Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Powódka E. W. wniosła o nakazanie pozwanej H. K., aby opuściła i wydała jej lokal mieszkalny nr (...) położony w B. przy ul. (...). W uzasadnieniu wskazała, że jest współwłaścicielem w ¾ części powyższego lokalu mieszkalnego. Pozwana, jej siostra, zamieszkała w tym lokalu po leczeniu szpitalnym w 2010 r. Postanowiła wtedy sprzedać mieszkanie w W. i dokonać zakupu lokalu w B.. Na czas załatwiania tych formalności powódka zgodziła się, aby pozwana z nią zamieszkała. Do zakupu mieszkania ostatecznie nie doszło. Nadto powódka wskazała, że na skutek pogorszenia się jej sytuacji majątkowej nie ma możliwości spłaty zaciągniętego kredytu, co zmusza ją do sprzedaży lokalu. Pozwana wezwana do opuszczenia mieszkania nie chciała tego dobrowolnie uczynić.

Pozwana w odpowiedzi na pozew wniosła o oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu. W uzasadnieniu wskazała, że nie jest uregulowany stan prawny przedmiotowego lokalu, albowiem na skutek śmierci męża powódki udział w wysokości ¼ części przypadł córce powódki K. S., która sprzeciwia się cały czas opuszczeniu przez nią lokalu. Podniosła nadto, że strony planowały zamieszkać wspólnie w okresie starości. Choroba pozwanej to przyspieszyła. Wskazała, że zawarła z powódką ustną umowę, na mocy której otrzymała dożywotnio jeden z trzech pokoi wraz z używalnością kuchni, łazienki i przedpokoju, w zamian za ponoszenie opłat, co zdaniem pozwanej wskazuje na to, że strony łączyła umowa najmu. Nadto pozwana stwierdziła, że ponosiła nakłady na lokal. Jednocześnie powołała się na art. 5 k.c.

Wyrokiem z dnia 15 maja 2014 r. Sąd Rejonowy w Bydgoszczy oddalił powództwo (punkt 1) oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanej kwotę 137 zł tytułem zwrotu kosztów procesu (punkt 2).

Z ustaleń faktycznych poczynionych przez Sąd pierwszej instancji wynikało, że powódka jest współwłaścicielem lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w B. przy ul. (...) stanowiącego odrębną nieruchomość lokalową. Udział jej przysługujący wynosi ¾. Drugim współwłaścicielem jest córka powódki K. S..

Pozwana miała swoje mieszkanie w W.. W 2010 r. przyjechała do B. celem podjęcia leczenia szpitalnego. Po jego zakończeniu zamieszkała z powódką i jej mężem w przedmiotowym lokalu. Przebywała tam około miesiąc ze względu na stan zdrowia. Po powrocie do W. powódka namawiała ją na sprzedaż tego mieszkania i przeprowadzenie się do B.. Twierdziła, że zamieszka z nią i jej mężem, a za pieniądze pochodzące ze sprzedaży mieszkania w W. pozwana kupi lokal w B. do wynajęcia. Strony ustaliły, że w przypadku nieporozumień pozwana przeprowadzi się do zakupionego w B. mieszkania. Pozwana sprzedała lokal w W., jednakże nie nabyła za uzyskane środki mieszkania w B.. Część uzyskanej z powyższego tytułu kwoty przeznaczyła na lokatę, a część wręczyła powódce na remont przedmiotowego mieszkania, który został wykonany. Powódka i jej mąż wyrazili zgodę na zamieszkanie pozwanej przy ul. (...) w B. do końca jej życia. Pozwana przeprowadzając się przywiozła wszystkie swoje rzeczy. Od chwili zamieszkania uiszczała na rzecz powódki należności w wysokości najpierw 1.200 zł, potem 1.000 zł, a obecnie 600 zł.

W dniu 20 czerwca 2012 r. zmarł mąż powódki, który był współwłaścicielem spornego lokalu. Na jego wykup został zaciągnięty kredyt, rata miesięczna spłacana przez powódkę wynosi 1.443,87 zł. Powódka pismem z dnia 28 marca 2013 r. wypowiedziała pozwanej umowę użyczenia i zażądała, aby pozwana opuściła mieszkanie, na co ta się nie zgodziła. Eksmisji pozwanej z lokalu sprzeciwia się współwłaścicielka K. S., która również nie wyraża zgody na sprzedaż przedmiotowego mieszkania. Pozwana jest osobą niepełnosprawną stopnia znacznego. Nie może sama się poruszać z uwagi na bardzo słaby wzrok. W chwili obecnej nie ma gdzie zamieszkać. Nie posiada już także oszczędności. Aktualnie nadal zajmuje sporny lokal.

