Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 19 marca 2015 r.

Sąd Okręgowy w Łomży I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 19 marca 2015 r. na rozprawie

sprawy z powództwa J. G.

przeciwko M. P. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo (...).J.M. M. P. z siedzibą w E.

o wydanie przedmiotu dzierżawy

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sadu Rejonowego w Łomży VIII zamiejscowego Wydziału Cywilnego w G.

z dnia 7 października 2014 r. sygn. akt VIII C 553/13

I.  apelację oddala;

II.  zasądza od M. P. prowadzącej działalność gospodarczą pod nazwą Przedsiębiorstwo (...).J.M. M. P. z siedzibą w E. na rzecz J. G. kwotę 317 /trzysta siedemnaście/ złotych tytułem kosztów instancji odwoławczej.

Sygn. akt I Ca 51/15

UZASADNIENIE

Powód J. G. wniósł pozew przeciwko M. P. (...). J. M. M. P. z siedzibą w E. o wydanie przedmiotu dzierżawy w postaci nieruchomości położonej w R. przy ul. (...) oznaczonej numerem ewidencyjnym (...) oraz o zasądzenie kwoty 416,67 zł miesięcznie począwszy od 1 czerwca 2013 r. do dnia wydania nieruchomości z tytułu bezumownego z niej korzystania z ustawowymi odsetkami od dnia zwłoki w płatności każdej z miesięcznych rat. Wniósł też o zasądzenie od strony pozwanej na jego rzecz kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu pozwu, wskazał, że jest właścicielem przedmiotowej nieruchomości. Umowa między nim, a pozwaną zawarta została 21.07.2009 r., a rozwiązana przez powoda pismem z 12.02.2013 r. z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia. Jednocześnie w odpowiedzi na wystosowane przez pozwaną wezwanie, w którym domagała się, aby powód uregulował poniesione przez nią konieczne koszty inwestycji w wysokości 417.000 zł, zażądał, aby pozwana w okresie wypowiedzenia umowy dzierżawy usunęła wszelkie ulepszenia działki i przywróciła ją do stanu poprzedniego. Nadto w uzasadnieniu powództwa, wskazał że wobec tego, iż pozwana od 01.06.2013 r. nadal zajmowała przedmiotową nieruchomość bez tytułu prawnego i odmawiała wydania działki, zostały do niej skierowane dwa przedsądowe wezwania – z 17.06.2013 r,. a następnie z 09.07.2013 r. Oba okazały się bezskuteczne i w związku z tym powód 12.09.2013 r. wystąpił na drogę sądową o wydanie mu przedmiotu dzierżawy. Po ostatecznym sprecyzowaniu na rozprawie w dniu 08.04.2014 r., pełnomocnik powoda domagał się jedynie nakazania pozwanej wydania powodowi przedmiotowej nieruchomości (k.2-5).

Wyrokiem zaocznym z dnia 08.04.2014 r. Sąd Rejonowy w Łomży VIII Zamiejscowy Wydział Cywilny w G. nakazał pozwanej M. P. (...). J. M. M. P. z siedzibą w E., aby wydała powodowi J. G. opisaną w pozwie nieruchomość. Jednocześnie Sąd zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 743 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (k.35).

W sprzeciwie od powyższego wyroku pozwana M. P. wniosła o oddalenie powództwa oraz uchylenie zasądzonych od niej kosztów.

W uzasadnieniu sprzeciwu wskazała, że powyższy wyrok zaoczny nie tylko narusza zasady współżycia społecznego, ale także bez rozpoznania w postępowaniu jawnym i poprzez nieprzesłuchanie stron tego postępowania, nie gwarantuje prawidłowego przebiegu postępowania, ale również nie daje możliwości prawidłowej oceny sytuacji. Nadto twierdziła, że poniosła koszty związane z inwestycją na dzierżawionej przez nią nieruchomości, a demontaż naniesień w postaci stacji (...) wymaga od niej uzyskania pozwolenia od wszystkich stron postępowania administracyjnego. Wskazała, że powód ustnie zobowiązywał się wobec niej do sprzedaży na jej rzecz przedmiotowej nieruchomości i na poczet tego przyjął należne pieniądze.

