Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 08 października 2013 r.

Sąd Okręgowy we Wrocławiu Wydział I Cywilny

w składzie następującym :

Przewodniczący SSO Agnieszka Hreczańska-Cholewa

Protokolant Dorota Nitkiewicz

po rozpoznaniu w dniu 24 września 2013 r. we Wrocławiu

sprawy z powództwa I. J. i S. J.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...)

o uchylenie uchwał

I.  uchyla uchwałę Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. nr (...), (...), (...) oraz (...) z dnia 23 października 2012 r.;

II.  zasądza od strony pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G. na rzecz powodów I. J. i S. J. kwotę 980 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygnatura akt I C 1762/12

UZASADNIENIE

Pozwem z 30 listopada 2012 roku powód S. J. oraz I. J. wnieśli przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) o uchylenie uchwały nr (...) z 23 października 2012 roku właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w (...) w sprawie zawarcia umowy na dostawę ciepła, uchylenie Uchwały nr (...) z dnia 23 października 2012 roku, właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w (...), w sprawie zarządzania – administrowania Wspólnotą, zawarcia umowy o zarządzenie – administrowanie ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) G. (...) o treści przedstawionej na Zebraniu, uchylenie Uchwały nr (...) z 23 października 2012 roku właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w (...) w sprawie zawarcia umowy na dostawę wody i odprowadzenie ścieków w wersji przedstawionej na zebraniu i upoważnienia zarządu do jej podpisania oraz uchylenie Uchwały nr (...) z 23 października 2012 roku właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w (...) w prawie udzielenie pełnomocnictwa Prezesowi Spółdzielni Mieszkaniowej (...) G. do występowania i reprezentowania przed sądami powszechnymi. Powodowie wnieśli również o zasądzenie od pozwanych na rzecz powodów kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego.

