Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 10 kwietnia 2015 roku

Sąd Okręgowy w Szczecinie VIII Wydział Gospodarczy

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSO Agnieszka Woźniak

Sędziowie: SO Krzysztof Górski (spr.)

SO Anna Budzyńska

Protokolant: sekr. sąd. Agnieszka Grygiel

po rozpoznaniu w dniu 10 kwietnia 2015 roku w Szczecinie

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) z siedzibą w G.

przeciwko N. B.

o zapłatę

na skutek apelacji powoda od wyroku Sądu Rejonowego Szczecin - Centrum w Szczecinie z dnia 23 października 2014 roku, sygnatura akt X GC 1053/13

I.  prostuje oczywistą niedokładność zawartą w punkcie I lit. a) zaskarżonego wyroku w ten sposób, że wskazuje stopę zasądzonych odsetek umownych na odpowiadającą dwukrotności odsetek ustawowych, nie więcej jednak niż stopa odsetek maksymalnych;

II.  oddala apelację;

III.  zasądza od powoda na rzecz pozwanego kwotę 300 zł (trzystu złotych) tytułem kosztów postępowania apelacyjnego.

SSO Krzysztof Górski SSO Agnieszka Woźniak SSO Anna Budzyńska

Sygn. akt VIII Ga 57/15

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sąd Rejonowy Szczecin-Centrum w Szczecinie zasądził od pozwanego N. B. na rzecz powódki (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) z siedzibą w G. kwotę 33 765,99 zł (trzydzieści trzy tysiące siedemset sześćdziesiąt pięć złotych 99/100) wraz z odsetkami:

a)  umownymi liczonymi od kwot:

- 340,78 zł od dnia 6 maja 2013r.

- 4 209,20 zł od dnia 31 lipca 2012r.

- 4 209,20 zł od dnia 31 sierpnia 2012r.

- 4 209,20 zł od dnia 1 października 2012r.

- 4 209,20 zł od dnia 31 października 2012r.

- 4 209,20 zł od dnia 1 grudnia 2012r.

- 4 209,20 zł od dnia 31 grudnia 2012r.

b)  ustawowymi liczonymi od kwot:

- 631,15 zł od dnia 10 czerwca 2012r.

- 636,07 zł od dnia 11 lipca 2012r.

- 607,52 zł od dnia 10 sierpnia 2012r.

- 625,01 zł od dnia 12 września 2012r.

- 741,40 zł od dnia 10 października 2012r.

- 1 060,66 zł od dnia 14 listopada 2012r.

- 1 605,84 zł od dnia 12 grudnia 2012r.

- 2 082,45 zł od dnia 17 stycznia 2013r.

- 179,91 zł od dnia 29 maja 2013r.

Orzekając o kosztach ustalono, że powódka wygrała proces w 56,71 % i pozostawiono szczegółowe wyliczenie kosztów procesu referendarzowi sądowemu.

W uzasadnieniu wskazano, że powódka (...) sp. z o.o. w likwidacji z siedzibą w G. wniosła pozew przeciwko N. B. domagając się zapłaty kwoty 59.541,81 zł wraz z odsetkami:

a) umownymi w wysokości dwukrotności odsetek ustawowych, nie większymi jednak niż stopa odsetek maksymalnych, od kwot:

- 681,55 złotych od dnia 6 maja 2013 roku do dnia zapłaty,

- 8.418,39 złotych od dnia 31 lipca 2012 roku do dnia zapłaty,

- 8.418,39 złotych od dnia 31 sierpnia 2012 roku do dnia zapłaty,

- 8.418,39 złotych od dnia 1 października 2012 roku do dnia zapłaty,

- 8.418,39 złotych od dnia 31 października 2012 roku do dnia zapłaty,

- 8.418,39 złotych od dnia 1 grudnia 2012 roku do dnia zapłaty,

- 8.418,39 złotych od dnia 31 grudnia 2012 roku do dnia zapłaty,

b) ustawowymi od kwot:

- 631,15 złotych od dnia 10 czerwca 2012 roku do dnia zapłaty,

- 636,07 złotych od dnia 11 lipca 2012 roku do dnia zapłaty,

- 607,52 złotych od dnia 10 sierpnia 2012 roku do dnia zapłaty,

- 625,01 złotych od dnia 12 września 2012 roku do dnia zapłaty,

- 741,40 złotych od dnia 10 października 2012 roku do dnia zapłaty,

- 1.060,66 złotych od dnia 14 listopada 2012 roku do dnia zapłaty,

- 1.605,84 złotych od dnia 12 grudnia 2012 roku do dnia zapłaty,

- 2.082,45 złotych od dnia 17 stycznia 2013 roku do dnia zapłaty,

- 359,82 złotych od dnia wniesienia powództwa do dnia zapłaty,

Dla uzasadnienia żądania powódka wskazała, że w dniu 15 lipca 2010 roku strony zawarły umowę najmu lokalu w budynku przy al. (...) w S., stosownie do której pozwany zobowiązany był do zapłaty miesięcznego czynszu najmu. Dochodzona kwota stanowi niezapłacone należności wynikające z tej umowy.

Strona pozwana skutecznie domagała się oddalenia powództwa w całości.

Pozwany przyznał, iż z powódką wiązała go rozważana umowa najmu lokalu. Podniósł jednak, że umowa ta została przez niego wypowiedziana bez zachowania terminu wypowiedzenia na podstawie art. 664 § 2 k.c. pismem z 7 maja 2013 r. w związku z istnieniem istotnych wad lokalu, uniemożliwiających w ogóle prawidłowe, a przede wszystkim bezpieczne korzystanie z najmowanego lokalu, który był wynajęty na cele usługowo - biurowe.

Sąd Rejonowy uznał za udowodnione następujące fakty:

Pozwany zajmuje się m.in. działalnością fotograficzną, agencji reklamowych, wydawniczą oraz działalnością w zakresie architektury i drukowaniem.

W dniu 15 lipca 2010 r. strony niniejszego postępowania zawarły umowę, na podstawie której powódka oddała z dniem 1 września 2010 r. pozwanemu do używania przysługujący jej na podstawie użytkowania wieczystego lokal przy Al. (...) w S., za co pozwany zobowiązany był płacić powódce miesięczny czynsz w wysokości 6.562,05 zł netto + VAT. Czynsz ten miał być płatny z góry do 10-tego dnia każdego kolejnego miesiąca.

Zgodnie z § 5 umowy lokal wynajęty został przez pozwanego na cele związane z działalnością biurową.

W razie opóźnienia w płatności czynszu, powódka była uprawniona do naliczania ustawowych odsetek z tytułu opóźnienia, z tym zastrzeżeniem, że w sytuacji opóźnienia w płatności przekraczającego 20 dni, była uprawniony do naliczania od 21-go dnia opóźnienia podwójnych ustawowych odsetek z tytułu opóźnienia.

Powódka była nadto uprawniona do podwyższania stawki czynszu najmu w drodze jednostronnego oświadczenia, o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen usług i towarów konsumpcyjnych ogłaszanych za poprzedni rok przez Prezesa GUS w Dzienniku Urzędowym „Monitor Polski”. Waloryzacja następować miała w styczniu każdego kolejnego roku, po raz pierwszy w dniu 1 stycznia 2011 roku.

Pozwany poza czynszem ponosić miał koszty mediów dostarczanych do lokalu, na podstawie wskazań odpowiednich liczników wg stawek obowiązujących u dostawców mediów.