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie przedłożonych do sprawy dokumentów oraz na podstawie zeznań świadków i stron postępowania, przy czym dużej części za niewiarygodne Sąd uznał zeznania powódki.

Przechodząc do oceny prawnej tych ustaleń, po stwierdzeniu, że powództwo nie zasługuje na uwzględnienie, Sąd Rejonowy w pierwszej kolejności rozważył, czy powódce przysługuje legitymacja czynna do wystąpienia z żądaniem zgłoszonym w pozwie. Na skutek sprzeciwu współwłaściciela w osobie K. S. wytoczone powództwo nie może być uważane za czynność zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c., tylko za czynność zwykłego zarządu, o której mowa w art. 201 k.c. Skoro powódka posiada większość udziałów we współwłasności to w takim razie, w ocenie Sądu Rejonowego, posiada ona legitymację czynną do występowania w niniejszym procesie.

Następnie Sąd dokonał analizy stosunku prawnego łączącego strony stwierdzając, że strony łączyła umowa najmu (art. 659 § 1 k.c.), nie zaś umowa użyczenia (art. 710 k.c.). Za taką kwalifikacją przemawiała wysokość kwot uiszczanych przez pozwaną powódce, przy uwzględnieniu kosztów utrzymania mieszkania. Nie można bowiem stwierdzić, aby kwoty 1.200 zł, czy nawet 600 zł stanowiły wyłącznie zwykłe koszty utrzymania rzeczy (art. 713 k.c.). Zatem w oparciu o art. 65 k.c. Sąd doszedł do wniosku, że w sprawie została zawarta na czas nieokreślony umowa najmu, bowiem oprócz bieżących opłat, w kwocie płaconej przez pozwaną, która była uiszczana już od początku wspólnego zamieszkiwania, mieścił się także czynsz najmu. Powyższy wniosek doprowadził Sąd Rejonowy do konkluzji, że pozwanej przysługiwał tytuł prawny do zajmowania mieszkania, tym samym roszczenie oparte na art. 222 § 1 k.c. podlegało oddaleniu.

Jednocześnie Sąd Rejonowy stwierdził, że w stanie faktycznym sprawy znajduje zastosowanie art. 5 k.c. Powódka jest siostrą pozwanej, która z uwagi na doznany w 2010 r. wylew, nie jest samodzielna. Ma bowiem bardzo słaby wzrok i nie może samodzielnie się poruszać. Ponadto ma 77 lat. Pozwana przeprowadziła się do mieszkania powódki i jej męża na wyraźną prośbę siostry, z możliwością dożywotniego zamieszkiwania w tym lokalu. Gdyby pozwana nie miał takiej gwarancji, to nie sprzedawałaby swojego mieszkania w W. i nie przekazałaby znacznych kwot na remont mieszkania siostry. Zamiast tego kupiłaby inne mieszkanie. Z dowodów przeprowadzonych w sprawie wynika nadto, że to powódka decydowała o tym, czy pozwana ma kupić mieszkanie, czy też pozostawić pieniądze na lokacie. Okoliczności te wskazują na to, że roszczenie powódki stanowi nadużycie prawa podmiotowego – jest sprzeczne z zasadami moralnymi, etycznymi. Za takim wnioskiem przemawiał również fakt, że pozwana przeznaczyła znaczną kwotę na remont spornego lokalu, a oprócz tego początkowo uiszczała powódce wysokie sumy (1.200 zł, 1.000 zł).

Sąd Rejonowy wskazał również na okoliczność, że powódka i tak nie mogłaby sprzedać mieszkania, czym uzasadniała swoje roszczenie, albowiem jego współwłaścicielka – K. S. – nie tylko sprzeciwia się eksmisji pozwanej, ale także nie wyraża zgody na zbycie nieruchomości.

Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy na podstawie art.5 k.c. oddalił powództwo, a o kosztach procesu orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.

