Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Wrocław dnia 27 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu, Wydział I Cywilny w składzie:

Przewodniczący: SSO Piotr Jarmundowicz

Protokolant: Błażej Łój

po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 13 marca 2014 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa Gminy W.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W.

o stwierdzenie nieistnienia uchwał

ewentualnie o uchylenie uchwał

I.  stwierdza, że uchwała numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. nie istnieje,

II.  stwierdza, że uchwała numer (...) Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. nie istnieje,

III.  zasądza od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 597 zł (pięćset dziewięćdziesiąt siedem złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1484/13

UZASADNIENIE

Strona powodowa Gmina W. wystąpiła z żądaniem stwierdzenia nieistnienia uchwały:

nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia strychu, korytarza, klatki schodowej oraz wyrażenia zgody na ustanowienie odrębnej własności lokali w wyniku przebudowy części nieruchomości wspólnej a także prawa pierwokupu i zmiany udziałów w części nieruchomości wspólnej;

nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w sprawie wyrażenia zgody na przekazanie Panu M. Ź. adaptowanej powierzchni na czas przebudowy, zawarcia porozumienia określającego warunki korzystania z powierzchni wspólnej w celu wykonania prac adaptacyjnych i remontowych na czas trwania prac inwestycyjnych oraz wyrażenia zgody na zawarcie porozumienia.

Strona powodowa wskazała, że z ostrożności procesowej wnosi, w przypadku braku stwierdzenia podstaw do ustalenia nieistnienia uchwał, o ich uchylenie w całości.

Uzasadniając żądanie pozwu strona powodowa wskazała, że jako właścicielka 29 lokali o łącznej powierzchni 661,52 m ² jest członkiem pozwanej wspólnoty, w której to reprezentowana jest przez jednostkę budżetową Zarząd Zasobu Komunalnego. Zarząd nieruchomością wspólną właściciele lokali na podstawie uchwały nr (...)r. z dnia 20.06.2001 r. powierzyli spółce (...) Sp. z o.o.Wyjaśniła dalej, że w dniu 25.07.2013 r. zarządca przekazał stronie powodowej karty do głosowania nad opisanymi wyżej uchwałami (...)oraz (...) wraz z ich kserokopiami. W dniu 30.07.2013 r. pełnomocnik Gminy W.złożył głosy przeciw uchwałom i odesłał podpisane karty do zarządcy powołując się na brak zgody Prezydenta W.na wykonanie adaptacji strychu na cele mieszkalne. Pismem z dnia 27.08.2013 r., doręczonym dnia 30.08.2013 r. powód otrzymał zawiadomienie o podjęciu uchwał z wyjaśnieniem, że za przyjęciem oddano głosy reprezentujące 50,19 % udziałów, natomiast przeciw uchwale 46,96 % udziałów. Gmina wyjaśniła dalej, że w uchwale nr (...)Wspólnota wyraziła zgodę na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej o powierzchni ok. 185 m ², tj. strychu, korytarza, klatki schodowej itp. w celu zaadoptowania na lokale mieszkalne oraz ustanowienie odrębnej własności lokali wraz z prawem pierwokupu na rzecz M. Ź.. Ponadto w uchwale tej wskazano, iż Wspólnota przeniesie prawo własności lokali na rzecz M. Ź.w zamian za poniesione koszty wykonanych prac na nieruchomości wspólnej tj. remont klatki schodowej oraz zakup i montaż dźwigu windy osobowej. W uchwale nr (...) Wspólnota wyraziła natomiast zgodę na przekazanie M. Ź.adaptowanej powierzchni na czas trwania prac adaptacyjnych oraz zgodę na wykonanie remontu schodów oraz zamontowania dźwigu windy osobowej. Załącznikami do uchwały były umowa - porozumienie, w której określono zasady wykonywania prac adaptacyjnych oraz zasad rozliczenia kosztów poniesionych przez inwestora na prace adaptacyjne i remontowe oraz umowa określająca warunki korzystania z powierzchni wspólnej w celu wykonania prac adaptacyjnych i remontowych na czas trwania prac inwestycyjnych.

