Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 13 marca 2013 r.

Sąd Rejonowy w Suwałkach I. Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 1 marca 2013 r. w Suwałkach

na rozprawie

sprawy z powództwa W. W. (1), T. W.

przeciwko Gminie Miejskiej S. - Zarządowi (...) w S.

o ustalenie

I.  Utrzymuje w całości w mocy wyrok zaoczny Sądu Rejonowego w Suwałkach z dnia 14.12.2012 r. w sprawie sygn. akt I C 1163/12;

II.  Zasądza od pozwanego Gminy Miejskiej S. - Zarządu (...) w S. na rzecz powodów W. W. (1), T. W. solidarnie kwotę 124,00 zł (sto dwadzieścia cztery złote) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 94,00 zł (dziewięćdziesiąt cztery złote) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

SSR Anna Magdalena Taraszkiewicz

Sygn. akt I C 1163/12

UZASADNIENIE

Powodowie W. i T. małż. W. wystąpili przeciwko Gminie Miejskiej S. – Zarządowi (...) w S. z pozwem o ustalenie , że pomiędzy nimi a pozwanym istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ul. (...).

Uzasadniając swe żądanie powodowie podali, iż w przedmiotowym lokalu zamieszkują od 1997 roku na podstawie umowy najmu zawartej z pozwanym w dniu 24.03.1997 r.. w dniu 01.03.1999 r. umowa została zmieniona w ten sposób, że zawarto nowa umowę najmu na czas określony – do dnia 31.12.1999 r. pomimo upływu zawartego w umowie terminu powodowie nadal mieszkali w przedmiotowym lokalu i korzystali z niego tak jak najemcy, w zamian płacili stawki czynszowe. Niejednokrotnie otrzymywali od pozwanego zawiadomienia o zmianie stawek czynszu. Taka sytuacja trwała ponad 12 lat. Pismem z dnia 30.05.2012 r. (...) w S. poinformował powodów, że zajmują lokal bez tytułu prawnego.

Powodowie wskazali, że pomiędzy nimi a pozwanym doszło do nawiązania w sposób dorozumiany umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas nieokreślony, pozwany złożył bowiem dorozumiane oświadczenie woli tolerując przez okres wieloletni fakt zamieszkiwania powodów w przedmiotowym lokalu, nie domagając się opróżnienia lokalu przez powodów.

Wobec nie wniesienia odpowiedzi na pozew i niestawiennictwa przedstawiciela pozwanego na rozprawie w dniu 14.12.2012 r. Sąd Rejonowy w Suwałkach I Wydział Cywilny wydał wyrok zaoczny w którym ustalił, że pomiędzy powodami W. W. (1) i T. W., a pozwanym Gminą M. S. – Zarządem (...) w S. istnieje stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ulicy (...) o powierzchni 61,06 m2, w skład którego wchodzą dwa pokoje, kuchnia, przedpokój oraz przynależne pomieszczenie gospodarcze.

W sprzeciwie od wyroku zaocznego wniesionym w terminie pozwana Gmina Miejska S. Zarząd (...) w S. wniosła o oddalenie powództwa. Wskazała, że przedmiotowy lokal wynajęto powodom jako lokal socjalny, a nie ma możliwości zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego na czas nieokreślony. Pozwany wskazywał, że umowa została zawarta w marcu 1997 r. na okres 2 lat a następnie przedłużona do końca 1999 r. po zakończeniu umowy najmu pozwany nie występował z powództwem eksmisyjnym, albowiem w lokalu zamieszkiwały małoletnie osoby i w przypadku nakazania opróżnienia lokalu powodom pozwany musiałby zapewnić powodom inny lokal socjalny. Zdaniem pozwanego powodowie przez okres zamieszkiwania w spornym lokalu po utracie tytułu prawnego do niego płacili pozwanemu odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu najmu. Nie świadczyło to o woli pozwanego zawarcia umowy z powodami dotyczącej najmu przedmiotowego lokalu.

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 24.03.1997 r. Gmina Miejska S. – Zarząd (...) zawarł z T. W. umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ulicy (...). W lokalu tym uprawnieni byli zamieszkiwać również mąż najemczyni – W. W. (1) oraz dzieci: M., M., A., A. M. i E. W.. Umowę zawarto na czas nieokreślony (umowa k. 10-13).

Uchwałą Zarządu Miasta S. z dnia 02.04.1999 r. lokal nr (...) położony w S. przy ul. (...) postanowiono zakwalifikować jako lokal socjalny (uchwała k. 52).

W dniu 01.03.1999 r. Gmina Miejska S. – Zarząd (...) zawarł z T. W. nową umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ulicy (...). W lokalu tym uprawnieni byli zamieszkiwać również mąż najemczyni – W. W. (1) oraz dzieci: M. i M. W.. Umowę zawarto na czas określony od dnia 01.03.1999 r. do 31.12.1999 r. (umowa k. 7-9).

