Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powodowie T. W. i W. W. wnieśli przeciwko pozwanej (...) Spółdzielni (...) w N. o ustalenie, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego oraz zasad dostarczania ciepła z dnia 30 sierpnia 2011 r., jest bezskuteczne. Powodowie domagali się także zasądzenia kosztów procesu. W uzasadnieniu podali, że w dniu 28 kwietnia 2001 r. zawarli z pozwaną umowę najmu lokalu mieszkalnego nr (...) w N. przy ul. (...) na czas nieokreślony. Pismem z dnia 30 sierpnia 2011 r. pozwana wypowiedziała powyższą umowę oraz zasady dostarczania ciepła. Zdaniem powodów oświadczenie to jest nieważne, albowiem zostało podpisane tylko przez jednego członka zarządu, podczas gdy zgodnie ze statutem oświadczenia woli za pozwaną składają dwaj członkowie zarządu. Nadto nie zawiera ono przyczyny wypowiedzenia oraz pozbawione jest podstawy prawnej. Jednocześnie wypowiedzenie zasad dostarczania ciepła jest sprzeczne z art. 662 § 1 k.c. i art. 6a ust. 1 i 3 pkt 3 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa wskazując, że roszczenie jest nieuzasadnione w świetle treści art. 11 pkt 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jednocześnie wystąpiła z pozwem wzajemnym domagając się rozwiązania umowy najmu lokalu mieszkalnego zawartej pomiędzy stronami i nakazanie opróżnienia go, jeżeli strony nie osiągną porozumienia co do warunków rozwiązania stosunku. W uzasadnieniu tego roszczenia wskazano, że pomimo zawarcia umowy przedwstępnej powodowie nie nabyli lokalu, a ze względów organizacyjnych i ekonomicznych powódka wzajemna zmuszona jest sprzedać ten lokal na wolnym rynku, co stanowi ważną przyczynę w rozumieniu art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów.

W odpowiedzi na pozew wzajemny powodowie - pozwani wzajemni podali, że sytuacja ekonomiczna i chęć sprzedaży nie stanowią ważnej przyczyny, o której mowa w powyższym przepisie.

Do sprawy z powództwa głównego po stronie powodowej przystąpiła Gmina (...)w charakterze interwenienta ubocznego.

Wyrokiem z dnia 24 marca 2014 r. Sąd Rejonowy w Szubinie V Zamiejscowy Wydział Cywilny w Nakle nad Notecią, odnośnie powództwa głównego, ustalił, że wypowiedzenie z dnia 30 sierpnia 2011 r. umowy najmu z dnia 28 kwietnia 2001 r. jest

1

bezskuteczne i zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 717 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt 1.1 i 2), Nadto Sąd oddalił powództwo wzajemne i zasądził od powódki wzajemnej na rzecz pozwanych wzajemnych solidarnie kwotę 600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (II. 1 i 2).

Sąd Rejonowy oparł swoje rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach i rozważaniach prawnych:

Umową najmu z dnia 28 kwietnia 2001 r. pozwana wynajęła powodom lokal mieszkalny nr (...) położony w N. przy ul. (...) na czas nieokreślony.

Pismem z dnia 1 września 2011 r. pozwana wypowiedziała powodom umowę najmu ' lokalu z dnia 28 kwietnia 2001 r. oraz zasady dostarczania ciepła do lokalu. Rozwiązanie umowy miało nastąpić po upływie trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia z dniem 30 listopada 2011 r. W przypadku braku porozumienia co do rozwiązania umowy pozwana zastrzegła, że wystąpi z pozwem o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia -lokalu z ważnych dla wynajmującego przyczyn na podstawie art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenie umowy najmu zostało podpisane przez jednego członka zarządu spółdzielni w osobie A. W.. W treści pisma pozwana nie podała przyczyn wypowiedzenia umowy.

Z prowadzonej działalności za lata 2011 - 2013 pozwana osiągała zyski. Odpowiednio za rok 2011 zysk stanowił kwotę 57.378 zł, za rok 2012 - 52.826 zł i za rok 2013 - ok. 2.300 zł. Zysk osiągany jest głównie z dzierżawy nieruchomości i z tego tytułu w stosunku rocznym pozwana uzyskuje około 70.000 zł. W swoich zasobach utrzymuje także nierentowną piekarnię. Jej działalność przynosi straty rzędu 50.000 zł rocznie, które są pokrywane z osiąganego zysku.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przedłożonych dokumentów, a także zeznań świadków i stron postępowania.