Apelację od wyroku złożyła powódka zarzucając Sądowi pierwszej instancji:

1/ naruszenie przepisów prawa procesowego w postaci art. 233 k.p.c. poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów, a w konsekwencji nieprawidłowe ustalenie, że strony łączyła umowa najmu lokalu nie zaś umowa użyczenia, a nadto poprzez nieprawidłowe ustalenie, że umowa łącząca strony miała charakter bezterminowy;

2/ naruszenie przepisów prawa materialnego, a dokładniej:

- art.5 k.c. poprzez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że pozwana nie mogła nabyć mieszkania za uzyskane ze sprzedaży środki pieniężne, a działanie powódki było nieetyczne;

- art. 201 k.c. oraz art. 209 k.c. poprzez uznanie, że powództwo windykacyjne nie spełnia wymogów czynności zachowawczej, podczas gdy powódka posiadająca większość udziałów jest uprawniona do decydowania o sposobie korzystania z rzeczy;

- art. 710 k.c., art. 713 k.c., art. 715 k.c. oraz art. 716 k.c. poprzez uznanie, że przepisy te nie mają w sprawie zastosowania, podczas gdy nakłady czynione przez pozwaną na mieszkanie powódki nie przekraczały zwykłych kosztów utrzymania rzeczy.

Wskazując na powyższe powódka wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie zgodnie z żądaniem pozwu oraz o zasądzenie na jej rzecz zwrotu kosztów procesu za obie instancje.

Pozwana w odpowiedzi na apelację wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od powódki na jej rzecz kosztów postępowania odwoławczego.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki nie jest uzasadniona.

Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne w sprawie, niezbędne do jej rozstrzygnięcia, bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, które Sąd Okręgowy podziela i przyjmuje za podstawę także swojego orzeczenia. W szczególności Sąd pierwszej instancji ustalił, że powódka występująca z roszczeniem o eksmisję nie jest jedynym właścicielem lokalu mieszkalnego położonego w B. przy ul. (...), a jego współwłaścicielem wraz z córką K. S., której udział w prawie własności wynosi ¼ części. W związku z tym Sąd Rejonowy słusznie podjął rozważania odnośnie tego, czy powódce przysługuje legitymacja czynna procesowa do wystąpienia z przedmiotowym roszczeniem o eksmisję pozwanej. Sąd pierwszej instancji doszedł do trafnego wniosku, że w sytuacji gdy drugi ze współwłaścicieli, bez względu na wielkość udziału we współwłasności, sprzeciwia się czynności zmierzającej do zachowania wspólnego prawa, to czynność ta nie jest czynnością zachowawczą w rozumieniu art. 209 k.c. Istotą czynności zachowawczych jest bowiem ochrona wspólnego prawa. Konstrukcja upoważnienia wynikającego z powyższego przepisu nie opiera się na przedstawicielstwie ustawowym jednego współwłaściciela przez drugiego, a na wzajemnej reprezentacji interesów jednych współwłaścicieli przez drugich. Cechą tej wzajemnej reprezentacji jest to, że współwłaściciele podejmują czynność zachowawczą w imieniu własnym, ale w interesie wszystkich. Wyrażenie sprzeciwu przez jednego współwłaściciela odbiera drugiemu legitymację do działania w ramach art. 209 k.c. Powyższe oznacza, że powódka nie może samodzielnie w ramach czynności zachowawczych doprowadzić do wyeksmitowania lokatora w osobie pozwanej, skoro drugi współwłaściciel się temu sprzeciwia.

Idąc dalej, Sąd pierwszej instancji rozważał, czy pomimo tego powódce przysługuje prawo do skutecznego zgłoszenia przedmiotowego roszczenia, skoro przysługuje jej większościowy udział we współwłasności lokalu. Zwrócił przy tym uwagę na art. 201 k.c., który pozwala na podejmowanie czynności w ramach zwykłego zarządu. Z przepisu tego wynika, że do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W ocenie Sądu Okręgowego, w okolicznościach faktycznych tej sprawy, żądanie eksmisji nie jest czynnością zwykłego zarządu, tak jak przyjął to Sąd Rejonowy, wywodząc z tego uprawnienie powódki do wystąpienia z pozwem. Oczywiście nie jest wykluczone w innych stanach faktycznych, aby żądanie eksmisji uznać za czynność mieszczącą się w granicach zwykłego zarządu. Kwalifikacja taka jest zależna przede wszystkim od ukształtowania zarządu nieruchomością wspólną. Jednakże w rozpoznawanej sprawie, czynność, której samodzielnie próbuje dokonać powódka, stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd w rozumieniu art. 201 k.c. W konsekwencji, aby możliwe było wyeksmitowanie pozwanej z przedmiotowego lokalu, konieczne jest wyrażenie na to zgody przez wszystkich współwłaścicieli, o czym stanowi art. 199 k.c. Zgody takiej powódka nie miała. Wobec tego nie przysługiwało jej uprawnienie do samodzielnego złożenia pozwu o eksmisję pozwanej. Zatem już z tego powodu powództwo podlegało oddaleniu.

