Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 4 kwietnia 2013 r.

Sąd Rejonowy w Legnicy Wydział I Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 4 kwietnia 2013 r. w Legnicy

sprawy z powództwa powodów M. T. (1) i M. T. (2)

przeciwko stronie pozwanej Gminie L. – Zarządowi (...) w L.

o nakazanie

I.  oddala powództwo;

II.  zasądza od powodów solidarnie na rzecz strony pozwanej kwotę 180,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 24/13

UZASADNIENIE

Powodowie M. T. (1) i M. T. (2), w pozwie skierowanym przeciwko stronie pozwanej Gminie L. – Zarządowi (...) w L., domagali się zobowiązania strony pozwanej do złożenia oświadczenia w przedmiocie zawarcia z powodami umowy najmu na czas nieoznaczony lokalu mieszkalnego, położonego w L. przy ul. (...). Wnieśli także o zasądzenie od pozwanego na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

W uzasadnieniu pozwu podali, że na podstawie umowy z dnia 10 czerwca 2009 r., zawartej z G. K., który swój tytuł prawny do lokalu wywodził z umowy najmu z dnia 8 czerwca 2005 r., są najemcami na czas nieokreślony mieszkania przy ul. (...) w L.. Dnia 28 sierpnia 2012 r. Gmina L. wypowiedziała G. K. umowę najmu z uwagi na podnajem lokalu bez zgody właściciela, a następnie w grudniu 2012 r. skierowała przeciwko głównemu najemcy i powodom oraz ich dzieciom pozew o eksmisję (sygn. akt tut. Sądu I C 823/12).

Powodowie podnieśli, że w spornym lokalu mieszkają od 10 czerwca 2009 r. wraz z dwojgiem małoletnich dzieci oraz regularnie uiszczali czynsz najmu i opłaty eksploatacyjne na rzecz głównego najemcy. Wystąpili do Gminy z wnioskiem o zawarcie umowy najmu na czas nieokreślony na przedmiotowe mieszkanie, na podstawie uchwały Rady Miejskiej L. z dnia 26 maja 2003 r. Ich wniosek został rozpatrzony negatywnie, podobnie jak odwołanie do Prezydenta Miasta L.. Podali, że są w bardzo trudnej sytuacji materialnej i bytowej. Powód M. T. (1) od dnia 5 października 2011 r. jest zarejestrowany jako bezrobotny bez prawa do zasiłku. Powódka M. T. (2) była zarejestrowana jako bezrobotna do końca 2012 r., a od stycznia 2013 r. podjęła pracę za wynagrodzeniem w wysokości 9 zł za godzinę. Powodowie korzystają ze świadczeń z pomocy społecznej oraz pomocy finansowej rodziny i osób znajomych. Nie mają tytułu prawnego do żadnej innej nieruchomości, w tym do innego lokalu.

Strona pozwana Gmina L. – Zarząd (...) w L. w odpowiedzi na pozew, wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie od powodów na swoją rzecz zwrotu kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego. Według pozwanego powodowie nie znajdują się w kręgu osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu. Okoliczność zamieszkiwania nie ma znaczenia dla oceny zasadności roszczenia. Powodowie nie mogą nadto opierać swojego żądania na podstawie przepisów uchwały Rady Miejskiej L., albowiem nie mogą one być podstawą orzeczenia sądowego.

W toku procesu obie strony podtrzymały swoje stanowiska.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Lokal mieszkalny położony w L. przy ul. (...) stanowi własność Gminy L.. Głównym najemcą tego lokalu, na podstawie umowy najmu z dnia 8 czerwca 2005 r., był G. K..

Od dnia 10 czerwca 2009 r. w lokalu tym mieszkają powodowie na podstawie umowy najmu na czas nieokreślonej zawartej przez M. T. (2) (poprzednio Mazurek) z G. K..

