Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 28 stycznia 2015 roku

Sąd Okręgowy w Gliwicach XII Wydział Cywilny

w składzie następującym:

po rozpoznaniu w dniu 28 stycznia 2015 roku w Gliwicach

sprawy z powództwa Gminy (...)

przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) w Z. przy ul. (...)

o uchylenie uchwały

1.  uchyla uchwałę nr (...) podjętą w dniu (...)przez Wspólnotę Mieszkaniową (...) w Z. przy ul. (...);

2.  zasądza od pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z. przy ul. (...) na rzecz powódki Gminy (...) kwotę 397 (trzystu dziewięćdziesięciu siedmiu) złotych tytułem zwrotu kosztów procesu.

Transkrypcja uzasadnienia wygłoszonego

w dniu 28 stycznia 2015 r. w sprawie XII C 153/14

w zakresie znaczników czasowych 00:41:43 - 00:58:01

(x_ (...)_XII_C_153_14_165_ (...)_ (...)_ (...)_ (...)_X.mp4)

* * * * * * początek tekstu

[ Przewodniczący 00:00:00.000]

(...)

UZASADNIENIE

Gmina(...)wystąpiła z pozwem o uchylenie uchwały numer (...), podjętej przez pozwaną Wspólnotę Mieszkaniową (...) w Z., przy ulicy (...), w dniu (...) roku, w sprawie ustalenia wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, oraz o zasądzenie od pozwanej kosztów procesu, według norm przepisanych. Uzasadniając żądanie w pozwie i podczas prezentowania statystycznego stanowiska podała, że jako współwłaściciel nieruchomości w udziale czterdziestu procent, jest członkiem pozwanej wspólnoty. Wyjaśniła, że zaskarżona uchwała narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, albowiem obniżyła stawkę wynagrodzenia za zarządzanie nieruchomością z ustalonej wcześniej stawki siedemdziesięciu groszy za metr kwadratowy do jednego grosza za metr kwadratowy,
co skutkuje 70-krotnym obniżeniem wynagrodzenia zarządcy do około dziesięciu złotych miesięcznie. Równocześnie do ustalonej stawki skalkulowała wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu. Stawka taka rażąco odbiega od stawek rynkowych i nie zapewnia właściwego zarządzania nieruchomością wspólną, narażając tym samym interesy współwłaścicieli nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa (...) w Z., przy ulicy (...), domagała się oddalenia powództwa i zasądzenia od powódki zwrotu kosztów procesu, według norm przepisanych. Podniosła, że zaskarżona uchwała podjęta została wymaganą większością głosów i uwzględniała dobrą sytuację wspólnoty, która posiadała wówczas nadwyżkę finansową. Zarzuciła powódce, że skarżąc uchwałę, nie działa we własnym interesie członka wspólnoty, któremu winno zależeć na obniżeniu kosztów, ale w interesie zarządcy nieruchomości, którą to funkcję równolegle sprawowała. Podała przy tym, że zaskarżona uchwała, obowiązywała jedynie przez 2 miesiące do końca okresu wypowiedzenia dotychczasowemu zarządcy, przy czym uchwał o wypowiedzeniu, oraz o wyborze nowego zarządcy powódka nie kwestionowała. Podczas ostatecznego prezentowania stanowiska przyznała, że ukrytym celem uchwały było pozbycie się niechcianego zarządcy i cel ten w istocie został osiągnięty. Stan faktyczny. Gmina(...), jako współwłaściciel nieruchomości, dla której Sąd Rejonowy w Z. prowadzi księgę wieczystą numer (...), jest jednym z szesnastu członków Wspólnoty Mieszkaniowej (...) w Z., przy ulicy (...), z udziałem wynoszącym 41,2 procenta. Zarządcą tej nieruchomości była spółka (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Z.. Wynagrodzenie zarządcy określał uchwalony przez wspólnotę plan gospodarczy, który w 2014 roku, przewidywał stawkę siedemdziesięciu groszy za metr kwadratowy. Uchwałą z dnia (...) roku o numerze (...), wspólnota podjęła decyzję o wypowiedzeniu umowy dotychczasowemu zarządcy
z zachowaniem 3-miesięcznego terminu wypowiedzenia, czyli ze skutkiem na dzień 31 maja 2014 roku. Tego samego dnia, wspólnota podjęła uchwałę o numerze (...),