Zdaniem strony powodowej treść zaskarżonych uchwały narusza art. 23 i 27 ustawy o własności lokali a także art. 67 w związku z art. 10 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami a także interes Gminy oraz zasady zarządu nieruchomością wspólną. Strona powodowa zacytowała dalej treść art. 23 ustawy o własności lokali i wskazała, że zgodnie z kartami do głosowania, nad uchwałami nr (...)i (...) za członków Wspólnoty A. B., S. B., I. C.i J. S.głosy za przyjęciem uchwał złożył Pan P. K.. Natomiast za Pana A. F.głos oddał Pan P. G.. Zgodnie z treścią upoważnień podpisanych przez Pana S., B., F.i Panią C., pełnomocnik był upoważniony do głosowania w imieniu członków Wspólnoty we wszystkich uchwałach do końca 2013 r., w szczególności do głosowania w podjęciu uchwał odnośnie zmiany sposobu zarządzania oraz wyboru składu osobowego zarządu. Gmina dodała także, że upoważnienie o identycznej treści zamiast właścicieli lokalu A.i R. B.podpisała pani A. P..

Strona powodowa wskazała dalej, że ustawa o własności lokali nie normuje kwestii pełnomocnictwa udzielanego przez poszczególnych właścicieli lokali, dlatego w tym przedmiocie zastosowanie mają przepisy kodeksu cywilnego. W art. 98 k.c. wskazano natomiast, że pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest z kolei pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu zostały wskazane w art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali. W punkcie 5 ust. 3 wskazano, iż czynnością przekraczającą zwykły zarząd jest udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego. Gmina podkreśliła, że pełnomocnictwa udzielone Panu K. i Panu G. mają niewątpliwie charakter ogólny, gdyż nie wskazano w nich rodzaju czynności prawnych objętych umocowaniem oraz ich przedmiotu. Na ich podstawie Pan K. i Pan G. oddali głosy za pełnomocników w sprawach przekraczających zakres zwykłego zarządu. Tym samym należało uznać, iż oddane głosy są nieważne, co skutkowało nieuzyskaniem przy podejmowaniu uchwał wymaganej większości. Ponadto za nieważne, zdaniem Gminy, należało uznać także pełnomocnictwo właścicieli lokalu nr (...), które z niewiadomych przyczyn zostało podpisane przez A. P., podczas gdy właścicielami są A. i R. B..

Wobec powyższego Gmina W. domagała się ustalenie nieistnienia zaskarżonych uchwał, argumentując, że przykładem uchwały nieistniejącej (w stosunku do której można wnosić o ustalenie nieistnienia uchwały) jest np. uchwała podjęta bez wymaganej większości głosów.

Z ostrożności procesowej, Gmina wniosła o uchylenie wskazanych uchwał dodając także, że zarządzeniem nr (...)z dnia 20.05.2013 r. Prezydent W.odmówił wyrażenia zgody na wykonanie adaptacji strychu na cele mieszkalne w budynku przy pl. (...)we W., które to stanowiło podstawę do oddania głosu przeciw przyjęciu spornych uchwał nr (...)i (...). W uzasadnieniu tego zarządzenia wskazano, iż w przypadku, gdy członkiem wspólnoty jest gmina, należy przy ustaleniu warunków sprzedaży powstałych z adaptacji lokali uwzględnić przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, co powoduje, że zasady rozliczania adaptacji określone w projekcie umowy - porozumienia stanowiącym załącznik do uchwały zostały określone w sposób budzący wątpliwości.

Gmina zarzuciła także, że do kwoty zwrotu kosztów związanych z budową lokalu przy sprzedaży lokali wspólnota niezasadnie zaliczyła także wykonanie dźwigu windy osobowej wraz z montażem oraz remont klatki schodowej. Do nakładów zaliczonych na poczet ceny nieruchomości powinny być włączone tylko te, które dotyczą adaptacji lokalu.

