Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 21 sierpnia 2012 roku H. F., G. W., J. K., E. M. wnosili o uchylenie uchwał nr (...) W.j (...) w R. z dn. 12.07.2012 w sprawie zatwierdzenia wysokości zaliczki na poczet opłat za centralne ogrzewanie dla właścicieli nie posiadających podłączenia do sieci . oraz zasądzenia od pozwanej na ich rzecz kosztów procesu.

W ocenie powodów uchwała nr(...) narusza art. 13 oraz 14 ustawy o własności lokali, zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną oraz ich interes. Obowiązki w zakresie ponoszenia wydatków i uczestniczenia w kosztach, o których mowa w art. 13 ust. 1 u.w.l., przynoszą też takie konsekwencje, że żaden z właścicieli lokali nie jest zobowiązany pokrywać wydatków obciążających innego właściciela. Zwiększenie obciążeń (zaliczek) w stosunku do właścicieli lokali nie posiadających co. i c.c.w. musi być uzasadnione większymi kosztami ponoszonymi na nieruchomość wspólną w związku z funkcjonowaniem ich lokali, musi być proporcjonalne do tych większych kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, co w powyższym przypadku nie zachodzi. Zgodnie zaś z art. 12 ust 2 do obowiązków właścicieli lokali należy, ponoszenie wszelkich wydatków i ciężarów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zatem do kosztów zarządu nieruchomością wspólną zaliczane będą także wydatki na inne cele, które nie zostały wymienione w art. 14 u.w.l. - jeśli są one związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, co w żaden jednak sposób nie wynika z zaskarżonej uchwały.

Pozwana W. wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie od powoda na jej rzecz kosztów procesu podnosząc , że powodowie z mocy ustawy o własności lokali zobowiązani są do uiszczania zaliczek na poczet kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

W toku rozprawy powódka E. M. cofnęła pozew ze zrzeczeniem się roszczenia wobec podłączenia jej lokalu do sieci co. w związku z czym postępowanie co do niej zostało umorzone .

Sąd ustalił następujący stan faktyczny.

W dniu 12 lipca 2012r. roku odbyło się zebranie właścicieli lokali W. (...) w R. . Na zebraniu tym została podjęta uchwała nr (...) większością 58,875 głosów.

Uchwałą nr (...) ustalono miesięczne opłaty ponoszone przez właścicieli lokali nie posiadających podłączenia do sieci R. płacone w formie zaliczek na pokrycie kosztów stałych co. w 2012 roku w wysokości 0,60 zł/m ^{( 2)} brutto (uchwała wspólnoty k. 6).

Powodowie H. F., G. W., J. K. są właścicielami lokali w budynku pozwanej W. którzy nie korzystają z centralnego ogrzewania. Nie wyrazili zgody na podłączenie ich do instalacji ciepłowniczej, ponieważ wcześniej wykonali w swoich lokalach niezależne ogrzewanie z którego korzystają do chwili obecnej.

Instalacja co. przeprowadzona została , pionami przez klatki schodowe i piwnice. Żadne części tej instalacji nie przechodzą przez mieszkania powodów.

Inwestycja polegająca na wykonaniu instalacji co. w budynku nie została zakończona i odebrana.

Uchwała w przedmiocie finansowania kosztów tej inwestycji została zaskarżona do sądu (okoliczności bezsporne pomiędzy stronami).

W. jako odbiorca ciepła ponosi koszty stałe co. związane z zamówiona mocą i przeszyłem energii ( faktury k. 34-54) . Są to koszty ponoszone przez odbiorcę ciepła przez cały rok. Stanowią je opłaty za moc zamówioną i za przesył energii regulowane przez prawo energetyczne.

W związku z niezakończoną inwestycją W. nie uchwaliła dotychczas regulaminu rozliczania opłat za centralne ogrzewanie, centralną ciepłą wodę. Nie zostały również rozliczone koszty centralnego ogrzewania za 2012r. ( zeznania świadka A. S. k. 67- 68 ).

Powyższe okoliczności nie były sporne pomiędzy stronami.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy o własności lokali (tekst jedn.: Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) podstawą do uchylenia uchwały jest wystąpienie jednej z następujących przesłanek: niezgodność z prawem, niezgodność z umową właścicieli lokali, naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub naruszenie interesu właściciela lokalu.