Po zakończeniu okresu na jaki została zawarta umowa najmu T. i W. małż. W. nadal zamieszkiwali w lokalu przy ul. (...) i mieszkają tam do chwili obecnej(bezsporne).

Od dnia 31.12.1999 r. T. W. otrzymywała zawiadomienia o wysokości stawek czynszu, wypowiedzenia stawek czynszu w oparciu o wskazywaną w nich podstawę prawną – art. 8 pkt 1 w zw. z art. 8a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów , mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego (wypowiedzenie k. 19, 20, zawiadomienie k. 21, 22).

T. W. otrzymała również rozliczenie przychodów i kosztów za okres od 01.01.2011 r. do 31.12.2011 r. dotyczące najmowanego mieszkania. W rozliczeniu wskazano jej osobę jako najemcę lokalu (rozliczenie k. 23

W dniu 31.05.2012 r. Dyrektor (...) w S. poinformował T. W., że od dnia 01.01.2000 r. zajmuje lokal przy ul. (...) bez tytułu prawnego i wezwał do opuszczenia lokalu i wydania go Zarządowi (...) w terminie 7 dni (pismo k. 15).

T. W. ubiegała się o ponowne zawarcie umowy najmu dotyczącej przedmiotowego lokalu (bezsporne, pismo w odpowiedzi k. 17).

Pismem z dnia 18.09.2012 r. Dyrektor (...) w S. poinformował T. W., że z uwagi na niespełnienie kryterium dochodowego wynikającego z Uchwały Rady Miejskiej w S. z dnia 21.06.2011 r. w sprawie zasad wynajmowania lokali mieszkalnych wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Miejskiej S. umowa najmu nie zostanie przedłużona. Wezwano T. W. do wydania lokalu w terminie 30 dni (pismo k. 18).

Pismem z dnia 12.10.2012 r. T. W. zwróciła się ponownie o zawarcie umowy najmu. (pismo k. 14).

Sąd zaważył, co następuje:

Zgłoszone przez powodów żądanie ze swej istoty należy do kategorii powództw o ustalenie, do którego nawiązuje art. 189 kpc. Zgodnie z powoływanym przepisem powód może żądać ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa, gdy ma w tym interes prawny. W wypadku wystąpienia z żądaniem znajdującym oparcie w przywołanym przepisie podstawową kwestią podlegającą rozstrzygnięciu Sądu jest zatem istnienie interesu prawnego po stronie zgłaszającego żądanie. Dopiero ustalenie, iż interes taki zachodzi uzasadnia dokonanie dalszej merytorycznej oceny zgłoszonego roszczenia.

Zauważyć w tym miejscu należy, że przez "interes prawny" w znaczeniu art. 189 kpc rozumieć należy istniejącą potrzebę uzyskania korzyści w sferze prawnej czy też, inaczej rzecz ujmując, potrzebę uzyskania wyroku odpowiedniej treści, wywołaną rzeczywistym naruszeniem albo zagrożeniem określonej sfery prawnej. Udzielenie ochrony przez sąd następuje tylko wówczas, gdy po stronie podmiotu ochrony tej żądającego, interes prawny w jej uzyskaniu rzeczywiście zachodzi (w tym zakresie por. np. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 15 kwietnia 1999 r. w sprawie sygn. akt I ACa 1046/98 opubl. w OSA z roku 1999 Nr 11-12, poz. 49, wyrok Sądu Najwyższego z dnia 08 maja 2000 r. sygn. akt V CKN 29/00 opubl. w zbiorze orzecznictwa LEX nr 52427).

W okolicznościach sprawy niniejszej istnienie po stronie powodów interesu prawnego w dochodzeniu zgłoszonego żądania uznał Sąd za niewątpliwe. Powodowie domagali się ustalenia, że pomiędzy nimi a pozwaną Gmina Miejską S. istnieje nadal stosunek najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ulicy (...).

Rozstrzygając na korzyść powodów kwestię istnienia po ich stronie interesu prawnego, ocenić w dalszej kolejności należało zasadność zgłoszonego przez nich żądania - w kontekście obowiązujących przepisów.

Poza sporem w sprawie niniejszej pozostawało, iż powodowie do dnia 31.12.1999 r. byli najemcami lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w S. przy ulicy (...). Poza sporem pozostawało również, iż powodowie po tej dacie nadal stale zamieszkiwali w przedmiotowym lokalu.

Spór w niniejszej sprawie dotyczył kwestii czy wieloletnie zamieszkiwanie powodów w spornym lokalu po dacie ustania okresu na jaki została zawarta umowa najmu spowodowało przedłużenie tej umowy i czy w chwili obecnej można ustalić, że stosunek najmu między stronami procesu trwa nadal.

Analiza materiału dowodowego zgromadzonego w toku postępowania, a także sytuacji prawnej i faktycznej stron doprowadziła Sąd do przekonania, że roszczenie powodów zasługuje na uwzględnienie.

Zgodnie z treścią art. 674 kc jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.

Sytuacja opisana przez powyższą normę miała miejsce w niniejszej sprawie. Powodowie po zakończonej umowie najmu nadal zamieszkiwali w lokalu, korzystając z niego w taki sam sposób i w takim samym zakresie jak uprzednio, kiedy jeszcze legitymowali się tytułem prawnym do niego. Omawiany przepis ma zastosowanie także do lokali, w tym do lokali mieszkalnych. (por. komentarz do art. 674 Ewy Bończyk – Kucharczyk w zbiorze elektronicznym LEX)

Wskazać należy, iż pozwany jako wynajmujący nie sprzeciwiał się takiemu stanowi rzeczy, nie żądał wydania lokalu, nie skierował powództwa eksmisyjnego przeciwko powodom. Co więcej , kierowane przez pozwanego zawiadomienia o zmianie wysokości stawek czynszu z powołaniem się na regulację ustawy o ochronie praw lokatorów w zakresie możliwości podwyższenia dotychczas pobieranego czynszu najmu wskazywały zarówno na dorozumianą zgodę pozwanego na dalsze zajmowanie przez powodów lokalu w oparciu o te same zasady co uprzednio, jak i na traktowanie powodów nadal jak najemców lokalu (por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 maja 1983 r., IV CR 569/82, niepubl., zgoda, choćby milcząca wydzierżawiającego, ujawniona ma być w jego zachowaniu mającym znamiona aprobaty lub znoszenia tego stanu rzeczy, by pozwalała na wnioskowanie, że w okolicznościach konkretnej sprawy wystąpiła domniemana wola przedłużenia umowy)

W tym stanie rzeczy nie sposób zgodzić się z pozwanym, że brak oświadczeń w przedmiocie chęci odzyskania, wydobycia lokalu od powodów po zakończeniu umowy najmu był wynikiem jedynie swego rodzaju posunięcia taktycznego, gdyż w razie eksmisji powodów przez sąd, pozwany i tak musiałby zapewnić powodom lokal socjalny. Pozwany nie okazał w żaden sposób, przez okres ponad 11 lat, że domaga się opróżnienia lokalu przez powodów, że zajmują oni lokal bez tytułu prawnego, a pozwany z tą sytuacją się nie godzi. Tylko takie, wyraźne akty ze strony pozwanego powodowałyby niemożność zastosowania normy art. 674 kc. (por. komentarz do art. 674 Ewy Bończyk – Kucharczyk w zbiorze elektronicznym LEX „Jednakże gdy najem ustał, a wynajmujący, który ma swobodę dysponowania lokalem, domaga się jego opuszczenia lub tylko wyjątkowo zezwala w nim zamieszkiwać byłemu najemcy jeszcze przez jakiś czas, to art. 674 k.c. nie ma zastosowania (ani bezpośrednio po ustaniu najmu, ani też później, niezależnie od tego, jak długo były najemca używa lokalu). Inaczej jest w przypadku, gdy wynajmujący nie ma swobody dysponowania lokalem, gdyż wtedy możliwość zastosowania art. 674 k.c. byłaby niejako zawieszona do czasu, gdy wynajmujący uzyska swobodę dysponowania lokalem”).

Mając powyższe na względzie stwierdzić należy, iż umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w S. przy ul. (...) uległa przedłużeniu po dniu 31.12.1999 r. W ocenie Sądu nie ma znaczenia kwalifikacja lokalu przez pozwanego jako lokalu socjalnego i ustalenie wewnętrzne pozwanego, że nie zawiera on umów najmu na czas nieokreślony w przypadku takich lokali. Przedmiotowy lokal jest bowiem lokalem mieszkalnym, stanowi przedmiot najmu, i brak jest ustawowych powodów by przedmiot ten wyeliminować z kategorii przedmiotów, co do których zastosowanie znajdzie art. 674 kc.

Zgodnie z treścią art. 347 kpc po ponownym rozpoznaniu sprawy sąd wydaje wyrok, którym wyrok zaoczny w całości lub części utrzymuje w mocy albo uchyla go i orzeka o żądaniu pozwu, bądź też pozew odrzuca lub postępowanie umarza.

Biorąc pod uwagę wszystko powyższe uznał Sąd, iż roszczenie powodów zasługuje na uwzględnienie, wobec czego wyrok zaoczny z dnia 14.12.2012 r. należało utrzymać w całości w mocy.

O kosztach procesu orzeczono w myśl art. 98 kpc mając na uwadze zasadę odpowiedzialności za wynik procesu.

SSR Anna Magdalena Taraszkiewicz