Powódka zobowiązana była do wykonania w terminie do dnia 31 sierpnia 2010 r. robót budowlanych w zakresie m.in. instalacji elektrycznej siłowej, komputerowej, oświetleniowej oraz wentylacji wspomaganej. Poza tym powódka zobowiązana była utrzymywać przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku, natomiast pozwanego obciążać miały nakłady związane ze zwykłym używaniem i utrzymaniem przedmiotu najmu oraz roboty wykonywane po dniu 1 września 2010 r., a mające na celu przystosowanie lokalu na potrzeby prowadzonej działalności.

Pozwany zobowiązał się używać lokalu w sposób odpowiadający jego właściwościom i przeznaczeniu, a także zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki, a w szczególności korzystać miał z lokalu zgodnie z celami związanymi z prowadzoną działalnością biurową. Zgodnie z umowy nakłady związane ze zwykłym używaniem i utrzymywaniem lokalu ponosić miał pozwany.

Zawierając umowę pozwany liczył na to, że za dodatkową opłatą zapewniony zostanie w lokalu wyższy standard, obejmujący instalację wentylacji mechanicznej oraz klimatyzację.

Umowa została zawarta na czas określony do dnia 31 sierpnia 2012 r.

Zmiana umowy wymagała formy pisemnej pod rygorem nieważności.

W piśmie z dnia 2 lutego 2012 r. powódka oznajmiła pozwanemu, że na podstawie § 9 pkt 5 umowy najmu dokonuje waloryzacji czynszu najmu o 4,3%, co w rezultacie spowoduje, że czynsz wynosić będzie 6.844,22 zł + VAT.

W dniu 1 czerwca 2012 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 6.844,22 zł netto (8.418,39 zł brutto) tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 czerwca 2012 r.

Tego samego dnia powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 631,15 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 30 kwietnia – 1 czerwca 2012 r. Jako termin płatności podano dzień 9 czerwca 2012 r.

W dniu 2 lipca 2012 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 6.844,22 zł netto (8.418,39 zł brutto) tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 lipca 2012 r.

Tego samego dnia powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 636,07 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 1 czerwca – 2 lipca 2012 r. Jako termin płatności podano dzień 10 lipca 2012 r.

W dniu 1 sierpnia 2012 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 6.844,22 zł netto (8.418,39 zł brutto) tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 sierpnia 2012 r.

Tego samego dnia powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 607,52 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 2-31 lipca 2012 r. Jako termin płatności podano dzień 9 sierpnia 2012 r.

Pismem z dnia 9 sierpnia 2012 roku pozwany wezwał powódkę do usunięcia wad w wynajmowanym lokalu poprzez:

1) naprawę instalacji elektrycznej i wentylacyjno-klimatyzacyjnej w terminie 7 dni od dnia otrzymania pisma;

2) naprawę w terminie 14 dni pozostałych usterek, tj.:

- odpadający tynk z sufitu,

- brak ściemniaczy wynikający z niewłaściwej instalacji,

-grzyb na ścianie wynikający z nieprawidłowo funkcjonującej instalacji wodociągowej,

- wady wynikłe z niewłaściwego montażu klamki przy drzwiach wejściowych, które nie spełniają warunku drzwi zatrzaskowych, a tym samym narażają biuro na bezpośredni dostęp osób trzecich,

- zabrudzenia ścian powstałe podczas usuwania usterek;

3) wykonanie powyższych prac poza czasem pracy biura pozwanego, które wypadają w dni robocze od godz. 9.00 do 17.00.

Pozwany wskazał także, że w przypadku nieusunięcia powyższych wad w wyznaczonym terminie, dokona koniecznych napraw na koszt powoda w myśl art. 663 k.c. Ponadto, ze względu na, zdaniem pozwanego, trwałe obniżenie uzgodnionego standardu lokalu i ograniczenie jego przydatności do umówionego użytku, pozwany zadeklarował, że począwszy od maja 2012 roku aż do czasu usunięcia wad będzie płacił 50% umówionego czynszu.

A. P., odnosząc się do tego pisma sporządził notatkę, w której wskazał, że:

- przyczyną problemów z klimatyzacją jest prawdopodobnie fakt, że wszystkie odbiorniki w tym pomieszczeniu były podłączone do jednego zabezpieczenia w tablicy prądu. Stwierdził również, że zainstalowane później osobne zasilanie do klimatyzatorów sprawiło, że już nie zgłaszano problemów,

- jest mały ubytek w postaci odpadającego tynku z sufitu,

- grzyb na ścianie prawdopodobnie powstał przez zawilgocenie pomieszczenia,

- zamontowany był w drzwiach standardowy zamek z dwiema klamkami, lecz na prośbę wynajmującego klamkę zmienił na gałkę. A. P. wskazał, że może przywrócić stan poprzedni,

- zajmie się zabrudzeniem ściany, którego dokonał monter.

W dniu 3 września 2012 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 6.844,22 zł netto (8.418,39 zł brutto) tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 września 2012 r.

Tego samego dnia powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 625,01 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 31 lipca – 31 sierpnia 2012 r. Jako termin płatności podano dzień 11 września 2012 r.

W dniu 26 września 2012 r. A. P. sporządził notatkę, w której stwierdził, że tego dnia usunięto w lokalu wynajmowanym przez pozwanego odpryski w suficie, naprawiono drzwi wejściowe (zmieniono klamkę), zlikwidowano grzyb na ścianie w łazience oraz podczyszczono ścianę pobrudzoną przez monterów.

W dniu 1 października 2012 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 6.844,22 zł netto (8.418,39 zł brutto) tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 października 2012 r.

Tego samego dnia powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 741,40 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 31 sierpnia – 1 października 2012 r. Jako termin płatności podano dzień 9 października 2012 r.

W dniu 10 października 2012 r. A. P. sporządził notatkę, w której stwierdził, że w dniu 5 października 2012 r. pozwany zgłosił brak komunikacji w zestawie pierwszym klimatyzacji, a naprawy dokonała firma (...). B..

W dniu 2 listopada 2012 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 6.844,22 zł netto (8.418,39 zł brutto) tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 listopada 2012 r.

Tego samego dnia powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 1.060,66 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 1-31 października 2012 r. Jako termin płatności podano dzień 13 listopada 2012 r.

W dniu 13 listopada 2012 r. A. P. sporządził notatkę, w której stwierdził, że tego dnia R. B. wykonał wymiany płyty elektroniki klimatyzacji w wynajmowanym przez pozwanego lokalu, a klimatyzacji jest w pełni sprawna.

W piśmie z dnia 19 listopada 2012 roku pełnomocnik pozwanego zwrócił się do powoda z wezwaniem do usunięcia w terminie 7 dni wad przedmiotu najmu dot. instalacji wentylacyjno-klimatyzacyjnej oraz do renegocjacji wysokości czynszu najmu tłumacząc to trwałym obniżeniem standardu lokalu. Zdaniem pełnomocnika dotychczasowe wezwania do usunięcia wad nie przyniosły rezultatu. Ponadto, zadeklarował on, że w związku z istniejącymi wadami pozwany będzie płacił czynsz najmu w wysokości 50% dotychczasowego czynszu najmu.

W dniu 3 grudnia 2012 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 6.844,22 zł netto (8.418,39 zł brutto) tytułem najmu lokalu. Termin płatności faktury ustalono na dzień 10 grudnia 2012 r.

Tego samego dnia powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 1.605,84 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 31 października – 30 listopada 2012 r. Jako termin płatności podano dzień 11 grudnia 2012 r.

W dniu 27 grudnia 2012 r. A. P. sporządził notatkę, w której stwierdził, że na skutek zgłoszenia pozwanego z dnia 21 grudnia 2012 r. przecieku w łazience, podjęto się sprawdzenia usterki, którą usunięto w dniu 27 grudnia 2012 r. A. P. wskazał, także iż otrzymał jednorazowe zgłoszenie o braku zasilania gniazd, co skutkowało tym, że otworzył szafę z bezpiecznikami i przywrócił zasilanie.

W dniu 2 stycznia 2013 r. powódka wystawiła wobec pozwanego fakturę VAT na kwotę 2.082,45 zł brutto tytułem opłat za zużycie energii elektrycznej, ciepła oraz wody i odprowadzania ścieków w okresie 30 listopada – 31 grudnia 2012 r. Jako termin płatności podano dzień 16 stycznia 2013 r.

Pismem wysłanym w dniu 11 stycznia 2013 r. powódka poinformowała pozwanego, że sprzedała swój udział w nieruchomości obejmującej wynajmowany przez pozwanego lokal na rzez (...) S.A z siedzibą w W.. Powódka wyjaśniła przy tym, że podmiot ten wszedł we wszystkie prawa i obwiązki powódki, w związku z czym najem odbywać się będzie na dotychczasowych za zasadach, z tym zastrzeżeniem, że wynajmującym będzie (...) S.A. Powódka wskazała jednak, aby pozwany faktury wystawione za okres do dnia 31 grudnia 2012 r. uregulował na jej rzecz, jako dotychczasowego wynajmującego.

Pismem wysłanym w dniu 29 stycznia 2013 r. powódka wezwała pozwanego do zapłaty kwoty 69,205,51 zł tytułem zapłaty za faktury z terminami płatności w okresie czerwiec-grudzień 2012 r. tytułem czynszu oraz opłat za media.

W lutym 2013 r. A. B. na zlecenie J. S. (współpracownika pozwanego) przeprowadził oględziny w wynajmowanym przez pozwanego lokalu, w trakcie których stwierdził, że pod sufitem w biurach były zamontowane urządzenia klimatyzacji, a w biurach na przewodach był zamontowany wyłącznik typu AC o zakresie 25 A. Przeprowadził także próbę, w trakcie której wyłączył i włączył całe zasilanie, co skutkowało wyskoczeniem 2 zabezpieczeń B 16, które zabezpieczały część komputerów oraz drukarki i plotery. Nie stwierdził przy tym zastosowania wyłączników różnicowo-prądowych na każdy obwód zabezpieczający, lecz jeden wyłącznik na całe pomieszczenie i to nieodpowiedniego typu, tj. AC, zamiast B, ewentualnie A.

Pismem wysłanym w dniu 20 marca 2013 r. pełnomocnik powódki wezwał pozwanego do zapłaty kwoty 69.205,51 zł tytułem zaległego czynszu za wynajem lokalu wraz z odsetkami w terminie do dnia 29 marca 2013 r. Nadto stwierdził, że wszelkie usterki przedmiotu najmu były usuwane niezwłocznie po ich zgłoszeniu przez pozwanego, natomiast ewentualne opóźnienia mogły być powodowane jedynie koniecznością sprowadzenia niezbędnych części od producenta, a także brakiem współpracy ze strony pozwanego, w szczególności wymaganiem, aby naprawy odbywały się poza godzinami działalności jego biura, co w znacznym stopniu ograniczało pracę monterów. Niezależnie od powyższego zarzucił, że wspomniane usterki nie mogły mieć wpływu na wysokość czynszu najmu. Zgodnie bowiem z art. 664 § 1 Kodeksu cywilnego podstawę do obniżenia czynszu stanowią jedynie takie wady, które ograniczają przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku, w sytuacji gdy rozważany lokal miał być przeznaczony na działalność biurową, a zatem możliwość prowadzenia w tym lokalu działalności nie doznawała uszczerbku ze względu na niesprawność systemu klimatyzacyjnego (przydatnego zresztą tylko w miesiącach letnich), który stanowił jedynie dodatkowe wyposażenie lokalu. Pełnomocnik zwrócił także uwagę, iż pomimo deklaracji pozwanego w piśmie z dnia 19 listopada 2012 roku pozwany nie płacił nawet czynsz najmu w zadeklarowanej wysokości 50% wartości czynszu umownego.

W odpowiedzi w piśmie z dnia 26 marca 2013 r. pełnomocnik pozwanego odmawiając zapłaty ze strony pozwanego stwierdził, że nie tylko instalacja wentylacyjno-klimatyzacyjna jest wadliwe, ale także instalacja oświetleniowa, wodociągowa oraz niewłaściwie zamontowano klamkę przy drzwiach wejściowych. Wskazał również, że usterki instalacji klimatyzacyjnej nie zostały usunięte, zaznaczając przy tym, że wadliwość ta jest uciążliwa również w okresie zimowym. Pełnomocnik wskazał też, że deklaracja płatności 50% czynszu złożona w piśmie z dnia 19 listopada 2012 roku była jedynie wezwaniem do negocjacji. Wyjaśnił również, że pozwany na podstawie art. 488 § 2 k.c. wstrzymał się ze świadczeniem wzajemnym w postaci zapłaty czynszu, aż do czasu zaoferowania przez wynajmującego świadczenia wzajemnego w postaci usunięcia istotnych wad lokalu.

Ponadto pismem wysłanym w dniu 27 marca pełnomocnik pozwanego wezwał ponownie powódkę do usunięcia wad lokalu pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia.

Pozwany opuścił przedmiot najmu w dniu 5 maja 2013 roku.

W dniu 5 maja 2013 r. pozwany przekazał powódce kwotę 3.000 zł tytułem opłaty za lokal i media.

Pismem z dnia 7 maja 2013 r. (odebranym przez powódkę w dniu 17 maja 2013 r.) pełnomocnik pozwanego oświadczył (...) S.A., że pozwany – wobec bezskutecznego upływu terminu na usunięcie wad najmowanego lokalu poprzez naprawę instalacji elektrycznej – wypowiada rozważaną umowę najmu bez zachowania terminu wypowiedzenia. Podkreślił przy tym, że niesprawność instalacji elektrycznej stanowi wadę istotną lokalu, biorąc pod uwagę cel, w jakim lokal ten był używany przez pozwanego.

W dniu 5 czerwca 2013 r. A. B. (2) na zlecenie J. S. (1) i na podstawie oględzin wykonanych w lutym 2013 r. sporządził prywatną ekspertyzę, w której stwierdził, że instalacja elektryczna w rozważanym lokalu nie jest wykonana zgodnie z obowiązującymi przepisami, a także nie jest ona dostosowana do typu i mocy zainstalowanych urządzeń elektrycznych i może stanowić zagrożenie pożarowe. A. B. stwierdził bowiem, że gniazda sieciowe 1-fazowe w pomieszczeniach biurowych zgrupowane są w 2 obwody, a na każdym jest zabezpieczenie wyłącznikiem B 16A, przy czym 1 obwód zasila 6 stanowisk komputerowych, a 2 zasila pozostała gniazda obiektu. Natomiast obwody klimatyzacji zgrupowane są w 3 obwody, a na każdym jest zabezpieczenie wyłącznikiem C 25A. Stwierdził również, że przewody mają za mały przekrój i przegrzewają się.

Sporządzenie ekspertyzy było poprzedzone także innymi oględzinami dokonanymi przez J. S. bez udziału A. B.. J. S. zapewnił A. B. przed sporządzeniem przez niego ekspertyzy, że w okresie od lutego (kiedy to dokonano oględzin) stan lokalu nie uległ zmianie.

Instalacja elektryczna w wynajmowanym przez pozwanego lokalu nie była w pełni sprawna, a centrala wentylacyjna przy uruchamianiu powodowała kilka razy w tygodniu wystrzelanie korków i co powodowało, że cały system (w tym podpięte do niego komputery) przestawał działać. Te problemy miały miejsce od początku korzystania przez pozwanego z lokalu, a nasilały się w okresie letnim (z uwagi na korzystanie w lokalu z urządzeń klimatyzacyjnych i wentylacyjnych). Tak samo było w okresie jesienno- zimowym, bo ten system nagrzewał też lokal. Początkowo pracownicy myśleli, że to korzystanie z klimatyzacji powoduje zanikanie prądu, lecz nawet wyłączenie tej instalacji czasem powodowało awarie. O usterkach pozwany i jego współpracownicy informowali powódkę oraz administrację budynku.

Elektrycy, którzy zajmowali się usuwaniem, usterek destabilizowali organizację pracy u pozwanego, gdyż pracujący tam pracownicy musieli udostępniać miejsca swojej pracy, jeśli usterki próbowano naprawiać w godzinach pracy. Ponadto awaria instalacji powodowała utratę sporządzanych na komputerze w momencie wystąpienia usterki dokumentów. Na skutek awarii instalacji elektrycznej praca w lokalu była wstrzymywana z reguły na kilka godzin. Brak możliwości bezproblemowego ogrzania lokalu, czy też skorzystania z klimatyzacji, obniżał komfort pracy pracowników. Ponadto w przypadku awarii pracownicy przełączali urządzenia przedłużaczem do gniazdka gdzie był prąd. Pomimo usterek, pracownicy pozwanego cały czas w tym lokalu prowadził działalność oraz starali się korzystać z tych obwodów, które były stabilne i rzadziej się wyłączały. W lokalu pracowała różna ilość pracowników w liczbie ok. 10, przy czym osoby te wykonywały pracę w jednym pomieszczeniu. Natomiast komputery (w ilości ok. 13) były podłączane parami do osobnych gniazdek., przy czym w pomieszczeniu tym kontakty były rozłożone równomiernie, w liczbie ok. kilkunastu. Przywrócenie prądu wymagało skorzystania z szafki poza lokalem, do której współpracownicy pozwanego nie mieli dostępu (chyba, że akurat szafka ta była otwarta). Inne wady dotyczyły oświetlenia w lokalu, tj. przy włączaniu światła załączało się oświetlenie ewakuacyjne, a oświetlenie w sali konferencyjnej ze ściemniaczem nie działało właściwie, przy czym wady oświetlenia pojawiły się kiedy pozwany opuszczał lokal.

Zdarzało się, że w lokalu do jednego obwodu podłączany był zarówno sprzęt komputerowy, jak i farelka, czy ładowarka. Po jednej z napraw elektryk, którego zapewnił A. P. (administrator budynku, w którym znajdował się wynajmowany lokal) polecił współpracownikom pozwanego, aby dodatkowe urządzenia przełączali na inne obwody.

W dniu 3 października 2012 r. R. B. (2) został wezwany przez A. P. do oględzin urządzeń klimatyzacyjnych zamontowanych w lokalu. R. B. stwierdził wówczas, że uszkodzone są urządzenia wentylacyjne i klimatyzacyjne. Przyczyny uszkodzenia R. B. upatrywał w zbyt wysokim napięciu, które spowodowało spalenie się układów elektroniki i 2 silników w centrali wentylacyjnej. Zdaniem R. B. niesprawność ta była wynikiem błędu elektryka, który podłączał tę instalację, a nie zbyt dużą ilością podłączonych urządzeń i związanym z tym napięciem. Na podstawie takiej diagnozy pracownik R. B. przeprowadził naprawę poprzez uruchomienie klimatyzatora przekładając części z innego urządzenia zamontowanego w innym pomieszczeniu. Kolejno R. B. przeprowadził naprawę w zakresie silników do centrali wentylacyjnej. Naprawy te miały miejsce w dniu 5 października (kiedy został uruchomiony pierwszy klimatyzator), 27 października (kiedy wymieniono silniki i uruchomiono wentylację), natomiast 5 listopada zgłoszono kolejną usterkę drugiego klimatyzatora, a 10 listopada uruchomiono całą instalację. R. B. zajmował się wyłącznie skutkami nieprawidłowego podłączenia, a nie samą instalacją elektryczną.

Zapewnione przez powódkę naprawy instalacji elektrycznej okazały się nieskuteczne i nadal dochodziło do zaniku prądu. Natomiast usterki w postaci odpadającego tynku i grzyba (powstałego na skutek cieknącej łazienki), czy też nieprzyjemnego zapachu wydobywającego się z kanalizacji zostały usunięte. Remonty instalacji powodowały rozbiórkę sufitu, co obniżyło estetykę pomieszczenia w części reprezentacyjnej gdzie przyjmowano klientów.

Po opuszczeniu lokalu przez pozwanego, a w czasie sporządzania przez biegłego opinii , w rozważanym lokalu było zamieszczonych już 13 wyłączników różnicowo-prądowych. Obwód po opuszczeniu przez pozwanego lokalu jest natomiast taki, jaki był pierwotnie, tj. zgodnie z projektem.

Wyłącznik główny dla całej sali komputerowej w rozważanym lokalu miał zakres tylko 35 A, w sytuacji gdy powinien mieć zakres 50 A, ewentualnie 63A. Uzasadniane to było bilansem mocy, szczególnie w sytuacji włączania do podgrzewania tzw. farelek, gdyż obciążenie jednej fazy, szczególnie przy nierównomiernym obciążeniu poszczególnych trzech faz, może znacznie przekroczyć wartość 35 A i sprawić, że dojdzie do przepalenia się wkładki bezpiecznikowej w Wyłączniku Głównym (przed licznikiem). Także podczas włączania się sprężarek klimatyzatorów (chwilowo, ze względu na ciężki rozruch) gwałtownie rośnie prąd, który dodając się do prądu pobieranego przez inne odbiorniki, może przekroczyć wartość 35 A.

Zastosowanie w lokalu tylko jednego wyłącznika różnicowo-prądowego, 4-robiegunowego 40 A, na wszystkie obwody zasilające odbiorniki sali komputerowej powodowało wyłączenie, w przypadku zadziałania wyłącznika różnicowo-prądowego, od razu wszystkich obwodów, czy odbiorników. Gdyby takich wyłączników było więcej, to do zanikania prądu by nie dochodziło.

Przy budowie sieci elektrycznej, niedopuszczalne jest stosowanie tylko jednego wyłącznika różnicowo-prądowego dla całości, szczególnie, gdy sieć elektryczna jest rozległa, tak jak w przedmiotowym lokalu. Niedochowanie tego powoduje powstanie braku selektywności, tj. zjawiska, że z powodu zwiększenia się prądu upływnościowego, jakiegoś elementu tej sieci, wyłącza się całość. Brak selektywności zabezpieczeń obwodów do sali komputerowej uznać należy główną wadą tej instalacji wg projektu. Dlatego też w samym projekcie wyposażenia Rozdzielni Głównej dla sali komputerowej tkwiła przyczyna częstych wyłączeń instalacji elektrycznej zasilającej salę komputerową.

Lokal, który wynajmował pozwany, nie jest obecnie wynajmowany.

W innym lokalu wynajmowanym w tej nieruchomości nie dochodziło do problemów z instalacją elektryczną.

