Pełny tekst orzeczenia

WYROK ZAOCZNY

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 21 marca 2014 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I Wydział Cywilny

w składzie:

Przewodniczący: SSO Krzysztof Rudnicki

Protokolant: Małgorzata Wąchała

po rozpoznaniu w dniu 21.03.2014 r.

we Wrocławiu

na rozprawie

sprawy z powództwa U. i K. A.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

oddala powództwo.

UZASADNIENIE

Powodowie U. i K. A. wnieśli o uchylenie uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości przy ul. (...) we W. nr (...) z dnia 21.03.2013 r. oraz o zasądzenie kosztów procesu.

Powodowie zarzucili zaskarżonej uchwale naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez uniemożliwienie im korzystania z części nieruchomości wspólnek, gdy inni współwłaściciele nie korzystają z tej części nieruchomości, a sama część nieruchomości bez przebudowy nie może być użyta, oraz naruszenie przepisów prawa (art. 140 kc i art. 3 ust. 1 w zw. z art. 12 ust. 1 uwl) i interesu powodów, którzy są właścicielami lokalu wyodrębnionego i współwłaścicielami nieruchomości wspólnej poprzez uniemożliwienie wykonywania przez powodów prawa własności lokalu nr (...) poprzez jego przebudowę i zmianę przeznaczenia w sytuacji, gdy jest to uzasadnione społeczno-gospodarczym przeznaczeniem nieruchomości oraz uzasadnione ekonomicznie.

Powodowie podnieśli, że w obecnym stanie faktycznym lokal nie jest używany i nie może być efektywnie używany w dotychczasowym – mieszkalnym – przeznaczeniu z tego względu, że bezpośrednia bliskość jedzni i ruchu ulicznego generujących hałas, a także zbieranie się pod lokalem klientów pobliskiego urzędu pracy, uniemożliwia powodom wykorzystanie lokalu jako domostwa. Powodowie chcą wykorzystać lokal na cele użytkowe jako biuro, aby lokal był poprawnie zagospodarowany. Powodowie chcą ponieść ciężar inwestycyjny przysposobienia lokalu do takiego celu wraz z dobudowaniem wejścia od strony ulicy. Tak właśnie są używane lokale parterowe w budynku, a lokal obecnie niszczeje bowiem pozwana Wspólnota bezzasadnie odmawia zgody na zmianę przeznaczenia lokalu. Odmowa zgody narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, skoro bez stosownych, wnioskowanych przez powodów działań owa nieruchomość niszczeje, mimo że pozostałe lokale parterowe z częściami nieruchomości wspólnych są używane w zamierzony przez powodów sposób.

W obecnym stanie faktycznym powodowie nie mogą używać lokalu, a więc są pozbawieni jednego z wiązki uprawnień właścicielskich. Dodatkowo nie mają korzyści ekonomicznej z tytułu bycia właścicielem nieruchomości (naruszenie prawa rzeczowego współistnieje z naruszeniem interesu ekonomicznego). Wspólnota mieszkaniowa nie powinna podejmować takich działań, które ingerują w prawo własności poszczególnych wyodtrębnionych lokali, a taki jest efekt wyrażenia zgody w skarżonej uchwale. Nowe przeznaczenie lokalu mieści się w społeczno-gospodarczym przeznaczeniu lokalu i w granicach prawa, bowiem w tym budynku już istnieją lokale użytkowe, a frontowe części nieruchomości wspólnych są

przebudowane w ten sposób, aby umożliwiać dostęp do ulicy.

W konksekwencji skarżona uchwała narusza prawo, narusza interes prawny powodów, jak również narusza interes ekonomiczny powodów, bowiem nie odczuwają oni korzyści ekonomicznej z dobra, jakim jest nieruchomość lokalowa.

Pozwana Wspólnota Mieszkaniowa nie złożyła odpowiedzi na pozew, na rozprawę w dniu 21.03.2014 r. nie stawił się jej upoważniony reprezentant.

Sąd zważył, co następuje.

Powództwo nie zasługuje na uwzględnienie.