o powierzeniu obowiązków zarządcy, firmie (...) z dniem 1 stycznia 2014 roku i upoważniając zarząd do zawarcia umowy, oraz określając, iż stawka wynagrodzenia określona jest uchwałą, zatwierdzającą plan gospodarczy na dany rok. Uchwały te podjęte zostały większością głosów i nie były zaskarżane. Uchwałą z dnia 28 marca 2014 roku, wspólnota przyjęła nowy plan gospodarczy, ustalając z dniem 1 kwietnia 2014 roku wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu na kwotę trzech złotych siedemdziesięciu groszy za metr kwadratowy, oraz obniżając dotychczasową wysokość wynagrodzenia zarządcy do kwoty jednego grosza za metr kwadratowy. Oznaczało to obniżenie wynagrodzenia zarządcy do łącznej kwoty około dziesięciu złotych miesięcznie za całą nieruchomość. Podejmując uchwałę, wspólnota kierowała się nie rachunkiem ekonomicznym, ale zamiarem wymuszenia na zarządcy, aby zrezygnował z pełnienia swojej funkcji. Mimo tej uchwały, (...) Spółka z o. o. w Z., do końca okresu wypowiedzenia, świadczyła usługi na rzecz wspólnoty i pobierała z konta wspólnoty wynagrodzenie za czynności zarządcy w dotychczasowej wysokości. W dniu 2 czerwca 2014 roku, wspólnota przyjęła nowy plan gospodarczy, ustalając z dniem 1 czerwca 2014 roku, wysokość zaliczki na pokrycie kosztów zarządu na kwotę czterech złotych czterdziestu trzech groszy za metr kwadratowy, oraz podwyższając wynagrodzenie zarządcy do kwoty pięćdziesięciu groszy za metr kwadratowy. Okoliczności te wynikają
z następujących dowodów. Są to uchwały, które zostały wymienione numerami w ramach stanu faktycznego, a znajdujące się w aktach na karcie 70 do 72, 73 do 75, 21 do 23 i 76 do 78, oraz załącznik do uchwały, znajdujący się na karcie dwudziestej trzeciej. Nadto Sąd wziął pod uwagę zeznania świadków P. G., którego zapis znajduje się
w protokole rozprawy z dnia 17 grudnia 2014 roku, zeznanie świadka A. M., których zapis znajduje się w protokole rozprawy z dnia dzisiejszego i przesłuchanie członka zarządu pozwanej wspólnoty, których, który zapis znajduje się w protokole rozprawy z dnia dzisiejszego. Ustaleń w zakresie stanu faktycznego, przyjętego
za podstawę do przeprowadzania dalszej części rozważań prawnych, Sąd dokonał
w oparciu o wszechstronną analizę całokształtu zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego, w zakresie w pełni odpowiadającym inicjatywie dowodowej stron, kierując się przy tym dyrektywami, wynikającymi z artykułu 233 paragraf 1 kodeksu postępowania cywilnego, w związku z artykułem 229 i 230 kodeksu postępowania cywilnego. Wszelkie dokumenty, wskazane przez strony, nie były kwestionowane w zakresie autentyczności, czy treści i mogły stanowić podstawę do dokonywania w, do dokonywanych w oparciu
o nie ustaleń. Zeznania świadków i członka zarządu pozwanej wykazały, że wspólnota mieszkaniowa, przynajmniej niektórzy jej członkowie, nie byli zadowoleni z działalności zarządcy, a przedstawiciel wspólnoty przyznał, że to właśnie legło u podstaw nieuzasadnionej ekonomicznie decyzji o obniżeniu wynagrodzenia. Rozważania prawne. Zgodnie z artykułem 25 ustęp 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali, właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do Sądu z powodu jej niezgodności z prawem, lub z umową właścicieli, albo, jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza jego interesy. Powódka, jako posiadający legitymację czynną członek wspólnoty, w ustawowym terminie zaskarżyła uchwałę numer (...), zarzucając, że narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Przeprowadzone postępowanie dowodowe, potwierdziło zasadność zarzutu powódki. Prawidłowy zarząd nieruchomością wspólną służy głównemu celowi funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych i celowi samej ustawy, jakim jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym stanie. Stąd poprzez wprowadzenie możliwości zaskarżenia uchwały z powodu naruszenia zasad prawidłowego zarządu, ustawodawca umożliwia każdemu z właścicieli, dyscyplinowanie pozostałych właścicieli lokali, gdyby na przykład postanowili oni dokonać czynności uniemożliwiających utrzymanie nieruchomości w dobrym stanie technicznym,
