Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powód Zrzeszenie (...) w I. wniósł o zasądzenie od pozwanej Gminy(...) kwoty 3.548,52 zł z odsetkami ustawowymi od dnia 12 czerwca 2012 r. do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania.

W uzasadnieniu wskazał, że w dniu 5 stycznia 2010 r. strony podpisały umowę najmu dotyczącą wynajęcia lokali zamiennych na rzecz pozwanego w związku z koniecznością m.in. wykwaterowania rodzin z budynków zagrożonych katastrofą budowlaną. Strony ustaliły czynsz na kwotę 7,50 zł/m powierzchni użytkowej lokalu, natomiast świadczenia z tytułu opłat dodatkowych za wywóz nieczystości stałych i wodę wnoszone miały być przez podnajemców do 10 dnia każdego miesiąca. Przedmiotem umowy najmu był lokal mieszkalny przy ul. (...) o powierzchni 20,65 m ² zajmowany przez podnąjemcę
M. P.. Miesięczny czynsz za lokal wynosił 154,88 zł, który w trakcie trwania umowy pozwana uiszczała wraz z opłatami dodatkowymi. Pomimo wygaśnięcia umowy najmu pozwana nie wskazała podnąjemcy innego lokalu mieszkalnego. Pozew dotyczy okresu od września 2011 r. do maja 2013 r. Za okres ten podnąjemczyni nie uiściła żadnych opłat powodowi. Obliczając wysokość odszkodowania pozwana przyjęła wysokość stawki czynszu, jaką pozwana opłacała w trakcie trwania umowy najmu, tj. 154,88 zł i pomnożyła ją przez odpowiednią ilość miesięcy oraz doliczył opłaty dodatkowe związane z wywozem śmieci i dostawą wody, które w sumie w całym okresie objętym pozwem wyniosły 296,04 zł.

Sąd Rejonowy w Inowrocławiu w dniu 12 sierpnia 2013 r. wydał nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, zgodnie z żądaniem pozwu (sygn. akt INC 2662/13).

Pozwana Gmina (...)w sprzeciwie od nakazu zapłaty wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów postępowania według norm przepisanych.

Pozwana podniosła, że odpowiedzialność byłego lokatora i gminy dotyczy wyłącznie odszkodowania w wysokości odpowiadającej kwocie, jaką płaciłby lokator, gdyby nie doszło do ustania umowy najmu. Jej zdaniem powód nie udowodnił swojego stanowiska, w szczególności w zakresie kwoty tzw. opłat eksploatacyjnych. Podniosła również zarzut braku legitymacji czynnej po stronie powoda.

W piśmie procesowym z dnia 20 grudnia 2013 r. powód podkreślił, że opiera swoje żądanie na okoliczności korzystania z lokalu bez tytułu prawnego.

Wyrokiem z dnia 13 marca 2014 r. Sąd Rejonowy w Inowrocławiu zasądził od pozwanej na rzecz powoda kwotę 3.548,52 zł (pkt 1), oddalił powództwo w pozostałej części (pkt 2) i orzekł o kosztach procesu (pkt 3) (sygn. I C 2661/13).

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 5 stycznia 2010 r. Zrzeszenie (...) w I. (wynajmujący) zawarło z Gminą (...)(najemca) umowę najmu pięciu lokali mieszkalnych z przeznaczeniem dla rodzin, które zostały wykwaterowane z budynków zagrożonych katastrofą budowlaną lub z powodu innych zdarzeń losowych, między nimi lokalu przy ul. (...) w I. o powierzchni użytkowej 20,65 m . Stawkę czynszu strony ustaliły na kwotę 7,50 zł za m . Czynsz miał uiszczać najemca. Strony nadto ustaliły, że opłaty dodatkowe - za wywóz nieczystości stałych i wodę eksploatacyjną miały być wnoszone przez podnajemców. Umowa najmu zawarta była na czas oznaczony od 1 stycznia 2010 r. do 31 grudnia 2010 r.

