Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 lutego 2014 r.

Sąd Okręgowy w Słupsku I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący:	SSO Małgorzata Banaś
Protokolant:	Karina Hofman

po rozpoznaniu w dniu 26 lutego 2014 r. w Słupsku

na rozprawie

sprawy z powództwa B. S.

przeciwko (...) Spółce z o.o w S.

o nakazanie i zapłatę

1.  umarza postępowanie co do kwoty 2.936,44 zł (słownie: dwa tysiące dziewięćset trzydzieści sześć złotych 44/100);

2.  oddala powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądza od powoda B. S. na rzecz pozwanego (...) Spółki z o.o. w S. kwotę 7.217 zł (słownie: siedem tysięcy dwieście siedemnaście złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu;

4.  przyznaje od Skarbu Państwa – Sądu Okręgowego w Słupsku na rzecz adwokata A. S. kwotę 13.176 zł (słownie: trzynaście tysięcy sto siedemdziesiąt sześć złotych) powiększoną o stawkę podatku VAT tytułem nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu.

Na oryginale właściwy podpis

Sygn. akt IC 186/13

UZASADNIENIE

Powód B. S. po wielokrotnej zmianie powództwa ostatecznie pozwem wniesionym w dniu 8 grudnia 2011r. domagał się zasądzenia na swoją rzecz:

-

kwoty 250.000 zł z odsetkami tytułem odszkodowania za nieprzeniesienie na niego przez pozwanego własności lokalu użytkowego nr (...) w Centrum Handlowym w S. przy ul. (...),

-

kwoty 218.189,39 zł jako odszkodowania wynikającego z nieprzeniesienia na niego przez pozwanego własności lokalu użytkowego (box nr (...) na piętrze) w Hali w S.,

-

kwoty 6.740,11 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r., z tytułu użytkowania przez pozwaną spółkę 33 boksów w Hali wybudowanej za pieniądze wpłacone przez osoby, które zawarły z pozwaną spółką umowę o realizacji inwestycji w postaci wybudowania w/w Hali w grudniu 1999 r.,

-

kwoty 936,44 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r. tytułem zwrotu korzyści, jaką odniosła pozwana spółka na skutek pomniejszenia ceny działki pod budowę Hali przez Gminę M. S. o wartość robót wykonanych przez pozwaną spółkę na rzecz Miasta (wybudowanie kolektora ściekowego, parkingów i inne) za środki pieniężne wpłacone przez uczestników umowy o realizacji inwestycji,

-

kwoty 1.592,80 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r. z tytułu proporcjonalnego zwrócenia nakładów poniesionych przez powoda wynikających z umowy o realizację inwestycji na pomieszczenie biurowe i pomocnicze znajdujące się w Hali, które pozostają w wyłącznej dyspozycji pozwanej spółki,

-

kwoty 23.938,80 zł plus 2.232,56 zł tytułem odszkodowania za szkodę, jaką poniósł na skutek realizacji wyroku Sądu Rejonowego w Słupsku z dnia 28 maja 2008 r. wydanego w sprawie (...), powód wskazał, iż w związku z tym, iż odstąpił od umowy o realizację inwestycji nr (...) z dnia 7 grudnia 1999 r., a dotyczącej boksu nr (...) (piętro), to pozwany winien mu wyrównać szkodę, jakiej doznał w trakcie realizacji tej umowy.

Powyższych roszczeń powód domagał się z tytułu niewywiązania się przez pozwaną spółkę z dwóch umów o realizację inwestycji nr (...) i nr (...) zawartych pomiędzy stronami w dniu 7 grudnia 1999 r., na podstawie których pozwana spółka zobowiązała się wybudować za środki przekazane przez powoda dwa lokale użytkowe – boks nr (...) (parter) i boks nr (...) (piętro) położone w K. Centrum Handlowym (...) w S., a następnie ustanowić na jego rzecz prawo własności tychże lokali.

Pozwana (...) Spółka z o.o. w S. w odpowiedzi na pozew i w kolejnych pismach procesowych, ustosunkowując się do kolejnych żądań powoda, wniosła o oddalenie powództwa podnosząc, iż powodowi na podstawie umów o realizację inwestycji nie przysługuje roszczenie o zobowiązania do przeniesienia prawa własności przedmiotowych lokali użytkowych. W zakresie roszczeń odszkodowawczych pozwana spółka podniosła, iż powód miał prawo i nadal ma pełne prawo korzystać z boksu (...) (na piętrze), a z boksu (...) (na parterze) nadal korzysta osoba przez niego wskazana, a prawo pozwanej do pomieszczeń administracyjnych i innych wynika z umowy o realizację inwestycji.

Wyrokiem z dnia 27 września 2012r. Sąd Okręgowy w Słupsku oddalił powództwo.

W wyniku rozpoznania apelacji wniesionej przez powoda Sąd Apelacyjny w Gdańsku umorzył postępowanie w części dotyczącej kwoty 116.189,39zł, a w pozostałym zakresie uchylił zaskarżony wyrok i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi rozstrzygnięcie o kosztach procesu za instancję odwoławczą.

