Pełny tekst orzeczenia

UZASADNIENIE

Pozwem Gmina G. wniosła o zasądzenie na jej rzecz od pozwanego W. K. kwoty 19.465,00 zł z ustawowymi odsetkami od poszczególnych kwot wskazanych w pozwie oraz zasądzenie kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

W uzasadnieniu żądania wskazała, że jest właścicielem nieruchomości położonej w G., obejmującej działkę ewidencyjną numer (...), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą numer (...). Powódka argumentowała, że w okresie od lutego 2013 roku do listopada 2013 roku z części tej nieruchomości, o powierzchni 325 m ², korzystał bezumownie pozwany. Powódka wyliczyła wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości, w oparciu o zarządzenie Prezydenta Miasta G. nr PM - (...) z 22 lipca 2010r.

Nakazem zapłaty w postępowaniu upominawczym Referendarz Sądowy w Sądzie Rejonowym w Gliwicach wydał nakaz zapłaty, orzekając w całości zgodnie z żądaniem powódki.

W sprzeciwie od nakazu zapłaty z dnia 7 kwietnia 2014 roku pozwany W. K. zaskarżył go w całości, wnosząc o oddalenie powództwa w całości
i zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów procesu, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Uzasadniając pozwany podniósł, że na nieruchomości stanowiącej własność powódki wybudował budynek myjni oraz boksy garażowe, a zatem poniósł znaczne nakłady na nieruchomość, które zwiększyły jej wartość, a które winny być wzięte pod uwagę przy obliczaniu ewentualnego wynagrodzenia. Pozwany zgłosił zarzut potrącenia przysługującej mu wierzytelności z tytułu poniesionych nakładów z wierzytelnością powódki objętą pozwem.

Pozwany podniósł nadto, że powódka wyraziła zgodę na posadowienie tych zabudowań, albowiem wydała w tym zakresie decyzję administracyjną. Pozwany wskazał także, że podejmował starania o zalegalizowanie korzystania ze spornej nieruchomości i w tym celu spotkał się z Zastępcą Prezydenta Miasta G. i już wówczas kwestionował wysokość stawek czynszowych. Tym samym, pozwany nie dał powodów do wytoczenia powództwa, bowiem kwestia opłat za bezumowne korzystanie z nieruchomości znajdowała się na etapie niezakończonych negocjacji. W końcu pozwany zakwestionował wysokość roszczenia powódki wskazując, że ustalone przez powódkę stawki wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości są znacznie zawyżone w stosunku do dotychczasowych należności z tego tytułu.

W piśmie procesowym z dnia 29 maja 2014 roku powódka zakwestionowała zasadność podniesionego przez pozwanego zarzutu potrącenia wskazując, że w zawartej
z pozwanym umowie dzierżawy postanowiono, że dzierżawcy nie wolno wznosić żadnych zabudowań na dzierżawionym terenie, a pozwolenie na budowę, z którego istnienie takiej zgody wywodzi pozwany, zostało wydane na rzecz Miejskiego Zarządu Budynków Mieszkalnych w G.. Ponadto, pozwany nie wykazał, że budynek myjni został przez niego wybudowany, nie przedstawił także zgody wydzierżawiającego na wybudowanie tego budynku, zaś sama powódka nie jest zainteresowana przejęciem zabudowań. Odnosząc się do zarzutu zawyżenia dochodzonego wynagrodzenia powódka podniosła, że podstawę naliczenia przez nią opłat za korzystanie z nieruchomości stanowi zarządzenie Prezydenta Miasta, podjęte na podstawie obowiązujących przepisów prawa, które ustala rynkowe stawki za korzystanie z nieruchomości.

Na rozprawie w dniu 5 czerwca 2014 roku pozwany przyznał, że w okresie objętym pozwem korzystał z nieruchomości opisanej w pozwie bezumownie oraz nadal nie wydał jej powódce.

W piśmie procesowym z dnia 27 stycznia 2015 roku powódka podniosła, że zawarcie umowy dzierżawy między powódką a pozwanym wiązałoby się z zaakceptowaniem przez dzierżawcę stawek wynikających z zarządzenia Prezydenta Miasta, a zatem powódce należy się kwota wyliczona na podstawie tego aktu prawnego.

Na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2015 roku pełnomocnik pozwanego zarzucił, że pozwany nie korzysta z nieruchomości powódki w całości, a pełnomocnik powódki wskazał, że powódka dochodzi zapłaty za korzystanie przez pozwanego jedynie z części nieruchomości.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powódka jest właścicielką nieruchomości gruntowej położonej w G. przy ulicy (...), oznaczonej działką ewidencyjną numer (...), o powierzchni 349 m ², dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą KW (...).