Rozważania prawne Sąd Rejonowy rozpoczął od przytoczenia art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, który stanowi, że wypowiedzenie umowy najmu powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Tymczasem doręczone powodom wypowiedzenie stosunku najmu nie spełnia warunków wymienionych w powołanym przepisie, bowiem w jego treści brak jest przyczyny wypowiedzenia. Dlatego też uznać je należy za nieważne. Nadto Sąd zwrócił uwagę, że zostało ono podpisane tylko przez jednego członka zarządu, co uchybia warunkom należytej reprezentacji pozwanej. Z tych

2

względów Sąd uwzględnił powództwo główne i uznał wypowiedzenie umowy najmu za bezskuteczne.

Przechodząc do oceny powództwa wzajemnego, Sąd zwrócił uwagę na treść art. 11 ust. 10 powołanej wyżej ustawy wskazując, że podane przez powódkę względy ekonomiczne wypowiedzenia umowy nie mogą być uznane za ważną przyczynę rozwiązania umowy najmu i nakazania pozwanym wzajemnym opróżnienia lokalu. Konieczność sprzedaży przedmiotowego lokalu nie może sama przez się uzasadniać wystąpienie ważnej przyczyn. Powódka wzajemna osiąga bowiem zyski z prowadzonej działalności, które w części przeznacza na utrzymanie nierentownej piekarni. Sprzedaż przedmiotowego lokalu nie może . służyć do pokrycia strat przez nią generowanych. Nadto nie bez znaczenia jest okoliczność, że z uwagi na długoletnie zamieszkiwanie sporny lokal stanowi centrum życiowe powodów, którzy nie dysponują tytułem prawnym do innego lokalu. Nie mają też środków pieniężnych na przekształcenie prawa najmu w inną formę władania zajmowanego lokalu. Wobec tego Sąd przyjął, że powódka nie wykazała wystąpienia ważnych przyczyn w rozumieniu powyższego przepisu, dlatego też powództwo wzajemne oddalił.

O kosztach procesu powstałych ze względu na wytoczenie obu powództw Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana - powódka wzajemna zarzucając Sądowi pierwszej instancji:

1. naruszenie przepisów prawa procesowego, tj.:

-

art. 189 k.p.c. poprzez ustalenie, że dokument z dnia 30 sierpnia 2011 r. nazwany jako wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczny, podczas gdy z jego treści można jedynie wywnioskować, że stanowi on zapowiedź wystąpienia do sądu o rozwiązanie stosunku najmu,

-

art. 730 k.p.c. poprzez udzielenie zabezpieczenia dostarczania ciepła, pomimo że umowa w tej kwestii nie stanowiła przedmiotu sporu,

-

art. 233 § 1 k.p.c. w postaci przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów przez wskazanie, na co pozwana powinna przeznaczać wypracowany zysk,

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

-

art. 65 k.c. poprzez uznanie, że dokument nazwany wypowiedzeniem umowy najmu zawierał właśnie takie oświadczenie woli pozwanej, podczas gdy stanowił o jedynie zapowiedź wystąpienia na drogę sądową,

-

art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy

i zmianie Kodeksu cywilnego poprzez uznanie, że nie zachodziły i nie zachodzą

3

ważne przyczyny po stronie pozwanej uzasadniające wypowiedzenie stosunku najmu, pomimo wyjątkowo dobrej woli po strome pozwanej, która chciała sprzedaż powodom przedmiotowy lokal za cenę znacznie zaniżoną, - art 5 k.c. poprzez uznanie, że powodowie zachowali się zgodnie z umową najmu . podczas gdy ich zachowanie stanowiło nadużycie prawa. Wskazując na powyższe pozwana - powódka wzajemna wniosła o zmianę wyroku z powództwa głównego poprzez jego oddalenie, a także zmianę wyroku odnośnie powództwa wzajemnego poprzez rozwiązanie stosunku najmu i nakazanie pozwanym wzajemnym opróżnienia przedmiotowego lokalu oraz zasądzenia kosztów procesu za obie instancje.

