Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 16 czerwca 2014 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy Śródmieścia w Warszawie I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący SSR Anna Ogińska - Łągiewka

Protokolant Alicja Kicka

po rozpoznaniu w dniu 2 czerwca 2014 roku w Warszawie

z rozpoznał sprawę

z powództwa Miasta (...)

przeciwko A. T. (1) i A. T. (2)

o eksmisję

I.  powództwo oddala;

II.  zasądza od powoda Miasta (...)solidarnie na rzecz pozwanych A. T. (1)i A. T. (2)kwotę 197,00 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sygn. akt I C 324/14

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 6 lutego 2014 roku powód miasto (...)wniósł o: nakazanie pozwanym A. T. (1)i A. T. (2)nakazanie opróżnienie i wydanie powodowi stanowiska garażowego nr (...)o pow. 15,22 m ², położonego w hali garażowej w W.w budynku przy ul. (...)oraz zasądzenie od pozwanych solidarnie kosztów procesu / k. 3-5/.

W odpowiedzi na pozew pozwani A. T. (1) i A. T. (2) wnieśli o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów procesu / k. 32-34/.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 12 czerwca 2003 roku pomiędzy miastem (...)a W. T.zawarta została umowa nr (...), której przedmiotem był najem stanowiska nr 10 o pow. 15,22 m ² w hali garażowej przy ul. (...)w W./ k. 6-9/.

W. T. zmarł w dniu 4 kwietnia 2007 roku / k. 10 – odpis skrócony aktu zgonu/.

Najemcami stanowiska garażowego nr (...)zostali A. T. (1)i A. T. (2). Najemcy stanowiska garażowego zobowiązani byli do wnoszenia na rzecz powoda czynszu i opłat za media / k. 11 – uchwała nr (...)Zarządu D. Ś.m. (...)z dnia 7 maja 2008 roku/.

Ponieważ A. T. (1)oraz A. T. (2)nie wywiązywali się ze swoich obowiązków, pismem z dnia 11 czerwca 2013 roku miasto (...)zakreśliło pozwanym dodatkowy 30-dniowy termin do zapłaty zadłużenia / k. 13/. Należność nie została uregulowana.

Na nieruchomości oznaczonej jako działki ewidencyjne o nr (...) dla której Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa X Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzi księgę wieczystą KW (...), posadowione są budynek mieszkalny i budynek garażowy, stanowiące odrębny od gruntu przedmiot własności. Znajdujący się na działce (...) budynek transportu i łączności obejmuje halę garażową lokal niemieszkalny / k. 19-21; 45-64/.

Pozwani są właścicielami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w budynku przy ul. (...) w W., dla którego Sąd Rejonowy dla Warszawy-Mokotowa w W. X Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą KW (...). Z prawem własności tego lokalu związane jest prawo użytkowania wieczystego działek gruntu, na których znajduje się ten budynek oraz budynek hali garażowej w udziale (...) / / k. 65-71/.

W związku z brakiem spłaty zadłużenia czynszowego pismem z dnia 19 września 2013 roku miasto (...)wypowiedziało A.i A. T. (2)umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia / k. 22/.

A. T. (1) i A. T. (2) jako użytkownicy wieczyści regularnie uiszczali opłaty tytułu tego prawa / k. 79-85 – dowody wpłat/.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie wszechstronnej analizy akt sprawy, na które złożyły się dokumenty wskazane i opisane w treści, niekwestionowane przez żadną ze stron i których autentyczność nie budziła żadnych wątpliwości Sądu.

Zebrane dowody stanowiły wystarczającą podstawę do wydania rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo nie zasługiwało na uwzględnienie.

