Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław, dnia 4 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny w następującym składzie:

Przewodniczący:SSO Sławomir Urbaniak

Protokolant:Irmina Szawica

po rozpoznaniu w dniu 23 stycznia 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa M. W., K. S. i A. N.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej w Ś. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

I.  uchyla uchwałę nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ś. przy ul. (...);

II.  zasądza od strony pozwanej na rzecz powodów M. W. i K. S. kwoty po 98,50 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

III.  nakazuje stronie pozwanej aby uiściła na rzecz Skarbu Państwa kwotę 200zł tytułem kosztów sądowych.

I C 1166/12

UZASADNIENIE

Powodowie M. W., K. S. i A. N. wnieśli pozew o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej położonej przy ul. (...) w Ś. w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej z uwagi na niezgodność uchwały z przepisami prawa i naruszenie zasad prawidłowego zarządzania jak i naruszenie interesów powodów.

W uzasadnieniu powodowie wskazali, że są członkami Wspólnoty na podstawie posiadanego prawa do lokali i wiążącego się z nim współudziału w częściach wspólnych nieruchomości. Pismem z 14.06.2012 r. powodowie zostali powiadomieni o podjętej uchwale nr (...). Właściciele lokali w uchwale tej wyrazili zgodę na przebudowę części wspólnej nieruchomości w postaci działki gruntu oznaczonej nr (...) w celu powiększenia ilości miejsc postojowych. Powodowie podnieśli, iż zaskarżona uchwała narusza przepisy prawa albowiem zgodnie z par. 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budowa dodatkowych miejsc postojowych jest niemożliwa albowiem dla zwiększonej ilości miejsc postojowych (powyżej 5) przepis przewiduje większą odległość od okien lokali. Norma ta nie będzie spełniona na terenie działki, którą dysponuje Wspólnota. Ponadto z uchwały wynika też prawo do dysponowania ruchomością wspólną na cele budowlane udzielone zarządcy M. F., który w związku z tym może podejmować czynności zmierzające do zaistnienia stanu sprzecznego z prawem. Powodowie podnosili też, że kwestionowana uchwała narusza również ich interes albowiem wykonanie uchwały spowoduje obniżenie wartości wspólnej nieruchomości, która będzie obciążona wadą prawną.

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez zarząd Wspólnoty wniosła o oddalenie powództwa w całości. Przyznała, że podjęła większością głosów uchwałę numer (...) w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej w celu utworzenia dodatkowych miejsc parkingowych. Dodano, że uchwała została podjęta w celu rozwiązania problemów Wspólnoty polegających na zbyt małej ilości miejsc postojowych dla samochodów. Podniesiono też, że brak tych miejsc wynika z nieprawidłowego ich użytkowania przez lokatorów, w tym zastawianie samochodami, które nie należą do członków Wspólnoty. Przede wszystkim jednak strona pozwana wskazywała, że zaskarżona uchwała sama w sobie nie stanowi naruszenia prawa. Jej celem jest dopiero rozpoczęcie stosownych procedur zmierzających do próby zmiany obecnego stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Poza samą uchwałą dla przebudowy części wspólnych konieczny jest stosowny projekt budowlany oraz stosowna pozytywna uchwała organu nadzorującego, jak i faktyczna jego realizacja. Zdaniem Wspólnoty zaskarżenie uchwały, która „w subiektywnej i niczym nie popartej ocenie powodów nie jest zgodna z prawem”, było niezasadne. Sama przedwczesna opinia powodów o tym, że realizacja uchwały spowoduje stan niezgodny z prawem nie może być podstawą do jej uchylenia. Sąd nie może dokonać formalnoprawnej oceny planowanego procesu budowlanego. Bez podjęcia uchwały nie jest natomiast możliwe zlecenie projektu i ocena tego projektu przez kompetentnego projektanta, który określiłby jakie są możliwe rozwiązania do wdrożenia w celu przebudowy nieruchomości wspólnej. Strona pozwana wskazywała nadto, że powodowie są głęboko skonfliktowani z pozostałymi członkami wspólnoty i regularnie inicjują postępowania administracyjne, sądowe a nawet karne w stosunku do Wspólnoty i niniejsza sprawa wpisuje się w ciąg działań, które stanowią kolejne odsłony konfliktu.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie M. W., K. S. (z d. K.) i A. N. są właścicielami samodzielnych lokali mieszkalnych w budynku przy ul. (...) w Ś. wraz z udziałem we współwłasności w częściach wspólnych budynku i działki o numerze (...) objętych księgą wieczystą nr (...). W skład Zarządu Wspólnoty wchodzą K. K. (2) i A. G., natomiast funkcja zarządcy powierzona została M. F., prowadzącemu działalność gospodarczą pod nazwą (...) z siedzibą w Z..

( dowód: bezsporne, nadto umowa darowizny i ustanowienia służebności na rzecz K. K. (3) - k. 4-6, akt notarialny umowy sprzedaży na rzecz M. W.- k. 7-12, uchwała nr (...) - k.32-33, uchwała nr (...) – k. 200; odpis księgi wieczystej –k. 114-117).

Projekt budowlany budynku przy ul. (...) zakładał wybudowanie dwóch klatek schodowych, po cztery mieszkania na każdej z nich. W projekcie przewidziana została możliwość wyodrębnienia lokali dwukondygnacyjnych. Alternatywnie poddasze mogło być także podzielone na cztery dalsze samodzielne lokale. Ostatecznie wyodrębnionych zostało osiem lokali jednokondygnacyjnych, a powierzchnia na poddaszu pozostała niezagospodarowana. Właścicielem tej powierzchni strychowej był deweloper K. K.. W późniejszym okresie deweloper zdecydował się na adaptację tej powierzchni strychowej na cztery dalsze lokale mieszkalne. W związku z podjętymi pracami adaptacyjnymi w 2006 r. wszczęte zostało przez członków Wspólnoty postępowanie administracyjne w sprawie robót budowlanych i ich zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W trakcie trwania postępowania wydanych zostało kilka decyzji administracyjnych. Ostatecznie decyzją (...) w Powiecie (...) nr (...) z dnia 17.06.2011 r.- wydaną już w trakcie obowiązywania nowego planu zagospodarowania przestrzennego, w którym działka nr (...) przeznaczona została pod zabudowę wielorodzinną- postępowanie administracyjne zostało umorzone i wydane zostały zaświadczenia o samodzielności czterech dodatkowych lokali mieszkalnych w budynku przy ul. (...). Decyzja o adaptacji powierzchni strychowej i sprzedaży dodatkowych lokali mieszkalnych była zarzewiem konfliktu wśród mieszkańców Wspólnoty. W związku z tym prowadzone były liczne procesy sądowe między członkami wspólnoty a deweloperem. Obecnie toczy się postępowanie przygotowawcze przed Prokuraturą Rejonową dla Wrocławia Krzyków w sprawie IDs. 1132/12 i I Ds 874/12 o podejrzeniu popełnienia przestępstwa oraz dopuszczeniu się samowoli budowlanej przez dewelopera K. K..

( dowód: zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 17.01.2013r.- 03:16- 17:35; przesłuchanie powoda M. W. e-protokół z dnia 30.04.2013r.- 01:26- 19:37; e-protokół z dnia 25.07.2013r.- 01:33-03:33; decyzja nr (...) z dnia 12.12.2002r.- k. 92, decyzja (...) Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru z dnia 28.12.2009r.- k. 13;, decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 11.06.2011r.- k. 137-13

W dniu 14.06.2012 r. Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ś. głosując w trybie indywidualnego zbierania głosów podjęła uchwałę nr (...) w sprawie wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej - działki nr (...) w celu powiększenia ilości miejsc postojowych z 8 do 12- odpowiednio do ilości lokali. Właściciele w uchwale wskazali, że istniejące obecnie miejsca parkingowe będą użytkowane w sposób dotychczasowy przez pierwotnych właścicieli. W treści uchwały członkowie Wspólnoty jednocześnie upoważnili zarządcę M. F. do dysponowania nieruchomością wspólną na cele budowlane w zakresie określonym w ust. 1 i udzielili mu pełnomocnictwa do załatwienia wszelkich formalności związanych z wykonaniem uchwały.

Uchwałę przyjęto większością głosów liczoną procentowym udziałem w części wspólnej – 72,07%.

Powodowie nie głosowali nad uchwałą. Zostali pisemnie poinformowani o treści podjętej uchwały nr (...).

( dowód: pismo Wspólnoty z dnia 14.06.2012r. k.16, zeznania świadka M. F., e-protokół z dnia 17.01.2013r. - 03:16- 17:35; przesłuchanie powoda M. W. e-protokół z dnia 30.04.2013r. - 01:26- 19:3).

Po podjęciu uchwały Wspólnota rozpoczęła prace mające na celu likwidację części terenów zielonych.

(dowód : zdjęcie- k. 96, wezwanie do naprawienia szkód wysłane dla członków zarządu k. 93).

Wspólnota Mieszkańców budynku przy ul. (...) w Ś. jest właścicielem działki nr (...) oraz budynku na niej posadowionego. Na terenie należącym do Wspólnoty usytuowanych jest obecnie 8 miejsc parkingowych. Odległość od granicy działki do budynku (okien) wynosi 14m, od ściany z oknami do krawężnika ograniczającego obecnie istniejące miejsca parkingowe 9m. Odległość od ściany z oknami części budynku znajdującego się w głębi działki od granicy działki wynosi 17 m. Szerokość działki od ogrodzenia do ogrodzenia wynosi 35 m.