Po zakończeniu umowy najmu pozwana nie zwróciła powodowi lokalu.

Opłaty eksploatacyjne za wodę i wywóz nieczystości stałych w części przypadającej na przedmiotowy lokal wyniosły w okresie od września 2011 r. do maja 2013 r. łącznie 296,04 zł.

Pismem z 4 czerwca 2013 r. powód wezwał pozwaną do zapłaty kwoty objętej pozwem, lecz ta nie odpowiedziała na wezwanie.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny, Sąd Rejonowy zważył, że pozwana jest posiadaczem przedmiotowego lokalu, a posiadanie to nie było w okresie objętym powództwem oparte na żadnym tytule prawnym, tak więc od daty zakończenia umowy najmu pozwana pozostaje w złej wierze. Tym samym w świetle art. 225 k.c. w zw. z art. 224 k.c. zobowiązana jest do zapłaty na rzecz właściciela wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy, a właściwym kryterium ustalania wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości powinna być kwota, jaką posiadacz musiałby zapłacić, gdyby posiadanie opierało się na prawie.

Zdaniem Sądu Rejonowego na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy można było dokonać ustaleń wysokości wynagrodzenia za korzystanie z przedmiotowego lokalu. Powód domagał się wynagrodzenia obliczonego w wysokości odpowiadającej stawce czynszu najmu i opłat dodatkowych, eksploatacyjnych. Stawka żądanego wynagrodzenia nie była - w ocenie Sądu - wygórowana i jest niższa od stawek

rynkowych czynszu najmu. Ścisłe udowodnienie wysokości roszczenia nie było konieczne ze względu na treść art. 322 k.p.c.

Mając powyższe na uwadze - w ocenie Sądu pierwszej instancji - żądanie powoda podlegało uwzględnieniu co do zasady, jak i co do wysokości, a jedynie należało inaczej niż w pozwie określić datę początkową, od której naliczane winny być odsetki.

Zdaniem Sądu Rejonowego powodowi przysługiwała legitymacja czynna do wystąpienia z powództwem w przedmiotowej sprawie. Skoro powód jako zarządca przedmiotowej nieruchomości był uprawniony do wynajęcia lokalu i pobierania od pozwanej czynszu, to uprawniony jest również do domagania się od niej wynagrodzenia za korzystanie lokalu po wygaśnięciu umowy najmu.

O kosztach postępowania Sąd pierwszej instancji orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od wyroku wniosła pozwana i domagała się jego zmiany poprzez oddalenie powództwa, względnie uchylenia orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego zarzuciła naruszenie art. 224, 225 i 336 k.c. poprzez błędne przyjęcie, że pozwana jest samoistnym posiadaczem spornych lokali, co obliguje ją do zapłaty wynagrodzenia, art. 7 k.c. poprzez jego niezastosowanie i błędne przyjęcie, że jeżeli pozwany był samoistnym posiadaczem, to z całą pewnością nie w złej wierze. Podniósł również, że pozwana nie jest biernie legitymowana w rozpoznawanej sprawie, gdyż pozew powinien być skierowany przeciwko poszczególnym lokatorom.

Zdaniem apelującej Sąd Rejonowy błędnie przyjął, a z całą pewnością nie zostało to wykazane przez powoda, że zależne posiadanie najemcy (pozwanej) z chwilą ustania stosunku najmu przekształciło się w posiadanie samoistne.

W odpowiedzi na apelację powód domagał się jej oddalenia i zasądzenia na jego rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego odpowiada prawu, a ustalenia faktyczne poczynione przez ten Sąd są trafne i Sąd Okręgowy w pełni je podziela i przyjmuje za własne.