Powodowie podnosili , że uchwała nr (...) narusza art. 13 oraz 14 ustawy o własności lokali, zasady prawidłowej gospodarki nieruchomością wspólną oraz ich interes.

Na wstępie należy podnieść, że Sąd Okręgowy podziela argumentacje powodów, że wobec braku regulaminu rozliczania opłat co. określenie zaliczki na koszty stałe co. przedmiotową uchwałą nr (...) nie pozwala na precyzyjne ustalenie jakimi właściwe kosztami zostali obciążeni właściciele nie posiadający podłączenia do sieci co. oraz jaką częścią kosztów ogrzewania są koszty stałe.

Strona pozwana uzasadniając zasadność podjętej uchwały powoływała się na wynikające z przedstawionych faktur koszty zakupu energii dla celów co.

Koszty zakupu energii dla danego budynku na potrzeby co. składają się z dwóch elementów: kosztów stałych i kosztów zmiennych. Koszty stałe zgodnie z prawem energetycznym to opłata za moc zamówioną wyliczona na podstawie zapotrzebowania na energię cieplną lub gaz dla danego budynku oraz opłata przesyłowa za zamówioną moc cieplną lub gazową, koszty zmienne zgodnie z prawem energetycznym to koszty energii cieplnej lub gazu określone zgodnie ze wskazaniami liczników głównych, koszty zmienne opłaty przesyłowej, koszty zużycia nośnika ciepła .

Zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.

Poza tym właściciel lokalu jest obowiązany wpłacać zaliczki na poczet kosztów zarządu tylko nieruchomością wspólną. Koszty utrzymania lokalu stanowiących jego indywidualną własność pokrywa bowiem w całości (art. 13 ust. 1 u.w.l.). Do kosztów zarządu nie należą wydatki na indywidualną własność, także nie są kosztami zarządu wydatki na usługi dostarczane do lokali stanowiących indywidualną własność (np. za wodę, ciepło, odprowadzanie ścieków, gaz, energię elektryczną).

Jak wynika z treści zaskarżonej uchwały powodowie zostali zobowiązani do uiszczania zaliczek na „koszty stałe co." proporcjonalnie do powierzchni posiadanych lokali zamiast proporcjonalnie do udziału w części wspólnej o którym mowa w art. 12 ust. 2 u.w.l.

Zgodnie z art. 3 ust. 3 u.w.l udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.

W związku z tym zapis zawarty w uchwale nr 7 określający, iż koszty stałe ponoszone będą proporcjonalnie do powierzchni zajmowanego lokalu narusza zasadę określoną w art. 12 ust. 2 u.w.l.

W ocenie Sądu obciążenie powodów kosztami stałymi zakupu ciepła na cele centralnego ogrzewania z którego oni nie korzystają narusza ich uzasadniony interes.

Powodowie nie negowali, że instalacja przebiega przez części wspólne budynku i je ogrzewa . W związku z tym powinni zostać obciążeni jedynie kosztami ogrzewania nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. stosownie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej, nie zaś kosztami stałymi ogrzewania całego budynku czy też dostarczania ciepła do lokali nie stanowiących ich własności.

Za uchyleniem zaskarżonej uchwały przemawia również sama jej nieprecyzyjność. Brak zdefiniowania „kosztów stałych" w innym akcie wiążącym wszystkich członków wspólnoty nie pozwala na jednoznaczne ustalenie jakimi właściwie kosztami zostali obciążeni powodowie .

Z wyżej podanych względów Sąd uznał, że zaskarżona uchwała narusza art. 12 ust. 2 i art. 13 ust. 1 u.w.l. oraz uzasadnione interesy powodów jeśli chodzi o zasady rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania i uchylił wskazaną uchwalę w całości.

O kosztach procesu Sąd orzekł mając na uwadze wynik postępowania oraz treść art. 98 § 1 k.p.c. W związku z tym Sąd zasądził od pozwanej jako strony przegrywającej na rzecz powodów zwrot części uiszczonej przez nich opłaty sądowej od pozwu .

/-/ Na oryginale właściwy podpis.-