Powodowie wystąpili z żądaniem uchylenia uchwały pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej, którą oznaczyli jako nr (...) z dnia 21.03.2013 r., zarzucając jej sprzeczność z przepisami prawa i naruszenie interesów powodów jako właścicieli odrębnego lokalu mieszkalnego.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 24.06.1994 r. o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeżeli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Ponieważ na rozprawę nie stawił się reprezentant pozwanej Wspólnoty ani nie wpłynęła odpowiedź na pozew, sąd orzekł w sprawie wyrokiem zaocznym zgodnie z art. 339 § 1 kpc.

Według art. 339 § 2 kpc w tym wypadku przyjmuje się za prawdziwe twierdzenia powoda o okolicznościach faktycznych przytoczonych w pozwie, chyba że budzą one uzasadnione wąptliwości albo zostały przytoczone w celu obejścia prawa.

Sąd uznał, iż twierdzenia zawarte w pozwie wywołują zasadnicze wątpliwości w zakresie zgodności z prawdziwym stanem rzeczy dotyczące faktu podjęcia zaskarżonej uchwały oraz jej treści.

Powodowie nie dołączyli do pozwu żadnego dokumentu potwierdzającego podjęcie przez pozwaną Wspólnotę uchwały oznaczonej nrem (...) dnia 21.03.2013 r. oraz treść tej uchwały. Dowodem takim byłby dokument obejmujący tekst uchwały, protokół zebrania właścicieli lub indywidualnego zbierania głosów albo zawiadomienie o podjęciu uchwały skierowane do właścicieli przez zarządcę nieruchomości. Powodowie nie przedłożyli żadnego spośród przykładowo wskazanych dokumentów.

Co więcej, nawet w uzasadnieniu pozwu powodowie nie przywołali treści zaskarżonej uchwały ani konkretnie nie opisali jej przedmiotu. Sformułowanie uzasadnienia pozwu zdaje się wskazywać, że zaskarżona uchwała miała dotyczyć albo zmiany przeznaczenia samego lokalu albo przebudowy nieruchomości wspólnej, jednakże na podstawie samego uzasadnienia pozwu nie sposób jednoznacznie ustalić, jaka była treść uchwały, a wskutek czego nie sposób poddać jej ocenie z punktu widzenia kryteriów przewidzianych w art. 25 uwl. Powodowie nie powtórzyli tekstu uchwały w uzasadnieniu pozwu. Sąd nie wie właściwie, co zostało zaskarżone i co miałoby zostać uchylone.

Sąd nie jest także w stanie ocenić, czy w ogóle istnieje uchwała zaskarżona w pozwie.

Powodowie nie uprawdopodobnili, aby uchwała nr (...) dnia 21.03.2013 r. została podjęta. Nie wiadomo, czy tego dnia pozwana Wspólnota w ogóle podejmowała jakiekolwiek uchwały, jeżeli tak, czy było ich co najmniej 5.

Powodowie podali, że uchwała została im zakomunikowana dnia 19.09.2013 r., kiedy to mieli odebrać list w tej sprawie. Powodowie dysponowali zatem dokumentem mogącym potwierdzać podjęcie uchwały, którego jednak nie przedstawili sądowi.

Powodowie nie wykazali też swojej legitymacji do zaskarżenia uchwały, tj. nie wykazali, iż są właścicielami lokalu nr (...) znajdującego się w budynku przy ul. (...) we W..

Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 06.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości prowadzi się księgi wieczyste. Każda osoba fizyczna lub prawna, która chce potwierdzić przysługujące jej prawo własności do nieruchomości gruntowej, budynkowej czy lokalowej, winna posługiwać się w tym celu odpisem księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości przez właściwy sąd rejonowy, który to odpis wskazywałby na wpis tej osoby w dziale II księgi wieczystej jako właściciela nieruchomości. O ile wpis jeszcze nie nastąpił, ale zaszło już zdarzenie powodujące nabycie własności nieruchomości w ramach następstwa prawnego ogólnego bądź szczególnego po osobie wpisanej w charakterze właściciela, można dopuścić posłużenie się odpisem wskazującym na wpis poprzednika prawnego i jednocześnie dokumentem urzędowym lub dokumentem prywatnym w formie pisemnej z podpisem poświadczonym (art. 31 ukwh) wskazującym na następstwo prawne po osobie wpisanej (np. aktem notarialnym obejmującym czynność nabycia lub postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku).