Powodowie - pozwani wzajemni w odpowiedzi na złożoną apelację wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Interwenient uboczny pismem z dnia 19 września 2014 r. wniósł o oddalenie apelacji i zasądzenie na jego rzecz kosztów procesu za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Sąd pierwszej instancji poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o jakiej mowa w art. 233 § 1 k.p.c, które to ustalenia Sąd odwoławczy akceptuje i przyjmuje za podstawę także własnego rozstrzygnięcia. Na ich podstawie Sąd Rejonowy wyprowadził w pełni prawidłowe wnioski natury prawnej, które skutkowały uwzględnieniem powództwa głównego, a oddaleniem powództwa wzajemnego.

Odnosząc się w pierwszej kolejności do zarzutów dotyczących powództwa głównego o uznanie za bezskuteczne wypowiedzenia umowy najmu, stwierdzić należy, że nie może budzić żadnych wątpliwości, iż pismem z dnia 30 sierpnia 2011 r. pozwana dokonała wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego wskazując w jego treści trzymiesięczny okres wypowiedzenia, a także podając konsekwencje odmowy dobrowolnego przyjęcia rozwiązania umowy. Wobec jednoznacznych sformułowań użytych w tym dokumencie, całkowicie chybiony jest zarzut skarżącej, że oświadczenie woli wyrażone w powyższym piśmie stanowiło jedynie zapowiedź wystąpienia do sądu o rozwiązanie stosunku najmu. Z treści pisma wyraźnie wynika, że kwestia wniesienia powództwa została poruszona dopiero w kontekście niezaakceptowania oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu. Próba wywiedzenia z tego dokumentu innego oświadczenia, jak tylko oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, jest kompletnie nietrafiona. W tym stanie rzeczy reakcja

4

powodów, zmierzająca do ubezskutecznienia oświadczenia woli pozwanej w oparciu o powództwo z art. 189 k.p.c., była jak najbardziej uzasadniona. Sąd Rejonowy prawidłowo odniósł się do tak sformułowanego żądania, wskazując na istotne uchybienia zawarte w piśmie z dnia 30 sierpnia 2011 r., a polegające na naruszeniu art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (tekst jednolity - Dz. U. 2014 r., poz. 150) poprzez niewskazanie w tym dokumencie przyczyny wypowiedzenia. Wobec tego twierdzenia skarżącej podnoszone w toku postępowania nie mogły mieć znaczenia dla oceny zasadności powództwa o ustalenie. Tym samym zarzuty dotyczące naruszenia art. 189 k.p.c. i art. 65 k.c. nie mogły zyskać akceptacji Sądu Okręgowego.

Za niezrozumiały uznać należy zarzut naruszenia art. 730 k.p.c. Kwestia zabezpieczenia roszczenia była badana już przez Sąd Okręgowy, który w uzasadnieniu postanowienia z dnia 5 marca 2012 r. wyraźnie wskazał, dlaczego uznaje za celowe zabezpieczenie powództwa z art. 189 k.p.c. poprzez nakazanie pozwanej dostarczania ciepła do lokalu powodów. Tym samym brak podstaw do dokonywania ponownej oceny przyczyn uzasadniających udzielenie zabezpieczenia w sprawie.

Chybiony okazał się również ostatni zarzut odnoszący się do powództwa głównego, a dotyczący naruszenia art. 5 k.c, albowiem powodowie w żaden sposób nie nadużyli swojego prawa składając niniejszy pozew, tylko w ten sposób podjęli uzasadnioną obronę przed dokonanym wypowiedzeniem stosunku najmu przez pozwaną, które okazało się nieważne z racji niezachowania wymogów ustawowych.

Przechodząc do oceny zarzutów, które zostały wywiedzione z uwagi na oddalenie przez Sąd Rejonowy powództwa wzajemnego, nie można zgodzić się ze stwierdzeniem skarżącej, że Sąd pierwszej instancji przyjął, iż lepiej wie jak pozwana powinna przeznaczać uzyskiwane środki finansowe. W treści uzasadnienia orzeczenia nie sposób znaleźć jakiekolwiek sformułowanie, które czyniłoby zasadnym powyższe stanowisko. Jedynie na podstawie dowodów z zeznań świadków i prezesa spółdzielni, a także w oparciu o przedłożone w sprawie dokumenty Sąd Rejonowy wskazał, jak wygląda działalność powódki wzajemnej, że z tej działalności uzyskuje ona zyski, określił ich wysokość za ostatnie lata, a także wskazał na co te zyski są przeznaczane. Z faktów tych wynika, że spółdzielnia utrzymuje piekarnię, która jest nierentowna. Sąd pierwszej instancji, wbrew stanowisku skarżącej, miał oczywiście pełne prawo dokonania takich ustaleń, które znajdują zresztą pełne potwierdzenie w zebranym w sprawie materiale dowodowym zaproponowanym w głównej mierze przez powódkę wzajemną. Powyższe w żadnym wypadku nie oznacza, że Sąd

