Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 września 2013r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie:

Przewodniczący : SSO Adam Maciński

Protokolant : Robert Purchalak

po rozpoznaniu w dniu 20 września 2013r. we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa Gminy S.

przeciwko stronie pozwanej Wspólnocie Mieszkaniowej (...)przy ul. (...) (...)w S.

o uchylenie uchwały

I. uchyla uchwałę nr (...)z dnia 19 maja 2011r. Wspólnoty Mieszkaniowej (...)przy ul. (...) (...) w S.;

II. zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 380 zł tytułem zwrotu kosztów procesu;

III. przyznaje ze Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego we Wrocławiu na rzecz adwokata Ł. Ł. kwotę 180 zł powiększoną o należny podatek VAT w wysokości 41,40 zł - tytułem nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej stronie pozwanej z urzędu.

Sygn. akt I C 220/12

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 1 grudnia 2011 r. (k. 3 i n.) wniesionym przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)nieruchomości przy ul. (...) (...)w S.strona powodowa Gmina S.domagała się uchylenia uchwały nr (...) w sprawie ustalenia stawek opłat dotyczących zarządu nieruchomością wspólną z mocą wsteczną od 1 kwietnia 2000 r. W uzasadnieniu swego żądania strona powodowa podała, że o zaskarżonej uchwale dowiedziała się dopiero z pisma zarządcy z dnia 20 października 2011 r. Zarzuciła, że uchwała jest niezgodna z przepisami prawa, ponieważ w sposób niedopuszczalny reguluje kwestię kosztów zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w 2011 r. nadając tej uchwale moc wsteczną. Podano, że uchwała jest także niezgodna z umową właścicieli lokali, narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz narusza interesy skarżącej strony pozwanej, skoro narzuca jej obowiązek ponoszenia nieuzasadnionych kosztów zarządu za okres przeszło 10 lat wstecz i naraża ją na naruszenie dyscypliny finansów publicznych.

W odpowiedzi na pozew (k. 34 i n.) strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości. W uzasadnieniu strona pozwana podała, że zaskarżona uchwała wraz z uchwałą nr (...) z dnia 5 maja 2011 r., notą księgową nr (...)z dnia 8 czerwca 2011 r. i pismem przewodnim z dnia 8 czerwca 2011 r. została dostarczona stronie powodowej w dniu 10 czerwca 2011 r. bez potwierdzenia. W dniu 25 października 2011 r. wraz z notą księgową nr (...)z dnia 20 października 2011 r. po raz kolejny przekazano stronie powodowej w/w uchwałę. Z uwagi na powyższe strona pozwana zarzuciła, że pozew został wniesiony po upływie terminu do jej zaskarżenia. W trakcie dalszego postępowania (k. 102 i n.) strona pozwana podała, że większość właścicieli uznała, że podjęcie uchwały było niezbędne aby przeprowadzić stosowne prace mające na celu zabezpieczenie nieruchomości wspólnej. Zaakcentowano, że większość właścicieli lokali to osoby niezamożne i starsze, zaś ich dochody w stosunku do powodowej Gminy są znikome.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

Gmina S.jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej (...)nieruchomości przy ul. (...) (...) w S.. W skład wspólnoty mieszkaniowej wchodzą właściciele 13 lokali mieszkalnych i użytkowych, z czego 4 lokale będące przedmiotem najmu stanowią własność Gminy S..

Od 1 maja 2011 r. zarządcą wspólnoty mieszkaniowej jest R. D.. We wcześniejszym okresie, przez okres ponad 10 lat, wspólnota mieszkaniowa nie powierzyła żadnemu zarządcy zarządu nieruchomością wspólną, nie ustaliła wysokości zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną, jak również zarząd nie składał właścicielom rocznych sprawozdań ze swej działalności. W pismach z 17 września 2007 r., 3 lipca 2008 r. i 11 sierpnia 2010 r. strona powodowa wzywała stronę pozwaną do dokonania rozliczenia finansowego dotyczącego zarządu nieruchomością wspólną za w/w lata.