Powodowie nie złożyli odpisu księgi wieczystej prowadzonej dla wskazanego w pozwie lokalu nr (...). Nie złożyli nawet wydruku z przeglądarki elektronicznych ksiąg wieczystych, czyli dokumentu, który można uzyskać bez najmniejszej trudności. Wydruk taki nie ma wprawdzie mocy odpisu, ale dostatecznie poparłby twierdzenie o przysługiwaniu powodom prawa własności nieruchomości lokalowej w budynku pozwanej Wspólnoty.

Przysługiwanie powodowi prawa własności nieruchomości nie jest zdaniem sądu okolicznością faktyczną, która może zostać uznana za przyznaną przez pozwanego, nawet jeśli nie zaprzeczyłby on wyraźnie takiemu twierdzeniu zawartemu w pozwie i nawet w warunkach art. 339 § 2 kpc. Przepis art. 230 kpc nie ma w tym zakresie zastosowania. Dyspozycja art. 1 ust. 1 ukwh wskazuje bowiem jednoznacznie, jaki dokument potwierdza prawo własności nieruchomości.

Zgodnie z art. 23 ust. 1 uwl uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Zgodnie zaś z art. 23 ust. 2 uwl uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Uchwała kolegialnego organu korporacyjnej osoby prawnej (kapitałowej spółki handlowej, spółdzielni, itp.) lub jednostki organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej, ale wyposażonej w zdolność prawną, czyli tzw. ułomnej osoby prawnej czy też osoby ustawowej (handlowej spółki osobowej, wspólnoty mieszkaniowej, itp.), jest czynnością prawną wielostronną, na którą składa się suma oświadczeń woli osób głosujących za podjęciem uchwały określonej treści. Skuteczne podjęcie uchwały (niezależnie od oceny jej zgodności z prawem, statutem, umową, zasadami współżycia społecznego, itd.) wymaga zatem, aby uchwała pochodziła od osób (organu) uprawnionych do jej podjęcia, a także, aby została podjęta odpowiednią większością głosów wymaganą przez przepisy ustawy albo postanowienia statutu lub umowy.

Sąd nie jest też w stanie ocenić, czy uchwała nr (...) została podjęta większością głosów, gdyż nie wiadomo, jaki procentowy udział przypada na właścicieli poszczególnych lokali i w jaki sposób głosowali oni za uchwałą.

Warunkiem dokonania przez sąd oceny uchwały podjętej przez właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową z punktu widzenia kryteriów wskazanych w art. 25 uwl (podobnie jak oceny uchwały wspólników spółki z o.o. zgodnie z art. 249 lub 252 ksh, uchwały walnego zgromadzenia spółki akcyjnej zgodnie z art. 422 i 425 ksh, uchwały walnego zgromadzenia spółdzielni zgodnie z art. 42 pr. spółdz.) jest ustalenie, że uchwała została w ogóle podjęta. Dopiero bowiem w stosunku do uchwały skutecznie podjętej, czyli istniejącej, możliwe jest badanie, czy może podlegać ona uchyleniu lub stwierdzeniu nieważności. Ustalenie, że uchwała nie została podjęta, wyklucza uwzględnienie takiego powództwa wobec braku przedmiotu zaskarżenia.

Warunkiem niezbędnym do rozpoznania powództwa o uchylenie lub stwierdzenie nieważności uchwały wspólnoty mieszkaniowej, spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, spółki akcyjnej, spółdzielni, stowarzyszenia czy innej osoby prawnej lub ustawowej jest stwierdzenie, że została podjęta zaskarżona uchwała i zapoznanie się z treścią tej uchwały. Powodowie uniemożliwili sądowi dokonanie takiej oceny. Prowadzi to do wniosku, że – niezależnie od bierności pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej – jedynym rozstrzygnięciem jest oddalenie powództwa.

Mając powyższe na uwadze sąd orzekł, jak w sentencji wyroku zaocznego.