5

Rejonowy zadecydował o sposobie prowadzenia gospodarki finansowej przez spółdzielnię. Rzecz jasna kwestia ta pozostaje w jej suwerennej dyspozycji, jednakże nie wyłącza ona możliwości dokonania przez Sąd pierwszej instancji oceny zasadności działalności powódki wzajemnej odnośnie przeznaczania osiąganych zysków przez pryzmat zasadności powództwa wzajemnego o rozwiązanie umowy najmu. Ocena tego roszczenia wymagała zbadania, czy w sprawie wystąpiła ważna przyczyna, o której mowa w art. 10 ust. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, albowiem tylko w sytuacji zaistnienia tej przesłanki pozew wzajemny mógł zostać -uznany za uzasadniony, gdyż w sprawie nie wystąpiła żadna z przyczyn wskazanych w ust. 2 omawianego przepisu, a także strony nie doszły do porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania stosunku najmu. Zatem rzeczą Sądu Rejonowego było szczegółowe ustalenie, czy „ważna przyczyna" zaistniała w okolicznościach tej konkretnej sprawy. Dokonując oceny w tym zakresie Sąd pierwszej instancji był wręcz zobowiązany, z uwagi na twierdzenia zawarte w pozwie wzajemnym dotycząc złej sytuacji ekonomicznej spółdzielni, do zbadania działalności powódki wzajemnej odnośnie przeznaczania środków finansowych pochodzących z wypracowanych rocznych zysków.

Przechodząc do szczegółowego rozpatrzenia zarzutu opartego na naruszeniu art. 10 ust. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, stwierdzić należy, że Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, że przyczyny podane celem uzasadnienia roszczenia o rozwiązanie umowy najmu nie mogą zostać uznane za ważne w rozumieniu omawianego przepisu. Sąd pierwszej instancji, analizując powyższe żądanie, miał na względzie - z jednej strony - zasady ochrony własności - i z drugiej strony - zasady ochrony najemców lokali mieszkalnych. Dzięki temu trafnie wskazał, że kondycja finansowa powódki wzajemnej jest w miarę dobra, zaś pozwani wzajemni znajdują się w trudnej sytuacji majątkowej i z tego względu nie mają możliwości finansowych na wykupienie przedmiotowego lokalu. Nadto z akt sprawy nie wynika, aby zalegali oni z jakimikolwiek płatnościami dotyczącymi użytkowania zajmowanego lokalu. Tym samym, oceniając powództwo wzajemne przez pryzmat treści art. 11 ust. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów, w pełni zaaprobować należy pogląd, który legł u podstaw jego oddalenia, że twierdzenia mające uzasadniać rozwiązanie umowy najmu okazały się niewystarczające.

Mając powyższe na uwadze Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako niezasadną.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 k.p.c. zasądzając od pozwanej - powódki wzajemnej na rzecz powodów - pozwanych wzajemnych uprawnionych solidarnie kwotę 360 zł tytułem zwrotu

6

kosztów postępowania apelacyjnego oraz zasądzając od pozwanej - powódki wzajemnej na

rzecz interwenienta ubocznego Gminy (...)kwotę 360 zł z tego samego tytułu

jak wyżej (§ 6 pkt 2 w zw. z § 9 pkt 1 w zw. z § 12 ust. 1 kt 1 rozporządzenia Ministra

Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych

oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę

prawnego ustanowionego z urzędu-tj. Dz. U. 2013 r., 490). Dodać w tym miejscu należy, że

udział powyższej Gminy w niniejszej sprawie w charakterze interwenienta ubocznego, racji

wystąpienia przez pozwaną - powódkę wzajemną z powództwem dotyczącym opróżnienia

przedmiotowego lokalu mieszkalnego, był obowiązkowy zgodnie z art. 15 ust. 3 ustawy o

ochronie praw lokatorów. Nie ulega przy tym wątpliwości, iż miała ona interes prawny w

tym, aby niniejsza sprawa została rozstrzygnięta na korzyść powodów - pozwanych

wzajemnych.

Na oryginale właściwe podpisy

Za zgodność z oryginałem

1