W uzasadnieniu wydanego orzeczenia Sąd Apelacyjny dokonując kwalifikacji zawartych przez strony tzw. „umów o realizacje inwestycji” zwrócił uwagę, iż w rozpoznawanej sprawie inaczej wygląda realizacja umowy nr (...), a inaczej umowy nr (...). Stosownie zatem do treści art. 386 §6 kpc rzeczą Sądu I instancji przy ponownym rozpoznaniu sprawy będzie dokonanie oceny zasadności zgłoszonych przez powoda roszczeń z uwzględnieniem powyższego.

Z uwagi na fakt, iż z dokonanych dotychczas ustaleń faktycznych nie wynika z jakich przyczyn nie doszło do pełnej realizacji umowy nr (...) czyli jej sfinalizowania, rzeczą Sądu Okręgowego będzie ustalenie po czyjej stronie leżały tego przyczyny.

Natomiast inaczej rzecz się przedstawia z żądaniami dotyczącymi roszczeń związanych z umową nr (...), z uwagi na radykalną zmianę żądania przez powoda – nie dostrzeżoną jednak przez Sąd I instancji z uwagi na wyjątkowo chaotyczny sposób jej wyrażenia w piśmie z dnia 24 lipca 2012r. – w ten sposób, że z kwoty 218.189,39 zł dochodzonej w związku nienależytym wykonaniem umowy nr (...) ( lokal użytkowy nr (...)) obecnie dochodzi on kwoty 100.000 zł z czego 50.000 zł to zwrot ,,kosztów wybudowania hali i lokalu nr (...)’’ zaś kwota 50.000 zł to odszkodowanie w postaci ,,utraconych spodziewanych korzyści” lub sądowa waloryzacja tego świadczenia. Z tych względów koniecznym jest ponowne rozpoznanie sprawy w zakresie żądań powoda związanych z umową o realizację inwestycji nr (...) (lokal nr (...)), tj. żądania rozwiązania umowy bądź ustalenia czy umowa ta wygasła, jak też żądania zwrotu poniesionych nakładów na budowę lokalu użytkowego nr (...) (kwota 52.000 zł.) oraz odszkodowania z tytułu utraconych korzyści (kwota 50.000 zł). Co do różnicy pomiędzy kwotą 218.189,39 zł (pierwotnie dochodzone roszczenie stanowiące odszkodowanie z tytułu nieprzeniesienia na powoda własności lokalu użytkowego, a obecnie dochodzona łączną kwotą 102.000 zł (żądanie zwrotu nakładów i utracone korzyści dotyczące umowy nr (...)), postępowanie należało umorzyć na podstawie art. 355 § 1 kpc wobec zbędności wydania wyroku w tym zakresie.

Pozostałe zarzuty apelacji uznane zostały za nieuzasadnione.

Na rozprawie w dniu 4 października 2013r. powód po raz kolejny zmodyfikował swoje roszczenie, i ostatecznie po doprecyzowaniu w piśmie procesowym pełnomocnika z dnia 24 października 2013r. (k.827) domagał się zasądzenia na swoja rzecz:

1)  kwoty 293.336 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 6 grudnia 2009r. tytułem odszkodowania za nieprzeniesienie na niego przez pozwanego własności lokalu użytkowego nr (...) w Centrum Handlowym w S. przy ul. (...),

2)  kwoty 13.946,72 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r., z tytułu użytkowania przez pozwaną spółkę 33 boksów w Hali wybudowanej za pieniądze wpłacone przez osoby, które zawarły z pozwaną spółką umowę o realizacji inwestycji w postaci wybudowania w/w Hali w grudniu 1999r.,oraz z tytułu proporcjonalnego zwrócenia nakładów poniesionych przez powoda wynikających z umowy o realizację inwestycji na pomieszczenie biurowe i pomocnicze znajdujące się w Hali, które pozostają w wyłącznej dyspozycji pozwanej spółki,

3)  kwoty 50.000zł z ustawowymi odsetkami od dnia 5 maja 2003r. wraz z waloryzacją sądową (art.358 ^{( 1 )}§3 k.c.) wpłaconej pozwanej na wybudowanie lokalu nr (...), zgodnie z treścią umowy nr (...),

4)  kwoty 50.000zł z ustawowymi odsetkami od dnia 5 maja 2013r. tytułem zwrotu utraconych korzyści związanych z nie przeniesieniem na niego własności lokalu nr (...),

5)  kwoty 20.547,70 zł plus 2.232,56 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 8 lutego 2012 r., z tytułu użytkowania przez pozwaną spółkę 33 boksów w Hali wybudowanej za pieniądze wpłacone przez osoby, które zawarły z pozwaną spółką umowę o realizacji inwestycji w postaci wybudowania w/w Hali w grudniu 1999r.,oraz z tytułu proporcjonalnego zwrócenia nakładów poniesionych przez powoda wynikających z umowy o realizację inwestycji nr (...) na pomieszczenie biurowe i pomocnicze znajdujące się w Hali, które pozostają w wyłącznej dyspozycji pozwanej spółki.