Na uzasadnienie powyższego, powodowie wskazali, że jako współwłaściciele na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej lokalu położonego w G. (...) są członkami wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w (...). W wspólnocie tej powołany jest zarząd właścicielski, który zgodnie z ustawą o własności lokali jest organem wspólnoty i reprezentuje ją. Członkami Zarządu wspólnoty Mieszkaniowej są S. G. i A. S. powołani zgodnie z uchwałami pozwanej wspólnoty nr (...) z 21 lipca 2011 roku. Zarząd ten dotychczas nie został ujawniony w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nr (...). Zgodnie zaś z twierdzeniami Zarządu pozwanej Wspólnoty na podstawie uchwały nr(...) z 2 września 20911 roku właścicieli lokali mieszkalnych nieruchomości (...)i (...)położonej w G. w sprawie przyjęcia lokali mieszkalnych nieruchomości (...) i (...) do zasobów Spółdzielni mieszkaniowej (...) w G. zarządcą nieruchomości została Spółdzielnia (...) w G.. Powodowie zarzucili, że zaskarżone przez nich uchwały są niezgodne z przepisami prawa, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz rażąco naruszają ich interesy. Powodowie wskazali, że sposób podjęcia zaskarżonych uchwał był wadliwy albowiem zgodnie z art. 23 ustawy o własności lokali uchwały właścicieli podejmowane są na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, uchwała może też zostać podjęta częściowo na zebraniu częściowo w drodze indywidualnego zbierania głosów. W przedmiotowej sprawie głosowanie odbyło się wyłącznie na zebraniu właścicieli lokali, nie doszło do indywidualnego zbierania głosów przez Zarząd pomimo, iż nieobecnych na zebraniu było 6 właścicieli lokali a nadto właściwie umocowany przedstawiciel Gminy T. – właściciel lokalu G. (...). W ocenie powodów wadliwie zostały policzone głosy liczone według wielkości udziałów poszczególnych właścicieli lokali, co w ocenie powodów mogło mieć wpływ na wynik głosowania nad poszczególnymi uchwałami. Powodowie zarzucili również, ze wraz z zawiadomieniem o terminie zebrania i porządku obrad nie otrzymali treści umów i zmian jak i projektów uchwał, które miały zostać poddane pod głosowanie. Na zebraniu zaś treść tych umów została jedynie odczytana przez G. N. i pomimo zastrzeżeń części obecnych na zebraniu właścicieli – poddana pod głosowanie. Powodowie zarzucili, ze procedura podejmowania uchwał była niezgodna z przepisami prawa a nadto naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną i rażąco naruszała interesy powodów. Zarówno bowiem umowa na dostawę ciepła o budynku Wspólnoty mieszkaniowej (...) i (...) jak i umowa na dostawę wody i odbiór cieków ale przede wszystkim Umowa o zarządzanie i administrowanie nieruchomością wspólną są ważnymi z punktu widzenia interesów współwłaścicieli umowami i sposób ich przyjęcia jest istotny. Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) nie jest w ocenie powodów upoważniona do sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, a zatem podejmowaniu przez osoby działające w imieniu Spółdzielni, w tym Prezesa G. N. czynności takie jak zwołanie zebrania ogółu właścicieli, zawiadomienie o zebraniu są nieważne. Tym samym zebranie z 23 października 2012 roku nie zostało zwołane w sposób prawidłowy i nie mogło podjąć zaskarżonych w niniejszym powództwie uchwał. Uchwała nr (...) z dnia 2 wrzenia 2011 roku w sprawie przejęcia lokali mieszkalnych nieruchomości (...) i (...) do zasobów Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. była nieskuteczna albowiem nie została zawarta przez Zarząd żadna umowa ze Spółdzielnią ani w zakresie sprawowania zarządu w formie aktu notarialnego, ani umowa o zarządzanie-administrowanie, pomimo, że przywołaną uchwałą Zarząd wspólnoty został upoważniony o zawarcia takiej umowy. Projekt umowy o zarządzanie – administrowania oraz upoważnienie do jej popisania był natomiast objęty treścią zaskarżonej w niniejszym powództwie uchwały nr (...) z 23 października 2012 roku. Dlatego też do daty zawarcia tej umowy Spółdzielnia nie była uprawniona do wykonywania jakichkolwiek czynności w tym zwołania zebrania ogółu właścicieli czy też zawiadomienia właścicieli o tym zebraniu. Powodowie wskazali ponadto, ze zapis § 6 i § 9 umowy na dostawę ciepła do budynku będąca przedmiotem zaskarżonej uchwały jest sprzeczny z interesem powodów i innych współwłaścicieli. Niezrozumiały i zbyt ogólny jest bowiem zapis, że stawka 2,90 zł za m kw. obejmuje narzut kosztów ogólnych. Powodowie podnieśli również, ze zapis § 9 jest sprzeczny z prawem gdyż dopuszcza on możliwość zmiany wysokości stawki na podstawie aneksu. Tymczasem jest to czynność przekraczająca zakres zwykłego zarządu i do jej podjęcia niezbędne jest podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową. Dalej powodowie wskazują, że niejasny jest również zapis § 2 i § 6. Odnosząc się do uchwały nr (...) powodowie wskazali, że treść § 1 i 2 umowy, której dotyczyła ta uchwała jest wzajemnie z sobą sprzeczna albowiem nie wiadomo czy umowa dotyczy zarządu nieruchomością wspólną tylko zarządzania – administrowania. Nadto umowa nie została zawarta w formie aktu notarialnego a zatem jest nieważna. Uchwała zobowiązująca Zarząd wspólnoty do zawarcia umowy o zarząd nieruchomością bez zachowania przepisanej prawem formy jest również sprzeczna z prawem i narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością. Nie wskazano również, czy działające w imieniu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) G. osoby fizyczne posiadają licencje zawodową uprawniającą do zarządzania nieruchomościami wspólnymi, który to obowiązek wynika z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami. W umowie brak jest ponadto stosowanego zapisu o posiadaniu przez zarządcę ubezpieczenia OC. Niezasadnie również wskazano, że wpłaty miesięczne na pokrycie zaliczek będą uiszczane na konto lub w kasie SM (...), albowiem uchwała Wspólnoty nr (...) zobowiązywała Wspólnotę do założenia własnego rachunku bankowego. Nadto za nieprawidłowy powodowie uznają zapis § 10 zgodnie z którym zarządca otrzyma 5% kwoty przychodów pozyskanych przez zarządcę w przypadku jego zwiększenia, podobnie powodowie oceniają zapis § 11 który również stanowi o dodatkowym wynagrodzeniu. Niezależnie od powyższego powodowie podnieśli, że niezgodny jest zapis § 2 uchwały albowiem w dniu 19 października 2012 roku nie odbyło się żadne zebranie a tym samym nie została podjęta uchwała o wyborze Zarządu. Co do uchwały nr (...) powodowie podnieśli ponadto, że w umowie, której dotyczy uchwała nie zawarto ceny za odbiór ścieków. Odnośnie uchwały nr (...) o udzieleniu pełnomocnictwa prezesowi SM (...) do występowania i reprezentowania wspólnoty przed sądami powszechnymi, powodowie zarzucili, że pozostaje ona w związku z zaskarżoną uchwała nr (...), a zatem w przypadku uchylenia uchwały nr (...) udzielenie pełnomocnictwa uchwała nr (...) pozostanie bez uzasadnienia prawnego dlatego też zaskarżenie tej ostatnie uchwały jest uzasadnione.

W odpowiedzi na pozew pozwana Wspólnota Mieszkaniowa (...) wniosła o oddalenie powództwa w całości.