Powołując się na treść przepisu art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami, Gmina wskazała, że cenę nieruchomości ustala się na podstawie jej wartości, co powoduje, że lokale, które powstaną po adaptacji części wspólnych winny zostać poddane ocenie rzeczoznawcy majątkowego, który określi ich wartość.

Zdaniem Gminy, osoba, która poniosła nakłady na adaptację lokalu, może kupić ten lokal po zaliczeniu tych nakładów na poczet ceny lokalu. Nadto zarówno cena lokalu, jak i wartość nakładów muszą być określone, co nie miało miejsca w przypadku zaskarżanych uchwał.

Uchwały nr (...)i (...) naruszały także zasady zarządu nieruchomością wspólną. Do uchwał i umów stanowiących ich załączniki nie dołączono projektu przebudowy części wspólnych nieruchomości, a także nie wskazano szczegółowo, które części nieruchomości wspólnej staną się częścią nowych lokali oraz nie określono zakresu wykonywanych prac. Wobec powyższego istniał wysoki stopień prawdopodobieństwa, iż wykonawca mógł dokonać przebudowy swobodnie, wbrew ustaleniom z członkami Wspólnoty, co niewątpliwie skutkować mogło naruszeniem jej interesów. Ponadto w uchwałach oraz załącznikach nie wskazano kalkulacji wartości lokali powstałych podczas przebudowy a także wyceny prac dokonywanych przez wykonawcę w zamian za przeniesienie własności do lokali, tj. wykonania dźwigu windy osobowej wraz z montażem oraz remont klatki schodowej. Nie można przez to stwierdzić, czy rozliczenie wskazane w uchwałach będzie korzystne dla Wspólnoty, co naruszało zasadę prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Gmina zarzucił też, że w umowach i załącznikach nie wskazano, iż osoby wykonujące prace budowlane winny posiadać stosowną wiedzę, umiejętności i uprawnienia w tym zakresie, co powołało zagrożenie, iż prace budowlane nie będą wykonywane przez kompetentne osoby. Nadto, poprzez ograniczenie powierzchni nieruchomości wspólnej, Gmina traciła możliwość korzystania z nich, co niewątpliwie naruszało jej interesy. Ponadto w umowach z inwestorem nigdzie nie wskazano, iż montowany dźwig musi posiadać odpowiednie certyfikaty oraz zezwolenia dopuszczenia do obrotu, co również stanowi zagrożenie dla mieszkańców.

W odpowiedzi na pozew (k. 74) strona pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zwrot kosztów postępowania.

Uzasadniając swoje stanowisko strona pozwana wskazała, że żądanie pozwu jest bezzasadne i nie zasługuje na uwzględnienie. Strona pozwana podniosła, iż wnioski strony powodowej wywiedzione z powołanych w pozwie przepisów art. 22 ust. 2 i ust. 3 pkt. 5 ustawy o własności lokali są nieprawidłowe, gdyż powołane przepisy nie dotyczą pełnomocnictwa, a określają przykładowe czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, dotyczącego nieruchomości wspólnej.

Strona pozwana podkreśliła, że właściciele lokali nr (...) udzielając pełnomocnictw byli świadomi treści uchwał pod jakimi pełnomocnik w ich imieniu będzie podpisywał uchwały, oraz że uchwały będą dotyczyły zmiany przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenia zgody na przebudowę nieruchomości wspólnej oraz zmianę udziałów procentowych. Złożyli zatem swoje oświadczenie woli w sposób jasny i zrozumiały. Tak też, zgodnie z dyspozycją art. 65 § 1 k.c. te oświadczenia woli wyrażone w upoważnieniach, tłumaczyć należy. Swoją wolę dodatkowo potwierdzili wraz z czynnościami wywołanymi przez pełnomocnika. Stąd zarzut nieistnienia uchwał jest chybiony. Strona pozwana zaznaczyła, iż za uchwałami oddano ponad 50 % głosów, co oznacza, że zaskarżone uchwały uzyskały wymaganą większość.