Biorąc powyższe pod uwagę, nie miały znaczenia w sprawie rozważania Sądu Rejonowego odnośnie tego, na podstawie jakiej umowy pozwana zamieszkała w przedmiotowym lokalu, czy była to umowa najmu, czy też użyczenia. Sąd pierwszej instancji doszedł do wniosku, że był to stosunek najmu. Z taką oceną nie sposób się jednak zgodzić. Przede wszystkim zaznaczyć należy, że zarówno umowa najmu, jak i umowa użyczenia, są umowami konsensualnymi, których skutki prawne nie są uzależnione od wydania przedmiotu umowy. W konsekwencji zatem o treści tych umów decyduje wola stron zawartego stosunku. Zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala na stwierdzenie, że wolą stron było wspólne zamieszkanie w jednym lokalu będącym wówczas własnością powódki i jej męża, albowiem będzie to dla wszystkich korzystne i wygodne. Tak wyrażona wola stron, która w swej treści nie budzi wątpliwości interpretacyjnych, wyklucza możliwość zakwalifikowania łączącego stosunku jako umowy najmu. Fakt, że pozwana czuła się w obowiązku do ponoszenia opłat związanych z utrzymaniem lokalu, a także do przeznaczenia pewnej sumy na jego remont, nie może być uznany za decydujący o tym, że pozwana przebywa w mieszkaniu na zasadach najmu. Wskazać przy tym należy, że bardzo często jest tak, iż gdy ktoś zamieszkuje wspólnie z innymi osobami, to poczuwa się do obowiązku partycypowania w kosztach użytkowania mieszkania. Okoliczności, które legły u podstaw decyzji o przeprowadzce pozwanej do przedmiotowego lokalu, które wynikają z prawidłowych ustaleń Sądu Rejonowego, wskazują na to, że powódka i jej mąż użyczyli H. K. swój lokal, nie zaś że zawarli z nią umowę najmu zobowiązując pozwaną do uiszczania czynszu. W tym zakresie twierdzenia zawarte w apelacji były trafne. Jednakże jeszcze raz podkreślić należy, że powyższe rozważania nie mają znaczenia z punktu widzenia wyniku sprawy, albowiem powództwo nie mogło zostać uwzględnione z uwagi na fakt braku legitymacji powódki do wystąpienia z przedmiotowym roszczeniem.

Jednocześnie podzielić należy stanowisko Sądu pierwszej instancji, że w okolicznościach tej konkretnej sprawy roszczenie powódki było sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Nie daje się ono bowiem pogodzić z dobrymi obyczajami związanymi z prawidłowym funkcjonowaniem osób najbliższych w rodzinie. Wskazać należy, że strony są siostrami i to za namową powódki i jej męża pozwana zamieszkała w przedmiotowym lokalu. Pozwana pomagała w utrzymaniu spornego mieszkania, w jego remoncie, a nadto oddała swoje meble na wyposażenie. Środki przeznaczone na wskazane cele pochodziły ze sprzedaży mieszkania w W., które początkowo miały być przeznaczone na zakup lokalu w B.. Skoro środki te zostały w taki sposób wydatkowane, obecnie pozwanej byłoby bardzo trudno zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe w inny sposób. Nie może także uciekać z pola widzenia okoliczność, że pozwana jest w złym stanie zdrowia. Wszystkie te fakty dostrzega współwłaścicielka lokalu K. S., córka powódki, która wyraźnie stwierdziła, że w takich okolicznościach nie zgadza się na eksmisję pozwanej ze spornego lokalu.

Reasumując, pomimo dokonania odmiennej oceny prawnej, co do legitymacji procesowej powódki oraz stosunku prawnego łączącego strony, wyrok Sądu pierwszej instancji odpowiada prawu. Zatem Sąd Okręgowy oddalił apelację jako niezasadną (na podstawie art. 385 k.p.c.). O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd odwoławczy orzekł na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. w zw. z art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zasądzając od powódki na rzecz pozwanej kwotę 60 zł (§ 13 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 10 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu – t.j. Dz. U. 2013 r., poz. 461).