Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

01 kwietnia 2014 roku

Sąd Okręgowy we Wrocławiu I. Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSO Rafał Cieszyński

Protokolant Marcin Guzik

po rozpoznaniu na rozprawie 13 marca 2014 roku we Wrocławiu

sprawy z powództwa M. G.

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W.przy ulicy (...)i ulicy (...)

o uchylenie uchwał

I.  uchyla uchwałę numer (...)podjętą w drodze indywidualnego zbierania głosów przez Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej we W.przy ulicy (...)i ulicy (...);

II.  oddala dalej idące powództwo;

III.  zasądza od pozwanego Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej we W.przy ulicy (...)i ulicy (...)na rzecz powoda M. G.kwotę 200 zł tytułem kosztów procesu.

Sygn. akt I C 1151/12

UZASADNIENIE

Pozwem z 14 maja 2012 roku skierowanym do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położnej we W.przy ulicy (...)i ulicy (...)powód M. G.domagał się między innymi uchylenia uchwały numer (...)z 14 marca 2012 roku w sprawie zmiany w planie zagospodarowania przestrzeni międzyblokowej z terenu zielonego na dziesięć dodatkowych miejsc parkingowych. W ocenie powoda uchwała jest niezgodna z ustawą o własności lokali z 24 czerwca 1994 roku gdyż wykonanie dodatkowych miejsc parkingowych jest inwestycją i nie może być finansowane z funduszu remontowego, tym bardziej że wspólnota nie ma obowiązku zabezpieczania miejsc parkingowych.

Postanowieniem z 24 maja 2012 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu stwierdził w sprawie o uchylnie uchwały swą niewłaściwość i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu we Wrocławiu Wydziałowi I Cywilnemu.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Uzasadniając pozwany zarzucił, że powód w żaden sposób nie udowodnił swoich roszczeń. Z uzasadnienia pozwu w żaden sposób nie wynika dlaczego uchwała numer 4 z 14 marca 2012 roku jest niezgodna z prawem i winna zostać uchylona.

Pismami przygotowawczymi z 28 listopada 2013 roku i 10 grudnia 2013 roku powód podkreślił, iż zgodnie z ustawą o własności lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się wydatki na remonty i bieżące konserwacje, z czego wynika, że ustawodawca wyraźnie zakreślił zadania wspólnot; brak jest tam wskazań na inwestycje. Jednocześnie powód powołał się na uchwałę numer (...)Rady Miasta W.zgodnie z którą udział terenu biologicznie czynnego musi stanowić co najmniej 50% powierzchni działki budowlanej. Nadto uchwałodawca wskazał, że jedynym miejscem na parking zgodnie z § 27 ust. 1 pkt 2 jest obiekt o symbolu (...).

Pozwem z 08 października 2012 roku skierowanym do Sądu Rejonowego dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położnej we W.przy ulicy (...)i ulicy (...)powód M. G.domagał się między innymi uchylenia uchwały numer (...)prawdopodobnie z czerwca 2011 roku w sprawie pozyskania dodatkowych miejsc parkingowych, wprowadzającą zmiany w planie zagospodarowania przestrzeni wewnątrzblokowej.

Postanowieniem z 23 października 2012 roku Sąd Rejonowy dla Wrocławia-Krzyków we Wrocławiu stwierdził w sprawie o uchylnie uchwały swą niewłaściwość i sprawę przekazał Sądowi Okręgowemu we Wrocławiu Wydziałowi I Cywilnemu.

W uzupełnieniu pozwu powód wskazał na sprzeczność zaskarżonej uchwały z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Nadto powód zarzucił, że zgodnie z art. 17 ustawy o własności lokali z funduszu remontowego nie mogą być pokrywane wydatki na inne cele niż roboty remontowe, a tym bardziej nowe zadania inwestycyjne.

W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych. Uzasadniając na wstępie zarzucił, że powództwo jest spóźnione i jako takie powinno zostać oddalone. Dalej pozwany wskazywał, że uchwała numer (...) udziela pełnomocnictwa zarządowi wspólnoty mieszkaniowej do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla realizacji zadania budowy dodatkowych miejsc parkingowych, a nie jak powód twierdzi pozyskania dodatkowych miejsc parkingowych. Uchwała dotycząca miejsc parkingowych została podjęta uchwałą numer (...) 04 września 2002 roku, w której mieszkańcy zatwierdzili plan wspólnoty zagospodarowania przestrzeni wewnątrzblokowej i na podstawie tej uchwały ma być realizowana budowa dodatkowych miejsc parkingowych. W ocenie pozwanego z pozwu ani dalszych pism w żaden sposób nie wynika jakie przepisy zostały naruszone i w jaki sposób uchwała numer (...) narusza interes powoda. Pozwany zarzucił dalej, że z art. 17 ustawy o własności lokali nie wynika zakaz finansowania z funduszu remontowego innych celów niż roboty remontowe. Budowę parkingu na części wspólnej nieruchomości zakwalifikować należy do wydatków niezbędnych dla zachowania substancji i prawidłowego funkcjonowania nieruchomości, a koszt budowy został określony w planie gospodarczym na 2011 rok. (...) stworzenia nowych miejsc parkingowych powstała w związku ze zwiększeniem się liczby aut mieszkańców wspólnoty. Obecnie mieszkańcy nie mają gdzie parkować i zmuszeni są do pozostawiania swoich samochodów daleko od miejsca zamieszkania lub na zakazach, utrudniając przejazd innym uczestnikom ruchu. W celu ułatwienia ruchu, zarówno pieszym, jak i kierowcom, w 2002 roku mieszkańcy wspólnoty podjęli uchwałę, która miała na celu zwiększenie liczby miejsc postojowych oraz usprawnienie komunikacji. Jest to inicjatywa, która została przegłosowana w formie uchwały przez mieszkańców wspólnoty, a zarząd jedynie zgodnie z wolą mieszkańców ją realizuje.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny, istotny dla rozstrzygnięcia sprawy:

Powód jest właścicielem lokalu mieszkalnego numer (...)położonego we W.przy alei (...). Poza powodem Wspólnotę Mieszkaniową w tym budynku tworzy stu osiemdziesięciu dziewięciu innych właścicieli lokali. Łączna liczba lokali w budynkach przy ulicy (...)i alei (...)jest większa niż siedem.

(okoliczności bezsporne)

Właściciele nieruchomości przy ulicy (...)i alei (...)podjęli, w drodze indywidualnego zbierania głosów od 10 czerwca 2011 roku do 14 czerwca 2011 roku, uchwałę numer (...), w przedmiocie pozyskania dodatkowych miejsc parkingowych, wprowadzającą zmiany w planie zagospodarowania przestrzeni wewnątrz blokowej przyjętym uchwałą numer (...)z 13 września 2002 r. w ten sposób, że teren objęty nr (...)przyjęty jako rekreacyjny przeznacza się pod budowę ~ 30 dodatkowych miejsc parkingowych. Jednocześnie celem zrealizowania w/w zadania ujętego w planie gospodarczym przyjętym na rok 2011 uchwałą nr (...)udziela się pełnomocnictwo Zarządowi WM do dysponowania nieruchomością na cele budowlane dla realizacji tego zadania. Powyższe pełnomocnictwo niezbędne jest do pozyskania pozwolenia na budowę niezbędnego przy w/w robotach w związku z art. 33 ust. 2 pkt 2 ustawy z 07 lipca 1994 r. – Prawo Budowlane (t.j. Dz. U. z 2010 r., nr 243, poz. 1623 z późn. zm.)

(dowód: uchwała numer (...) k. 63

Powód o treści uchwały numer (...) powziął wiadomość 06 listopada 2012 roku.

(dowód: uchwała numer (...) wraz z adnotacją k. 63;

przesłuchanie powoda M. G. elektroniczny protokół rozprawy z 28 listopada 2013 roku 00:01:37 do 00:28:50 i z 13 marca 2014 roku 00:24:55 do 00:41:00)

Właściciele nieruchomości przy ulicy (...)i alei (...)numer (...) uchwałą podjętą częściowo na zebraniu 14 marca 2012 roku, częściowo poprzez indywidualne zbieranie głosów, w związku z potrzebą pozyskania dodatkowych miejsc parkingowych, wprowadzili zmiany w planie zagospodarowania przestrzeni wewnątrz blokowej przyjętym uchwałą numer (...)z 13 września 2002 roku, w ten sposób, że teren objęty numer w części przyjęty jako teren zielony przeznacza się pod budowę 10 dodatkowych miejsc parkingowych (naprzeciw bram al. (...)).