Zarzuty apelacji tak co do naruszenia przepisów prawa materialnego, jak i braku legitymacji biernej po stronie pozwanej nie były zasadne. Wbrew twierdzeniom apelującej

Sąd Rejonowy nie przywoływał takiej argumentacji i nie wskazywał, że doszło do przekształcenia posiadania zależnego lokalu mieszkalnego przy ul. (...) w posiadanie samoistne. Przeciwnie Sąd pierwszej instancji podał, że w rozpoznawanej sprawie, zważywszy na podstawę faktyczną żądania należało przyjąć, że w okresie od września 2011 r. do maja 2013 r. pozwana była posiadaczem bez tytułu prawnego tego konkretnego lokalu, a w związku z tym była posiadaczem samoistnym w złej wierze. Pozwana miała bowiem świadomość, iż nie ma prawa korzystać z tego lokalu, nie ma do niego tytułu prawnego i na to właśnie Sąd Rejonowy zwrócił uwagę, nie wskazując w żaden sposób, że doszło do przekształcenia charakteru posiadania.

W tym miejscu należy zauważyć, że gdyby Sąd Rejonowy rzeczywiście ustalił, że z chwilą wygaśnięcia umowy najmu między stronami doszło do przekształcenia posiadania zależnego przedmiotowego lokalu w posiadanie samoistne, to byłoby to ustalenie jak najbardziej zasadne. W prawie polskim nie obowiązuje bowiem zasada, że nikt nie może zmienić sobie podstawy posiadania (yide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 12 marca 1971 r., III CRN 516/70). Innymi słowy dopuszczalne jest przekształcenie charakteru władztwa, zawsze jednak musi ono wynikać z uzasadniających tą zmianę okoliczności faktycznych. Niezapewnienie przez pozwaną podnajemcy innego lokalu mieszkalnego po wygaśnięciu umowy najmu i niezwrócenie tego lokalu powodowi było równoznaczne z wyrażeniem zgody na zajmowanie przez podnajemcę lokalu, do którego pozwana nie miała tytułu prawnego, co z kolei można traktować jako czynność będącą wyrazem samoistnego posiadania rzeczy - manifestację właścicielskiego posiadania rzeczy.

Zgodnie z art. 336 k.c, o posiadaniu i jego postaci decyduje wyłącznie sposób
władania rzeczą. Jeśli odpowiada on treści prawa własności, to spełnia cechy posiadania samoistnego. Oznacza to również, że okoliczności uzyskania władania rzeczą nie mają znaczenia dla oceny tego władania jako posiadania samoistnego.

Skoro zaś mamy do czynienia z posiadaniem samoistnym i powód wykazał złą wiarę posiadacza (pozwanej), to rację ma Sąd Rejonowy, że należało rozważyć kwestię wynagrodzenia za korzystanie bez tytułu prawnego z przedmiotowego lokalu. Sąd pierwszej instancji tramie ocenił dowody przedstawione przez powoda na okoliczność wysokości poniesionej przez niego szkody i słusznie zasądził dochodzona pozwem kwotę tytułem wynagrodzenia (odszkodowania), tramie powołując się na stanowisko Sądu Najwyższego z dnia 22 października 2002r. sygn. akt III CZP 64/02 nie publ./

Jeżeli chodzi o kwestię legitymacji biernej pozwanej to, zdaniem Sądu Okręgowego,

oczywistym jest, że strona pozwana jest prawidłowo legitymowana w tej sprawie, a to z tego względu, że w przedmiotowym lokalu od początku zamieszkiwała osoba będąca podnąjemcą, za zgodą powoda wskazana przez stronę pozwaną, a pozwana mając świadomość, że lokal nie został wydany nie płaciła jego właścicielowi jakiegokolwiek wynagrodzenia za bezumowne z niego korzystanie.

Z tych zasadniczych przyczyn apelacja podlegała oddaleniu (art. 385 k.p.c).

O kosztach postępowania Sąd Okręgowy orzekł w oparciu o art. 98 § 1 i 3 k.p.c. i § 6 pkt 3, § 13 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 461).