W ocenie strony pozwanej niezasadny jest zarzut jakoby zaskarżone uchwały nie zostały poddane pod głosowanie przez wszystkich członków wspólnoty. Zdaniem strony pozwanej zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, właściciel może zaskarżyć uchwałę z tego powodu, gdy wykaże, że jego głos miałby wpływ na zmianę jej treści.

Strona pozwana dalej zauważyła, iż nie zasadne jest powoływanie się przez stronę powodową na postanowienia ustawy o gospodarce nieruchomościami. Powołane przez stronę powodowa przepisy nie dotyczą wspólnot mieszkaniowych. Ponadto w ocenie strony pozwanej, strona powodowa nie wykazała, że zarządzenie Prezydenta Miasta W. ma charakter bezwzględnie obowiązujący, stronę pozwaną.

Strona pozwana wskazała, że staraniem jej członków przeprowadzono remont budynku, przy braku zainteresowania tym ze strony Gminy W.. Strona powodowa nie uczestniczyła w zebraniach wspólnoty na których była omawiana sprawa remontów i kosztów z tym związanych. W ocenie strony pozwanej takie działanie strony powodowej nie stanowi wykonywania prawa i nie powinno korzystać z jego ochrony. Wspólnota w celu pozyskania inwestora wielokrotnie zamieszczała ogłoszenia o oddaniu powierzchni strychu pod adaptację. Po bardzo długim okresie czasu zgłosił się jedyny inwestor jako zainteresowany adaptacją, który po długich negocjacjach przyjął warunki wspólnoty i złożył akces wykonania adaptacji.

Ponadto strona pozwana wskazała, że w przypadku ostania się w obrocie prawnym zaskarżonych uchwał inwestor na mocy Prawa budowlanego zobowiązany jest do uzyskania zatwierdzonego projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę w formie prawem przewidzianej. To organy administracji budowlanej a nie strona powodowa są ustawowo zobowiązane do zbadania czy osoba sporządzająca projekt posiada stosowane uprawnienia, kwalifikacje, przynależność do właściwych izb zawodowych oraz wiedzę.

Strona pozwana wskazała, iż za kuriozalny i nie udowodniony należy uznać zarzut, iż podjęcie przez nią przedmiotowych uchwał zagraża życiu i zdrowiu mieszkańców.

Z tych względów, zdaniem strony pozwanej, powództwo winno zostać oddalone.

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Gmina W. jest członkiem Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...). W imieniu Gminy W. uprawnienia właścicielskie w pozwanej wspólnocie wykonuje Zarząd Zasobu Komunalnego.

Strona pozwana jest dużą wspólnotą mieszkaniową, w której udział procentowy w częściach wspólnych wynosi 46,96 %.

bezsporne

Zarządcą strony pozwanej jest spółka z ograniczoną odpowiedzialnością działająca pod firmą (...) nieruchomościami (...).

Dowód:

kserokopia wypisu aktu notarialnego zawierającego protokół zebrania strony pozwanej z dnia 20 czerwca 2001 r. k. 18 – 21,

umowa zlecenia z dnia 23 maja 2006 r. k. 29 – 34,

Strona pozwana podjęła w trybie mieszanym, to jest częściowo na zebraniu oraz w drodze indywidualnego zbierania głosów uchwały nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia strychu, korytarza, latki schodowej oraz wyrażenia zgody na ustanowienie odrębnej własności lokali w wyniku przebudowy części nieruchomości wspólnej a także prawa pierwokupu i zmiany udziałów w części nieruchomości wspólnej oraz nr (...)właścicieli lokali nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)w sprawie wyrażenia zgody na przekazanie Panu M. Ź.adaptowanej powierzchni na czas przebudowy, zawarcia porozumienia określającego warunki korzystania z powierzchni wspólnej w celu wykonania prac adaptacyjnych i remontowych na czas trwania prac inwestycyjnych oraz wyrażenia zgody na zawarcie porozumienia.

Pismem z dnia 23 lipca 2013 r. powyższe uchwały wraz z kartami do głosowania zostały doręczone stronie powodowej.

W dniu 30 lipca 2013 r. pełnomocnik strony powodowej oddał głos przeciwko uchwałom nr (...)i (...)

Pismem z dnia 27 sierpnia 2013 r. doręczonym stronie powodowej w dniu 30 sierpnia 2013 r. strona powodowa została zawiadomiona o podjęciu uchwał przez stronę pozwaną. Za uchwałami oddano 50,19 % udziałów a przeciw nim 46,96 %.

Dowód:

uchwała nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej we W.przy ul. (...)w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia strychu, korytarza, latki schodowej oraz wyrażenia zgody na ustanowienie odrębnej własności lokali w wyniku przebudowy części nieruchomości wspólnej a także prawa pierwokupu i zmiany udziałów w części nieruchomości wspólnej k. 48,

nr (...) właścicieli lokali nieruchomości położonej we W. przy ul. (...) w zgody na przekazanie Panu M. Ź. adaptowanej powierzchni na czas przebudowy, zawarcia porozumienia określającego warunki korzystania z powierzchni wspólnej w celu wykonania prac adaptacyjnych i remontowych na czas trwania prac inwestycyjnych oraz wyrażenia zgody na zawarcie porozumienia k. 52 – 54,

karty do głosowania 49 – 51 i k. 55 – 57,

wykaz właścicieli i władających k. 45 – 46,

pismo z dnia 23 lipca 2013 r. zarządcy strony powodowej do strony powodowej k. 22,

zawiadomienie o podjętej uchwale k. 47,

Za właścicieli lokali nr (...) głosowali przy podejmowaniu zaskarżonych uchwał pełnomocnicy działający na podstawie pełnomocnictw o następującej treści:

„Upoważniam Pana P. K. do głosowania w moim imieniu we wszystkich uchwałach do końca roku 2013, a w szczególności do głosowania w podjęciu następujących uchwał: uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie zmiany sposobu zarządzania, uchwała Wspólnoty Mieszkaniowej w sprawie wyboru składu osobowego zarządu”.

Pełnomocnictwa o identycznej treści jak wyżej udzieli właściciele lokalu nr (...) Panu P. G..

Dowód:

kserokopie pełnomocnictw k. 26 – 28,

kserokopia karty do glosowania k. 49 i k. 55,

Zarządzeniem Prezydenta W. nr (...) z dnia 20 maja 2013 r. nie wyrażono zgody na zmianę przeznaczenia części strychu o powierzchni około 185 m ² w budynku wielorodzinnym przy ul. (...) i wykonania adaptacji na trzy samodzielne lokale mieszkalne.

Dowód:

zarządzenie Prezydenta W. nr (...) z dnia 20 maja 2013 r. k. 24 – 25,

kserokopia korespondencji mailowej k. 23,

Po wniesieniu pozwu w niniejszej sprawie A. P. (2), J. S., S. B., I. C. i U. F. złożyli pisemne oświadczenia o potwierdzeniu czynności dokonanych w ich imieniu przez pełnomocnika.

Dowód:

kserokopie oświadczeń k. 83 – 84.

W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył co następuje:

Żądanie pozwu w zakresie ustalenia nieistnienia uchwał podlegało uwzględnieniu w konsekwencji czego Sąd stwierdził, że uchwały numer (...) i (...) podjęte przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) we W. w przedmiocie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu, ustalenia prawa pierwokupu, zmiany udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, przekazania M. Ź. adaptowanej części nieruchomości na czas przebudowy oraz wykonania remontu części wspólnych nieruchomości nie istnieją.

Stan faktyczny w sprawie Sąd ustalił wyłącznie w oparciu o dowody z dokumentów, a to pismo zarządcy nieruchomości z dnia 23 lipca 2013 r., korespondencję e-mailową stron, zarządzenie Prezydenta W. z dnia 20 maja 2013 r., upoważnienia udzielone przez członków pozwanej wspólnoty w osobach J. S., S. B., I. C. i A. P. (2) P. K., upoważnienie udzielone przez członka pozwanej wspólnoty A. F. P. G., projektu uchwały numer (...) wraz z załącznikiem w postaci umowy – porozumienia, projektu uchwały numer (...) wraz z załącznikiem w postaci umowy określającej warunki korzystania z powierzchni wspólnej w celu wykonania prac adaptacyjnych i remontowych na czas trwania tychże prac, wykazu właścicieli lokali - członków Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W., zawiadomienia o podjętej uchwale wraz z uchwałą numer (...) oraz uchwałą numer (...), a nadto w oparciu o oświadczenia członków wspólnoty A. P. (2), J. S., S. B., I. C. i U. M. potwierdzające dokonane przez pełnomocników P. K. i P. G. w ich imieniu czynności w tym głosowanie nad uchwałą w sprawie zmiany przeznaczenia części wspólnej nieruchomości.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali stanowi, że właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa w ust. 1, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów (ust. 1a). Art. 23 ust. 3 stanowi, że o treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów podjętych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać powiadomiony na piśmie. Powyższy przepis znajduje odpowiednie zastosowanie przy roszczeniach zmierzających do ustalenia nieistnienia uchwały. Jak wynika z pisma z dnia 27 sierpnia 2013 r. informującego o podjęciu uchwał numer (...) i (...) w sprawie wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości, wyrażenia zgody na ustanowienie odrębnej własności lokalu, wyrażenia zgody na zmianę udziałów w częściach wspólnych nieruchomości, wyrażenia zgody na przekazanie M. Ź. adaptowanej powierzchni nieruchomości oraz w sprawie wyrażenia zgody na wykonanie remontu nieruchomości Gmina W. wiedzę o podjętych uchwałach uzyskała w dniu 30 sierpnia 2013 r., pozew w niniejszej sprawie został nadany w urzędzie pocztowym w dniu 11 października 2013 r., a zatem 6 tygodniowy termin do zaskarżenia uchwał został w sprawie dochowany.

Bezspornym w sprawie było, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. podjęli, w trybie mieszanym uchwały numer (...) i (...). Pierwsza z uchwał dotyczyła wyrażenia zgody na zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, ustanowienia prawa odrębnej własności lokali, zmiany wielkości udziałów w częściach wspólnych oraz ustanowienia prawa pierwokupu na rzecz M. Ź., a druga uchwała dotyczyła przekazania inwestorowi M. Ź. powierzchni nieruchomości oraz wyrażenia zgody na wykonanie przez inwestora remontu części wspólnej. Gmina W. głosowała przeciwko uchwałom.

Na wstępie podkreślić należy, że pozwana wspólnota jest dużą wspólnotą mieszkaniową w skład której wchodzi 29 lokali. Gmina W. jest właścicielem 14 lokali mieszkalnych o powierzchni 661,52 m ² i posiada udział w nieruchomości wspólnej w wymiarze 46,96 %. W głosowaniu nad uchwałami będącymi przedmiotem niniejszego postępowania brało udział 97,15 % głosów, w głosowaniu nie brał udziału właściciel lokalu numer (...) którego udział w częściach wspólnych wynosi 2,85 %, Gmina W. głosowała przeciwko uchwale (46,96 %), za uchwałą głosowało 50,19 % z czego kwestionowanych przez stronę powodową był udział w wymiarze 18,69 %. Strona powodowa kwestionowała ważność głosowania nad przedmiotowymi uchwałami podnosząc, że część spośród członków wspólnoty udzieliła pełnomocnictw do uczestnictwa w zebraniach wspólnoty i głosowania nad uchwałami, które to pełnomocnictwa były nieprawidłowe – w związku z faktem, że ustawa wymaga pełnomocnictw rodzajowych gdy tymczasem do sprawy udzielono pełnomocnictw o charakterze ogólnym - a tym samym głosy oddane przez pełnomocnika uznać należy za nieważne, co uzasadnia z kolei twierdzenie że uchwały podjęte w trybie indywidualnego zbierania głosów nie istnieją bowiem nie uzyskano wymaganej przez przepisy ustawy o własności lokali większości.