Wyrokiem z dnia 07.10.2014 r. Sąd Rejonowy w Łomży VIII Zamiejscowy Wydział Cywilny w G. uwzględnił powództwo w całości i nakazał pozwanej M. P. (...). J. M. M. P. z siedzibą w E., aby wydała powodowi J. G. objętą pozwem nieruchomość oraz zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 743 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (k.57).

Powyższy wyrok Sąd Rejonowy w Łomży VIII Zamiejscowy Wydział Cywilny w G. oparł na następujących ustaleniach i rozważaniach prawnych:

J. G. jest właścicielem nieruchomości o powierzchni 0,2216 ha położonej w R. przy ul. (...), oznaczonej nr geodezyjnym (...), dla której Sąd Rejonowy w Łomży XI Zamiejscowy Wydział Ksiąg Wieczystych w G. (obecnie Sąd Rejonowy w Grajewie) prowadzi księgę wieczystą nr (...).

Strony – J. G. i M. P. (...). J. M. M. P. z siedzibą w E. w dniu 21 lipca 2009 r. zawarły umowę dzierżawy opisanej wyżej nieruchomości na cele handlowe (kopia umowy k. 8-8v). Strony ustaliły czynsz dzierżawny na kwotę 5000 zł rocznie. Umowa została zawarta na czas nieokreślony, lecz nie krótszy niż 36 miesięcy. Zgodnie z 3 ust. 2 tejże umowy każda ze stron mogła ją wypowiedzieć z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia.

Powód J. G. pismem z 12.02.2013 r. skierowanym do pozwanej wypowiedział umowę dzierżawy, zachowując trzymiesięczny termin wypowiedzenia, którego termin upływał w dniu 31.05.2013 r. (k.13).

Pismem z 17.02.2013 r. pozwana M. P. wezwała J. G. do zwrotu poniesionych przez nią kosztów inwestycji w wysokości 417.000 zł w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania (k. 14-14 v).

W odpowiedzi na powyższe J. G. pismem z dnia 25.02.2013 r. poinformował M. P., że ostatnie działania prowadzonej przez nią firmy zmierzały do rozbudowy stacji (...) poprzez rozszerzenie jej asortymentu na inne paliwa, czym – jako właściciel działki – nie jest zainteresowany. Podał, że nie odpowiadają mu również samowole budowlane polegające na budowie na działce pomieszczeń baru gastronomicznego. Jednocześnie zażądał, aby w okresie wypowiedzenia umowy dzierżawy wszelkie ulepszenia działki zostały usunięte, a działka przywrócona do stanu poprzedniego. Dodatkowo powód poinformował pozwaną, że nie jest zainteresowany zatrzymaniem jakichkolwiek ulepszeń, które zostały poczynione przez firmę pozwanej na działce stanowiącej jego własność (k.15-16).

Pełnomocnik J. G. pismem z dnia 17.06.2013 r. wezwał Przedsiębiorstwo (...). J. M. M. P. z siedzibą w E. do wydania nieruchomości położonej w R. przy ul. (...), oznaczonej nr geodezyjnym (...) do dnia 01.07.2013 r. Jednocześnie poinformował, że nieruchomość ta ze względu na wypowiedzenie przez J. G. umowy dzierżawy, które zakończyło swój bieg w dniu 31.05.2013 r., od 01.06.2013 r. jest użytkowana nielegalnie. Dodatkowo wskazał, że nieopuszczenie przez pozwaną nieruchomości dobrowolnie w wyznaczonym terminie, będzie skutkowało skierowaniem do Sądu powództwa o wydanie przedmiotowej nieruchomości wraz z żądaniem zasądzenia odszkodowania za okres bezumownego korzystania. Jednocześnie wezwał pozwaną do bezzwłocznego usunięcia z działki wszelkich rzeczy będących własnością pozwanej (k.17).