Pomiędzy działką Wspólnoty a drogą publiczną istnieje działka oznaczona nr (...). Jest to pasmo gruntu, które przylega bezpośrednio do działki nr (...). Szerokość tej działki sąsiedniej wynosi 1.8m. Działka ta jest współwłasnością osób fizycznych- niektórych członków Wspólnoty.

( dowód: plan sytuacyjny działki nr (...)- k. 128, wydruk z mapy - k.185-187, rzut gruntu i nieruchomości - k. 80, protokół z oględzin nieruchomości k.107-110).

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie .

Materialno-prawną podstawę powództwa stanowił przepis art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( u.w.l.- tekst jednolity Dz.U. 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami). Zgodnie z hipotezą tego przepisu właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Powodowie wnosząc o uchylenie uchwały winni wykazać, że spełnione są zarówno wymogi proceduralne, jak i wskazać na podstawy merytoryczne zaskarżenia, które wedle powodów miałyby stanowić podstawę uchylenia zaskarżonej uchwały.

W sprawie niniejszej wymogi formalne zaskarżenia przedmiotowej uchwały zostały spełnione i nie były kwestionowane prze strony. Również nie były podnoszone kwestie dotyczące trybu i sposobu podjęcia spornej uchwały. Spór natomiast dotyczył podstawy merytorycznej podjętej uchwały, a zatem zgodności uchwały z przepisami prawa i interesem powodów.

W ocenie Sądu zaskarżona uchwała nr (...) narusza wskazane przez powodów przepisy prawa oraz narusza interes członków Wspólnoty i dlatego powinna zostać uchylona.

Z materiału dowodowego, w tym zwłaszcza załączonego planu sytuacyjnego nieruchomości oraz dokonanych oględzin nieruchomości wspólnej wynika, że wykonanie uchwały niewątpliwie doprowadzi do naruszenia przepisów uchwały. Wspólnota nie dysponuje bowiem powierzchnią umożliwiającą budowę dodatkowych miejsc parkingowych z zachowaniem norm określonych w par. 19 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z dnia 12 kwietnia 2002 r. (Dz.U. Nr 75, poz. 690). Zgodnie z treścią tego przepisu odległość wydzielonych miejsc postojowych od okien pomieszczeń przeznaczonych na stały pobyt ludzi w budynku mieszkalnym, budynku zamieszkania zbiorowego, z wyjątkiem hotelu, budynku opieki zdrowotnej, oświaty i wychowania, a także od placu zabaw i boiska dla dzieci i młodzieży, nie może być mniejsza niż:

1) 7 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie,

2) 10 m - w przypadku 5 do 60 stanowisk włącznie,

3) 20 m - w przypadku większej liczby stanowisk, z uwzględnieniem § 276 ust. 1. 2.17)

Odległość wydzielonych miejsc postojowych lub otwartego garażu wielopoziomowego dla samochodów osobowych od granicy działki budowlanej nie może być mniejsza niż:

1) 3 m - w przypadku do 4 stanowisk włącznie,

2) 6 m - w przypadku 5-60 stanowisk włącznie,

3) 16 m - w przypadku większej liczby stanowisk.

Jednocześnie w § 21.1. Rozporządzenia wskazano, że stanowiska postojowe dla samochodów osobowych powinny mieć co najmniej szerokość 2,3 m i długość 5 m, przy czym dla samochodów użytkowanych przez osoby niepełnosprawne szerokość stanowiska powinna wynosić co najmniej 3,6 m i długość 5 m, a w przypadku usytuowania wzdłuż jezdni - długość co najmniej 6 m i szerokość co najmniej 3,6 m, z możliwością jej ograniczenia do 2,3 m w przypadku zapewnienia możliwości korzystania z przylegającego dojścia lub ciągu pieszo-jezdnego.

Budowa dodatkowych miejsc parkingowych według wskazanych powyżej parametrów jest zatem niemożliwa, albowiem dla zwiększonej ilości miejsc postojowych (powyżej 5) przepis przewiduje większą odległość od okien budynku wynoszącą co najmniej 10 m. Norma ta, jak wynika z dokonanych pomiarów na nieruchomości wspólnej nie zostanie spełniona. Powierzchnia, którą dysponuje Wspólnota jest zbyt mała na rozplanowanie dodatkowych miejsc, które byłyby usytuowanych w odpowiedniej odległości od budynku, granicy działki i przy zapewnieniu jednocześnie swobodnego i zgodnego z przepisami przeciwpożarowymi dostępu do budynku.