Pismem z dnia 23 sierpnia 2012 r. Gmina L. – ZGM w L. wypowiedziała G. K. umowę najmu lokalu ze skutkiem na dzień 1 października 2012 r. z powodu podnajmowania mieszkania bez zgody właściciela.

bezsporne

Powodowe zwrócili się do Gminy L. – ZGM w L. o nawiązanie z nimi umowy najmu lokalu przy ul. (...) w L. na czas nieokreślony. Wniosek został rozpatrzony negatywnie z uwagi na to, że warunki mieszkaniowe (powierzchnia mieszkalna przypadająca na 1 osobę - 6,72 m) nie kwalifikują do najmu lokalu komunalnego. Od sposobu rozpatrzenia wniosku powodowie złożyli odwołanie do Prezydenta Miasta L., które również zostało rozpatrzone na niekorzyść powodów.

Dowód: - pismo ZGM w L. z dnia 24.09.2013 r., k. 28,

- pismo M. T. (1) z dnia 28.12.2012 r., k. 29-30,

- pismo UM w L. z dnia 01.02.2013 r., k. 51-52.

M. T. (2) ma 33 lata, a M. T. (1) - 36 lat. Powodowie mają dwoje małoletnich dzieci. Oboje są zarejestrowani jako bezrobotni. Utrzymują się z zasiłku powódki dla bezrobotnych w wysokości 540 zł, pobieranych przez nią zasiłków: okresowego – 500 zł, celowego – 120 zł i rodzinnego - 154 zł. Posiadają oszczędności w wysokości ok. 10 000 zł, które przeznaczają na bieżące koszty utrzymania. Za mieszkanie przy ul. (...) w L. płacili G. K. czynsz w wysokości 730 zł + opłaty licznikowe (za prąd i gaz). Nie mają tytułu prawnego do żadnej nieruchomości, w tym innego mieszkania. Nie mają dokąd wyprowadzić się.

Dowód: - zaświadczenie PUP w L. z dnia 03.01.2013 r., k. 24,

- indywidualna karta wypłat zasiłków, k. 33,

- decyzje MOPS w L. z dnia 08.11.2012 r., k. 34, 08.11.2012 r., k. 35, 08.11.2012 r., k. 36,

- decyzja Prezydenta Miasta L. z dnia 31.10.2012 r., k. 37,

- zeznania powódki M. T. (2), k. 71,

- zeznania pozwanego M. T. (1), k. 72.

W dniu 6 grudnia 2012 r. Gmina L. złożyła w tut. Sądzie pozew o eksmisję przeciwko G. K., M. T. (2), M. T. (1), A. T. i K. T.. Postępowanie w tej sprawie zostało zawieszone do czasu rozpoznania niniejszej sprawy.

Dowód: - akta tut. Sądu I Cupr 823/12.

Sąd zważył:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie i jako takie podlegało oddaleniu.

Okoliczności faktyczne niezbędne dla rozstrzygnięcia nie były sporne.

Zdaniem Sądu, istota sporu sprowadzała się wyłącznie do rozstrzygnięcia kwestii prawnej, mianowicie dopuszczalności żądania przez powodów nakazania złożenia Gminie L. – ZGM w L. oświadczenia woli, którego treścią jest nawiązanie z powodami umowy najmu komunalnego lokalu mieszkalnego położonego w L. przy ul. (...) na czas nieokreślony.

Swoje roszczenie powodowie oparli na zapisach Uchwały NR IX/74/03 Rady Miejskiej w L. z dnia 26 maja 2003 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy L. (Dz.Urz.Woj.D.. z 2003 r., Nr 102, poz. 1967), zmienionej Uchwałą Nr XXIV/248/04 rady Miejskiej L. z dnia 26.07.2004 r. (Dz.Urz.Woj.D.. z 2004, Nr 150, poz. 2646) oraz na treści art. 5 k.c., tj. zgodności żądań powodów z zasadami współżycia społecznego, w szczególności z zasadą sprawiedliwości społecznej, trudną sytuacją materialną i bytowa powodów, faktycznym, nieprzerwanym zamieszkiwaniem w lokalu od czerwca 2009 r., brakiem tytułu prawnego do innego mieszkania.

Należy zauważyć, że żaden z przepisów wyżej przywołanej uchwały ani art. 5 k.c. nie jest samoistną podstawą dla kreowania obowiązku złożenia oznaczonego oświadczenia woli. To samo należy odnieść do art. 64 k.c., który stanowi jedynie podstawę prawną do przymusowej realizacji obowiązku, który wynika z innego źródła (por. wyr. SN z dnia 29 stycznia 1999 r., I CKU 86/98, Prok. i Pr. 1999, nr 5, s. 30). Obowiązek złożenia oznaczonego oświadczenia woli może wynikać z czynności prawnej, z ustawy, albo z aktu administracyjnego.