czy wstrzymali się od ponoszenia niezbędnych kosztów. W przypadku ustanowienia zarządcy, działa on w istocie na podstawie umowy zlecenia i za wykonywane czynności, co do zasady należy mu się wynagrodzenie. Z analizy materiału dowodowego wynika,
że strony nie ustaliły wynagrodzenia kwotowego w samej umowie, a postanowiły,
że wysokość ta każdorazowo będzie ustalana w ramach uchwalania planu gospodarczego, przy zachowaniu 3-miesięcznego okresu wypowiedzenia. Choć tak ustalone warunki wynagrodzenia, kreowały stan pewnej niepewności i dużej zależności od woli jednej
ze stron, to jednak oczywistym jest, że należy zakładać racjonalność działania każdej
ze stron stosunku zobowiązaniowego. Na zarządcy, zwłaszcza profesjonaliście w tej dziedzinie, spoczywa szereg obowiązków względem wspólnoty, determinujących prawidłowość jej funkcjonowania niemal we wszystkich aspektach. Ma on, zatem prawo oczekiwać wynagrodzenia odpowiadającego nakładowi swojej pracy, w odniesieniu do realiów rynkowych. I jeśli jego wysokość nie wynikałaby z umowy, to chroniony jest przepisem artykułu 735 paragraf 2 kodeksu cywilnego. Zarządca pełnił swoje obowiązki
w 2014 roku, także w okresie wypowiedzenia świadomie przyjętej uchwałą samej wspólnoty stawki wynagrodzenia, której nota bene nie kwestionował. W świetle artykułu 354 kodeksu cywilnego, miał, zatem prawo liczyć, że tak ustalone warunki wynagrodzenia będą dotrzymywane. Pozwana wspólnota zdecydowała się jednak na ich zmianę już w toku wykonywania umowy. Z analizie, z analizy niniejszej sprawy wynika, iż żaden racjonalny argument nie uzasadniał podjęcia zaskarżonej uchwały. Trwał wszakże okres wypowiedzenia, w czasie którego zarządca wypełniał swoje obowiązki i mógł w tym okresie liczyć na wywiązanie się ze swoich obowiązków także przez wspólnotę. Zarządca nie kwestionował wypowiedzenia umowy i nie wykazano, aby podejmował działania,
lub zaniechania, które uzasadniałyby pozbawienie go wynagrodzenia. Tak, bowiem należy odczytywać zaskarżoną uchwałę. Pozwana nie wykazała żadnego umotywowanego celu podjęcia uchwały, żadnego uzasadnionego celu podjęcia tej uchwały. Jeśli wspólnota dysponowała nadwyżką, jak twierdzi, to nic nie stało na przeszkodzie, aby czasowo obniżyć wysokość zaliczek przypadających na członków wspólnoty mieszkaniowej i z tej właśnie nadwyżki sfinansować ustalone koszty zarządu. Podnoszona przez pozwaną argumentacja, wskazująca na łączenie istniejącej nadwyżki budżetowej wspólnoty
z obniżeniem wynagrodzenia zarządcy, jest jednak nielogiczne. Nieracjonalne jest także tłumaczenie uchwały, chęcią obniżenia kosztów i dostosowania ich do realiów rynkowych, skoro 2 miesiące później, wspólnota podejmuje uchwałę o podwyższenia wynagrodzenia
i to 50-krotnie. Wynika z tego, że zaskarżona uchwała, podjęta została wyłącznie w celu szykany, wobec dotychczasowego zarządcy i pozaprawnego wymuszania na nim,
czy to skrócenia omówionego okresu wypowiedzenia, czy to zagwarantowania sobie,
że nie podejmie on żadnych kroków, które miałyby zniweczyć dokonane wypowiedzenie umowy. Trudno przy tym ustalić, co ma, miała na myśli wspólnota, obawiając się ze strony zarządcy, jakichkolwiek działań, które miałyby zniweczyć dokonane wypowiedzenie. Wypowiedzenia, bowiem dokonano w formie prawem przewidzianej, skutecznie, nie było ono kwestionowane. Zatem gwarantowanie upływu okresu wypowiedzenia, pozbawieniem zarządcy wynagrodzenia, nie znajduje tutaj żadnego uzasadnienia i nie jest argumentem logicznym, popierającym zasadność takiej uchwały. W szczególności uchwały nie może uzasadniać istniejący w gruncie rzeczy, niewyjaśniony do końca i nieudowodniony konflikt między zarządcą, a jednym z członków zarządu wspólnoty, czy nawet większością członków wspólnoty, zwłaszcza, że kwestie te dotyczyły spraw drugorzędnych i miały raczej podłoże ambicjonalne, przy czym, jak już wspomniano, nie wykazano dowodowo, aby działalność zarządcy narażała wspólnotę na straty. Jest jednak to nieistotne w tej sprawie, albowiem fakt odwołania zarządcy, który to właśnie tryb służy rozwiązaniu tego rodzaju problemów nastąpił i nie było to kwestionowane. Próba przymuszenia zarządcy do rezygnacji nie znajduje logicznego uzasadnienia w kontekście niekwestionowania jego odwołania i biegnącego w tym okresie czasu wypowiedzenia. Bez znaczenia jest także wiązanie przez pozwaną podmiotu zarządcy z powódką, choć w woli ścisłości należy zwrócić uwagę, że wbrew twierdzeniom pozwanej nie jest to podmiot tożsamy.
Bez znaczenia dla oceny uchwały jest też okoliczność, iż zarządca wbrew zaskarżonej uchwale, pobrał wynagrodzenie w dotychczasowej wysokości, albo, że powódka finansuje niniejszy proces ze środków wspólnoty. To mogą być ewentualnie podstawy do odrębnych roszczeń, którymi Sąd w tym postępowaniu się nie zajmuje. Zaskarżenie uchwały przez powódkę jest o tyle uzasadnione, że utrzymanie tej uchwały w obrocie prawnym narażałoby wspólnotę na roszczenia ze strony byłego zarządcy, właśnie na podstawie artykułu 735 paragraf 2 kodeksu cywilnego, albowiem wspólnota złamała obowiązujące zasady, nowelizując plan gospodarczy, wyłącznie w celu czasowego obniżenia wynagrodzenia zarządcy, bez jakokol..., bez jakiejkolwiek realnej potrzeby. Miała przecież nadwyżkę, choć tego nie wykazała, która nawet przy ewentualnej złej sytuacji gospodarczej, także niewykazanej, pozwalała na wywiązanie się z zobowiązania wobec zarządcy. Źródła uchylenia uchwały należy raczej poszukiwać w stwierdzeniu, które stało się konstatacją stanowiska strony pozwanej a wyrażone zostało przez jej pełnomocnika w mowie końcowej, a mianowicie, iż uchwała została podjęta nie w celu obniżenia, czy urealnienia wynagrodzenia zarządcy, ale w celu wymuszenia na zarządcy, aby nie podejmował on kroków zmierzających do utrzymania się na swojej funkcji i jak
to stwierdziła pełnomocnik strony pozwanej w istocie cel ten ukryty został osiągnięty. Utrzymywanie w obrocie prawnym uchwały, która pod pozorem urealnienia wynagrodzenia, w rzeczywistości realizuje inne cele, nie znajduje żadnego uzasadnienia. Przytoczyć tutaj należy na poparcie wywodów Sądu na przykład wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z 9 maja 2013 roku, wydany w sprawie o sygnaturze I ACa 214/13, gdzie Sąd ten stwierdził, iż głównym celem funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych jest wspólne utrzymanie nieruchomości w należytym, czyli dobrym stanie i głównie pod tym kontem winna być analizowana zgodność uchwały z zasadami prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną. Oczywistym wydaje się, że uchwała ustalająca wynagrodzenie na poziomie jednego grosza za metr kwadratowy, obiektywnie nie służy zapewnieniu utrzymania nieruchomości w należytym stanie, co nakazuje ocenić ją, jako godzącą w zasadę prawidłowego zarządzania. Okoliczności podjęcia uchwały
i motywacja pozwanej tym bardziej świadczą, że z istoty wymierzona ona została przeciwko tym zasadom. Wobec powyższego, Sąd uwzględnił powództwo o jej uchylenie, eliminując ją z obrotu prawnego. O kosztach postępowania między stronami, Sąd rozstrzygnął zgodnie z zasadami, dotyczącymi obowiązku zwrotu kosztów niezbędnych do celowego prowadzenia procesów, oraz odpowiedzialności za jego wynik. Opierając się przy tym na treści artykułu 108 paragraf 1 kodeksu postępowania cywilnego, w związku
z artykułami 98 paragraf 1 i 3, oraz 99 kodeksu postępowania cywilnego, a także
w związku z paragrafem 2 ustęp 1 i 2, paragrafem 5, paragrafem 10 ustęp 1 punkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku, w sprawie opłat za czynności radców prawnych, oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej, udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu.

Na kwotę zasądzoną na rzecz powódki tytułem zwrotu poniesionych kosztów złożyły się: Uiszczona opłata od pozwu 200 złotych, opłata skarbowa od złożonego dokumentu pełnomocnictwa 17 złotych i wynagrodzenie pełnomocnika w stawce minimalnej za prowadzenie sprawy przed Sądem I instancji.

(...)

Zatwierdzono transkrypcję dnia 20 lutego 2015 r.