Dodatkowa powierzchnia paska ziemi oznaczonego jako działka (...) nie może być brana pod uwagę przy sytuowaniu nowych miejsc parkingowych albowiem znajduje się już poza nieruchomością Wspólnoty i jest własnością tylko niektórych właścicieli lokali. Z treści zaskarżonej uchwały nr (...) nie wynika, że projektowana przebudowa miejsc parkingowych ma obejmować także i tę działkę, a ponadto brak jest zgody właścicieli tej nieruchomości na takie jej przeznaczenie.

Ponadto zdaniem Sądu już sama wykładnia literalna uchwały (...) z dnia 14.06.2012 r. ze względu na jej ogólnikową treść w zakresie wyrażenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej może prowadzić do uznania jej za niezgodną z prawem. W treści uchwały nie zostało bowiem wskazane w jakiej części nieruchomości wspólnej utworzone zostaną dodatkowe miejsca parkingowe, nie zostały dołączone żadne projekty czy nawet propozycje jak miałyby to zostać wykonane. Wynika z tego, że członkowie Wspólnoty głosując nad treścią uchwałą i udzielając zarządcy upoważnienia do dysponowania nieruchomością na cele budowlane w zasadzie nie określili wszystkich istotnych postanowień tej uchwały, a w szczególności nie byli świadomi tego jaka część ich wspólnej nieruchomości zostanie ostatecznie przeznaczona na parkingi i czy będzie to zaprojektowane zgodnie z prawem budowlanym, przepisami przeciwpożarowymi oraz nie będzie naruszać ich własnego interesu. Na nieruchomości wspólnej członków Wspólnoty nie ma w chwili obecnej terenów niezagospodarowanych. Skoro tak to utworzenie nowych miejsc parkingowych wiązać się musi nieodzownie ze zmianą przeznaczenia dotychczasowych gruntów- czy to z likwidacją części terenów zielonych, likwidacją ogrodzenia nieruchomości wspólnej czy przesunięciem śmietników. Sąd podziela w tym miejscu stanowisko wyrażone w wyroku SA w Warszawie z dnia 11 września 2008 r., VI ACa 187/08, Apel.-W-wa 2009, nr 2, poz. 19, w którym wskazano, że uchybieniem, które może skutkować uchyleniem uchwały, jest np. to, że właściciele lokali głosujący w trybie indywidualnego zbierania głosów nie znali przedmiotowo istotnych postanowień uchwały wspólnoty w tym warunków i parametrów projektu przebudowy nieruchomości wspólnej albowiem uchybienie to mogło mieć wpływ na sposób głosowania i skutkuje wadliwością podjętej uchwały.

Niezależnie od tego zdaniem Sądu zaskarżona uchwała (...) narusza interes powodów. Przedstawione bowiem przez pozwaną Wspólnotę projekty utworzenia nowych miejsc parkingowych wiążą się z dodatkowymi niedogodnościami dla powodów. Usunięcie ogrodzenia nieruchomości, którego koszt budowy ponosili wszyscy członkowie Wspólnoty, doprowadzi do sytuacji, w której stworzone miejsca parkingowe będą znajdować się na terenie nieogrodzonym i dostępnym publicznie. Ponadto wskazana propozycja likwidacji ogrodzenia narusza prawo do ochrony własnego mienia członków Wspólnoty i pozbawia ich przywileju większej prywatności, który mają obecnie. Ponadto proponowana zmiana miejsca położenia śmietników wskazywałaby, że będą one położone w pobliżu budynku, skoro skrajna część terenu miałaby zostać zagospodarowana tylko na miejsca parkingowe. Dodatkowo plan likwidacji terenu zielonego, w tym likwidacji drzew i krzewów, które są ozdobą nieruchomości, a których zakup był finansowany przez Wspólnotę obniża wartość zakupionych lokali i prowadzi do naruszenia interesu powodów.

Mając powyższe okoliczności na względzie Sąd doszedł do przekonania, że zaskarżona uchwała (...) narusza przepisy prawa oraz interes powodów i w związku z tym na podstawie art. 25 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali uchwałę tę uchylił, o czym orzekł w pkt I wyroku.

Orzeczenie o kosztach Sąd wydał w oparciu o art. 98 § 1 k.p.c., zgodnie z którym strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). Na koszty procesu poniesione przez powodów M. W. i K. S. złożyły się koszty zastępstwa procesowego w wysokości 180 zł, ustalone w oparciu o § 11 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz. U. Nr 163, poz. 1348, z późn. zmianami) wraz z opłatą od pełnomocnictwa.

W pkt III wyroku Sąd nakazał stronie pozwanej uiszczenie na rzecz Skarbu Państwa koszty sądowe w postaci nieuiszczonej opłaty od pozwu w wysokości 200 zł.