy ul. (...) we W..

Zdaniem Sądu z dokumentów dołączonych do pozwu wynika również, że na skutek tej czynności, pozwany jako osoba trzecia uzyskał korzyść majątkową, co przejawia się chociażby w tym, że uzyskane przez niego prawo własności lokalu przy ul. (...) we W. (prawdopodobnie więcej warte od prawa do lokalu w L.) wolne jest od obciążeń hipotecznych.

Zdaniem Sądu, dokonując analizy materiału sprawy, na obecnym etapie postępowania należało dojść do wniosku, że uprawdopodobnione zostały również podmiotowe przesłanki roszczenia pauliańskiego. Sekwencja zdarzeń, jaka doprowadziła do podjęcia przez dłużników czynności prawnej, której dotyczy żądanie, prowadzi do wniosku, że działali oni ze świadomością pokrzywdzenia. Małżonkowie B. i Z. B., w ciągu jednego miesiąca wykupili bowiem lokal we W. od gminy, zobowiązali się w umowie z powodem, że zawrą z nim umowę sprzedaży tego lokalu do dnia 10 maja 2013r., a niespełna dziesięć dni po zawarciu umowy przedwstępnej, dokonali zamiany tego lokalu zawierając umowę z pozwanym. Prawdopodobne jest zatem – o ile nie oczywiste – że ich działanie było nielojalne i miało doprowadzić do niewykonania umowy przedwstępnej, w tym także co do obowiązku zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zważyć należy, że skarga paulińska jest środkiem ochrony wierzyciela właśnie w tych sytuacjach, w których dłużnik swoim nielojalnym względem niego zachowaniem uniemożliwia mu realizację wierzytelności, gdyż doprowadził do niewypłacalności albo tę niewypłacalność powiększył, a korzyść z tego działania odniosła osoba trzecia. Zdaniem Sądu, na obecnym etapie postępowania za wiarygodne należy uznać również to, że pozwany dokonując z dłużnikami powoda zaskarżonej czynności działał w złej wierze. Przesłanka ta polega na tym, że osoba trzecia wie, że dłużnik działał ze świadomością pokrzywdzenia lub przy dołożeniu zachowaniu należytej staranności może się o tym dowiedzieć. Pomimo tego, że roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej nie było ujawnione w księdze wieczystej lokalu przy ul. (...) we W., skoro pozwany dokonując zaskarżonej czynności korzystał z usług podmiotu profesjonalnie świadczącego usługi w zakresie obrotu nieruchomościami, ponosi zwiększone ryzyko wynikające z tego faktu. Natomiast kwestia informowania pełnomocnika pozwanego przez dłużników powoda o zawarciu z nim umowy przedwstępnej będzie przedmiotem dalszych ustaleń Sądu w toku postępowania dowodowego w niniejszej sprawie. Z dołączonego do pozwu oświadczenia dłużników z dnia 3 lipca 2013r. wynika zaś, że prawdopodobnie pozwany zawierając z nimi umowę zamiany również działał nielojalnie.

Należy jednak zaznaczyć, że w żaden sposób uprawdopodobnienie przez powoda roszczenia nie oznacza stwierdzenia zasadności powództwa, co będzie wymagało prowadzenia dalszego postępowania dowodowego i zostanie przesądzone w orzeczeniu kończącym sprawę.

Zdaniem Sądu, powód uprawdopodobnił także interes prawny w udzieleniu zabezpieczenia, który wyraża się w tym, że brak zabezpieczenia może uniemożliwić lub poważnie utrudnić osiągniecie celu niniejszego postępowania, którego ostateczną konsekwencją ma być umożliwienie powodowi zaspokojenia się z nieruchomości lokalowej, będącej przedmiotem umowy zamiany (art. 532 kc.). Ze względu na okoliczności zawarcia umowy zamiany oraz fakt, że pozwany współpracuje z podmiotem gospodarczym zajmującym się zawodowo obrotem nieruchomościami, prawdopodobne jest, że w toku niniejszego procesu, może dojść do podjęcia kolejnych czynności mających na celu zbycie lub obciążenie lokalu.

Zgodnie z art. 755 § 1 pkt 2 kpc., jeżeli przedmiotem zabezpieczenia nie jest roszczenie pieniężne, sąd udziela zabezpieczenia w taki sposób, jaki stosownie do okoliczności uzna za odpowiedni, nie wyłączając sposobów przewidzianych do zabezpieczenia roszczeń pieniężnych, a w szczególności może ustanowić zakaz zbywania przedmiotów lub praw objętych postępowaniem. Zdaniem Sądu w okolicznościach rozpoznawanej sprawy odpowiednim, a zarazem wystarczającym sposobem zabezpieczenia jest zakazanie pozwanemu zbywania i obciążania nieruchomości położonej przy ul. (...) we W.. Zastosowany sposób zabezpieczenia uwzględniając interesy obu stron postępowania, zapewnia powodowi należytą ochronę prawną, a pozwanego nie obciąża ponad potrzebę, nie pozbawiając go prawa do władztwa nad rzeczą, a jedynie - czasowo - ograniczając możliwość rozporządzania nieruchomością. Powodowi zaś taki właśnie sposób zabezpieczenia zapewni możliwość uzyskania wyroku pauliańskiego i jego wykonania w trybie art. 532 kc., bez ryzyka wytaczania kolejnego powództwa pauliańskiego przeciwko dalszemu nabywcy nieruchomości.

Mając na uwadze powyższe względy, na podstawie podanych wyżej przepisów orzeczono jak w sentencji.

Z./

1)  odnotować;

2)  odpis pełnomocnikowi powoda oraz pozwanemu z pouczeniem o zażaleniu;

3)  z urzędu wydać pełn. powoda odpis postanowienia ze wzmianką o wykonalności (art. 743 § 2 kpc.);

4)  kal. 7 dni.