Odnosząc się do żądania uchylenia uchwał Wspólnoty podjętych na zebraniu w dniu 23 października 2012 roku, podniosła, że zebranie to zwołane zostało w sposób prawidłowy. Nieprawdziwe są twierdzenia powodów jakoby treść umów, których miały dotyczyć uchwały były niedostępne przed zebraniem, skoro ich treść została przedstawiona na zebraniu. Nadto w ocenie pozwanej treść tych umów nie wymagała przedstawienia na zebraniu, zarząd przedstawił je jedynie gdyż chciał poznać opienie właścicieli na temat ich treści. Pozwana zaprzeczyła również aby zarząd Wspólnoty powołany był w trybie art. 18 ust. 1 Ustawy o własności lokali albowiem już 17 września 1995 roku na zebraniu współwłaścicieli uchwałą nr (...) wybrano zarząd w trybie art. 20 Ustawy o własności lokali w składzie E. S. oraz B. B.. Co do wyników głosowania pozwana wskazała, że na zebraniu obecnych było 12 właścicieli reprezentujących 83,89 % udziałów, a wszystkie uchwały przyjęte zostały w głosowaniu na kartach głosowania wynikiem co najmniej 68,51 % udziałów za uchwałą, brak było zatem wymogu zbierania głosów w drodze indywidualnego ich zbierania. Odnosząc się do zarzutu braki licencji pozwana podała, że licencję w zakresie zarządzania nieruchomościami posiada Prezes Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej G. N. nr (...), zaś spółdzielnia posiada wykupione ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Dalej pozwana podała, ze w treści uchwały nr (...) z 23 października 2012 roku mylnie wpisano datę powołania zarządu, ale w umowie administrowania nieruchomością wspólną data powołania zarządu jest prawidłową tj. 21 lipca 2011 roku. Wspólnota wskazała, też, ze dostawca usług na rzecz Wspólnoty – Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) zgodnie ze statutem Spółdzielni kalkuluje ceny świadczonych usług na podstawie poniesionych kosztów, co oznacza brak narzutów na zysk. Dlatego też twierdzenia powodów o niekorzystnym rozporządzaniu mieniem w przypadku umowy o dostawę wody i odprowadzenie ścieków są bezpodstawne. Dostawa wody jest refakturowana po cenie ustalonej uchwałą Rady Miasta i Gminy T. bez jakichkolwiek narzutów, a ścieki są odbierane w cenie 2,73 zł za m kw(2012r.) gdzie koszt odbioru ścieków w powiecie (...) dla Gminy O. wynosi 4,84 zł za m kw. Odnośnie wysokości zaliczki na dostawę ciepła, w ocenie pozwanej Wspólnoty nie jest ona wygórowana mając na uwadze, że instalacja grzewcza Wspólnoty nie jest wyposażona w urządzenia stymulujące oszczędzanie energii cieplnej.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Wspólnota Mieszkaniowa (...) składa się łącznie z 16 lokali (po 8 lokali w każdym z budynków). Uchwałami nr (...) i (...) podjętych na zebraniu w dniu 21 lipca 2011 roku wybrano zarząd Wspólnoty w trybie art. 23 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali w osobach S. G. i A. O..

( dowód:

-

wykaz właścicieli lokali w budynkach (...) – k. 32,

-

uchwała nr (...) z 21 lipca 2011 roku -k.28,

-

uchwała nr (...) z 21 lipca 2011 roku – k. 29 )

Uchwałą nr (...) członków Wspólnoty (...) podjętej w dniu 2 września 2011 roku na zebraniu właścicieli lokali podjęto decyzję o powrocie do Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. na warunkach jakie były przed przyjęciem Wspólnoty (...) przez (...) ul. (...) K.. W par. 2 uchwały członkowie wspólnoty upoważnili zarząd do zawarcia umowy ze Spółdzielnią Mieszkaniową (...) w G..

( dowód:

-

uchwała nr (...)z 02 września 2011 roku – k. 30 i 30v.)

W dniu 23 października 2012 roku doszło do zebrania właścicieli wyodrębnionych lokali należących do Wspólnoty (...). Zawiadomienie członków Wspólnoty o zebraniu dokonane zostało przez Prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. G. N.. Zawiadomienie to zawierało w swej treści datę zebrania, miejsce i porządek obrad. Do zawiadomienia nie dołączono projektów umów, których miały dotyczyć uchwały poddane pod głosowanie na tym zebraniu ani treści projektów samych uchwał. W zawiadomieniu wskazano jedynie, że projekty uchwał są do wzglądu w biurze Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w godzinach urzędowania.

(dowód:

-

zeznania świadka G. N.;

-

zawiadomienie – k. 38)

Na zebraniu w dniu 23 października 2012 roku Prezes Spółdzielni odczytał treść uchwał poddanych pod głosowanie oraz umów o dostawę ciepła, wody i odprowadzenia ścieków i przystąpiono do głosowania. Na zebraniu w dniu 23 października 2012 roku podjęto uchwały nr (...), nr (...), nr (...) oraz nr (...) i nr (...). Uchwałą nr (...) Wspólnota Mieszkaniowa (...) upoważniła Zarząd Wspólnoty do otwarcia konta bankowego Wspólnoty w Banku (...) SA w nieprzekraczalnym terminie do 01 stycznia 2013 roku. Uchwałą nr (...) właściciele wspólnoty wyrazili wolę kontynuowania współpracy z dotychczasowym zarządcą-Administratorem Spółdzielnią Mieszkaniową (...) (...) i upoważnili zarząd Wspólnoty do podpisania umowy o zarządzanie o treści przedstawionej na zebraniu. Uchwałą nr (...) przyjęto projekt umowy na dostawę wody i odprowadzanie ścieków w wersji przedstawionej na zebraniu oraz upoważniono Zarząd Wspólnoty do jej podpisania. Uchwałą nr (...) na podstawie par 8 ust. 2 umowy o zarządzenie udzielono pełnomocnictwa Prezesowi Zarządu Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. do dochodzenia i reprezentowania na drodze sądowej należnych od członków Wspólnoty do dochodzenia i reprezentowania na drodze sądowej należnych od członków Wspólnoty uchwalonych zaliczek na dostarczone ciepło co za wodę i odprowadzone ścieki oraz koszty utrzymania części wspólnej.