W myśl przepisu art. 222 § 1 k.c. właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Z ustaleń stanu faktycznego wynikało jednoznacznie, iż księga wieczysta KW nr (...)prowadzona jest dla nieruchomości gruntowej składającej się z dwóch działek ewidencyjnych oznaczonych numerami (...), z których pierwsza jest zabudowana budynkiem mieszkalnym, a druga budynkiem garażowym. Ponadto nie ulegało wątpliwości, że właścicielem przedmiotowej nieruchomości gruntowej jest miasto (...), jak również że pozwanym A.i A. T. (2)przysługuje udział wynoszący (...)prawa użytkowania wieczystego w w/w nieruchomości. Prawo to jest związane z prawem własności nieruchomości, jaką stanowi lokal nr (...)położony w W.przy ul. (...).

Wobec powyższego pozwani dysponują prawem użytkowania wieczystego w w/w udziale w całej nieruchomości gruntowej ( tj. zarówno w zakresie działki (...) jaki działki (...)).

W ocenie Sądu orzekającego, skoro pozwanym przysługiwało prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości gruntowej, na której posadowiony jest budynek garażowy, z którego wynikało prawo dysponowania nią, brak było podstaw do zawarcia umowy najmu miejsca garażowego, a tym samym wywodzenia z niej obowiązku ponoszenia opłat z tytułu czynszu.

Ponadto zgodnie z zasadą superficies solo cedit sporny garaż stanowił część składową nieruchomości gruntowej, na której jest posadowiony i w konsekwencji dzieli jej los prawny.

W myśl art. 48 k.c. regułą jest, ze budynki i inne urządzenia trwałe z gruntem związane stanowią jego część składową, chyba że ustawa stanowi inaczej. Jednym z wyjątków od tej zasady, zastrzeżonych w ustawie, jest przepis art. 235 k.c., który zgodnie z zasadą, iż wyjątek od reguły nie podlega interpretacji rozszerzającej, wymaga aby stosować go ściśle, co wyklucza wykładnię, która przyznawałaby użytkownikowi wieczystemu prawo własności budynków i urządzeń znajdujących się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w innych wypadkach niż literalnie wskazane w tym przepisie.

Wobec powyższego oraz faktu, że pozwani nie wznieśli garażu znajdującego się na oddanym im w użytkowanie wieczyste gruntu, jak również nie nabyli go momencie wyodrębnienia zajmowanego lokalu mieszkalnego nr (...), zachodził brak podstawy do uznania, ze garaż stanowi przedmiot ich współwłasności.

Podsumowując, sporna hala garażowa posadowiona została na działce ewidencyjna nr (...), oddanej we współużytkowanie wieczyste właścicieli wyodrębnionych lokali położonych w budynku nr (...) przy ul. (...) w W. i stanowi ona odrębny od budynku mieszkalnego budynek. Pozwani A. i A. T. (2) corocznie wnoszą opłaty za użytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu związanej z zajmowanym przez nich lokalem, a tym samym w ocenie Sądu nie są oni obowiązani do dodatkowego uiszczania czynszu najmu za miejsce postojowe, które posadowione zostało na części gruntu, co do której przysługuje im prawo użytkowania wieczystego. Wzajemne stosunki między stronami nie mogą więc wynikać z umowy najmu miejsca garażowego, a ewentualnie z i istniejącego stosunku użytkowania wieczystego, umożliwiając powodowi jedynie wystąpienie o zwrot nakładów poczynionych na sporną rzecz.

Nadmienić należy, iż z załączonego zaświadczenia o samodzielności lokalu / k. 18/ nie wynikało, aby jakikolwiek tytuł prawny do hali garażowej, a w tym do stanowiska nr 10, przysługiwał powodowi.

Nadto wobec wykazania przez pozwanych prawa użytkowania wieczystego, nie sposób uznać aby mieli ono obowiązek wynajmować własne miejsce garażowe i płacić za to czynsz powodowi.

Mając na względzie powyższe Sąd na podstawie przepisu art. 222 § 1 k.c. orzekł o oddaleniu powództwa.

Rozstrzygniecie w zakresie kosztów procesu oparto na przepisie art. 98 kpc w zw. z § 6 pkt 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( dz.U. z 2013 r., poz. 461).

z./ odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron.