Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Wnioskodawcy J. B. (1), J. T. i K. T. ostatecznie wnieśli o zasiedzenie nieruchomości położonych w P., dla których Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgi wieczyste o numerach: (...) i (...). W uzasadnieniu podali, iż w dniu 24 listopada 1973 r. J. B. (2) zawarł z T. K. na piśmie umowę sprzedaży opisanych wyżej nieruchomości, bez zachowania formy aktu notarialnego. Umówiona cena została uiszczona. W chwili zawarcia umowy J. B. (2) wspólnie z żoną J., objęli nieruchomości w posiadanie samoistne, nie wiedząc, że nie stali się właścicielami ze względu na niezachowanie wymaganej dla tej czynności formy. Po śmierci J. B. (2) z nieruchomości korzystają wyłącznie wnioskodawcy, ponosząc wszystkie koszty jej utrzymania.

Uczestniczki, J. K., B. S. oraz G. K., domagały się oddalenia wniosku zarzucając, iż posiadanie wnioskodawców nie ma cechy samoistności oraz że nie została uiszczona ustalona w umowie cena, a nadto wskazując na treść protokołu z dnia 21 czerwca 1998 r. jako zdarzenie powodujące przerwę biegu zasiedzenia.

Postanowieniem z dnia 29 stycznia 2014 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy:

1.  stwierdził, iż z dniem 24 listopada 2003 r. J. B. (1) - w 1/2 części oraz J. T. i K. T. - w 1/2 części we wspólności ustawowej nabyli przez zasiedzenie nieruchomość położoną w P., dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą (...),

2. stwierdził, iż z dniem 24 listopada 2003 r. J. B. (1) - w 1/2 części oraz J. T. i K. T. - w 1/2 części we wspólności ustawowej nabyli przez zasiedzenie nieruchomość położoną w K., dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą (...),

3. umorzył postępowanie w zakresie, w jakim wnioskodawcy skutecznie cofnęli wniosek,

4. pobrał na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Rejonowego w Bydgoszczy od wnioskodawczyni J. B. (1) kwotę 1.000 zł, a od J. T. i K. T. solidarnie kwotę 1.000 zł tytułem różnicy między kosztami sądowymi należnymi a uiszczonymi,

5. oddalił wniosek uczestniczki o zwrot kosztów postępowania.

Sąd Rejonowy ustalił, że prawo własności nieruchomości stanowiącej gospodarstwo rolne, położonej w P., dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz nieruchomości położonej w K., dla której Sąd Rejonowy w Bydgoszczy prowadzi księgę wieczystą nr (...), przysługuje uczestniczkom postępowania J. K., B. S. oraz G. K., każdej w 1/3 części. Udziały w nieruchomości uczestniczki nabyły na podstawie dziedziczenia po T. K..

Nieruchomości wskazane we wniosku zostały objęte w posiadanie przez J. B. (2) oraz jego żonę J., na podstawie umowy zawartej na piśmie w 1973 r., w treści której T. K. oświadczył, że sprzedaje J. B. (2) ziemię w P. oraz łąki, a nadto pozwala wprowadzić się J. B. (2) do domu i korzystać z przyległych ziem. Umowa sprzedaży jest nieważna, nie doszło zatem do skutecznego przeniesienia na J. B. (2) i jego żonę prawa własności nieruchomości.

W dniu 24 listopada 1974 r. T. K. pokwitował zapłatę przez J. B. (2) kwotę 10.000 zł na poczet ceny sprzedaży. W dniu 21 czerwca 1998 r. - z udziałem J. B. (2), T. K. oraz K. T. - sporządzony został protokół dotyczący uzgodnień w zakresie przeniesienia prawa własności nieruchomości.

J. B. (2) zmarł w dniu 14 kwietnia 1999 r. W toku postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości zawisłego pod sygnaturą II Ns 3848/99, następcami prawnymi J. B. (2) zostali na podstawie testamentu: jego córka J. T. i jej mąż K. T..

Współposiadacze: J. B. (2) i jego następcy prawni oraz J. B. (1) - w zakresie posiadanych udziałów - czuli się i zachowywali jak współwłaściciele swoje prawa manifestując na zewnątrz. Korzystali z nieruchomości z wyłączeniem osób trzecich, w tym T. K. oraz jego następczyń prawnych, nie licząc się z ich uprawnieniami właścicielskimi. Ich współposiadanie miało charakter samoistny.

Współposiadanie J. B. (2), a następnie wnioskodawców było ciągłe. T. K. oraz jego następczynie prawne nie korzystali z nieruchomości, nie zamieszkiwali na nich, nie pobierali z nich pożytków, nie ponosili kosztów utrzymania. Ten stan rzeczy trwał do dnia przejścia prawa własności w drodze zasiedzenia.

Bieg terminu zasiedzenia nieruchomości rozpoczął się od dnia objęcia w posiadanie przez J. B. (2) oraz J. B. (1) nieruchomości, tj. w dniu 24 listopada 1973 r. i upłynął w dniu 24 listopada 2003 r.

Stan faktyczny Sąd Rejonowy ustalił na podstawie dokumentów zgromadzonych w aktach sprawy, aktach ksiąg wieczystych oraz zeznań świadków i uczestników postępowania. Sąd Rejonowy częściowo odmówił wiary uczestniczce J. K.w zakresie jej wypowiedzi dotyczących zapłaty przez nią i jej męża podatku od nieruchomości oraz dokonanych z J. B. (2) uzgodnień co do sposobu płacenia przez niego czynszu za korzystanie z nieruchomości. Przedstawione przez uczestniczkę okoliczności uznał Sąd za sprzeczne ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.

Sąd Rejonowy zważył, że zgodnie z art. 172 § 1 k.c. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 października 1990 r., tj. dniem wejścia w życie przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (dalej „nowela”), posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dziesięciu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Z treści przepisu § 2 powołanego wyżej artykułu wynika, iż po upływie lat dwudziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Z dniem 1 października 1990 r. terminy zasiedzenia zostały przedłużone, odpowiednio do dwudziestu i trzydziestu lat. Po myśli przepisu art. 9 noweli do zasiedzenia, którego bieg rozpoczął się przed dniem wejścia w życie noweli, stosuje się od tej chwili przepisy noweli. W konsekwencji, jeżeli do dnia wejścia w życie noweli nie upłynął jeszcze krótszy termin zasiedzenia, biegnie ono dalej z zastosowaniem wydłużonych terminów.

Przedmiotem badania Sądu w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości pozostaje kwestia samoistności posiadania, dobrej lub złej wiary posiadacza w chwili nabycia posiadania oraz upływ czasu, którego długość zależy od tego, czy posiadacz jest w dobrej - 10 (20) lat, czy złej - 20 (30) lat, wierze.

Sąd Rejonowy uznał, że J. B. (2) oraz jego żona J., a następnie spadkobiercy J. B. (2) w sposób samoistny władali nieruchomościami wskazanymi we wniosku od dnia zawarcia umowy, tj. od 1973 r. Sąd miał na uwadze sprawowane przez współposiadaczy faktyczne władztwo nad rzeczami, a nadto ich rzeczywistą wolę posiadania, stwierdzoną na podstawie zamanifestowanych na zewnątrz przejawów wobec rodziny, znajomych, sąsiadów, organów administracji publicznej, sądu. W ocenie Sądu, współposiadacze w sposób samodzielny, z wyłączeniem właściciela oraz jego następców prawnych, korzystali z nieruchomości w zakresie objętym w posiadanie, ponosili wszelkie koszty utrzymania nieruchomości, a także wykonywali remonty, dokonywali inwestycji, uprawiali ziemię i pobierali z niej pożytki. Okoliczności te potwierdza zgromadzona w sprawie dokumentacja dotycząca opłacania podatków, uiszczania składek na ubezpieczenie nieruchomości, porozumienia w sprawie wycinki drzew, wskazująca w sposób nie budzący wątpliwości, iż współposiadacze działali w swoim imieniu, na swoją rzecz, jak właściciele. Ponadto J. B. (2) i jego żona J. złożyli w 1998 r. wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości. Sąd zwrócił również uwagę, że w sprawie o stwierdzenie nabycia spadku po J. B. (2) (II Ns 1635/99) J. B. (1), w trakcie zapewnienia spadkowego, oświadczyła, iż w skład spadku wchodzi gospodarstwo rolne.

W ocenie Sądu Rejonowego, objęcie we władanie na podstawie porozumienia stron, które w swej intencji zmierzało do przeniesienia własności, jednakże skutku tego nie osiągnięto z braku przesłanek wymaganych prawem, świadczy z reguły o posiadaniu samoistnym. Podobnie w tej kwestii wypowiedział się Sąd Najwyższy stwierdzając, iż posiadanie wyróżniające się opisanymi wyżej cechami jest samoistne.

Mając na uwadze zgromadzony w sprawie materiał dowodowy za niewiarygodne Sąd uznał twierdzenie uczestniczki J. K., zgodnie z którym współposiadacze nieruchomości korzystali z nich na podstawie umowy cywilno-prawnej, uiszczając czynsz w wysokości należnych podatków. Materiał dowodowy nie tylko nie potwierdza takiego stanowiska, ale wyraźnie wskazuje na samoistny charakter władania rzeczami.

Ponadto, zdaniem Sądu Rejonowego, samoistne posiadanie J. B. (1) oraz J. B. (2) i jego następców prawnych miało charakter ciągły. Bieg zasiedzenia nie został bowiem przerwany przez sporządzenie protokołu z dnia 21 czerwca 1998 r. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego wyrażonym w postanowieniu z dnia 5 czerwca 2009 r.(I CSK 430/08), które Sąd w pełni podzielił, świadomość posiadacza, że wykonywane wobec rzeczy prawo mu nie przysługuje (albo przysługuje) ma znaczenie jedynie dla oceny jego dobrej lub złej wiary i w związku z tym decyduje o tym, jaki okres potrzebny jest do zasiedzenia. O tym natomiast, czy posiadanie jest samoistne (bo tylko takie może prowadzić do zasiedzenia), rozstrzyga stan woli posiadacza i jej uzewnętrznienie. Posiadacz, który wie, że nie jest właścicielem, ale chce posiadać nieruchomość tak jak właściciel i wolę swoją manifestuje, jest posiadaczem samoistnym. Nawet w sytuacji, w której samoistny posiadacz w złej wierze zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, jego posiadanie nie jest pozbawione przymiotu samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, że rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą. Powołany protokół zatem - w świetle przedstawionej argumentacji - nie wywołał skutku w postaci utraty przez współposiadaczy woli władania nieruchomościami jak właściciele. Z jego treści wynika bowiem, iż J. B. (2) oraz K. T. podjęli działania zmierzające do uzyskania tytułu własności, w tym w szczególności porozumieli się z właścicielem co do zapłaty reszty ceny sprzedaży oraz poniesienia kosztów transakcji w formie aktu notarialnego.

W ocenie Sądu Rejonowego, J. B. (2) i J. B. (1) wspólnie wykonywali władztwo nad rzeczami. Po śmierci J. B. (2) prawa mu przysługujące przeszły, na podstawie dziedziczenia, na J. T. i K. T., którzy - w świetle przepisu art. 176 § 2 k.c. - mieli podstawę do zaliczenia do czasu swojego posiadania czasu posiadania przez J. B. (2). Tego rodzaju współposiadanie doprowadziło w konsekwencji do nabycia przez wnioskodawców przez zasiedzenie współwłasności nieruchomości. Sąd stwierdził zatem nabycie przez zasiedzenie współwłasności nieruchomości określonych w postanowieniu w zakresie udziałów przysługujących wnioskodawcom, odpowiadających zakresowi ich współposiadania.

Sąd Rejonowy uznał, iż J. B. (2) i J. B. (1) władztwo nad nieruchomościami nabyli w złej wierze, a to ze względu na fakt, iż nie zawarli umowy sprzedaży w przepisanej formie. Decydujący dla oceny dobrej lub złej wiary jest stan świadomości posiadacza z chwili uzyskania posiadania, późniejsza zmiana świadomości posiadacza nie ma już wpływu na ocenę charakteru posiadania i na długość okresu potrzebnego do nabycia własności przez zasiedzenie. Wobec dokonanego przez Sąd ustalenia w tym zakresie okres posiadania konieczny do uznania zasiedzenia wynosił 30 lat, a to na podstawie przepisu art. 172 k.c. w brzmieniu obowiązującym po wejściu w życie noweli. Bieg zasiedzenia, czego nie kwestionowały uczestniczki, rozpoczął się w dniu 24 listopada 1973 roku, a zatem do zasiedzenia doszło z dniem 24 listopada 2003 r.