( dowód:

-

protokół współwłaścicieli nieruchomości nr (...) i (...) położonej w G. z dnia 23 października 2012 roku – k. 31-31v,

-

zaproszenie z 7 października 2012 roku – k. 38,

-

uchwała nr (...) – k. 34,

-

uchwała nr (...) – k. 33,

-

uchwała nr (...) – k. 35,

-

uchwała nr (...) – k. 36)

S. J. i I. J. jako współwłaściciele na prawach wspólności ustawowej małżeńskiej lokalu położonego w G. nr (...) są członkami Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości (...). Na zebraniu w dniu 23 października 2012 roku obecny był S. J. wraz ze swoją córką E. J. posiadającą stosowne pełnomocnictwo. Po odbytym zebraniu G. M., druga córka powodów, posiadając odpowiednie pełnomocnictwo wystąpiło z prośbą do Spółdzielni Mieszkaniowej (...) o doręczenie jej protokołu zebrania oraz treści umów, których uchwały dotyczyły. W dniu 30 października 2012 roku S. J. złożył pisemny wniosek o wydanie odpisu uchwał podjętych na zebraniu w dniu2 3 października 2012 roku oraz protokołu zebrania. Pismem z dnia 6 listopada 2012 roku S. J. wystąpił o wydanie kserokopii umów o zarządzanie, na dostawę ciepła c.o. oraz na dostawę wody i odprowadzenie ścieków. Powyższe otrzymał dopiero 13 listopada 2013 roku

(dowód:

-

pismo z 30 października 2012 roku – k. 37,

-

pismo z 6 listopada 2012 roku – k. 39,

-

pełnomocnictwo – k. 40,

-

zeznania świadka G. M. protokół z 21 czerwca 2013 r. min. 09:53-15:16,

-

zeznania świadka E. J. protokół z 21 czerwca 2013 r. min. 16:32 – 26:54,

-

zeznania świadka Z. L. protokół z 21 czerwca 2013 r. min. 27:17-32:57,

-

zeznania świadka G. N. protokół z 21 czerwca 2013 r. min. 33:37-48:16,

-

zeznania świadka M. G. protokół z 21 czerwca 2013 r. min. 49:06-56:28)

Zgodnie z § 6 umowy o dostawę ciepła do budynku Wspólnoty Mieszkaniowej nr (...) odbiorca był zobowiązany do wnoszenia zaliczkowych opłat za centralne ogrzewanie w ciągu całego roku wg stawki ustalonej jak dla członków Spółdzielni Mieszkaniowej w terminie 14 dni o otrzymaniu i przyjęciu faktury wystawionej do 10 każdego miesiąca. Do celów rozliczeniowych przyjęto powierzchnie użytkową budynku 763,40 m kw. przy stawce 2,90 zł m kw. oraz szczegółowo wskazano co zostało w tej stawce ujęte. Ponadto w § 9 wskazano, że zmiana stawki wskazanej w § 6 może nastąpić w formie aneksu po uprzednim 14 dniowym powiadomieniu wspólnoty wraz z uzasadnieniem jej zmiany. W umowie z 23 października 2012 roku o zarządzanie -administrowanie nieruchomością wspólną Wspólnota Mieszkaniowa reprezentowana przez Zarząd powierzyła Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G. upoważniła ją do podejmowanie samodzielnie czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną określone szczegółowo w par 3 umowy. W pkt. 11 § 3 wskazano, że zarządca ma kompetencje do przygotowywania, zwoływania i obsługi zebrań wspólnoty mieszkaniowej. W par 4 ust. 4 wskazano, że na pokrycie zaliczek, o których mowa w pkt 1 i 2 właściciele lokali uiszczać będą wpłaty miesięczne z góry do 10 każdego miesiąca na konto lub w kasie Spółdzielni Mieszkaniowej (...) a nadto wskazano, że nas pokrycie świadczeń – mediów, o których mowa w pkt. 3 właściciele będą wpłacać kwoty na konto wspólnoty o ile nie rozliczają się tych kosztów indywidualnie z dostawcami mediów w terminie określonym w pkt. 4 § 10. W § 10 postanowiono, że pobierane pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej zarządca zaliczać będzie na konto Wspólnoty. W przypadku zwiększenia przychodów (nie dotyczy zwiększenia w wyniku inflacji) zarządca otrzyma 5% od kwoty przychodów pozyskanych przez niego ponad kwotę uzyskiwaną obecnie.

W umowie o zapłatę za dostawę wody i odbiór ścieków z dnia 23.10.2012 r. w § 3 wskazano, że dostarczona woda do budynku będzie rozliczana comiesięcznie na podstawie faktur VAT wystawionych przez (...) w T., w którym podana będzie cena za 1 m3 wody (pkt1). Koszt 1 m3 ścieków zostanie wyliczony zgodnie z poniesionymi przez dostawcę kosztami.

( dowód;

-

umowa o dostawę ciepła do budynku Wspólnoty Mieszkaniowej (...) – k. 41,

-

umowa o zarządzanie z 23 października 2012 roku – k. 42-43,

-

umowa o zapłatę za dostawę wody i odbiór ścieków – k. 44)

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo zasługiwało na uwzględnienie.