( Dowód: pełnomocnictwo, k. 6; odpis z KW, k. 7-14; wypis z rejestru gruntów, k. 40, 52; pismo z dnia 17 września 2007 r. wraz z dowodem doręczenia, k. 113; pismo z dnia 3 lipca 2008 r. wraz z dowodem doręczenia, k. 114-115; pismo z dnia 11 sierpnia 2010 r. wraz z dowodem doręczenia, k. 116-117; zeznania świadka M. M., k. 144-147; zeznania świadka R. D., k. 144-147; przesłuchanie K. S., k. 156-157 )

W dniu 19 maja 2011 r. w Kancelarii Notarialnej M. P. w S. odbyło się zebranie członków wspólnoty mieszkaniowej, w którym udział wzięło 8 właścicieli lokali. W zebraniu uczestniczył także jako właściciel jednego z lokali m.in. A. G., piastujący wówczas stanowisko wiceburmistrza S.. Na początku zebrania A. G. powiadomił pozostałych właścicieli, że na zebraniu nie reprezentuje Gminy S. lecz uczestniczy w nim jako osoba prywatna.

O powyższym zebraniu właścicieli zarząd nie zawiadomił Gminy S..

W trakcie zebrania w dniu 19 maja 2011 r. właściciele głosowali według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos.

W trakcie zebrania w dniu 19 maja 2011 r. właściciele podjęli dwie uchwały, zaprotokołowane przez notariusza w formie aktu notarialnego, w których odwołano dotychczasowy zarząd wspólnoty mieszkaniowej i powołano nowy.

Ponadto w tym samym dniu właściciele podjęli ad hoc uchwałę nr (...), której projekt nie był wcześniej przedstawiony właścicielom wspólnoty, a treść uchwały nie została zaprotokołowana przez notariusza. W powyższej uchwale właściciele ustalili koszt zarządu nieruchomością wspólną w kwocie 1 zł za m ² powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i użytkowych miesięcznie, z czego 0,70 zł /m ² przypadało na fundusz remontowy, natomiast 0,30 zł/m ² przypadało na eksploatację i bieżące utrzymanie. Jednocześnie właściciele zdecydowali, że powyższa uchwałą wejdzie w życie z dniem podjęcia, z mocą obowiązującą od 1 kwietnia 2000 r.

W dniu 19 maja 2011 r. członkowie wspólnoty podjęli także uchwałę nr (...), w której ustalili wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną w 2011 r. w wysokości 2 zł za m ² powierzchni użytkowej lokali.

( Dowód: uchwała nr (...)z 19 maja 2011 r., k. 35; uchwała nr (...)z 19 maja 2011 r., k. 17; uchwała nr (...), k. 41; protokół z 19 maja 2011 r., k. 36-38; lista obecności, k. 39; protokół z 22 marca 2000 r., k. 15; zeznania świadka A. G., k. 156-157; zeznania świadka R. D., k. 144-147; przesłuchanie K. S., k. 156-157 )

O treści uchwały nr (...) z dnia 19 maja 2011 r. zarządca R. D.powiadomiła Gminę S.w dniu 25 października 2011 r. doręczając jej jednocześnie w tym samym dniu notę księgową nr (...)z dnia 20 października 2011 r. W powyższej nocie księgowej wspólnota mieszkaniowa obciążyła stronę powodową kosztami zarządu nieruchomością wspólną za okres od 1 kwietnia 2000 r. do 31 grudnia 2010 r. w łącznej kwocie 16.191,63 zł.

Na podstawie uchwały nr (...) r. strona pozwana wystawiła notę księgową nr (...), w której obciążyła stronę powodową kosztami zarządu nieruchomością wspólną za okres od stycznia do lipca 2011 r. w łącznej kwocie 1764,98 zł. W dniu 27 czerwca 2011 r. strona powodowa dokonała na rzecz strony pozwanej zapłaty w/w kwoty.