Do tej pory pozwany przelał na rachunek powódki tytułem następujących faktur:

- błędnie wpłacona kwota od (...) N. B. - 6005,70 PLN

- FV 04/09/2010 - 234,05 PLN – wpłata z dnia 9 listopada 2010 r

- (...); (...); (...) - 22 448,00 PLN – wpłata z dnia 16 grudnia 2010 r

- FV 05/10/2010 - 285,54 PLN – wpłata z dnia 16 grudnia 2010 r

- FV 04/03/2011; FV 04/04/2011 ;FV 04/05/2011; FV 13/02/2011 26 - 806,46 PLN – wpłata z dnia 1 czerwca 2011 r

- 15/04/2011; 14/05/2011;13/07/2011; 03/07/2011; (...); 15/06/2011;04/08/2011; 15/06/2011 - 27 582,42 PLN – wpłata z dnia 2 września 2011 r

- 03/09/2011; 23/09/2011 ;04/10/2011; 24/10/2011 ;04/11/2011; 24/11/2011 - 26.023,47 PLN – wpłata z dnia 7 grudnia 2011 r

- FV 04/12/2011FV 22/12/2011 - 10 011.32 PLN – wpłata z dnia 13 marca 2012 r

- FV 24/04/2012FV 24/03/2012FV (...) - 3 308,09 PLN – wpłata z dnia 11 maja 2012 r

- (...), (...); (...); (...);04/03/2 012;04/04/2012;04/05/2012;23/05/2012;04/06/2012;27/ 06/2012;03/07/2012,27/07/2012 - 52 041,28 PLN – wpłata z dnia 30 lipca 2012 r

Pozwany zaprzestał wpłat wobec powódki począwszy od opłat za czerwiec 2012 r.

W oparciu o przedstawione ustalenia Sąd Rejonowy uznał, że powództwo jest uzasadnione jedynie w części.

Sąd wskazał, że podstawę prawną żądania wyrażonego w pozwie stanowi art. 659 § 1 k.c., Co prawda powódka pozwem dochodziła nie tylko czynszu ale i opłat za media, to nie może budzić wątpliwości, że świadczenie najemcy za media jest świadczeniem wynikającym z umowy najmu i należy je ocenić w kontekście tej umowy. Umowę sprzedaży energii cieplnej zawiera bowiem dostawca energii z wynajmującym (właścicielem), najemca powinien natomiast uiścić wynajmującemu uiszczoną przez niego cenę, o ile strony inaczej nie ustaliły.

Pozwany domagając się oddalenia powództwa podnosił natomiast, że w lokalu istniały wady, które powódka pomimo ciążącego na niej obowiązku nie usunęła, a zatem skoro powódka nie wywiązała się ze swego ekwiwalentnego świadczenia wzajemnego, pozwany podniósł, że nie musi on wypłacać powódce czynszu. Alternatywnie pozwany podniósł, że czynsz najmu przedmiotowego lokalu powinien ulec obniżeniu o 50 %, począwszy od maja 2012 r. z uwagi na pojawiające się w lokalu usterki.

Oceniając materiał dowodowy i ustalając na jego podstawie stan faktyczny Sąd stwierdził, że wziął pod uwagę przede wszystkim zeznania współpracowników pozwanego, jako że były to osoby, które na co dzień korzystały z lokalu, poza tym zeznania tych osób były ze sobą spójne i razem tworzyły wiarygodną i logiczną całość. Tym samym sąd dał wiarę twierdzeniom pozwanego, aby przez cały okres wynajmowania przez niego lokalu dochodziło do zaniku prądu.

Wobec rozbieżności między opiniami biegłego zaszła konieczność dokonania oceny, która spośród nich może stanowić podstawę do poczynienia przez sąd ustaleń. Sąd stwierdził, że opinia biegłego stanowi specyficzny dowód, którego ocena przez sąd przebiega według odmiennych, właściwych tylko dla opinii biegłych, kryteriów, tj. przez pryzmat fachowości osób, które ją sporządziły, dokładności i rzetelności przeprowadzonych badań, sposobu motywowania sformułowanego w niej stanowiska oraz stopnia stanowczości wyrażonych w niej ocen, a także trafności uzasadnienia w powiązaniu z wynikami badań. Specyfika tego dowodu wyraża się także w tym, że merytoryczna trafność opinii kontrolowana jest przez sąd, który nie ma wiadomości specjalnych, a więc kontrola ta jest w istocie ograniczona do zgodności z zasadami logicznego myślenia i wiedzy powszechnej. Mając to na uwadze należało wskazać na szereg nieprawidłowości których sąd (pomimo nieposiadania wiadomości specjalnych) dopatrzył się w opinii biegłego K.. Biegły bowiem posługuje się bardzo ogólnymi wypowiedziami, bez ich szczegółowego umotywowania, np. gdy stwierdza, że powódka wykonała instalację elektryczne wg ogólnych zasad i „działała zgodnie z zasadami jej działania”, bez wyjaśnienia na czym te zasady polegają. Ponadto można przy tym zauważyć pewną sprzeczność, gdyż z jednej strony biegły podaje, że instalacja była prawidłowa, a zanik prądu powstawał na skutek m.in. podłączania farelek, a z drugiej stwierdza, że niedopuszczalne jest załączanie dodatkowych farelek w przypadku występowania jakichkolwiek wad instalacji, które powodują niewłaściwe jej działanie. Co więcej biegły nadinterpretuje zeznają świadka G. S. przypisując mu wypowiedź, że w lokalu używano farelek w zależności od potrzeb bez żądnej kontroli, czy też w sposób niezrozumiały ocenia postawę współpracowników jako „bezmyślną” w zakresie podłączania farelek. Za budzące wątpliwości uznać również należało postawę biegłego, który dokonuje oceny zarzutów pozwanego, wskazując co mógł zrobić pozwany aby uniknąć utraty danych z komputerów w przypadku zaniku prądu, albo gdy ocenia, że pozwany nie przedstawił żadnych wymagań dot. planowanego rozmieszczenia i danych urządzeń wymagających zasilania elektrycznego. W rezultacie za bardziej rzetelną, a tym samym wiarygodną sąd uznał opinię biegłego S. i to ona posłużyła sądowi za podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie. Biegły ten bowiem w sposób kategoryczny, a przy tym poparty stosowną argumentacją wyjaśnił, dlaczego doszedł do wniosku, co było przyczyną zaników prądu. Co prawdą biegły oparł się na prywatnej ekspertyzie A. B. (która to opinia ma jedynie charakter dokumentu prywatnego), lecz podkreślić należy, że A. B. występował w sprawie jako świadek i potwierdził treść swojej ekspertyzy, a ponadto z opinii biegłego S. wynika, że podjął on się oceny tej ekspertyzy badając m.in. jej zgodność z dokumentacją znajdującą się w rozdzielni. Ponadto z opinii biegłego wynika, że wskazane przez świadków zanikanie prądu jest typowym następstwem jednego wyłącznika. Sąd nie dał natomiast wiary stronie powodowej, że zmiana instalacji nastąpiła w okresie wrzesień/październik 2010 r., gdyż nie przedstawiła na tę okoliczność żadnych wiarygodnych dowodów, a nadto biegły bardzo kategorycznie po przeprowadzonych oględzinach lokalu stwierdził, że w rozważanym okresie w lokalu był tylko jeden wyłącznik. Biorąc pod uwagę tę kategoryczną wypowiedź biegłego oraz to, że A. B. już w sprawie zeznawał i wskazywał na zastosowanie wyłącznie jednego wyłącznika, sąd oddalił wniosek o ponowne jego przesłuchanie.