Z dalszych ustaleń Sądu Rejonowego w Łomży VIII Zamiejscowego Wydział Cywilny w G. wynika, że w odpowiedzi na powyższe wezwanie M. P. pismem z dnia z dnia 02.07.2013 r. skierowanym do pełnomocnika J. G. stwierdziła, że zawarte w wezwaniu żądania są niezasadne, bowiem J. G. wyłudził od jej firmy kwotę 59.000 zł jako zaliczkę na sprzedaż działki położonej w R. przy ul. (...) i oznaczonej nr geodezyjnym (...). Nadto wezwała powoda do dobrowolnego i polubownego załatwienia sprawy i wywiązania się z wszelkich umów zawartych z nią w formie ustnej lub zwrot wszystkich pieniędzy, które to zostały od jej firmy wyłudzone (k.19-19v). W odpowiedzi pełnomocnik J. G. w piśmie z 09.07.2013 r. poinformował, że żadne roszczenia finansowe wysuwane do J. G. nie mogą być przyczyną odmowy wydania nieruchomości. Mając to na względzie, ponowił wezwanie do wydania nieruchomości stanowiącej przedmiot łączącej wcześniej strony umowy dzierżawy. W tym celu zakreślił pozwanej 7-dniowy termin od dnia otrzymania wyżej wskazanego pisma, z poinformowaniem, że w przypadku niezastosowania się do tego pisma, zmuszony będzie do dochodzenia roszczeń J. G. na drodze sądowej (k. 20).

Sąd Rejonowy ustalił, że do dnia wyrokowania M. P. nie wydała J. G. nieruchomości położonej w R. przy ul. (...), oznaczonej nr geodezyjnym (...). Wobec powyższego Sąd uznał, że powództwo J. G. jest w pełni zasadne i zasługuje na uwzględnienie, albowiem powód jest właścicielem nieruchomości gruntowej o powierzchni 0,2216 ha, położonej w R. przy ul. (...), oznaczonej nr geodezyjnym (...). Zgodnie z art. 222 § 1 kc właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba, że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

W ocenie Sądu Rejonowego niewątpliwym jest, że M. P. (...). J. M. z siedzibą w E. nie posiada tytułu prawnego do władania tą nieruchomością, albowiem powód skutecznie wypowiedział łączącą strony umowę dzierżawy z zachowaniem trzymiesięcznego terminu wypowiedzenia, który upłynął z dniem 31.05.2013 r. Biorąc powyższe pod uwagę, Sąd Rejonowy podkreślił, że zgodnie z art. 705 kc po zakończeniu dzierżawy, dzierżawca obowiązany jest, w braku odmiennej umowy, zwrócić przedmiot dzierżawy w takim stanie, w jakim powinien znajdować się stosownie do przepisów o wykonaniu dzierżawy. Sąd I instancji nie dopatrzył się okoliczności, które dawałaby pozwanej prawo do zatrzymania tejże nieruchomości w związku z poniesionymi nakładami do chwili dokonania przez powoda na jej rzecz zapłaty żądanej przez nią kwoty.

O kosztach procesu rozstrzygnięto na podstawie art. 98 § 1 kpc w zw. z § 6 pkt. 3 w zw. z § 2 ust. 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana M. P.. Wniosła o uchylenie zaskarżonego wyroku. Podniosła, iż sąd I instancji nie przesłuchał obu stron postępowania. Nadto wskazała, że w jej ocenie zostały naruszone zasady współżycia społecznego, a ona czuje się dyskryminowana jako strona postępowania. Podniosła, że zainwestowała w przedmiotową nieruchomość ponad trzysta tysięcy złotych oraz że obawia się iż w przypadku sprzedaży przez powoda przedmiotowej nieruchomości nie będzie mogła odzyskać zainwestowanych środków. Wskazała również, że rozebranie istniejących na nieruchomości budowli wymaga szeregu pozwoleń i nakładów finansowych.

Sąd Okręgowy w Łomży ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej jako niezasadna podlega oddaleniu.

Sąd Okręgowy podzielił w całości i przyjął za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd Rejonowy, jak również przedstawioną przez ten Sąd ocenę prawną. Zarzuty apelacji sprowadzają się do kwestionowania dokonanej przez Sąd Rejonowy oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego oraz prawidłowości postępowania.