Ze względu na fakt, iż do zasiedzenia doszło w wyżej wskazanej dacie, Sąd nie dokonywał oceny dopuszczalności zasiedzenia działek o numerach: (...) oraz (...) stanowiących część nieruchomości objętej księgą wieczystą (...), a sprzedanych Gminie(...)przez uczestniczki z przeznaczeniem na drogę w 2012 r. Sąd bada bowiem przedmiot posiadania wedle stanu na dzień stwierdzonego zasiedzenia. W omawianym przypadku opisane działki w dniu 24 listopada 2003 r. pozostawały własnością uczestniczek.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 520 § 2 k.p.c.

Apelację od powyższego postanowienia złożyła uczestniczka G. K. i domagała się jego zmiany poprzez oddalenie wniosku w całości, ewentualnie uchylenia orzeczenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Wnosiła również o zasądzenie kosztów postępowania. Rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego zarzuciła naruszenie art. 233 § 1 k.c. poprzez dokonanie błędnych ustaleń m.in. w zakresie samoistnego posiadania przedmiotowych nieruchomości przez wnioskodawców oraz art. 328 § 2 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez pominięcie zeznań uczestniczek G. K. i B. S..

W uzasadnieniu podniosła, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości w formie zwykłej pisemnej pomiędzy T. K. a J. B. (2) nie doszło w dniu 24 listopada 1973 r., lecz równo rok później, o czym świadczy m.in. pokwitowanie zapłaty kwoty 10.000 zł, na którym widnieje data 24 listopada 1974 r., brak daty na samej umowie, a także zeznania uczestniczkiJ. K.. Ponadto, w ocenie skarżącej, wnioskodawcy nie byli posiadaczami samoistnymi nieruchomości, co potwierdza protokół z 1998 r., w którym K. T. określa siebie jako kupującego, zaś T. K. jako właściciela. Dodatkowo z dokumentów przesłanych z Urzędu Gminy (...)wynika, że T. K. opłacał podatek od nieruchomości po dacie zawarcia umowy sprzedaży, zaś J. B. (2) uiszczał tę daninę dopiero od 1978 r.

W odpowiedzi na apelację wnioskodawcy J. B. (1), J. T. i K. T. wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz kosztów postępowania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna. Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd pierwszej instancji są prawidłowe i Sąd Okręgowy w pełni je podziela i przyjmuje za własne. Sąd Rejonowy dokonał szczegółowej analizy materiału dowodowego przedstawionego przez uczestników i na tej podstawie wysnuł trafne wnioski. Twierdzenia zawarte w apelacji nie mogły zostać uwzględnione, a tym samym wpłynąć na postulowaną zmianę orzeczenia.

W pierwszej kolejności wskazać należy, iż wbrew twierdzeniom podniesionym przez skarżącą, uzasadnienie wyroku Sądu pierwszej instancji spełnia wszelkie wymagania przewidziane przez art. 328 § 2 k.p.c., a co się z tym wiąże możliwa była apelacyjna kontrola zapadłego w sprawie rozstrzygnięcia. Jak bowiem wskazuje się w najnowszym orzecznictwie Sądu Najwyższego zarzut naruszenia art. 328 § 2 k.p.c. może być usprawiedliwiony tylko w wyjątkowych okolicznościach, w których treść uzasadnienia orzeczenia Sądu uniemożliwia całkowicie dokonanie oceny toku wywodu, który doprowadził do wydania orzeczenia w sprawie (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2009 roku, sygn. akt I UK 129/09). W ocenie Sądu Okręgowego, Sąd Rejonowy w wystarczającym stopniu uzasadnił, w jakim zakresie dał wiarę zeznaniom uczestniczek i z jakiego powodu. Jednocześnie Sąd ten prawidłowo ocenił zeznania wnioskodawców. Były one bowiem logiczne, konsekwentne i korespondowały ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym.