Mając na uwadze powyższe Sąd doszedł do wniosku, że przedmiot najmu posiadał wadę w postaci nieprawidłowej – dla prowadzonej przez pozwanego działalności – instalacji elektrycznej. Co do pozostałych wad to z zeznań świadków wynika, że wady te zostały usunięte, bądź pojawiły się pod koniec korzystania z lokalu i nie miały większego znaczenia dla pozwanego (jak to było w przypadku oświetlenia).

Odnosząc się do zarzutu pozwanego, że nieusunięcie wad przedmiotu najmu uprawniało go do wstrzymania się z zapłatą czynszu, z uwagi na brak świadczenia ekwiwalentnego świadczenia po stronie powódki, Sąd stwierdził, że zgodnie z art. 659 k.c. ekwiwalentnym świadczeniem wobec obowiązku płacenia czynszu po stronie najemcy jest obowiązek oddania najemcy rzeczy do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony po stronie wynajmującego. Świadczeniem wzajemnym w myśl art. 488 § 2 k.c. po stronie wynajmującego takim przypadku nie jest z pewnością obowiązek usunięcia wad, chociaż w przypadku wystąpienia wad w przedmiocie najmu, za które odpowiada wynajmujący, najemcy przysługują oczywiście określone uprawnienia. Podkreślono, że przepisy art. 664 k.c. nie przyznają najemcy prawa do powstrzymania się w ogóle z zapłatą czynszu, a jedynie uprawniają do żądania obniżenia czynszu albo do wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 12 października 2011 r. I CSK 29/11).

Wyjaśniono też, że zgodnie z umową powódka zobowiązana była do wykonania robót budowlanych w zakresie m.in. instalacji elektrycznej siłowej, komputerowej, oświetleniowej oraz wentylacji wspomaganej, a także do utrzymania przedmiot najmu w stanie przydatnym do umówionego użytku, tj. związanego ze znanym jej przedmiotem działalności pozwanego. Natomiast pozwanego obciążać miały nakłady związane ze zwykłym używaniem i utrzymaniem przedmiotu najmu. Do obowiązków powódki jako wynajmującej należało zapewnić pozwanemu odpowiednią i sprawną instalację elektryczną stosownie do potrzeb pozwanego.

Sąd zauważył, że skoro pozwany zajmował się działalnością biurową (m.in. działalnością fotograficzną, agencji reklamowych, wydawniczą oraz działalnością w zakresie architektury i drukowaniem), a w wynajmowanym lokalu znajdowało się kilkanaście komputerów wraz z osprzętem do niego, koniecznych do wykonywanej działalności biurowej, to w świetle art. 662 §1 k.c. oczywiste jest, że obowiązkiem powódki było zapewnianie odpowiedniej ku temu instalacji elektrycznej. Odwołując się do opinii biegłego Sąd wskazał, że brak większej ilości wyłączników doprowadzał do zaniku prądu (zawiązanego z brakiem selektywności), co z kolei spowodowało niedogodności, na które wskazywali współpracownicy pozwanego, tj. przestoje w pracy, utratę danych na komputerze, obniżenie komfortu pracy na skutek niemożliwości bezproblemowego ogrzania pomieszczenia, czy też skorzystania z klimatyzacji. W ocenie sądu nie można przy tym mówić, że pracownicy ci w jakiś sposób przyczynili się do powstawania zaników prądu poprzez stosowanie farelek, gdyż za racjonalne należy uznać zachowanie, gdy ktoś nie chcąc pracować w zimnej temperaturze ogrzewa pomieszczenie i w tym celu podłącza farelkę do gniazdka, skoro ku temu instalacja elektryczna służy.

Biorąc pod uwagę powyższe rozważania sąd uznał, że wynajmowany lokal posiadał wadę, za którą odpowiedzialność ponosi powódka, przy czym wada ta ograniczała zdolność przedmiotu najmu do ustalonego użytku, co stosownie do art. 664 § 1 k.c. uprawniało pozwanego do żądania obniżenia czynszu.

Ostatecznie Sąd uznał, że z uwagi na charakter wady i wynikające stąd niedogodności w kontekście przydatności lokalu do umówionego użytku oraz częstotliwości (kilka razy w tygodniu) i długiego okresu, kiedy następowało zanikanie prądu, wada ta miała charakter istotny, co uprawniało pozwanego do żądania na podstawie art. 664 § 1 k.c. zmniejszenia czynszu o 50% wartości. Zdaniem sądu czynsz na tym poziomie zapewnia ekwiwalentność świadczeń, do których zobowiązane były względem siebie strony.

W rezultacie Sąd zasądził od pozwanego 50% wartości ustalonego między stronami czynszu, nie znajdując przy tym podstaw do obniżenia należności za media, co (z uwzględnieniem dokonanych przez pozwanego przed procesem wpłat) dało łączną kwotę 33.765,99 zł. Odsetki za zwłokę zasądzono na podstawie art. 481 § 1 k.c., zgodnie z terminami płatności wskazanymi w fakturach i żądaniem pozwu, przy uwzględnieniu obniżenia stawki czynszu o 50%.

O obowiązku poniesienia kosztów procesu rozstrzygnięto zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy przewidzianą w art. 100 k.p.c. w zw. z art. 98 k.p.c. Po uwzględnieniu stosunku należności zasądzonej do żądanej należało uznać, że roszczenie strony powodowej zostało uwzględnione w 56,71 %, w związku z czym kosztami postępowania obciążono powódkę w 43,29 %, a pozwanego w 56,71 %, przy czym szczegółowe wyliczenie kosztów procesu pozostawiono referendarzowi sądowemu.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka, zarzucając wyrokowi

1) naruszenie prawa procesowego - art. 325 k.p.c. – poprzez niewskazanie w treści sentencji wyroku - w pkt I lit. a) - wysokości odsetek umownych oraz niewskazanie w treści sentencji wyroku - w pkt I lit. a) i lit. b) - terminu końcowego naliczania odsetek z tytułu opóźnienia;

2) naruszenie prawa procesowego - art. 233 § 1 k.p.c. - poprzez błędne przyjęcie, że powód częściowo wygrał a częściowo przegrał sprawę, skutkiem czego było stosunkowe rozdzielenie kosztów procesu zgodnie z art. 100 k.p.c., podczas gdy zgodnie z sentencją wyroku powód wygrał sprawę w całości, w rezultacie czego pozwany jako przegrywający sprawę - zgodnie z art. 98 § 1 k.p.c. - winien zwrócić powodowi koszty procesu w całości.

Opierając się o wskazane zarzuty wniesiono o zamianę zaskarżonego wyroku i orzeczenie co do istoty sprawy w zakresie zaskarżenia poprzez zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda odsetek umownych w wysokości dwukrotności odsetek ustawowych, nie większej jednak niż stopa odsetek maksymalnych; oznaczenie w sentencji wyroku terminu końcowego naliczania odsetek umownych i ustawowych poprzez dodanie zapisu „do dnia zapłaty” i zobowiązanie pozwanego do zwrotu na rzecz powoda całych kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych oraz kwoty 17 złotych tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.

Nadto wniesiono o zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że pozwem z dnia 28 maja 2013 roku powód wniósł o zasądzenie od pozwanego kwoty 59.541,81 złotych wraz z odsetkami ustawowymi oraz umownymi w wysokości dwukrotności odsetek ustawowych, nie większymi jednak niż stopa odsetek maksymalnych, od wskazanych w pozwie kwot.