(dowód: projekt uchwały k. 3;

informacja k. 4

Powód został powiadomiony przez zarząd Wspólnoty o podjęciu uchwały numer (...) w kwietniu 2012 roku.

(dowód: przesłuchanie powoda M. G. elektroniczny protokół rozprawy z 28 listopada 2013 roku 00:01:37 do 00:28:50 i z 13 marca 2014 roku 00:24:55 do 00:41:00)

Dla obszaru na którym położona jest działka numer (...), obręb G.przy ulicy (...)i alei (...)we W.od 15 lipca 1988 roku do 31 grudnia 2003 roku obowiązywał miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta W., przyjęty uchwałą Miejskiej Rady Narodowej numer (...)z 10 czerwca 1988 roku. W planie tym obszar, na którym znajduje się działka numer (...)oznaczono:

- przeznaczenie podstawowe – MW (zabudowa mieszkaniowa wysoka – 5 do 11 kondygnacji),

- przeznaczenie uzupełniające – zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna o średniej i niskiej intensywności, usługi elementarne i podstawowe, urządzenia obsługi gospodarki mieszkaniowej, zieleń osiedlowa, parkingi, stacje paliw, zakłady pracy nieuciążliwe,

- przeznaczenie dopuszczalne /adaptacja istniejących obiektów, urządzeń lub funkcji/ - zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zakłady przemysłu nieuciążliwego /niewymagające strefy ochronnej/, sady.

Od 01 stycznia 2004 roku do 23 czerwca 2011 roku dla obszaru, na którym położona jest wnioskowana działka, brak było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od 24 czerwca 2011 roku obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w rejonie ulic (...) we W. uchwalony uchwałą Rady Miejskiej z 14 kwietnia 2011 roku.

(dowód: pismo Gminy W. z 06 grudnia 2013 roku k. 157)

Zgodnie z aktualnie obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego teren na, którym uchwałami numer (...)i (...), właściciele nieruchomości planowali usytuowanie miejsc parkingowych, oznaczony jest symbolem (...). Przeznaczenie tego terenu rekreacja, handel detaliczny małopowierzchniowy A, gastronomia, usługi drobne, szalety, infrastruktura drogowa, obiekty infrastruktury technicznej. Powierzchnia terenu biologicznie czynnego musi stanowić co najmniej 50 % powierzchni działki budowlanej.

(dowód: wypis i wyrys z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w rejonie ulic (...) we W. k. 176-182,

mapa – akta sprawy)

Zarząd wspólnoty po zleceniu prac projektowych w wykonaniu uchwały numer (...) odstąpił od jej wykonania w związku z naruszeniem przepisów prawa budowlanego w przypadku realizacji 30 miejsc postojowych. W dalszym ciągu planowane jest wykonanie 10 miejsc postojowych na terenie przewidzianym uchwałą numer (...).

(dowód: przesłuchanie prezesa zarządu pozwanego M. K. elektroniczny protokół rozprawy z 13 marca 2014 roku 00:42:05 do 00:16:00)

W tak ustalonym stanie faktycznym, Sąd zważył, co następuje:

Powództwo częściowo zasługiwało na uwzględnienie.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy z 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903, z późn. zmianami) właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Powództwo, o którym mowa, może być wytoczone przeciwko wspólnocie mieszkaniowej w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W pierwszym zatem rzędzie, przed merytoryczną oceną żądania pozwu, badaniu Sądu podlegała terminowość złożenia każdej ze skarg.

Zagadnienie to o tyle miało doniosły charakter, że analiza daty podjęcia zaskarżonej uchwały numer (...) [14 czerwca 2011 roku] oraz data założenia pozwu w tej sprawie [08 października 2012 roku] nasuwały per se wątpliwości, co do dochowania przez powoda terminu z art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 roku.