Pozwana (...) Spółka z o.o. w S. ustosunkowując się do kolejnych zmodyfikowanych żądań powoda, wniosła o oddalenie powództwa podnosząc, iż powód miał prawo i nadal ma pełne prawo korzystać z boksu (...) (na piętrze), a z boksu (...) (na parterze) nadal korzysta osoba przez niego wskazana, a prawo pozwanej do pomieszczeń administracyjnych i innych wynika z umowy o realizację inwestycji. Dodatkowo pozwany podnosił, iż wprawdzie w umowie o realizacje inwestycji znajdował się zapis dotyczący ustanowienia odrębnej własności lokalu na rzecz poszczególnych inwestorów, co nie oznacza jednak, że ustanowienie tego prawa ma nastąpić bezwarunkowo, bowiem koniecznym jest uregulowanie zobowiązań przez osobę nabywająca to prawo. Na okoliczność wykazania wysokości należności, którą powód zobowiązany jest wnieść – podobnie jak inni inwestorzy- o czym był informowany od samego początku, pozwany przedstawił na rozprawie w dniu 4 października 2013r. stosownie rozliczenie. Jednocześnie pozwany zakwestionował zasadność roszczeń odszkodowawczych zgłoszonych przez powoda.

Sąd Okręgowy w wyniku ponownego rozpoznania sprawy ustalił następujący stan faktyczny;

W dniu 7 grudnia 1999 r. powód B. S. zawarł z pozwaną (...) Spółką z o.o. w S. dwie umowy o realizację inwestycji nr (...) i nr (...).

Na podstawie tych umów pozwana spółka zobowiązała się do wybudowania dla powoda dwóch lokali użytkowych, tj. lokalu (boksu) nr (...), o powierzchni 14, 63 m ^{( 2)} położonego na parterze budynku Centrum przy ul. (...) w S. i lokalu (boksu) nr (...) położonego na piętrze tegoż budynku. Lokale te miały zostać wybudowane w ramach inwestycji realizowanej przez pozwaną spółkę, a polegającej na wybudowaniu na dzierżawionej przez pozwaną od Gminy M. S. nieruchomości gruntowej położonej w S. przy ul. (...), oznaczonej w ewidencji gruntów numerami działek (...) K. Centrum (...) wraz z wydzielonymi lokalami użytkowymi oraz wspólnymi obiektami infrastruktury towarzyszącej. Powyższa inwestycja miała zostać zrealizowana w całości ze środków pochodzących z wpłat inwestorów.

W § 4 obu umów strony określiły zasady finansowania inwestycji wskazując, iż całkowity koszt budowy każdego lokalu w stanie surowym (do wykończenia) wraz z infrastrukturą nie może przekroczyć 2.500 zł brutto za 1 m ² powierzchni przekazanego lokalu. Pozwana spółka w § 5 pkt obu umów zobowiązała się do przekazania powodowi każdego lokalu użytkowego w stanie surowym do dnia 31 grudnia 2001 r.

W § 5 pkt 4 umów strony postanowiły, że po przekazaniu wyżej opisanych lokali użytkowych powodowi oraz nabyciu przez (...) Spółkę z o.o. w S. prawa własności nieruchomości gruntowej, na której zostanie wybudowane Centrum Handlowe (...), pozwana ustanowi na rzecz powoda prawo własności przedmiotowych lokali.

Na poczet należności za to prawo zostanie zaliczona wpłacona przez powoda kwota na ich budowę (§ 5 pkt 5 umowy). Do czasu przeniesienia na własność każdego z dwóch lokali, powód będzie użytkował lokale ponosząc jedynie koszty eksploatacji lokali oraz koszty ponoszone przez spółkę proporcjonalnie do powierzchni. Powyższe umowy zostały sporządzone w formie pisemnej.

dowód: umowa o realizację inwestycji nr (...) – k. 15 – 16 akt i umowa o realizację inwestycji nr (...) – k. 10 – 13 akt.

Pismem z dnia 7 lutego 2002r. pozwana przedstawiła powodowi rozliczenie nakładów inwestycyjnych na lokal użytkowy nr (...) z określeniem wysokości kwot pozostałych do wpłacenia tytułem całkowitego rozliczenia poniesionych kosztów nakładów inwestycyjnych na oba boksy handlowe.

dowód: pisma z dnia 7.02.2002r. k. 14 i 17.

Zgromadzenie Wspólników (...) Spółki z o.o. w 2002 r. podjęło uchwałę, na mocy której wyraziło zgodę na ustanowienie odrębnej własności lokali użytkowych położonych w (...) Sp. z o.o. w S. i sprzedaży tychże lokali wraz z niewydzieloną częścią wspólną (…) na rzecz osób fizycznych, które poniosły wszystkie koszty budowy związane z Halą Centrum Handlowego, a także na rzecz osób fizycznych lub prawnych wyłonionych w przetargu co do lokali, którymi dysponuje spółka.

dowód; wyciąg z protokołu zawierający uchwałę – k. 257 akt.