( Dowód: pismo z 25 października 2011 r., k. 16; nota księgowa nr (...), k. 19; pismo z dnia 25 października 2011 r., k. 18; nota księgowa nr (...), k. 42; wyciąg z rachunku bankowego, k. 43; pismo z dnia 26 lipca 2011 r., k. 159; zeznania świadka R. D., k. 144-147; przesłuchanie K. S., k. 156-157 )

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z dnia 24.06.1994r o własności lokali (tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W ocenie Sądu, w sprawie niniejszej termin ten rozpoczął bieg w dniu 25 października 2011 r., kiedy to strona powodowa będąca właścicielem czterech lokali w pozwanej Wspólnocie została zawiadomiona przez zarządcę o podjęciu uchwały nr (...). Powyższy fakt wynikał z pism strony pozwanej kierowanych do powódki (k. 16-18), na których znajdują się prezentaty biura podawczego Gminy S.z tą datą. Strona pozwana nie wykazała natomiast, a na niej ciążył ciężar dowodu w tym zakresie stosownie do art. 6 k.c., że uchwała została doręczona Gminie wcześniej, tj. już w dniu 10 czerwca 2011 r. W odpowiedzi na pozew (k. 34o) strona pozwana przyznała, że nie dysponuje dowodem doręczenia w dniu 10 czerwca 2011 r. stronie powodowej zawiadomienia o podjęciu zaskarżonej uchwały. Ponadto, na znajdującej się w aktach sprawy kopii pisma datowanego na dzień 8 czerwca 2011 r. (k. 18) także znajdowała się prezentata biura podawczego strony powodowej opatrzona datą 25 października 2011 r. (k. 18). Faktu doręczenia stronie powodowej zaskarżonej uchwały już w czerwcu 2010 r. nie można było także w sposób jednoznaczny wywnioskować z okoliczności dokonania przez powódkę w czerwcu 2011 r. na rzecz pozwanej wspólnoty zapłaty kwoty 1764,98 zł z tytułu noty księgowej nr (...). Powyższa nota, dotycząca kosztów zarządu nieruchomością wspólną w 2011 r., została bowiem wystawiona na podstawie innej uchwały, tj. nr (...)r., która nie była przedmiotem sporu w niniejszej sprawie i mogła być doręczona powódce niezależnie od zaskarżonej uchwały i w innym terminie. Ponadto Sąd stwierdził, że okoliczności skutecznego powiadomienia strony powodowej o podjęciu zaskarżonej uchwały nie można było także wywodzić z faktu wzięcia udziału w głosowaniu przez ówczesnego wiceburmistrza A. G.. Z przesłuchania tego świadka wynikało bowiem, że nie reprezentował on wówczas Gminy S., lecz brał w nim udział jako osoba prywatna, tj. właściciel jednego z lokali mieszkalnych. O powyższym poinformował zaś innych właścicieli na początku spotkania. Z uwagi na powyższe oraz mając dodatkowo na uwadze, że o zebraniu właścicieli z dnia 19 maja 2011 r. nie zawiadomiono Gminy S., zaś uchwała nr (...)została podjęta przez właścicieli ad hoc, bez wcześniejszego przedstawienia jej projektu właścicielom wspólnoty, Sąd uznał, że liczenie 6-tygodniowego terminu rozpocząć należało od dnia powiadomienia powódki o treści uchwały, tj. od daty 25 października 2011 r. Powyższy termin upływał zatem w dniu 6 grudnia 2011 r. Strona powodowa wniosła zaś pozew o uchylenie uchwały w dniu 1 grudnia 2011 r., a zatem zawitemu terminowi nie uchybiła.