Z przeprowadzonego w sprawie postępowania dowodowego, w szczególności z dowodu z przesłuchania stron, wynikało jednakże, iż powództwo nie było spóźnione. Przede wszystkim wskazać należy, iż wnioskowani przez pozwanego na okoliczność daty zawiadomienia powoda o treści skarżonej uchwały świadkowie T. G. i T. M., nie posiadali w tym zakresie żadnej wiedzy. Dowód z ich zeznań okazał się zatem nieprzydatny. Jak wynika zaś z przesłuchania Prezesa Zarządu pozwanej Wspólnoty, informacja w przedmiocie podjętych uchwał doręczana jest członkom wspólnoty bez potwierdzenia do skrzynek pocztowych. Z kolei powód jednoznacznie podał, iż informacji o podjętej uchwale nie otrzymał – gdyby tak było uchwałę tą by zaskarżył – zaś kiedy tylko powziął wiadomość, że skarżona uchwała została przez wspólnotę podjęta, złożył pozew, zwracając się jednocześnie do zarządu wspólnoty o jej udostępnienie, co miało miejsce 06 listopada 2012 roku, a zatem nawet po dacie złożenia pozwu.

W tych okolicznościach pozwany nie wykazał, wbrew ciążącemu na nim obowiązkowi, daty kiedy powód powziął wiadomość o podjęciu skarżonej uchwały, tym samym, nie sposób postawić powodowi zarzutu opóźnienia w złożeniu skargi.

Z kolei, jak wynika protokołu zebrania pozwanej wspólnoty 28 marca 2012 roku i 29 marca 2012 r. miało miejsce indywidualne zbieranie głosów przez członków wspólnoty celem podjęcia między innymi zaskarżonej uchwały numer (...). Podobnie jak w przypadku zaskarżonej uchwały numer (...) pozwana wspólnota nie posiada dowodu doręczenia powodowi zawiadomienia o podjęciu skarżonej uchwały. Jak wynika zaś z przesłuchania powoda, o treści skarżonej uchwały powziął wiadomość w połowie kwietnia, poprzez doręczenie mu protokołu zebrania i wyników głosowania bez potwierdzenia odbioru za pośrednictwem skrzynki doręczeniowej. Przyjmując te twierdzenia za prawdziwe, z uwagi na brak dowodów przeciwnych, również w tym przypadku pozew złożony 14 maja 2012 roku, ocenić należało jako złożony z zachowaniem terminu, o którym stanowi art. 25 ustawy z 24 czerwca 1994 roku.

Przechodząc do merytorycznej oceny zgłaszanych przez powoda zarzutów przeciwko skarżonym uchwałom przywołać należy tezę do wyroku Sądu Apelacyjnego w Rzeszowie z 06 czerwca 2013 roku sygn. akt I ACa 143/13 [ LEX numer 1392031], która stanowi że zgodnie z art. 25 ust. 1 u.w.l., właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub umową właścicieli lokali albo, gdy narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy. Ciężar udowodnienia istnienia wymienionych przesłanek uzasadniających zaskarżenie uchwał spoczywa, stosownie do cytowanego przepisu, na stronie powodowej, która winna wskazać okoliczności leżące u podstaw wniesionego powództwa.

Przede wszystkim, wbrew zarzutom powoda, sam przedmiot uchwały, w postaci zagospodarowania terenu wspólnego, z przeznaczeniem, jak w przedmiotowej sprawie, na miejsca postojowe jest dopuszczalny, w szczególności nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Uchwała w tym przedmiocie nie stanowi również inwestycji; powoływane zaś przez powoda orzecznictwo, dotyczy odmiennych stanów faktycznych i prawnych.

Odnośnie zatem pierwszej ze skarżonych uchwał [numer (...)], jak wynikało już tylko z przesłuchania Prezesa Zarządu pozwanej wspólnoty, uchwała ta była sprzeczna z obowiązującymi przepisami prawa z uwagi na zbyt małą odległość planowanych miejsc parkingowych do terenów rekreacyjnych w postaci boiska piłkarskiego i placu zabaw. Ta okoliczność oraz zbytnie koszty realizacji tego przedsięwzięcia związane z kosztami projektowymi, wzmocnieniem związanym z przebiegającym w ziemi kablem telefonicznym spowodowały odstąpienie zarządu wspólnoty od realizacji skarżonej uchwały w wynikającym z jej treści zakresie.