Pozwana spółka pismem z dnia 28 marca 2002 r. i z 2 kwietnia 2003 r. wzywała powoda do odbioru lokalu handlowego Nr (...), znajdującego się na piętrze K. Centrum Handlowego (...) w S..

dowód: pismo z dnia 28 lutego 2002 r. i z 2 kwietnia 2003 r. – k. 311 i 312 akt).

Powód B. S. nie odebrał od pozwanej boksu nr (...) położonego na piętrze i nigdy nie prowadził tam żadnej działalności.

Powód był obciążany przez pozwaną spółkę opłatą eksploatacyjną za ten lokal do dnia 28 lutego 2008 r.

Od 1 marca 2008 r. lokal ten pozwana spółka wykorzystywała na schowek, odstępując od obciążania powoda opłatą eksploatacyjną za ten lokal.

Urząd Miejski w S. w dniu 8 sierpnia 2005 r. na wniosek (...) Spółki z o.o. w S., na podstawie przedłożonej inwentaryzacji budowlanej, wydał zaświadczenie, iż lokale położone na parterze od nr (...) do nr (...)i na piętrze od nr (...) do nr (...) w obiekcie (...) przy ul. (...) w S. stanowią samodzielne lokale użytkowe w rozumieniu art. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

dowód: zaświadczenie nr (...) wydane przez Urząd Miejski w S. z dnia 8 sierpnia 2005 r. – k. 258.

Pismami z dnia 1 stycznia 2005r. i kolejnymi z dnia 13 stycznia 2005r. pozwana przedstawiła powodowi informacje na temat stanu zaawansowania procedury w przedmiocie uzgodnień dotyczących nabycia przez (...) spółkę z o.o. od Miasta S. dzierżawionego gruntu oraz rozliczenie nakładów inwestycyjnych odpowiednio na lokal nr (...).

dowód; pismo z dnia 1.01.2005r. k. 816-817, i z dnia 13.01.2005r. k. 811 – 812.

Boks nr (...) położony na parterze został wydany S. S. (za zgodą powoda) w dniu 2 kwietnia 2005 r. w toku egzekucji prowadzonej przez Komornika Sądu Rejonowego w S. Rewir I, sygn. akt (...), na podstawie wyroku Sądu Rejonowego w S. z dnia 2 kwietnia 2002 r. (sygn. akt (...)).

dowód: odpis wyroku Sądu Rejonowego w S. z dnia 2 kwietnia 2002 r. (sygn. akt(...) i protokół z czynności komorniczej – k. 281.

Od tego czasu powyższy lokal użytkowy jest w dyspozycji powoda. Od 2007 r., za jego zgodą, działalność gospodarczą w tym boksie prowadzi obecnie jego była żona S. S., która uiszcza na rzecz pozwanej spółki wszelkie opłaty związane z eksploatacją tegoż lokalu.

dowód: zeznania świadka S. S. k. 474 – rozprawa z dnia 18 września 2012 r. od 00:33:46 do 00:37:22.

Powód na przestrzeni okresu od 2006 do 2009 wystosował do pozwanej kilkadziesiąt pism dotyczących realizacji inwestycji w ramach umowy nr (...) w których modyfikował swoje wnioski i żądania. Jednocześnie deklarował chęć nabycia lokali oczekując jedynie przedstawienia mu wysokości kwoty należnej jeszcze do uiszczenia, by w kolejnym już domagać się usunięcia wad prawnych zawartych umów inwestycyjnych podnosząc ich nieważność, względnie składał oświadczenie o odstąpieniu od umowy i żądał od pozwanej wypłaty odszkodowania, innym razem wzywał pozwaną spółkę do bezwarunkowego przeniesienia na jego rzecz prawa własności lokali użytkowych nr (...) (parter) i nr (...) (piętro) wraz z ułamkową częścią wspólną obiektu M. i prawa do gruntu, powołując się na zapisy zawarte w dwóch umowach z dnia 7 grudnia 1999 r. o realizację inwestycji.

dowód: pisma powoda z dnia 26 lutego 2006 r. (k. 36), z dnia 9 maja 2006r. (k.145), z dnia 24 stycznia 2007 r. (k. 29), pismo z dnia 5 i 20 marca 2007r. (k. 28, 31), z dnia 10 lutego 2009r. (k. 25), z dnia 9 i 17 marca 2009r. (k.150 i 157), 30 października 2009 r. (k. 30), z dnia 28 listopada 2009r. (k.38), nadto zestawienie obiegu korespondencji pomiędzy stronami k. 824 akt.

W odpowiedzi na powyższe pisma pozwana spółka zawsze wyrażała gotowość do sprzedaży powyższych lokali użytkowych, po uprzednim uregulowaniu należności za grunt i opłat związanych z przygotowaniem boksów do sprzedaży. Proponowała powodowi i ewentualnym nabywcom jego udziałów spółce spotkania negocjacyjne z których powód nigdy nie skorzystał.

dowód: pisma pozwanej spółki z dnia 8 lutego 2006 r. – k. 35 akt, 10 maja 2006 r. – k. 37 akt, z dnia 17 lutego 2009r. k. 149 akt, z dnia 11 marca 2009r. k. 151 akt, z dnia 5 listopada 2009 r. – k. 34 akt, nadto zestawienie obiegu korespondencji pomiędzy stronami k. 824 akt.