Rozstrzygając w sprawie Sąd miał na uwadze, że stosownie do art. 12 ust. 2, 14 i 15 ust. 1 zaliczki powinny być uchwalone przez członków wspólnoty mieszkaniowej w takiej wysokości, by wspólnota mieszkaniowa mogła z nich pokrywać miesięczne wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, a w ich ustaleniu prawidłowym powinno być odniesienie się do rzeczywiście poniesionych kosztów zarządu w roku poprzednim. W rozpoznawanej sprawie strona pozwana nie wykazała jakie były faktycznie koszty zarządu nieruchomością wspólną w latach 2000 – 2010. Z analizy dowodów, a w szczególności zeznań świadka: obecnego zarządcy, a także pracowników strony powodowej oraz pism strony powodowej z 17 września 2007 r., 3 lipca 2008 r. i 11 sierpnia 2010 r. wynikało, że przed powołaniem zarządcy D. D. w okresie przeszło 10 lat wstecz, tj. począwszy od 2000 r., w pozwanej wspólnocie mieszkaniowej nie prowadzono prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Z ustaleń Sądu wynikało, że w tym okresie w pozwanej wspólnocie nie powierzono żadnemu zarządcy zarządu nieruchomością wspólną, jak również w tym czasie nie ustalono wysokości zaliczek na te koszty oraz zarząd nie składał właścicielom rocznych sprawozdań ze swej działalności. Na skutek tego w pismach z 17 września 2007 r., 3 lipca 2008 r. i 11 sierpnia 2010 r. strona powodowa wzywała stronę pozwaną do dokonania rozliczenia finansowego dotyczącego zarządu nieruchomością wspólną za w/w lata. W związku z powyższym należało uznać, że strona pozwana nie wykazała, że określona w zaskarżonej uchwale wysokość zaliczki była rzeczywiście powiązana z faktycznymi kosztami zarządu nieruchomością wspólną.

Niezależnie od powyższego Sąd miał na uwadze, że w przypadku podejmowania przez wspólnoty mieszkaniowe uchwał obowiązują elementarne zasady poprawnej legislacji łącznie z zasadą niedziałania prawa wstecz. W rozpoznawanej sprawie, w zaskarżonej uchwale nr (...) właściciele zdecydowali, że wejdzie ona w życie z dniem podjęcia z mocą obowiązującą od 1 kwietnia 2000 r.. W ocenie Sądu, treść powyższej uchwały w zakresie określenia czasu jej obowiązywania w rażący sposób naruszał zasadę nieretroakcji. Ponadto według Sądu, nadanie uchwale mocy wstecznej naruszało także zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i uzasadniony interes strony powodowej. Na skutek podjęcia zaskarżonej uchwały strona pozwana wystawiła notę księgową nr (...)z dnia 20 października 2011 r., w której obciążono stronę powodową kosztami zarządu nieruchomością wspólną za okres od 1 kwietnia 2000 r. do 31 grudnia 2010 r. w łącznej kwocie 16.191,63 zł. Obciążenie bowiem strony pozwanej nieoczekiwanymi wydatkami za lata 2000-2010 niewątpliwie naraziło Gminę S.na negatywne konsekwencje finansowe i naruszenie dyscypliny finansów publicznych. Ponadto, co istotne w sprawie, strona pozwana nie wykazała, że analogicznymi notami księgowymi z tytułu kosztów zarządu nieruchomością za lata 2000-2010 obciążono także innych właścicieli lokali, bądź też, że w powyższym okresie właściciele innych lokali mieszkalnych i użytkowych faktycznie ponieśli te koszty. W związku z tym należało uznać, że powyższymi zaliczkami obciążona została de facto tylko Gmina S.jako jeden z członków wspólnoty mieszkaniowej. Naruszało to zaś niewątpliwie art. 12 ust. 2 u.w.l. stanowiący o obowiązku ponoszenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną proporcjonalnie do wysokości udziałów w tej nieruchomości.

Z uwagi na powyższe Sąd stwierdził, że uchwała nr (...) była niezgodna z przepisami prawa i zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, a także naruszała interes powódki jako właściciela lokali. W związku z tym Sąd uchylił w/w uchwałę, o czym orzeczono jak w punkcie I wyroku.

Orzeczenie o kosztach postępowania zawarte w punkcie II wyroku Sąd wydał w oparciu o treść art. 98 k.p.c. Na zasądzone od strony pozwanej nas rzecz powódki koszty procesu złożyły się: opłata sądowa od pozwu w kwocie 200 zł i koszty zastępstwa procesowe w kwocie 180 zł.