Odnosząc się do pozostałych zarzutów apelacji, Sąd Okręgowy podziela stanowisko Sądu Rejonowego co do nieważności umowy zbycia przedmiotowych nieruchomości z dnia 24 listopada 1973 r. zawartej w zwykłej formie pisemnej. Dla tej czynności prawnej zastrzeżona jest bowiem forma aktu notarialnego (art. 158 k.c.). W ocenie Sądu Okręgowego, nie powinna również budzić wątpliwości data sporządzenia ww. umowy. Zupełnie bezpodstawny jest w tym kontekście zarzut sugerujący celowe uszkodzenie dokumentu umowy poprzez oderwanie części zawierającej datę jej sporządzenia. Zważyć bowiem należy, że oryginał umowy znajdujący się w aktach pierwszej sprawy o zasiedzenie (sygn. II Ns 3848/99) również jest uszkodzony. Trudno zatem mówić o dokonaniu uszkodzenia na potrzeby niniejszego postępowania. Z akt przywołanego postępowania wynika także, że umówiona cena za zbyte nieruchomości miała być płatna w ratach, a J. B. (2) uiścił kwotę 10.000 zł równo rok po zawarciu umowy sprzedaży, tj. w dniu 24 listopada 1974 r., pomimo tego, że właściciel nieruchomości T. K.nie zgromadził dokumentacji niezbędnej do sporządzenia aktu notarialnego ( vide: wniosek J. B. (2) - k. 3, umowa sprzedaży k. - 10 i pokwitowanie zapłaty - k. 11 akt II Ns 3848/99).

Odnośnie protokołu z dnia 21 czerwca 1998 r., za pomocą którego J. B. (2) w rzeczywistości próbował doprowadzić do ostatecznego rozporządzenia nieruchomościami objętymi ww. umową z zachowaniem właściwej ku temu formy, należy wskazać, że z zeznań wnioskodawców wynika, iż zaproponowana T. K. w protokole kwota 17.000 zł miała na celu wymuszenie na właścicielu nieruchomości podpisanie ostatecznej umowy. W protokole pojawiła się ponadto kwestia rozłożenia płatności na raty, z których pierwsza miała być uiszczona w rok po zawarciu umowy. Sposób i termin płatności były zatem identyczne, jak w przypadku umowy sprzedaży z dnia 24 listopada 1973 r. Okoliczności te ostatecznie przekonały Sąd Okręgowy co do rzeczywistej daty zawarcia umowy i wejścia wnioskodawców w posiadanie przedmiotowych nieruchomości.

Zwrócić również należy uwagę, że z zeznań wnioskodawców wynika, iż J. B. (2) nie wprowadził się do budynku posadowionego na nieruchomościach od razu po zawarciu umowy w 1973 r. Przeprowadzka poprzedzona była remontem budynku. Natomiast już w 1974 r., lecz jeszcze przed zapłatą kwoty 10.000 zł T. K., J. B. (2) zezwolił na wejście osób trzecich na teren nieruchomości celem wycięcia lasu (k. 56 akt II Ns 741/12). Okoliczności te, zdaniem Sądu Okręgowego, również świadczą o tym, że J. B. (2) wraz z żoną traktowali przedmiotowe nieruchomości jak swoje i władali nimi jak właściciele.

Nie bez znaczenia dla oceny charakteru posiadania wnioskodawców pozostaje również, to że przez kilkadziesiąt lat uczestniczki, czy ich poprzednik prawny nie domagali się wydania nieruchomości, nie wzywali do zapłaty jakiegokolwiek czynszu. Takiego charakteru nie można nadać, wbrew twierdzeniom skarżącej, podatkom od nieruchomości, które do roku 1978 miał opłacać T. K.. Zarzuty skarżącej w tym zakresie Sąd Okręgowy uznał za mało logiczne i sprzeczne z doświadczeniem życiowym. Trudno wyobrazić sobie sytuację, w której nieruchomości zostałyby wydzierżawione w zamian za czynsz odpowiadający jedynie wysokości podatku od nieruchomości.

Resumując, wobec wystąpienia wszelkich przesłanek do stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości, rozstrzygnięcie Sądu Rejonowego było prawidłowe. Zaznaczyć przy tym należy, że Sąd Okręgowy podzielił stanowisko, iż sporządzenie protokołu z dnia 21 czerwca 1998 r., nie przerwało biegu terminu zasiedzenia. Jak bowiem słusznie Sąd pierwszej instancji zauważył, nawet w sytuacji, gdy samoistny posiadacz w złej wierze zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, jego posiadanie nie jest pozbawione przymiotu samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, że rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą. Wystąpienia takich okoliczności skarżąca jednak nie wykazała.

Biorąc powyższe pod uwagę Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną na mocy art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. i orzekł o kosztach postępowania zgodnie z art. 520 § 2 k.p.c. i § 7 pkt 1 w zw. z § 12 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.