Powód zwracał się również do pozwanej o wypłatę odszkodowania z tytułu szkody, jaką poniósł wskutek zawarcia z pozwaną dwóch umów o niemożliwości świadczenia wynikających z umów o realizację inwestycji nr (...) i nr (...).

W przypadku pierwszej umowy domagał się odszkodowania w kwocie 51.650 zł, a w przypadku drugiej umowy w wysokości 250.000 zł.

dowód: pisma powoda z dnia 20 marca 2007 r. – k. 31 – 33 akt i z dnia 28 listopada 2009 r. – k. 38 akt.

W piśmie z dnia 11 stycznia 2005 r. skierowanym do pozwanej spółki powód złożył oświadczenie o odstąpieniu od zawartej umowy inwestycyjnej nr (...) z dnia 7 grudnia 1999 r. podnosząc, iż powyższą umowę uważa za nieważną. W piśmie tym powód nadto zwrócił się ponownie o zwrot wpłaconej na podstawie tej umowy kwoty 50.000 zł.

W dniu 9 maja 2006 r. powód skierował do pozwanej spółki kolejne pismo zawierające oświadczenie o odstąpieniu i rozwiązaniu z nim, na podstawie art. 491 § 1 kc, umowy o realizację inwestycji nr (...) z dnia 7 grudnia 1999 r. podnosząc, iż Zarząd spółki odmówił przeniesienia na jego rzecz prawa własności do lokalu użytkowego Nr (...), położonego na piętrze (...) w S.. Swoje stanowisko w tym przedmiocie powód potwierdził w piśmie procesowym z dnia 24 lipca 2012r.

dowód: pismo powoda z dnia 11 stycznia 2005 r. – k. 314 akt i pismo powoda z dnia 9 maja 2006 r. – k. 326.

Pozwana spółka nie uznała skuteczności dokonanych przez powoda kolejnych odstąpień od umowy o realizację inwestycji Nr (...) dotyczących boksu nr (...) na parterze (...) w S. przy ul. (...) podnosząc, iż w tej umowie jedynie w sposób ogólnikowy zostało zawarte przyrzeczenie przeniesienia własności boksów, bez wskazania szczegółowych warunków umowy o przeniesienie własności.

dowód: pismo pozwanej spółki z dnia 10 maja 2006 r. – k. 327 akt.

Sąd oddalił wniosek powoda o powołanie biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia wartości rynkowej lokali użytkowych (boks (...) parter i boks (...) piętro), gdyż przeprowadzenie tego dowodu było zbędne dla prawidłowego rozstrzygnięcia sprawy.

Sąd zważył;

Powództwo należało oddalić jako bezzasadne.

Powód źródła wszelkich roszczeń dochodzonych przez niego w niniejszym procesie upatruje w nienależytym wykonaniu przez pozwaną spółkę dwóch umów o realizację inwestycji zawartych między stronami w dniu 7 grudnia 1990 r., tj. umowy nr (...). Według powoda, na podstawie tychże umów, pozwana spółka zobowiązała się, po uiszczeniu przez powoda kwot wskazanych w umowach, wybudować i przekazać na własność powoda, za cenę 1 m ^{( 2)} nie wyższe niż 2.500 zł, dwa lokale użytkowe, tj. boks handlowy nr (...) położony na parterze i boks handlowy nr (...) położony na piętrze (...) przy ul. (...) w S.. Jednakże pozwana nie wywiązała się z tych umów, gdyż odmówiła przeniesienia na powoda prawa własności powyższych lokali, uzależniając dokonanie tych czynności od uiszczenia przez powoda dodatkowych kwot za udział w gruncie i w częściach wspólnych budynku, w którym położone są powyższe lokale. W ocenie powoda domaganie się przez pozwaną spółkę dodatkowych opłat z tytułu ustanowienia na rzecz powoda prawa własności lokali użytkowych nr (...) (parter) i (...) (piętro) w (...) przy ul. (...) w S., jest sprzeczne z postanowieniami zawartymi w § 5 ust. 4 każdej z dwóch umów o realizację inwestycji. Takie działanie pozwanego – podnosi powód – naraziło go na szkodę, której wyrównania domaga się on w niniejszym procesie.