W niniejszej sprawie powodowie żądali uchylenia 4 uchwał podjętych na zebraniu właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w G.; uchwały nr (...) w sprawie zawarcia umowy na dostawę ciepła, uchwały nr (...) w sprawie powierzenia zarządzania Wspólnoty Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w G., uchwały nr (...) w sprawie zawarcia umowy na dostawę wody i odbiór ścieków oraz uchwały nr (...) w sprawie udzielenia prezesowi Spółdzielni mieszkaniowej (...) pełnomocnictwa do występowania i reprezentowania wspólnoty przed sądami powszechnymi zarzucając, że uchwały te są niezgodne z przepisami prawa, naruszają zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną oraz rażąco naruszają ich interesy.

W tym miejscu wskazać należy, że pomiędzy Wspólnotą Mieszkaniową a Spółdzielnią Mieszkaniową (...), co wynika z ustalonego stanu faktycznego, do chwili podjęcia zaskarżonych uchwał nie uregulowano prawnie sposobu dostawy wody, odbioru ścieków i dostawy ciepła C.O. Jak zeznała świadek M. G., były zarządca Wspólnoty, dotychczas dostarczycielem powyższych mediów była Spółdzielnia, zaś członkowie Wspólnoty ponosili na rzecz Spółdzielni zaliczki na potrzeb kosztów dostawy tych mediów. Niewątpliwie więc, dla uregulowania sytuacji prawnej w zakresie dostawy tychże mediów koniecznym jest zawarcie umów regulujących wzajemne stosunki stron w tym zakresie, których dotyczyły zaskarżone uchwały. Przygotowując niezbędne w tym zakresie uchwały i projekty umów zarząd wspólnoty winien dołożyć najwyższych starań by wspomniane dokumenty były skonstruowane zgodnie z prawem a ich treść nie budziła wątpliwości w kwestiach podstawowych. Ważne jest także ażeby członkowie wspólnoty mieli możliwość przed zebraniem zapoznać się treścią projektów uchwał oraz umów aby wszelkie ewentualne wątpliwości i zarzuty podnieść na zebraniu wspólnoty.

Podstawą zgłoszonego żądania jest przepis art. 25 ustawy o własności lokali z dnia 24.06.1994r. (Dz. U. 2000, Nr 80, poz. 903), zgodnie z którym właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym wyżej mowa może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W niniejszej sprawie, zaskarżone uchwały podjęte zostały w trybie głosowania jawnego, przeprowadzonego na zebraniu w dniu 23 października 2012 roku, na którym powodowie byli obecni. Tym samym stwierdzić należy, iż zachowana została formalna przesłanka warunkująca zaskarżenie uchwały w trybie art. 25 Ustawy o własności lokali, bowiem od daty zebrania właścicieli lokali, do daty wniesienia powództwa w niniejszej sprawie, tj. do dnia 30 listopada 2012 roku nie upłynął okres 6 tygodni.

Analizując zebrany w sprawie materiał dowody, Sąd uznał, że zarzuty podnoszone w pozwie wobec trybu i treści zaskarżonych uchwał są zasadne. Wspólnota Mieszkaniowa (...) jest tak zwaną dużą wspólnotą, bowiem liczba lokali wyodrębnionych z lokalami nie wyodrębnionymi jest większa niż siedem (art. 20 cyt. wyżej Ustawy). Z tych też powodów do zarządu tego rodzaju wspólnotą stosuje się przepisy Ustawy o własności lokali. Dla Wspólnoty wybrany został przez nią zarząd w trybie art. 23 Ustawy o własności lokali. Po myśli art. 22 cyt. Ustawy czynności zwykłego zarządu zarząd podejmuje samodzielnie, zaś dla skuteczności czynności przekraczających zwykły zarząd wymagana jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności. Do czynności przekraczających zwykły zarząd zgodnie z art. 22 ust. 3 należy między i ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu. Uchwały podejmowane są bądź na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd, dopuszczalna jest także forma mieszana (art. 23 Ustawy). Zapadają one większością głosów liczoną według większości udziałów, chyba że w umowie lub uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos.

Zgodnie z art. 32 Ustawy o własności lokali o zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust.1 Ustawy, zawiadamia każdego właściciela lokalu na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania (ust. 1). W zawiadomieniu należy podać dzień, godzinę, miejsce i porządek obrad. W wypadku zamierzonej zmiany we wzajemnych prawach i obowiązkach właścicieli lokali należy wskazać treść tej zmiany (ust. 2). Z kolei zgodnie z art. 31 Ustawy inicjatywa zwoływania zebrań pozostaje w rękach zarządu, zarządcy powołanego w trybie art. 18 ust. 1 bądź też właścicieli lokali dysponujących najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej.

W okolicznościach niniejszej sprawy zebranie zostało zwołane i prowadzone przez Prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) G. N., który nie posiadał umocowania do dokonywania tych czynności. Sporządził on zawiadomienia, ustalił porządek obrad oraz dokonał ich doręczenia, przeprowadził również zebranie. Co prawda uchwała nr (...) wskazuje o „powrocie do Spółdzielni Mieszkaniowej (...)”, nie mniej jednak, jej nieprecyzyjne określenie nie daje podstaw do ustalenia, że uchwała ta dotyczyła przekazania administrowania Wspólnotą Spółdzielni. Nie wskazuje na powyższe również zdanie ostatnie par 1 uchwały, na podstawie którego właściciele lokali upoważniają zarząd do zawarcia umowy ze spółdzielnią, wobec nie wskazania jakiej treści miałaby być ta umowa, bądź też czego dotyczyć. Oczywiście powyższe wątpliwości mogłyby zostać rozstrzygnięte po zapoznaniu się z treścią tejże umowy, lecz do akt sprawy nie została ona złożona; powyższe zatem świadczy w ocenie Sądu o fakcie, iż nie doszło do podpisania takiej umowy o zarządzanie z mocy upoważnienia uchwałą nr (...). Na poparcie tego stanowiska można przywołać również treść uchwały nr (...) roku z 23 października 2012 roku, gdzie w par 1 wskazuje się, że właściciele lokali wyrażają wolę kontynuowania współpracy z dotychczasowym zarządcą Spółdzielnia Mieszkaniową oraz w par 2 upoważniają zarząd do podpisania umowy o zarządzanie. Powyższe świadczy w ocenie Sądu, że Spółdzielnia Mieszkaniowa (...), być może wykonywała faktyczne czynności związane z zarządem, lecz nie posiadała ku temu stosownych mocowań, które wynikałyby z umowy, zaś umowa o zarządzanie została zawarta dopiero 23 października 2012 roku na podstawie upoważnienia właścicieli lokali zawartego w uchwale nr (...). Jest rzeczą oczywistą, że przygotowując projekty uchwał czy umów, jakie mają być w przyszłości zawarte przez wspólnotę zarząd może zlecić ich przygotowanie osobom trzecim, profesjonalistom. Nie mniej jednak osoba trzecia nie może zastąpić zarządu wspólnoty bez stosownego umocowania w jego uprawnieniach wynikających z ustawy. Dlatego też Sąd uznał, że zebranie, na którym podjęto zaskarżone uchwały zostało zwołane przez osobę do tego nieupoważnioną, nadto o czym niżej doszło do dalszych nieprawidłowości dotyczących zebrania.

Jak wspomniano już wyżej nie można poddawać pod głosowanie na zebraniu właścicieli kwestii, które nie były objęte porządkiem obrad, przy czym ograniczenie to dotyczy tylko uchwał mogących mieć wpływ na wzajemne prawa i obowiązki właścicieli. Ponadto wskazać należy, że porządek obrad powinien zawierać jasne wyszczególnienie spraw, co do których będą zapadały uchwały. Wyszczególnienie musi być tego rodzaju, aby każda osoba uprawniona do uczestniczenia w zebraniu była w sposób wystarczający zorientowana, o jakie sprawy chodzi, mogła ocenić ich ważność i w konsekwencji zadecydować o konieczności wzięcia udziału w tym zebraniu jak również przygotować się do obrad nad nimi (por. Orzeczenie Sądu Najwyższego z 31 grudnia 1959 roku, III CR 371/59, niepubl.).

W sprawie bezspornym było, że ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu stanowią czynności przekraczający zakres zwykłego zarządu. Powyższe wprost wynika również z art. 22 ust. 3 pkt 3 Ustawy o własności lokali. Niewątpliwym też jest, że ustalenie wysokości opłat za dostawę mediów do lokali stanowiących odrębną własność również stanowią czynności przekraczających zwykły zarząd. Obowiązkiem właściciela lokalu jest pokrywanie dwojakiego rodzaju wydatków. Pierwsze – to koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które składają się m.in. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody w cześć dotyczącej nieruchomości wspólnej. Drugi rodzaj wydatków ponoszony przez właściciela – to wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu (art. 13 ust. 1 Ustawy o własności lokali). Chodzi tu głównie o koszty zużytej przez właściciela energii cieplnej, wody, wywóz nieczystości. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy energii cieplnej i wody do poszczególnych lokali występuje praktycznie jedynie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami – czyli właścicielami lokali. Powyższe w ocenie Sądu orzekającego w niniejszej sprawie wskazuje wyraźnie, że umowy o dostawę mediów których dotyczyły zaskarżone uchwały miały wpływ na interes właścicieli lokali, ceny usługi dostarczania mediów oraz zasady ich dostarczania dotyczyły bowiem zarówno części nieruchomości wspólnych jak i odrębnych własności lokali. W każdym więc przypadku wpływały na zobowiązania członków wspólnoty, a nie zapoznanie ich z treścią tych umów przed zebraniem tj. nie dołączenie ich treści do zawiadomienia o zebraniu ustalonego na dzień 23 października 2012 roku oraz nie udostępnienie ich już na samym zebraniu i ograniczenie się do samego odczytania ich treści mogły więc stanowić naruszenie zasad prawidłowego zarządzania nieruchomości wspólną, a przez to naruszać istotne interesy właścicieli.

Na podstawie powyższych okoliczności wskazać należy, że w niniejszej sprawie doszło do takich nieprawidłowości dotyczących zwołania zebrania, które w ocenie Sądu mogły mieć znaczenie dla treści podjętych uchwał, albowiem przede wszystkim do zaproszeń skierowanych do właścicieli lokali nie dołączono projektów umów, które w wyniku podjętych uchwał miały być zawarte. Wobec ich nie dołączenia członkowie wspólnoty nie mieli możliwości zapoznania się z nimi. Za niewystarczającą należy uznać informacje, tak jak to się dzieje w przypadku Spółdzielni, że projekty tych umów zostały złożone w siedzibie Wspólnoty. W tym przypadku członkowie wspólnoty powinni mieć możliwość zapoznania się z treściami umów. Ma to o tyle istotne znaczenie, że szczegóły dotyczące konkretnych zapisów umów mogą stanowić zarzewie sporu na tle ich wykonywania w następstwie czego mogą być przedmiotem rozpoznawania przed sądami powszechnymi.

Zgodnie z tezą Sądu Najwyższego wadliwość zawiadomienia o zebraniu właścicieli może doprowadzić do unieważnienia uchwały tylko wtedy, gdy mogła mieć wpływ na wynik głosowania (patrz wyrok Sądu Najwyższego z 2 lutego 1962 roku, I CR 225/61, Biul.SN 1962, nr 5, poz. 28). Z uwagi na powyższe konstatacja, że doszło do nieprawidłowego zebrania właścicieli lokali wspólnoty Mieszkaniowej (...) nie daje jeszcze podstaw do uchylenia podjętych na tym zebraniu uchwał. Dopiero ustalenie, że uchybienie to miało wpływ na treść uchwał daje taką możliwość. Jak trafnie zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z 11 stycznia 2007 roku (III CSK 370/06, Lex Polonica nr 1126756) Ustawa o własności lokali nie uzależnia zdolności zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał od jego należytego zwołania. Decydujące znaczenie ma tu treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne.

Skoro zaskarżone uchwały upoważniały Zarząd Wspólnoty do zawarcia w jej imieniu umów o dostawę wody odbiór ścieków, dostawę wody ciepłej CO oraz zarządzania-administrowania, przejść należy do rozważań na temat zasadności zarzutów powodów dotyczących treści tych umów, a zatem do oceny czy doszło do naruszenia interesów właścicieli oraz zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. W tym miejscu wskazać należy, że zarzuty szczegółowo opisane w treści pozwu, odnoszące się do treści samych umów Sąd uznał za zasadne. Przede wszystkim powodowie podnosili, iż zapisy umów są nieprecyzyjne i nie pozwalają na prawidłowe i jednoznaczne określenie wysokości stawek przyjętych w umowach za dostawę mediów oraz odprowadzenie ścieków a nadto są sprzeczne z Ustawą o własności Lokali. Sąd podziela to stanowisko. Umowa o dostawę ciepła do budynku wspólnoty zawiera nieprecyzyjny w ocenie Sądu zapis § 2 gdzie odbiorca zobowiązał się partycypować proporcjonalnie w kosztach naprawy urządzeń technicznych kotłowni, urządzeń przesyłowych, konserwacji i napraw budynku kotłowni w wysokości kosztów poniesionych. Taki zapis o proporcjonalności jest nieczytelny, albowiem nie wiadomo w stosunku do czego zachowana ma być wspomniana proporcjonalność czy w stosunku do powierzchni czy do tego kto jeszcze będzie używał urządzeń. Jest to kwestia niedookreślona, która może stanowić zarzewie przyszłego sporu. Podobnie w § 6 określający stawkę usługi. Z treści ustaleń umownych bowiem nie wynika, czy stawka ta jest podana netto czy brutto. Odnośnie umowy o zarządzanie nieruchomością wspólną to w ocenie Sądu również zasadnie powodowie podnoszą, że zapis § 4 ust. 4 umowy dotyczący uiszczania zaliczek na konto lub w kasie Spółdzielni wobec okoliczności, że jednocześnie podjęto uchwała o założeniu konta Wspólnoty, jest nieprecyzyjny. Brak jest tu doprecyzowania czy jest założone specjalne subkonto dla właścicieli wspólnoty, te wszystkie okoliczności mogą stanowić problemy interpretacyjne na tle wykonywania tej umowy. Również § 10 umowy jest w ocenie Sądu sprzeczny z Ustawą o własności lokali. Stanowi on, że w przypadku zwiększenia przychodów zarządca otrzyma 5% od kwoty przychodów pozyskanych przez niego ponad kwotę uzyskiwaną obecnie. O dodatkowym wynagrodzeniu dla zarządcy mowa jest również w § 11 umowy. W ocenie Sądu takie zapisy naruszają interes powodów oraz zasady zarządzania nieruchomością, albowiem brak jest stosownej uchwały zezwalającej zarządowi na zaciągniecie tych konkretnie zobowiązań, zaś nie wchodzą one w zakres zwykłego wynagrodzenia zarządcy. Uchwała z 23 października 2012 roku upoważniała zarząd wyłącznie do zawarcia umowy o zarządzanie-administrowanie a zatem w zakresie tej umowy mogło w grę wchodzić wyłącznie wynagrodzenie zarządcy za zarządzanie, nie zaś dodatkowe wynagrodzenia oraz umocowanie zarządcy do dokonania z czynności wskazanych w tych paragrafach.

Odnośnie umowy o zapłatę za dostawę wody i odprowadzenie ścieków, to w ocenie Sądu zapis par 3 ust. 2 że koszt 1 m ³ ścieków zostanie wyliczony zgodnie z poniesionymi przez Dostawcę kosztami, w żaden sposób nie daje możliwości ustalenia konkretnej stawki za odprowadzenie ścieków. Taki zapis czyni niemożliwym ustalenie jakie to będą koszty na tym etapie, i w związku z czym są one dla powodów korzystne czy też niekorzystne.