W zaskarżonym wyroku Sąd nie wskazał wysokości owych odsetek umownych. W ocenie powoda stanowi to naruszenie art. 325 k.p.c., chociaż bowiem niesporne jest zasądzenie na rzecz powoda przedmiotowych odsetek, ze względu na niewskazanie ich wysokości niemożliwe jest ich wyegzekwowanie w toku postępowania egzekucyjnego.

Dodano, że z uzasadnienia wyroku jednoznacznie wynika, że wysokość odsetek umownych została zasądzona zgodnie z żądaniem pozwu. Rozstrzygnięcie zawarte w uzasadnieniu, odsyłające do treści pozwu, nie pozwala jednak na skierowanie sprawy do postępowania egzekucyjnego. Pomimo zatem, że z sentencji wyroku z łatwością można wywnioskować, iż Sąd zasądził odsetki umowne zgodnie z żądaniem powoda, w obecnym brzmieniu wyrok uniemożliwia odzyskanie należnych kwot.

Zarzucono też, że naruszenie przez Sąd art. 325 k.p.c. przejawia się w niewskazaniu terminu końcowego naliczania odsetek umownych i ustawowych, co stwarza niepewność w tym przedmiocie bo w sentencji wyroku Sąd wskazał jedynie, że mają być one naliczane „od dnia”, nie określił jednak terminu końcowego, tj. „do dnia zapłaty”. W ocenie powoda nieprawidłowość ta może utrudnić powodowi odzyskanie należności na etapie postępowania egzekucyjnego.

Stwierdzono wreszcie, że z zaskarżonego wyroku nie wynika, aby powód przegrał sprawę choćby w części, gdyż Sąd nie zamieścił w sentencji punktu dotyczącego oddalenia powództwa. O zakresie rozstrzygnięcia sądu decyduje wyłącznie sentencja a nie jego uzasadnienie wyroku. Brak w pisemnej sentencji wyroku rozstrzygnięcia o całości żądania powoduje, że w tej części wyrok nie istnieje. Skoro zatem w niniejszym sporze powaga rzeczy osądzonej zachodzi pomiędzy stronami wyłącznie w tej części żądania pozwu, co do której Sąd orzekł o wygranej powoda, pozostała część roszczenia w ogóle nie może być brana pod uwagę przy ocenie stopnia wygrania sprawy, a w efekcie przy ewentualnym stosunkowym rozdzieleniu kosztów procesu. W ocenie powoda obecny stan sprawy powinien być interpretowany w ten sposób, że roszczenie pozwu - w kwocie 33.765,99 złotych - zostało zasądzone w całości. W świetle treści wyroku z dnia 23 października 2014 roku tylko ta kwota może być uważana za przedmiot sporu. W zakresie zaś, co do którego Sąd nie orzekł, powód nie uległ pozwanemu, bowiem roszczenie to nie korzysta z powagi rzeczy osądzonej.

W ocenie powoda brak jest podstaw do stosunkowego rozdzielenia kosztów procesu zgodnie z art. 100 k.p.c. Przepis ten znajduje zastosowanie w tych sytuacjach, gdy z jednej strony częściowo uwzględnione zostało roszczenie powoda, z drugiej zaś - zarzuty podnoszone przez pozwanego. Przypadek taki nie zachodzi w niniejszej sprawie, bowiem wobec nieoddalenia powództwa choćby w części, nie może być mowy o uznaniu stanowiska pozwanego w jakimkolwiek zakresie.

Wobec tego, że powód wygrał sprawę w całości, pozwany zaś przegrał w tym samym zakresie, na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. pozwany powinien zostać przez Sąd zobowiązany do zwrotu na rzecz powoda pełnych kosztów procesu.

Zdaniem skarżącego obciążenie powoda kosztami niniejszego procesu w części obejmującej nieosądzone roszczenie byłoby sprzeczne z zasadami słuszności, z których wywodzi się art. 100 k.p.c. Doprowadziłoby bowiem do sytuacji, w której powód byłby zobowiązany - bez swej winy - do dwukrotnego poniesienia kosztów procesu w tej samej sprawie. Nierozstrzygnięcie w niniejszej sprawie ponad kwotę 33.765,99 złotych, daje powodowi możliwość wytoczenia o tę sumę osobnego powództwa.

W odpowiedzi na apelację wniesiono o jej oddalenie wskazując, że wyrok Sądu pierwszej instancji jest prawidłowy.

Uzasadnienie orzeczenia Sądu jest poprawne merytorycznie, jest czytelne oraz zawiera logiczne wnioski. Nadto uzasadnienie Sądu Rejonowego w wyczerpujący sposób opisuje stan faktyczny sprawy i okoliczności je uzasadniające.

Zdaniem oponenta skarżącego, Sąd pierwszej instancji w sposób rzetelny wskazał i uzasadnił przesłanki przesądzające obniżeniu ustalonego pomiędzy stronami czynszu. Sąd Rejonowy prawidłowo uznał, że ocena stopnia istotności rozważanej wady nie wymagała posiadania wiadomości specjalnych, lecz kwalifikacja wady jako czynnika ograniczającego użytek przedmiotu najmu podlegała swobodnej ocenie sądu, po wszechstronnym rozważeniu całokształtu materiału dowodowego i z uwzględnieniem zasad doświadczenia życiowego. Zdaniem pozwanego, Sąd pierwszej instancji prawidłowo uznał, iż czynsz na poziomie 50% zapewnia ekwiwalentność świadczeń, do których zobowiązane były względem siebie strony.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna, jakkolwiek nie z przyczyn, które podniesiono w odpowiedzi na apelację. Kwestie tam wskazane nie były bowiem w ogóle objęte przedmiotem apelacji.

W pierwszej kolejności stwierdzić należy, ze Sąd I instancji przeprowadził w sposób prawidłowy postępowanie dowodowe i na jego podstawie przedstawił trafne ustalenia faktyczne. Ustalenia te Sąd odwoławczy czyni częścią własnego uzasadnienia nie znajdując potrzeby ponownego ich szczegółowego przytaczania.

Trafna jest też ocena prawna powództwa w części, która została rozstrzygnięta zaskarżonym wyrokiem. Również w tym zakresie zastosowanie powołanych przez Sąd Rejonowy norm prawnych nie budzi zastrzeżeń i zbędne jest powtarzanie akceptowanych przez Sąd Okręgowy motywów prawych rozstrzygnięcia. Poza kognicją Sądu odwoławczego leży natomiast ocena faktyczna i prawna powództwa w tej części, w jakiej Sąd Rejonowy nie orzekł w sprawie.

Odnosząc się do zarzutów skarżącego stwierdzić należy, że zasadnie wywodzi on, iż rozstrzygnięcie zasądzające odsetki umowne powinna być określona w sentencji. Jednocześnie brak tego określenia przy niewydaniu przez Sąd orzeczenia oddalającego powództwo, nie może być kwestionowany w apelacji. Skarżący trafnie zauważa, że z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia wynika jednoznacznie, iż Sąd uwzględnił żądanie pozwu w zakresie odsetek a jedynie nieprecyzyjnie pominął dookreślenie rozstrzygnięcia w sentencji poprzestając na wskazaniu stopy zasądzonych odsetek w uzasadnieniu. W tym stanie rzeczy przyjąć należy, że Sąd w istocie nie tyle wadliwie oddalił część zgłoszonego żądania odsetkowego (co czyniłoby zasadnym wniesienie apelacji) co popełnił oczywistą niedokładność polegającą na niesprecyzowaniu w sentencji stopy odsetek.