Z załączonych do akt sprawy upoważnień udzielonych kolejno przez J. S. (właściciela lokalu numer (...)), S. B. (właściciela lokalu numer (...)), I. C. (właścicielkę lokalu numer (...)), A. P. (2), P. K. oraz upoważnienia udzielonego przez A. F. P. G. wynika, że pełnomocnictwa te nie miały charakteru pełnomocnictw rodzajowych upoważniających do głosowania w sprawach jakich dotyczyły uchwały numer (...) i (...) – z ich treści bowiem wynikało, że właściciele lokali upoważniają do głosowania w ich imieniu we wszystkich uchwałach do końca roku 2013 w tym w szczególności do głosowania w przedmiocie uchwał dotyczących zmiany sposobu zarządzania i w sprawie wyboru składu osobowego zarządu.

Zgodnie z art. 98 k.c. pełnomocnictwo ogólne obejmuje umocowanie do czynności zwykłego zarządu. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebne jest pełnomocnictwo określające ich rodzaj, chyba że ustawa wymaga pełnomocnictwa do poszczególnej czynności. W przypadku wspólnot mieszkaniowych przyjmuje się, że jeżeli właściciel lokalu chciałby, aby w trakcie zebrania członków wspólnoty bądź też w głosowaniu w trybie indywidualnym jego interesy reprezentował pełnomocnik to nie może w takiej sytuacji posłużyć się pełnomocnictwem ogólnym. Pełnomocnictwo ogólne bowiem upoważnia do podejmowania decyzji w granicach zwykłego zarządu, a uchwały członków wspólnoty z reguły obejmują czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Zgodnie bowiem z art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidziane (ust. 2). Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są między innymi zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej, dokonanie podziału nieruchomości wspólnej czy nabycie nieruchomości. W podobnym tonie wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 15 października 2000 r. (sygn. akt II CKN 1479/00) w którym czytamy, że w ustawie o własności lokali nie zdefiniowano pojęć czynność zwykłego zarządu i przekraczające zakres zwykłego zarządu stąd w piśmiennictwie dotyczącym wykładni tychże pojęć (zawartym między innymi w art. 98 k.c.) przyjmuje się, że czynności zwykłego zarządu obejmują bieżące sprawy związane z eksploatacją rzeczy i utrzymaniem jej w stanie niepogorszonym w ramach jej aktualnego przeznaczenia. Pozostałe czynności natomiast, jako niemieszczące się w powyższych granicach, należą do kategorii czynności przekraczających zwykły zarząd. Skoro zatem przedmiotem uchwał numer (...) i (...) było między innymi zezwolenie na zmianę przeznaczenia części wspólnej nieruchomości, na ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu, na zmianę wielkości udziałów, ustanowienie na rzecz M. Ź. prawa pierwokupu, na przekazanie inwestorowi terenu budowy oraz wykonanie remontu części wspólnej to zasadne jest twierdzenie, iż do podjęcia uchwał niezbędne było legitymowanie się przez pełnomocnika pełnomocnictwami rodzajowymi – udzielającymi pełnomocnictwa do głosowania nad uchwałami o treści jak uchwały będące przedmiotem niniejszego postępowania.

Uwzględniając powyższe rozważania oraz rozkład głosów w przedmiocie uchwał numer (...) i (...) (za uchwałami głosowało 50,19 % członków, w tym 18,96 % kwestionowanych przez stronę powodową, przeciw uchwale głosowała Gmina W. w ilości 46,96 % udziałów), a ponadto biorąc pod uwagę treść przepisu art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali zgodnie z którym uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos stwierdzić należy, że uchwały nie zostały by podjęte bowiem nie uzyskano by wymaganej przez przepisy prawa większości głosów – w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 23 lutego 2006 r. (sygn. akt I CK 336/05) czytamy, że przykładem uchwały nieistniejącej jest uchwała wspólnoty mieszkaniowej podjęta bez wymaganego statutem quorum lub bez wymaganej większości głosów.