Z uwagi na powyższe wskazać należy, że umowy te w istotny sposób naruszały interesy właścicieli lokali, poprzez niejednoznaczne określenie istotnych zapisów umowy, pozostawienie ich w obrocie prawnym niewątpliwie naruszałoby również zasady prawidłowego zarządzanie nieruchomością wspólną. Z umów tych bowiem nie wynika wprost, jakie konkretnie zobowiązania właściciele lokali zaciągnęli; w jakim zakresie odpowiadają majątkowo i do jakiej wysokości. Ostatnie się tych umów w obrocie prawnym godziłoby w interesy właścicieli a także naruszałoby zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną.

Odnosząc się do uchwały nr (...), w której Wspólnota udzieliła Prezesowi Spółdzielni pełnomocnictwa do dochodzenia i reprezentowania na drodze sądowej należnych od członków wspólnoty zaliczek wskazać należy, że jest zapisem sprzecznym z przepisami kodeksu postępowania cywilnego, gdzie wprost jest wskazane kto może być pełnomocnikiem procesowym stron.

Zgodnie z art. 87 § 1 k.p.c. pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia. § 2 wskazuje ponadto, że pełnomocnikiem osoby prawnej lub przedsiębiorcy, w tym nie posiadającego osobowości prawnej, może być również pracownik tej jednostki albo jej organu nadrzędnego. Osoba prawna prowadząca, na podstawie odrębnych przepisów, obsługę prawną przedsiębiorcy, osoby prawnej lub innej jednostki organizacyjnej może udzielić pełnomocnictwa procesowego - w imieniu podmiotu, którego obsługę prawną prowadzi - adwokatowi lub radcy prawnemu, jeżeli została do tego upoważniona przez ten podmiot. W niniejszej sprawie umowa o zarządzanie, jeśli by się ostała powierzała administrowanie Spółdzielni Mieszkaniowej (...) czyli osobie prawnej nie zaś konkretnie Prezesowi Spółdzielni, stąd brak jest podstaw do uznania, że Prezes spółdzielni jest osobą sprawującą zarząd majątkiem w rozumieniu art. 87 § 1 k.p.c. na marginesie wskazać można, że zarządca, oczywiście, jeśli w umowie o zarządzanie jest odpowiednie postanowienie, że będzie on również reprezentował Wspólnotę przed Sądami ma możliwość reprezentowania Wspólnoty w sprawach dotyczących czynności zwykłego zarządu, jednakże umocowanie to będzie wynikało z umowy. Bez względu jednak na powyższe w niniejszej sprawie Wspólnota za pomocą uchwały nie mogła ustanowić pełnomocnikiem procesowym konkretną osobę - Prezesa Spółdzielni Mieszkaniowej. Z tych też względów taka uchwała również nie mogła się ostać, albowiem jest sprzeczna z przepisami prawa.

Reasumując - z uwagi więc na ustalenie, że zebranie właścicieli Wspólnoty zostało zwołane nieprawidłowo, przez osobę do tego nieupoważnioną bez wcześniejszego zaznajomienia właścicieli z treścią umów, których dotyczyły uchwały oraz wobec ustalenia, że umowy zawarte na podstawie upoważnień zawartych w uchwałach Wspólnoty podjętych na zebraniu w dniu 23 października 2013 roku naruszały istotne interesy powodów jak i ze względu, na okoliczność iż zaskarżone uchwały nie zawierały w swej treści poszczególnych zapisów umowy należało uchylić wszystkie zaskarżone uchwały. Nadto uchwała nr (...) została uchylona z powodów jej niezgodności z przepisami prawa.

Z uwagi na powyższe orzeczono jak w pkt I wyroku.

Na marginesie można jedynie wskazać, że zaskarżone uchwały zostały tak skonstruowane, że nie przytaczają treści konkretnych umów. Ma istotne znaczenie dla niniejszej sprawy albowiem wobec ustalenia sprzeczności choćby jednego zapisu umowy z ustawą o własności lokali koniecznym będzie uchylenie całej uchwały. Gdyby uchwała zawierała treść umowy, wówczas wystarczającym byłoby uchylenie jedynie tej cześć uchwały która dotyczyła odpowiedniego, sprzecznego z ustawą zapisu. W przedmiotowej sprawie jednak wobec braku treści umowy w uchwale oraz wobec ustalenia sprzeczności z ustawą części zapisów umów o czy szerzej wyżej koniecznym było uchylenie wszystkich uchwał w całości.

O kosztach postępowania Sąd orzekł w punkcie II wyroku na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i art. 99 k.p.c., zgodnie z którymi strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu), przy czym do niezbędnych kosztów procesu strony reprezentowanej przez adwokata (radcę prawnego) zalicza się wynagrodzenie i wydatki jednego adwokata (radcy prawnego). Żądanie zwrotu kosztów postępowania pozwana zgłosiła w pierwszym piśmie procesowym, a ponadto wobec uwzględnienia w całości powództwa, pozwaną traktować należy jako stronę przegrywającą sprawę w rozumieniu art. 98 k.p.c. Na koszty poniesione przez powodów złożyły się wynagrodzenie pełnomocnika w osobie radcy prawnego w kwocie 180 zł (wynikającej z § 2 i § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu ( Dz.U. Nr 163, poz. 1349) oraz opłata sądowa od pozwu w wysokości 800 zł tj. Łącznie 980 zł. Taką też kwotę Sąd na podstawie powołanych przepisów zasądził w punkcie II wyroku od pozwanej na rzecz powodów, tytułem zwrotu poniesionych kosztów procesu.