Odnosząc się do zarzutu pozwanej dyskryminacji jej w postępowaniu, w szczególności poprzez jej nieprzesłuchanie, wskazać należy, że pozwana nie stawiła się na żadną z rozpraw bez należytego usprawiedliwienia. Nieobecność spowodowana chorobą winna być, stosownie do art. 214 ¹§1 kpc, usprawiedliwiona zaświadczeniem wystawionym przez lekarza sądowego. Zaświadczenia takiego do wniosku o odroczenie rozprawy wyznaczonej na 08.04.2014 r. pozwana nie dołączyła. W kolejnym wniosku o odroczenie rozprawy wyznaczonej na 07.10.2014 r. pozwana powoływała się na bliżej nie określoną sprawę sądową, w której to na ten sam dzień także została wyznaczona rozprawa. Nie poparła tych twierdzeń żadnym dokumentem. Tym samym to nie Sąd uniemożliwił jej udział w rozprawach i przedstawienie argumentów na poparcie swojego stawiska, lecz sama pozwana z tego zrezygnowała.

W ocenie Sądu Okręgowego zaprezentowana przez Sąd I instancji ocena materiału dowodowego dokonana została prawidłowo, zgodnie z zasadami prawidłowego rozumowania, zaś zarzuty pozwanej stanowią jedynie polemikę z rozstrzygnięciem bez poparcia jej rzeczowymi argumentami.

Niewątpliwie powód jest właścicielem spornej nieruchomości. Dlatego też w oparciu o art. 222§1 kc ma prawo żądać jej wydania. Obowiązek wydania przez dzierżawcę przedmiotu dzierżawy po zakończeniu umowy wynika także z art. 705 kc. Umowa dzierżawy została rozwiązana zgodnie z postanowieniami tej umowy, a pozwana ani nie kwestionowała faktu rozwiązania umowy ani nie wykazała, aby po rozwiązaniu umowy przysługiwały jej prawa pozwalające na dalsze władanie sporną nieruchomością.

Pozwana twierdziła jedynie, że poczyniła nakłady na nieruchomość, której dotyczy żądanie pozwu, powoływała się przy tym na opinię biegłego, lecz ani opinii tej ani jakichkolwiek innych dowodów nie przedstawiła. Pozwana nawet nie sprecyzowała, jaką to konkretnie inwestycję wykonała na spornej nieruchomości, o jakiej wartości (wskazywała różne wartości: w piśmie do powoda z 17.02.2013 r. wskazywała wartość 417.000 zł, w piśmie procesowym z 03.10.2014 r. – „ponad trzysta tysięcy złotych”), czy jest możliwość zabrania dokonanych ulepszeń zgodnie z żądaniem powoda. Dlatego też zasadnie Sąd I instancji uznał, iż pozwana nie udowodniła, iż przysługuje jej prawo zatrzymania nieruchomości do czasu zaspokojenia lub zabezpieczenia jej roszczeń o zwrot poczynionych nakładów.

Nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy podnoszone przez pozwaną w apelacji kwestie mających mieć miejsce zapewnień powoda o sprzedaży na rzecz pozwanej przedmiotowej nieruchomości, jak też ewentualnego przyjęcia na poczet ceny pewnej sumy pieniędzy. Ewentualnych roszczeń z tego tytułu pozwana może dochodzić w odrębnej sprawie z własnego powództwa. Także obawy pozwanej, iż powód sprzeda sporną nieruchomość, czym uczyni niemożliwym zaspokojenie jej roszczenia o zwrot nakładów na nieruchomość, nie może skutkować oddaleniem powództwa o wydanie. Pozwana sama wskazała, iż wytoczyła przeciwko powodowi powództwo o zapłatę z tytułu poczynionych nakładów (pismo procesowe z 03.10.2014 r. karta 53 akt), w tej właśnie sprawie może podnosić takie okoliczności i żądać stosownego zabezpieczenia.

Dlatego też apelacja jako niezasadna podlegała oddaleniu. O kosztach postępowania za II instancję orzeczono na podstawie art. 98 kpc w zw. z § 6 pkt. 3 w zw. z § 2 ust. 1 i §12 ust. 1 pkt. 1) Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 28.09.2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t. jedn. Dz. U. z 2013 poz. 490).

Z. odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pozwanej.