Podstawowe znaczenie w rozpoznawanej sprawie ma kwalifikacja umów z dnia 7 grudnia 1999 r., nr (...) i81/99, nazwanych przez strony umowami o realizację inwestycji. Pierwsza z tych umów (nr (...)) dotyczyła wybudowania przez pozwaną ze środków powoda lokalu użytkowego nr (...) w K. Centrum Handlowym (...) w S., druga (nr (...)) wybudowanie na tych samych zasadach lokalu użytkowego nr (...) w tymże Centrum. Nie ma sporu co do tego, że do obowiązków pozwanej jako realizatora całego przedsięwzięcia inwestycyjnego należała kompleksowa realizacja procesu inwestycyjnego i przekazanie powodowi (jako inwestorowi) lokali użytkowych nr (...) w stanie surowym. Na tym etapie do obowiązków powoda należało finansowanie inwestycji w sposób wskazany w obu umowach, odebranie lokali i dokonanie ich wykończenia zgodnie z ich funkcją i przeznaczeniem. Ponieważ cała inwestycja realizowana była na gruncie gminnym strony w obu umowach ustaliły, że po przekazaniu lokalu inwestorowi i po nabyciu przez pozwaną od Gminy własności nieruchomości „ustanowione będzie na rzecz poszczególnych inwestorów prawo własności lokalu użytkowego”. Żadna z umów zawartych przez strony nie spełnia cech tzw. umowy developerskiej, przewidzianej w art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. Nr 80 poz. 203 ze zm.) ani też nie można ich zakwalifikować jako umowy przedwstępne w rozumieniu art. 389 – 390 kc. (zarówno ze względu na treść, formę jak też brak po stronie pozwanej prawa własności nieruchomości gruntowej). Umowy, które strony zawarły są umowami wzajemnymi, kauzalnymi o mieszanym charakterze zawierającymi w sobie zobowiązanie pozwanego do wybudowania w ramach szerszej inwestycji, lokali, przekazanie ich powodowi oraz – po uzyskaniu prawa własności gruntu – wyodrębnienie własności lokali i przeniesienie ich na powoda. Z kolei powód zobowiązał się do wpłacenia całości środków na realizację zadania inwestycyjnego w ratach poczynając od dnia zawarcia umów, a kończąc na dniu 10.11.2000 r.

W orzecznictwie dominuje stanowisko, że tzw. umowa developerska, która nie spełnia wymogów ustępu 2 art. 9 ustawy o własności lokalu nie jest nieważna (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 czerwca 2004 r. Lex nr 183717) jak i nie jest nieważna tzw. umowa developerska, która nie czyni zadość przesłankom ważności umowy zobowiązującej, przewidzianym w art. 9 ust. 1 ustawy o własności lokali. (por. wyrok z 18 lutego 2011 r. (...)Lex 818561).

Ostatecznie zatem należy przyjąć, że do skutków niewykonania obu umów realizatorskich, wzajemnie zobowiązujących należy na podstawie art. 487 § 2 kc stosować art. 471 kc.

Odpowiedzialność dłużnika tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania została ukształtowana na zasadzie winy. W przywołanym powyżej przepisie art.471 k.c. zawarte jest jednak domniemanie, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania nastąpiło wskutek okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Na gruncie art., 471 k.c. to wierzyciela obciąża dowód niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, istnienia szkody w określonej wysokości oraz normalnego związku przyczynowego pomiędzy naruszeniem przez dłużnika więzi zobowiązaniowej, a szkodą wyrządzoną wierzycielowi. Dopiero wykazanie tych trzech przesłanek aktualizuje potrzebę obrony dłużnika, który może wykazać, że niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest następstwem okoliczności, za które nie ponosi on odpowiedzialności. Nieudowodnienie przez wierzyciela którejkolwiek z trzech wymienionych wyżej przesłanek skutkować musi oddaleniem powództwa.

W ocenie Sądu materiał dowodowy w kształcie zakreślonym i przedstawionym przez powoda nie daje podstaw do uwzględnienia powództwa. Podkreślenia w tym miejscu wymaga, że to powoda wedle reguły przewidzianej w art. 6 k.c. obciążał obowiązek udowodnienia przesłanek kontraktowej odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego, czemu nie sprostał.

Bezspornie celem całego przedsięwzięcia inwestycyjnego było wybudowanie przez pozwaną K. Centrum Handlowego (...) w S. wraz z wydzielonymi lokalami użytkowymi, wraz z obiektami infrastruktury towarzyszącej w celu przekazania tych lokali inwestorom do użytkowania na zasadach określonych w umowach (§ 2 ust. 1 umów) i po przekazaniu lokali oraz nabyciu nieruchomości przez pozwaną Spółkę – ustanowienie na rzecz poszczególnych inwestorów prawa własności lokali użytkowych, za cenę na poczet, której została wpłacona przez poszczególnych inwestorów kwota na budowę poszczególnych lokali. (§ 5 ust. 4 i 5 umów) Jeśli chodzi więc o obowiązki Spółki to oba te postanowienia umowne (§ 2 i § 5) należy odczytywać łącznie, ponieważ celem inwestycji nie było jedynie wybudowanie Centrum Handlowego z pieniędzy inwestorów (a zarazem udziałowców) tylko po to by mogli użytkować lokale ale po to by mogli – po spełnieniu warunków umownych – nabyć prawo własności tych lokali.

Nie ulega jednak w ocenie Sądu wątpliwości ze przeniesienie prawa własności lokalu nr (...), podobnie jak i (...) wymaga uzgodnień warunków umowy na jakich nastąpi wyodrębnienie lokalu własności. Pozwana po uzupełnienie materiału dowodowego zgodnie z wytycznymi w tym zakresie Sądu Apelacyjnego wykazała w ocenie Sądu orzekającego, że to nie z jej winy nie doszło do zawarcia umowy przenoszącej własność lokalu nr (...), bowiem nie uchylała się od obowiązku sfinalizowania całej umowy nr (...). Pozwana w związku z zawarciem umowy o realizację inwestycji, miała świadomość. że definitywnym i ostatecznym zakończeniem procesu inwestycyjnego będzie wyodrębnienie lokali użytkowych i ich sprzedaż poszczególnym inwestorom. W K. Centrum Handlowym (...) wybudowanych zostało 405 lokali użytkowych. Składają się na nie 34 lokale nie podlegające sprzedaży (w tym 33 lokale Spółki) oraz 371 lokali użytkowych podlegających sprzedaży poszczególnym inwestorom, zgodnie z podpisanymi umowami o realizację inwestycji. Spośród tych 371 lokali użytkowych na dzień dzisiejszy wyodrębnione zostały 362 lokale, co stanowi 97.6% lokali podlegających sprzedaży. Prawa do dziewięciu lokali nie posiadających odrębnej własności posiada sześciu inwestorów, w tym powód. Już to zestawienie pokazuje, że spółka dążyła do zawarcia umów przenoszących własność poszczególnych lokali i z ogromną częścią inwestorów odbyło się to bez problemów. Pozwana jak wykazała to przedłożonymi do akt dokumentami od samego początku z własnej inicjatywy, ale także na każde żądanie powoda przedstawiała mu warunki rozliczenia, zatem i również w tym przypadku dążyła do zakończenia przedsięwzięcia inwestycyjnego. To powód zdaniem Sądu przyjmując postawę negującą wszystko, formułując co chwilę wzajemnie się wykluczające roszczenia i jednocześnie tocząc z pozwaną kilka procesów, które niewątpliwie nie sprzyjały atmosferze porozumienia, uniemożliwił sfinalizowanie umowy nr (...). Co więcej nawet gdy przedstawiał własne rozliczenie i wskazywał kwotę co do której składał oświadczenie, że uznaje ją jako należną dla spółki (...) - treść pisma z dnia 29 listopada 2011r. (k.18) - to również nie z tego nie wynikało. Powoduje to nieodparte wrażenie, że powodowi bardziej zależało na toczeniu sporu z pozwanym, niż zakończeniu inwestycji. Kompletnie niewiarygodnie brzmiały zeznania świadków w osobach A. i S. W. (k.474) oraz twierdzenia powoda, o realnej możliwości zbycia lokalu na parterze za kwotę 300.000zł. Doświadczenie życiowe wskazuje, że żaden rozsądnie myślący inwestor mając do uregulowania kwotę około 11.000zł (k.793) by móc następnie po nabyciu lokalu w wyniku zakończenia realizacji umowy dokonać jego zbycia z takim zyskiem nie doprowadziłby do tego. Jednocześnie Sąd nie podzielił stanowiska powoda, iż wszystkie dokumenty przedstawione do sprawy przez pozwanego, już po przekazaniu jej do ponownego rozpoznania, zostały spreparowane na użytek niniejszego procesu.

Nie zasługiwały także na uwzględnienie roszczenia powoda związane z realizacją inwestycji nr (...) ( lokal (...)) tj. żądania rozwiązania umowy bądź ustalenia czy umowa ta wygasła jak też żądania zwrotu poniesionych nakładów na budowę lokalu użytkowego nr (...) oraz odszkodowania z tytułu utraconych korzyści, bowiem powód w żaden sposób nie wykazał by zaistniały przesłanki do odstąpienia przez niego od umowy. Gołosłowne w świetle braku dowodów to potwierdzających, okazały się twierdzenia powoda odnośnie tego, iż lokal nr (...) położony na pierwszym piętrze w chwili zgłoszenia go powodowi przez pozwaną do odbioru, nie spełniał wymogów lokalu użytkowego przeznaczonego na cele handlowe, jak również nie spełniał warunków zawartych w umowie. Okoliczność zaś, iż powód nie podjął działalności gospodarczej w tym lokalu, jak również to, iż wartość rynkowa (atrakcyjność) tego lokalu jest zdecydowanie niższa niż lokali położonych na parterze (...) przy ul. (...) w S. nie może stanowić samodzielnej przesłanki do odstąpienia przez powoda od umowy nr (...). Powód zawierając tę umowę działał bowiem na własne ryzyko. Okoliczności tej nie zmienia fakt, iż przedmiotowy lokal od dnia 1 marca 2008 r. był wykorzystywany przez pozwaną spółkę na magazyn. Z takiego zachowania pozwanej spółki nie wynika bowiem, iż pozwana godziła się na rozwiązanie przedmiotowej umowy. Pozwana, wykorzystując ten lokal na własne cele, odstąpiła od obciążania powoda kosztami eksploatacji tegoż lokalu, deklarując, iż na każde jego żądanie lokal ten mu udostępni.

Odnosząc się już tylko na marginesie do dalszych roszczeń powoda opartych na art.405 k.c. to należy zwrócić uwagę, iż zgodnie z umowami o realizację inwestycji nr (...) i (...) z dnia 7 grudnia 1999 r. powód zobowiązał się do partycypowania w kosztach budowy lokali użytkowych – boksu nr (...) (parter) i (...) (piętro) położonych w K. Centrum Handlowym w S. wraz z infrastrukturą oraz wykonaniem instalacji wodno – kanalizacyjnej, wewnętrznej i zewnętrznej, wykonanie kanalizacji deszczowej, instalacji elektrycznej wraz z trafostacją, wykonaniem instalacji centralnego ogrzewania wraz z wentylacją i nawiewem, wybudowanie obiektów towarzyszących stanowiących zaplecze sanitarne i gospodarcze Centrum Handlowego (§ 4 pkt 2 i § 3 pkt 2 umowy). Przy tak szeroko zakreślonym obowiązku pokrycia przez powoda kosztów budowy części wspólnych budynku proporcjonalnie do powierzchni lokali użytkowych postawionych powodowi do dyspozycji, brak jest jakichkolwiek podstaw do twierdzenia, że pozwana spółka w jakimkolwiek zakresie wzbogaciła się bezpodstawnie jego kosztem w rozumieniu art. 405 kc. Tym bardziej, iż koszt uczestnictwa w realizowanej inwestycji był związany jedynie z powierzchnią przekazanych mu lokali użytkowych i w żaden sposób nie odnosił się do wysokości udziału tegoż lokalu w części wspólnej nieruchomości.

W orzeczeniu z dnia 17 grudnia 1996 r.,((...), OSNC 1997, nr 6-7, poz. 76 z glosą A. Z., P.. 1998, nr 1-2, s. 204 i nast.)., Sąd Najwyższy stwierdził zaś, iż rzeczą sądu nie jest zarządzenie dochodzeń w celu uzupełnienia lub wyjaśnienia twierdzeń stron i wykrycia środków dowodowych pozwalających na ich udowodnienie, ani też sąd nie jest zobowiązany do przeprowadzenia z urzędu dowodów zmierzających do wyjaśnienia okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy (art. 232). Obowiązek przedstawienia dowodów spoczywa na stronach (art. 3), a ciężar udowodnienia faktów mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie (art. 227) spoczywa na stronie, która z tych faktów wywodzi skutki prawne (art. 6 k.c.).

Zgodnie z wymaganiami rzetelnego procesu powód miał zapewnioną realną możliwość przedstawienia swoich racji, wykazując zaś brak troski o własne interesy winien liczyć się z następstwami z takiej postawy wynikającymi.

Tym samym uznać należy, że Sąd nie miał w niniejszej sprawie obowiązku wyręczać czy też wspomagać powoda w realizacji założonych przez niego celów procesowych. Skoro bowiem powód przygotował się do procesu w sposób niestaranny, to sam powinien ponieść negatywne tego konsekwencje.

W tym stanie rzeczy – w oparciu o ustalenia faktyczne poczynione na podstawie materiału dowodowego przedstawionego przez stronę powodową należało uznać, iż na moment orzekania (art. 316§1kpc), po stronie powodowej brak było uzasadnienia na potwierdzenie zasadności zgłoszonego roszczenia.

Powództwo w całości podlegało zatem oddaleniu.

O kosztach procesu Sąd orzekł na podstawie art. 98 kpc w związku z § 6 pkt 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu. Powód przegrał proces, a więc winien pozwanemu, stosownie do wyżej wskazanych przepisów, zwrócić mu koszty procesu, na które składają się w tym przypadku koszty zastępstwa procesowego strony pozwanej. Zgodnie bowiem z art. 108 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, zwolnienie od kosztów sądowych nie zwalnia strony przegrywającej spór od obowiązku zwrotu stronie przeciwnej kosztów procesu.

O kosztach nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej powodowi z urzędu Sąd orzekł w pkt 3 wyroku, na podstawie art. 118 kpc w związku z § 19 i § 6 pkt 7 i § 2 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. W niniejszym postępowaniu wartość przedmiotu sprawy wynosiła powyżej 200.000 zł, zgodnie zatem z treścią § 6 pkt 7 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. nr 163 poz. 1348 ze zm.) stawka minimalna, jaka winna być przyjęta przy określaniu kosztów nieopłaconej pomocy udzielonej w postępowaniu pierwszoinstancyjnym, wynosi 7.200 zł. Zgodnie z § 19 pkt 1 wskazanego rozporządzenia opłata przyznana tytułem kosztów nieopłaconej pomocy prawne] udzielonej z urzędu nie może być wyższa niż 150% stawki minimalnej, a stosownie do § 2 ust. 3 winna być podwyższona o stawkę podatku od towarów i usług przewidzianą dla tego rodzaju czynności w przepisach o podatku od towarów i usług. Przy czym w sytuacji, gdy sprawę przekazano Sądowi pierwszej instancji do ponownego rozpoznania i pozostawiono rozstrzygnięcie o kosztach, Sąd ten przyznaje adwokatowi koszty nieopłaconej pomocy prawnej tylko raz za postępowanie pierwszoinstancyjne (por. wyrok SA w Gdańsku z dnia 9 listopada 2010r. sygn. (...)).

Na oryginale właściwy podpis