Mając zatem na względzie, iż bezspornym było [okoliczność przyznana przez pozwanego], że skarżona uchwała numer (...) sprzecza jest z przepisami prawa, jak również narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną poprzez nadmierność kosztów jej realizacji podlegała uchyleniu. Dodatkowo zauważyć, że uchwała udziela zarządowi upoważnienia do jej realizacji w podjętym przez wspólnotę zakresie, stąd realizacja jej wymiarze innym – tu mniejszym – jest niedopuszczalna, wymagając podjęcia stosownej nowej uchwały przez wspólnotę.

W przedmiocie zaś drugiej z zaskarżonych uchwał [ (...)] przede wszystkim poczynić należy uwagę, iż przedmiot tejże, a to budowa miejsc parkingowych [w liczbie dziesięciu] nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również nie narusza interesów poszczególnych członków wspólnoty, w tym powoda. Jak wynika z zeznań świadka J. K., przesłuchania zarządu wspólnoty, a w istocie jest to wiedza notoryjna, wobec systematycznego wzrostu zamożności społeczeństwa, rośnie liczba samochodów, zaś infrastruktura drogowa, w tym parkingowa, za tym postępem nie nadąża, czego konsekwencją jest permanentny brak wystarczającej liczby miejsc parkingowych, zwłaszcza na osiedlach takich jak w przypadku pozwanej wspólnoty. Nie budzi zatem żadnej wątpliwości, iż w interesie wszystkich mieszkańców, a zatem i tych którzy sami z miejsc postojowych korzystają, jak i tych którzy nie posiadają samochodu, a zainteresowani są uporządkowaniem przestrzeni wokół ich miejsca zamieszkania, czy też umożliwieniem osobom ich odwiedzającym i posiadającym samochód, zaparkowania go w przeznaczonym do tego miejscu, leży zagospodarowanie przestrzeni wokół budynków mieszkalnych w sposób użyteczny i odpowiadający na aktualne potrzeby mieszkańców.

Oczywistym przy tym jest, iż taka inicjatywa nie może naruszać ogólnie obowiązujących przepisów, jak i przepisów prawa miejscowego. Zatem jak wynika miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obszaru położonego w rejonie ulic (...)we W.teren wspólnoty oznaczony jest symbolem (...) i dopuszczalna jest w tym rejonie infrastruktura drogowa, w tym miejsca parkingowe. Powierzchnia terenu biologicznie czynnego musi stanowić co najmniej 50% powierzchni działki budowlanej.

W tym miejscu zauważyć przede wszystkim należy, iż inicjatywa dowodowa mająca na celu wykazanie niezgodności zaskarżonej uchwały z obowiązującymi normami leżała po stronie powoda, który prócz gołosłownych twierdzeń nie wykazał, aby zapis prawa miejscowego we wskazanym zakresie został naruszony. Po wtóre, zważywszy, iż powierzchnia działki oznaczonej symbolem (...) wynosi 1,06 ha [k. 181] nie sposób a priori przyjąć, ze norma ta została naruszona, skoro jak wynika z wyrysu dla tego planu większość tego terenu jest niezabudowana, będąc terenami rekreacyjnymi. Jak zeznał świadek J. K.wspólnota jest właścicielem dużego areału terenów zielonych, jest dużo drzew, zaś mieszkańcy oczekują miejsc parkingowych, bo nie miejsca by parkować samochody.

W świetle powyższego skoro zaskarżona uchwała nie narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, jak również nie narusza interesów poszczególnych członków wspólnoty; nie naruszając także przepisów prawa, skarga o jej uchylenie podlegała oddaleniu, o czym orzeczono jak w punkcie II. sentencji wyroku.

O kosztach procesu powstałych pomiędzy powodem, a pozwanym Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. i wynikającej z tego przepisu zasady odpowiedzialności za wynik procesu. W niniejszym postępowaniu wobec zaskarżenia dwóch uchwał i uiszczenia opłaty od pozwu w wysokości 200 zł od każdej z nich oraz przy braku kosztów pozwanego, Sąd zasądził w sprawie w której uchwała podlegała uchyleniu [zatem powództwo uwzględnieniu] zwrot opłaty od pozwu powodowi; w sprawie zaś w której powództwo w przedmiocie drugiej z uchwał podlegało oddaleniu, koszty ponosi powód.