W ocenie Sądu powyższe oznacza, że dla uwzględnienia powództwa nakazania złożenia określonego oświadczenia woli niezbędne jest stwierdzenie istnienia po stronie pozwanej obowiązku złożenia takiego oświadczenia woli.

Powodowie taki obowiązek wywodzili z przywołanych wcześniej przepisów, które jednak, w ocenie Sądu, nie stanowią źródła takiego obowiązku, a co za tym idzie nie kreują dla powodów roszczenia w sensie materialnoprawnym.

W tym miejscu należy przywołać uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 25 czerwca 2008 r. (III CZP 37/08, LEX nr 393761, Biul.SN 2008/6/9), zgodnie z którą: „Uchwała rady gminy podjęta na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 2 i ust. 3 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, ze zm.) nie stanowi podstawy roszczenia o zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego dla osoby spełniającej kryteria przewidziane w tej uchwale”.

Podzielając w pełni argumenty wyartykułowane w uzasadnieniu do tej uchwały, dodać należy jedynie, że § 5 Uchwały Rady Miasta z dnia 26 maja 2003 r., stanowi, iż oddanie w najmem lokalu na czas nieoznaczony może nastąpić na rzecz osób, które nie kwalifikują się do najmu lokalu socjalnego i których średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego w kwartale poprzedzającym dzień złożenia wniosku nie przekraczał 100 % kwoty najniższej emerytury w gospodarstwach wieloosobowych i 150 % najniższej emerytury w gospodarstwach jednoosobowych, obowiązującej w roku poprzedzającym złożenie wniosku.

Wspomniany przepis nie stanowi natomiast, że wynajmujący nawiązuje umowę najmu w razie spełnienia warunków określonych w tym przepisie. Nadto uchwał Rady Miejskiej nr IX/74/03 z dnia 26 maja 2003r. oraz nr XXIV/248/04 z dnia 26 lipca 2004r., dotyczących zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy L., nie można traktować jak umowy zobowiązującej do zawarcia z powodami umowy najmu wskazanego wyżej lokalu mieszkalnego. Uchwały te nie zawierają określenia istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Są skierowane do nieokreślonego kręgu adresatów i określają jedynie przesłanki, którymi kieruje się Gmina zawierając umowę najmu lokalu mieszkalnego. Wskazane uchwały nie nakładają na gminę obowiązku zawarcia umowy najmu z osobą spełniającą wskazane w nich wymogi.

Gmina w ramach wolności umów ma pełną swobodę w wyborze kontrahenta - najemcy. Uznanie, że uchwały dotyczące zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy nakładają na gminę obowiązek zawierania umów z osobami, które spełniają warunki wskazane w tych uchwałach stanowiłoby naruszenie prawa własności gminy. Należy też uznać, że nie podlega weryfikacji w drodze procesu przed sądem powszechnym ocena motywów działania gminy w przedmiocie kwalifikacji osób ubiegających się o najem pod kątem spełnienia przez nich kryteriów określonych w uchwale.

Podstawy prawnej żądania nie stanowi też w/w wspomniany art. 5 k.c., albowiem zgodnie z utrwalonym poglądem w orzecznictwie przepis ten może stanowić jedynie środek obrony a nie podstawę powództwa. Nie może wobec tego być samodzielną podstawą powstania i nabycia praw podmiotowych (wyrok SN z dnia 11 lipca 2012 r., II CSK 677/11, LEX nr 1228438). Z tych względów Sąd oddalił wnioski dowodowe zgłoszone przez powodów w postaci przesłuchania świadków na okoliczność sytuacji materialnej, bytowej i rodzinnej powodów. Te same wnioski zgłoszone także na okoliczność zamieszkiwania w lokalu i wywiązywania się z obowiązków najemcy również nie podlegały uwzględnieniu jako nieistotne dla rozstrzygnięcia.

Mając powyższe na uwadze – wobec nie stwierdzenia istnienia materialnoprawnej podstawy powództwa - należało orzec jak w sentencji.

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 k.p.c.