W odpowiedzi na pozew strona pozwana podniosła, że wprawdzie udzielone przez niektórych członków wspólnoty pełnomocnictwa miały charakter pełnomocnictw ogólnych jednak załączyła pisemne oświadczenia właścicieli lokali którzy udzielili kwestionowanych przez Gminę W. pełnomocnictw z których wynikało, że potwierdzają czynności zdziałane przez pełnomocników w ich imieniu i na ich rzecz zaprzeczając tym samym twierdzeniom strony powodowej, iż pełnomocnik działał bez umocowania tym samym kwestionując jakoby zaskarżone uchwały nie istniały.

Wspomnieć w tym miejscu wypada o treści przepisu art. 104 k.c. zgodnie z którym jednostronna czynność prawna dokonana w cudzym imieniu bez umocowania lub z przekroczeniem jego zakresu jest nieważna. Jednakże gdy ten, komu zostało złożone oświadczenie woli w cudzym imieniu, godził się na działanie bez umocowana, stosuje się odpowiednio przepisy o zawarciu umowy bez umocowania.

Powszechnie wiadomym jest, że podejmowanie uchwał w ramach wspólnot mieszkaniowych (poprzedzone oddaniem głosu) zaliczyć należy do kategorii jednostronnych czynności prawnych, a zatem zastosowanie znajdzie cytowany już na wstępie niniejszego akapitu przepis. Co do zasady zatem jednostronna czynność prawna, dokonana bez stosownego umocowania, jest nieważna. Jedyny wyjątek przewiduje art. 104 zd. 2 k.c. to jest przypadek kiedy ten komu zostało złożone oświadczenie woli w cudzym imieniu godził się na działanie bez umocowania. Trudno jednak w niniejszej sprawie tego rodzaju sytuacji się dopatrzeć – wskazać bowiem należy, że oświadczenie woli w przedmiocie uchwał numer (...) i (...) pełnomocnik właścicieli poszczególnych lokali składał co do zasady w stosunku do pozostałych członków wspólnoty – właścicieli lokali, w tym również w stosunku do przedstawiciela Gminy W.. Biorąc przy tym pod uwagę fakt wytoczenia niniejszego postępowania i argumenty podnoszone przez gminę, w tym dotyczące braku właściwych pełnomocnictw, zasadnym jest wniosek iż gmina nie akceptowała działania pełnomocnika bez właściwego umocowania. Z tych względów w przedmiotowej sprawie nie można poprzez odesłanie z art. 104 k.c. zastosować art. 103 k.c. (dotyczącego działania bez umocowania przy zawieraniu umowy) i uznać, że oświadczenia złożone przez poszczególnych właścicieli, którzy udzielili pełnomocnictw do głosowania nad uchwałami numer (...) i (...) wywołały zamierzony skutek. W świetle bowiem jednoznacznej treści przepisu art. 104 k.c. nieważnej jednostronnej czynności prawnej nie można w żaden sposób konwalidować.

Konkludując całokształt zgromadzonych w sprawie dokumentów w tym przede wszystkim treść uchwał numer (...) i (...) oraz treść upoważnień udzielonych przez niektórych członków wspólnoty P. K. i P. G., a przy tym uwzględniając przytoczone przepisy kodeksu cywilnego regulujące kwestie pełnomocnictwa i działania bez umocowania Sąd stanął na stanowisku, że żądanie zgłoszone przez Gminę W. podległo uwzględnieniu w całości wobec czego stwierdzono, że uchwały wspólnoty mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. numer (...) i (...) nie istnieją.

Uwzględnienie przez Sąd powództwa głównego zwolniło Sad z obowiązku wypowiedzenia się w zakresie zgłoszonego żądania ewentualnego.

Biorąc powyższe rozważania pod uwagę, Sąd działając na podstawie powołanych wyżej przepisów orzekł jak w pkt. I i II sentencji wyroku.

Zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu).

Biorąc pod uwagę wynik niniejszego sporu, a to wygraną strony powodowej, Sąd zasądził od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 597 zł na którą składają się opłata sądowa od pozwu w kwocie 400 zł, koszty zastępstwa procesowego w kwocie 180 zł (§ 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 5 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego z urzędu) oraz opłata skarbowa od pełnomocnictwa w kwocie 17 zł.