Stosownie do treści art. 350 §1 i §3 k.p.c. Sąd także z urzędu może sprostować w wyroku niedokładności, błędy pisarskie albo rachunkowe lub inne oczywiste omyłki a jeżeli sprawa toczy się przed sądem drugiej instancji, sąd ten może z urzędu sprostować wyrok pierwszej instancji.

Na podstawie tej normy należało dokonać sprostowania oczywistej omyłki i prawidłowo sprecyzować rozstrzygnięcie o odsetkach umownych zawarte w zaskarżonym orzeczeniu Sądu Rejonowego.

W pozostałym zakresie zarzuty i wywody apelacji muszą być uznane za pozbawione racji.

Powód kwestionuje poprawność zastosowania normy art. 325 k.p.c. Uwypuklana w tym kontekście wadliwość ma polegać na niewskazani „końcowego terminu” naliczania odsetek tytułu opóźnienia. Skarżący jednak ani w petitum pozwu ani też w apelacji takiego terminu nie wskazał. Nie ograniczano bowiem żądania pozwu w zakresie odsetek wymagalnych w przyszłości (po dniu jego wniesienia) do określonej daty. Za takie ograniczenie nie może być uznane sformułowanie żądania zasądzenia odsetek przypadających od wskazanej należności począwszy od określonej daty do „dnia zapłaty”. Przyjęte sformułowanie nie określa bowiem terminu końcowego. Pojęcie terminu ma utrwalone znaczenie w prawie cywilnym.

Dodać należy, że Sąd jest związany jedynie zakresem żądania a nie sposobem jego sformułowania. Jeśli orzeczenie rozstrzyga o żądaniach pozwu to użycie innej niż proponowana przez powoda redakcja rozstrzygnięcia nie powoduje naruszenia art. 325 k.p.c.

Terminem określane jest bowiem zdarzenie przyszłe i pewne – dające się umiejscowić w konkretnym punkcie czasowym (przez wskazanie konkretnej daty lub okresu czasu). „Dzień zapłaty” w pojęciu używanym przez powoda, takich cech nie spełnia. Moment zapłaty (czy wręcz sam fakt zapłaty) jest bowiem w sensie prawnym zdarzeniem przyszłym i niepewnym. Zapłata może nie nastąpić. Co więcej - umorzenie zobowiązania pieniężnego stwierdzonego w wyroku może nastąpić także w następstwie innych zdarzeń niż jego spełnienie (np. przez oświadczenie o potrąceniu, które może mieć skutek wsteczny w sferze roszczenia o zapłatę odsetek. Zasądzenie odsetek „do dnia zapłaty” wbrew sugestiom skarżącego nie tylko więc nie określa terminu świadczenia, lecz nie posiada jakiejkolwiek treści precyzującej rozstrzygnięcie, nie ma zatem żadnego znaczenia na etapie postępowania egzekucyjnego (komornik nie jest uprawniony do ustalania czy przed złożeniem wniosku o wszczęcie egzekucji nastąpiła zapłata należności).

W nauce i orzecznictwie za ugruntowany należy przyjąć pogląd, że odsetki za opóźnienie mają charakter wierzytelności o charakterze okresowym i stają się wymagalne osobno za każdy dzień opóźnienia). Roszczenie o zasądzenie odsetek może być sformułowane w procesie przez wskazanie konkretnej kwoty dochodzonej z tego tytułu (wyliczenie należności) lub podanie podstawy (należności głównej) od której odsetki przypadają (winny być obliczane), stopy procentowej oraz terminu początkowego (względnie również terminu końcowego). W przypadku gdy powód dochodzi zasądzenia odsetek „na przyszłość” wraz z niezaspokojoną należnością główną, podanie daty końcowej (jako nieznanej w momencie wnoszenia powództwa) z przyczyn faktycznych jest niemożliwe. Odsetki „na przyszłość” (za okres przypadający po wydaniu wyroku) jako należność okresowa, mogą być dochodzone w procesie na podstawie art. 190 k.p.c. Jednakże w świetle tego przepisu (pozwalającego na żądanie zasądzenia na przyszłość należności powtarzających się, stosowanie swoistego dookreślenia mającego w istocie zastępować nieznany stronie powodowej termin do którego odsetki będą biegły, jest zbędne i nie wnosi istotnej informacji również dla potrzeb postępowania egzekucyjnego.

Zaniechanie zamieszania w sentencji sformułowań zbędnych czy też pewnych sytuacjach mogących jedynie wprowadzać konfuzję, nie może być uznane za wadę wyroku i jest obojętne dla określenia zakresu orzeczenia o żądaniu zasądzenia odsetek a zarzuty apelacji uznać należy za chybione.

Skarżący kwestionuje też orzeczenie o kosztach wywodząc, że skoro nie oddalono żądania w żadnej części to mimo uwzględnienia jedynie części jego żądań ma on prawo domagać się zasądzenia całości kosztów procesu. Skarżący zakłada więc że wygrał proces w całości, skoro żadna część żądań nie została oddalona w wyroku. Założenie to nie jest trafne. Podstawą rozstrzygnięcia o kosztach Sąd Rejonowy uczynił normę art. 100 k.p.c., zgodnie z którą w razie częściowego tylko uwzględnienia żądań koszty będą wzajemnie zniesione lub stosunkowo rozdzielone.

Powód w pozwie wyznaczył granice sporu przez określenie wysokości dochodzonej kwoty. Skoro w wyroku uwzględniono jedynie część roszczenia, to niezależnie od przyczyny takiego rozstrzygnięcia, nie można uznać, by powód wygrał proces w całości. Za wygrywającego może być uznany jedynie w tej części, w której uzyskał postulowane orzeczenie o czym przesądza treść przywołanego art. 100 k.p.c.

Zatem o wyniku sporu decyduje proporcja w jakiej pozostaje wartość żądania uwzględnionego do zakresu żądań zgłaszanych pierwotnie w pozwie niezależnie od przyczyny jaka spowodowała że pozostała część nie znalazła uwzględnienia w wyroku. Analogicznie traktować należałoby sytuację, gdy w toku sporu doszło do częściowego orzeczenia pozwu lub umorzenia postępowania na podstawie art. 355 k.p.c. Powód jak wynika z treści uzasadnienia apelacji, świadomie nie złożył wniosku o uzupełnienie wyroku na podstawie art. 351 k.p.c. Nie może obecnie z tego zaniechania wywodzić korzystnych dla siebie skutków prawnych i twierdzić, ze mimo uwzględnienia jedynie części dochodzonego roszczenia w istocie wygrał proces w całości.

Z tych przyczyn stosując normę art. 385 k.p.c. oddalono apelację powoda w części nie objętej orzeczeniem o jej odrzuceniu.

O kosztach postępowania odwoławczego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 108 §1 k.p.c. Strona powodowa przegrała proces w II instancji. W związku z tym ma obowiązek zwrotu przeciwnikowi kosztów. Na koszty te składa się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego.

Wynagrodzenie pełnomocnika określono w wysokości 50% stawki minimalnej właściwej dla wartości przedmiotu zaskarżenia. Wobec wartości przedmiotu zaskarżenia w apelacji powoda (4172 zł) , przyjąć należy, że jest on zobowiązany do zwrotu pozwanemu kosztów w wysokości 300 zł.

Podstawę prawną takiego ustalenia stanowi §13 ust. 1 pkt. 1) w zw. z §6 pkt. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu (t. jedn. Dz. U. 2013 roku, poz. 461).

SSO K. G. SSO A. W. SSO A. B.