W okresie od lutego 2013 roku do listopada 2013 roku pozwany korzystał bezumownie z części powyższej nieruchomości o powierzchni 325 m ², prowadząc na tym terenie działalność gospodarczą w postaci świadczenia usług odpłatnego przechowywania pojazdów na wytyczonym na nieruchomości parkingu oraz myjni samochodowej.

Pozwany do dnia zamknięcia rozprawy, nie wydał powódce spornej części nieruchomości.

/okoliczności bezsporne/

Pismem z dnia 9 września 2013 roku powódka wezwała pozwanego do uregulowania należności z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, ustalając miesięczną stawkę wynagrodzenia z tego tytułu na 1.946,50 zł i wyznaczając mu 7 – dniowy termin na uregulowanie należności. Wezwanie zostało doręczone pozwanemu w dniu 13 września 2013 roku.

/dowód: wezwanie do zapłaty z dnia 9 września 2013 roku wraz z potwierdzeniem odbioru pisma (k. 16 – 16v)/

Pozwany podejmował starania celem zalegalizowania faktu dysponowania nieruchomością oznaczoną działką ewidencyjną numer (...). W tym celu, w dniu 28 stycznia 2014 roku, spotkał się z Zastępcą Prezydenta Miasta G., deklarując chęć nabycia nieruchomości po uprzednim zawarciu z nim umowy dzierżawy, kwestionując jednocześnie przedstawioną propozycję w zakresie stawek czynszu dzierżawnego.

/dowód: protokół – notatka z dnia 28 stycznia 2014 roku (k. 34)/

W okresie od dnia 1 lutego 2013 roku do dnia 30 listopada 2013 roku powódka z tytułu rynkowego czynszu dzierżawnego nieruchomości gruntowej oznaczonej działką ewidencyjną numer (...), położonej w G. przy ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy w Gliwicach prowadzi księgę wieczystą KW (...), mogłaby uzyskać kwotę 9.131,00 zł.

/dowód: opinia biegłego sądowego (k. 80 – 103)/

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił częściowo w oparciu o okoliczności bezsporne, natomiast w pozostałym zakresie Sąd oparł się o wymienione wyżej dowody z dokumentów oraz opinię biegłego sądowego.

Zarówno treść jak i autentyczność dokumentów zgromadzonych w materiale dowodowym, będących podstawą poczynionych ustaleń faktycznych, nie była kwestionowana przez żadną ze stron, a i Sąd nie znalazł podstaw, aby czynić to z urzędu.
W konsekwencji, Sąd uznał te dokumenty za wiarygodne.

Sąd uznał za wiarygodną opinię sporządzoną przez biegłego sądowego. Biegły wyjaśnił podstawy zastosowanej metodologii wyceny, przeprowadził szczegółową analizę rynku nieruchomości, co pozwoliło mu na sformułowanie jasnych wniosków opinii. Opinia ta ostatecznie nie została skutecznie zakwestionowana przez żadną ze stron.

Na rozprawie w dniu 5 czerwca 2014 roku Sąd oddalił pozostałe wnioski dowodowe stron, które zostały przez nie zgłoszone zarówno w pozwie jak i w sprzeciwie, albowiem zostały powołane na okoliczności, które między stronami były bezsporne.

Na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2015 roku Sąd oddalił wniosek pozwanego
o zakreślenie mu terminu do ustosunkowania się do opinii biegłego sporządzonej w sprawie. W ocenie Sądu, pozwany miał czas na zapoznanie się z treścią tej opinii, która w aktach sprawy zalegała od dnia 2 grudnia 2014 roku, tym bardziej, że w dniu 26 marca 2015 roku pełnomocnik pozwanego akta te czytał i jak sam ostatecznie oświadczył – zapoznał się
z treścią opinii w tym dniu.

Na rozprawie w dniu 15 kwietnia 2015 roku Sąd oddalił wnioski dowodowe pozwanego i wniosek o udzielenie terminu, albowiem wnioski te, w świetle dotychczas przeprowadzonego postępowania dowodowego, okazały się bezprzedmiotowe (bezspornym było, że przedmiotem posiadania przez pozwanego była część a nie całość działki o nr (...) oraz że pozew dotyczył wynagrodzenia za bezumowne korzystanie jedynie z części działki, nadto przeznaczenie do wydzierżawienia części działki nie oznacza że faktycznie w okresie objętym pozwem powódka zawała umowę dzierżawy z innym podmiotem wyłonionym w toku przetargu, a z pewnością nie oznacza że inny podmiot korzystał z tej nieruchomości w świetle stanowiska pozwanego). Wnioski dowodowe pozwanego były także spóźnione w myśl art. 503 § 1 zd. 2 k.p.c.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo w części zasługiwało na uwzględnienie.

Bezspornym było, że pozwany w okresie objętym pozwem zajmował bez tytułu prawnego część nieruchomości gruntowej oznaczoną działką ewidencyjną numer (...), stanowiącą własność powódki o powierzchni 325 m2, po zakończeniu umowy dzierżawy z 1 sierpnia 1978 r. łączącej strony (k. 29-31).

Powódka natomiast wywodziła swoje roszczenie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości z treści art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 230 k.c. przepisy normujące stosunki między właścicielem rzeczy a posiadaczem samoistnym (art. 224 – 229 k.c.) znajdują odpowiednie zastosowanie do stosunków między właścicielem rzeczy a posiadaczem zależnym, tj. osobą, która włada rzeczą jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo,
z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą. Zatem odpowiednie stosowanie przepisów art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. do posiadacza zależnego oznacza, że powstanie i zakres roszczeń uzupełniających zależy od dobrej lub złej wiary posiadacza. Jeśli posiadacz zależny wie o tym lub powinien wiedzieć, że prawo, w zakresie którego włada rzeczą, mu nie przysługuje, albo wie o tym, albo wiedzieć powinien, że jego prawo do władania rzeczą (np. prawo dzierżawy lub najmu) nie jest skuteczne wobec właściciela, jest posiadaczem zależnym w złej wierze.

Przeprowadzone w niniejszej sprawie postępowanie dowodowe wykazało, że
w spornym okresie pozwany zdawał sobie sprawę z faktu, że nie legitymuje się on żadnym tytułem prawnym uprawniającym go do korzystania z nieruchomości powódki, dlatego na podstawie przepisów art. 224 § 2 w zw. z art. 225 k.c. i 230 k.c. jego odpowiedzialność jako posiadacza w złej wierze, obejmowała obowiązek poniesienia na rzecz powódki kosztów wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy stanowiącej jej własność.

Podniesiony przez pozwanego zarzut potrącenia należało w świetle art. 709 k.c. w zw. z art. 676 k.c. ocenić jako nieskuteczny. Pozwany przyznał na rozprawie w dniu 5 czerwca 2014 roku, że zarówno w okresie objętym pozwem jak i nadal nie wydał zajmowanej przez niego nieruchomości powódce i nadal z niej korzysta bezumownie. Zatem obowiązek rozliczenia poczynionych na tę nieruchomość przez pozwanego ewentualnych nakładów, postawionych do potrącenia z wynagrodzeniem za bezumowne korzystanie z nieruchomości, mógłby zaktualizować się dopiero z chwilą wydania nieruchomości właścicielowi. Dopiero wówczas ewentualna wierzytelność wzajemna mogłaby stać się wymagalna, co jest podstawowym warunkiem skutecznego potrącenia w świetle art. 498 § 1 k.c. Wobec jego braku, Sąd oddalił wniosek dowodowy pozwanego z opinii biegłego na okoliczność oszacowania wartości nakładów jako zbędny w niniejszym postępowaniu .

Chybiony okazał się także zarzut pełnomocnika pozwanego o niekorzystaniu przez pozwanego z całości nieruchomości powódki – okoliczność korzystania przez pozwanego jedynie z jej części, tj. powierzchni 325 m ² (podczas gdy powierzchnia całej nieruchomości wynosi 349 m ²), została osobiście przyznana przez pozwanego na pierwszym terminie rozprawy (k.51).

Ustalając wysokość należnego powódce wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, Sąd oparł się w całości na sporządzonej w toku postępowania opinii biegłego sądowego. W realiach sprawy Sąd miał przede wszystkim na względzie, że nieruchomość gruntowa, z której bezumownie korzysta pozwany jest nieruchomością nietypową – pozwany zajmuje bowiem część nieruchomości o nieregularnym kształcie, a na rynku lokalnym w zasadzie nie występują nieruchomości podobne, które byłyby przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane byłyby stawki czynszu dzierżawnego. Zatem słusznie biegły zastosował metodę korygowania ceny średniej i tak wyliczonej wartości wynagrodzenia ostatecznie pozwany nie kwestionował.

Zarzuty powódki do opinii zawarte w piśmie z dnia 26 stycznia 2015r. nie przekonały Sądu. Wbrew twierdzeniom powódki, biegły nie zastosował metody dochodowej przy szacowaniu wynagrodzenia lecz korygowania ceny średniej. Twierdzenie, że metoda niekoniecznie odzwierciedla realia rynkowe, wymyka się ocenie ze względu na jego lapidarność. Powódka nie uzasadniła bliżej podniesionego zarzutu, dlatego zdaniem Sądu miał on charakter czysto polemiczny. Słusznie wskazała powódka, że jako pełnoprawny członek obrotu rynkowego może stosować stawki czynszu dzierżawnego sztywno wskazane w treści przywołanego zarządzenia Prezydenta Miasta G.. Jednakże po pierwsze, stawki te może stosować w realiach rynkowych gdy strony są równorzędne co do negocjacji warunków przyszłej umowy (w sprawie tej równorzędności brakowało, wszak pozwany już korzysta z nieruchomości i pozostaje jedynie kwestia ustalenia stosownego wynagrodzenia). Po drugie stawki te stosowane w ramach swobody zawierania umów dzierżawy gruntów gminnych, lecz ze względu na specyfikę przedmiotowej nieruchomości, jej nieregularny kształt, położenie, zabudowę, powódka nie wykazała aby faktycznie uzyskanie takiej stawki czynszu dzierżawnego było realne. Po trzecie uwadze powódki umknęło, że gdyby w realiach równości stron i wolnego rynku pozwany nie zgodził się na sztywno proponowane stawki gminne, to wówczas grunt nie zostałby mu wydzierżawiony a powódka nie uzyskałaby od pozwanego żadnych należności. Stąd proponowane przez powódkę sztywne stawki nie mogły znaleźć zastosowania w sprawie, a specyfikę nieruchomości, okres i charakter korzystania z niej, pełniej zdaniem Sądu w zakresie należnego wynagrodzenia odzwierciadlała opinia biegłego sądowego. Dlatego na jej podstawie, w oparciu o przywołane przepisy prawa Sąd zasądził na rzecz powódki kwotę 9.131,00 zł, oddalając powództwo w pozostałym zakresie jako nieuzasadnione.

O odsetkach ustawowych Sąd orzekł na mocy przepisu art. 481 § 1 i 2 k.p.c. Za datę wymagalności roszczenia w kwocie 6.391,70 zł, obejmującego należności za okres od lutego 2013 roku do sierpnia 2013 roku, Sąd przyjął dzień przypadający po ostatnim dniu wyznaczonym pozwanemu na zapłatę w wystosowanym do niego wezwaniu do zapłaty, doręczonym 13 września 2013 roku, a za datę wymagalności roszczenia
w kwocie 2.739,30 zł, obejmującego należności za okres od września 2013 roku do listopada 2013 roku, do zapłaty których pozwany nie był wzywany, Sąd przyjął dzień przypadający po dniu doręczenia pozwanemu odpisu pozwu. Należność za zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie nie ma charakteru periodycznego. Także powódka nie wzywała pozwanego do zapłaty wynagrodzenia za każdy miesiąc oddzielnie. Dlatego roszczenie powódki za okres objęty pozwem w części stało się wymagalne po wezwaniu do zapłaty, a w pozostałej części po doręczeniu odpisu pozwu. W pozostałym zakresie Sąd oddalił żądnie odsetkowe jako nieuzasadnione.

O kosztach zastępstwa procesowego Sąd orzekł w oparciu o art. 100 k.p.c. dokonując ich wzajemnego zniesienia, bowiem strony ostały się ze swoimi żądaniami w przybliżonym zakresie (powódka w 47 % a pozwany w 53%).

Rozliczając koszty sądowe, Sąd również oparł się na treści art. 100 k.p.c. lecz zastosował zasadę stosunkowego rozdziału kosztów, bowiem faktycznie poniesione przez strony koszty sądowe znacząco się różniły. Powódka poniosła łącznie koszty sądowe w kwocie 2.474 zł, natomiast pozwany nie poniósł żadnych kosztów sądowych. Skoro powódka ostała się ze swoim roszczeniem w 47 % to z poniesionych przez nią kosztów sądowych, zasądzeniu podlegała kwota 1163 zł.

O nieuiszczonych kosztach sądowych w kwocie 39,82 zł., Sąd orzekł w oparciu o art. 113 § 1 u.k.s.c. stosownie do wyniku sprawy nakazując pobrać od powódki 21,10 zł. i od pozwanego 18,72 zł.

Jednocześnie Sąd nie podzielił stanowiska pozwanego zawartego w sprzeciwie, aby negocjacje toczone z Zastępcą Prezydenta G. miały stanowić o przedwczesności powództwa i braku powodu do jego wytoczenia co winno skutkować w sferze orzeczenia o kosztach procesu. Na dzień złożenia pozwu takie negocjacje się nie toczyły a odbyły się już po złożeniu pozwu (pozew wpłynął 24 stycznia 2014r. a spotkanie odbyło się 28 stycznia 2014r.). Zatem pozwany wcześniej nie spełniając roszczenia, następnie objętego pozwem dał powód do jego złożenia w dniu 24 stycznia 2014r.

SSR Łukasz Malinowski