Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 15 grudnia 2014 roku

Sąd Rejonowy dla Warszawy - Śródmieścia w Warszawie, I Wydział Cywilny

w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Joanna Dalba

Protokolant: Justyna Tkaczuk

po rozpoznaniu w dniu 15 grudnia 2014 roku w Warszawie

na rozprawie

sprawy z powództwa m. (...)

przeciwko H. G.

o opróżnienie lokalu mieszkalnego

I.  nakazuje pozwanej H. G.opróżnienie wraz z rzeczami lokalu mieszkalnego numer (...)znajdującego się w budynku przy ul. (...)w W.oraz wydanie tego lokalu powodowi m. (...);

II.  orzeka, że pozwanej H. G. przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego;

III.  nakazuje wstrzymanie opróżnienia lokalu mieszkalnego opisanego w punkcie 1 wyroku w stosunku do pozwanej H. G.do czasu złożenia tej pozwanej przez powoda m. (...)oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego;

IV.  zasądza od pozwanej H. G.na rzecz powoda m. (...)kwotę 320,- zł. (trzysta dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę 120,- zł. (sto dwadzieścia złotych) tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego.

Sygn. akt I C 390/13

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 lutego 2013 roku powódM. (...) W., reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika (pełnomocnictwo k. 4), wniósł o nakazanie pozwanej H. G.opuszczenie i opróżnienie lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...)w W.oraz wydanie go powodowi w stanie wolnym od osób i rzeczy, orzeczenie o braku uprawnień pozwanego do lokalu socjalnego i wreszcie o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych, w tym kosztów zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu powód wskazał, iż pozwana zajmuje wskazany wyżej lokal bez tytułu prawnego, nadto nie zastosowała się do wezwania powoda o przekazanie zajmowanego lokalu pomimo, iż wcześniej powód dokonał pisemnego wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego (pozew wraz z załącznikami k. 1-11).

Na rozprawie w dniu 15 grudnia 2014 roku pozwana reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wniosła o oddalenie powództwa i oświadczyła, że tytuł prawny do spornego lokalu nie został przywrócony. (protokół rozprawy k. 107-108).

Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:

W dniu 23 grudnia 2004 r. została zawarta umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...)w W.pomiędzy Zarządem (...)m. S. W.a H. G.. Podstawą prawną zawarcia umowy najmu tego lokalu był art. 30 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (t.j. Dz.U. 2014, poz. 150). (umowa najmu – k. 10-11)

Pismem z dnia 6 września 2012 r. ZGN (...) wezwało H. G. do spłaty zadłużenia z tytułu opłat za zajmowanie powyższego lokalu, wyznaczyło miesięczny termin do spłaty zadłużenia i zastrzegło, że w przypadku bezskutecznego upływu tego terminu umowa najmu zostanie wypowiedziana. Pismo to zostało prawidłowo awizowane i wróciło nie podjęte w terminie do adresata. (pismo – k. 9, zpo – k. 9 verte)

Saldo zadłużenia H. G. na dzień 31 października 2012 r. wynosiło 3.215,61 zł. (kartoteka konta – k. 6-7)

Pismem z dnia 12 listopada 2012 r. roku ZGN w D. Ś.m.st. W.dokonał wobec H. G.wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego nr (...) położonego przy ul. (...)w W., wskazując jako przyczynę zwłokę z zapłatą czynszu i innych opłat za używanie lokalu, przekraczającą trzy pełne okresy płatności. Jednocześnie wezwano pozwaną do przekazania lokalu do dyspozycji Zakładu (...)i poinformowano, że cofnięcie wypowiedzenia uzależnione jest od dokonania spłaty całości zadłużenia wraz z odsetkami w terminie do końca następnego miesiąca kalendarzowego, wnoszenia bieżących opłat oraz złożenia wniosku. Pismo to zostało prawidłowo awizowane i wróciło nie podjęte w terminie do adresata. (wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego - k. 8, zpo – k. 8 verte).

Pomimo wystosowanych wezwań oraz wypowiedzenia umowy, pozwana nie przekazała lokalu mieszkalnego.

Pismem z dnia 4 marca 2014 r. Zastępca Naczelnika (...) (...)odmówił H. G.ponownego zawarcia umowy najmu do lokalu. Z pisma tego wynika m. in., iż przeprowadzone postępowanie nie potwierdziło, że pozwana nieprzerwanie zamieszkiwała w tym lokalu. (pismo – k. 65)

Pozwana nie ma orzeczenia o niepełnosprawności; uzyskuje emeryturę w kwocie 1.811,80 zł. Nie dorabia do emerytury. Wydatki miesięczne są takie, iż pozostaje jej do dyspozycji kwota 300-400,- zł. na jedzenie i leki. Czynsz wynosi ok. 200,- zł., media ok. 200,- zł. miesięcznie, nadto spłaca pożyczkę w banku z miesięczną ratą ok. 800,- zł. i będzie jeszcze spłacać kredyt przez okres 5 lat. Pozwana jest przewlekle chora, ale nie obłożnie; leczy się w związku z kłopotami z oddychanie i z krążeniem. Pozwana nie posiada żadnego majątku. H. G. nie posiada lokalu innego niż dotychczas używany, w którym mógłby zamieszkać w przypadku orzeczenia eksmisji (zeznania pozwanego k. 78, k. 107-108).

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o znajdującą się w aktach sprawy dokumentację oraz o zeznania pozwanej H. G..

Przedmiotowa dokumentacja posłużyła Sądowi zarówno do ustalenia braku tytułu prawnego pozwanej do spornego lokalu, jak i pozwoliła na stwierdzenie sytuacji zdrowotnej, majątkowej oraz osobistej pozwanej. Dokumentacja ta nie była jednocześnie kwestionowana przez strony, została sporządzona przez uprawnione do tego organy. Ponadto, w ocenie Sądu była wiarygodna i kompleksowa w kontekście okoliczności mających dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie.

Podobnie należało ocenić zeznania H. G..

Pozwana nie kwestionowała, że na datę dokonanego wypowiedzenia z dnia 12 listopada 2012 r. istniało zadłużenie (k. 77) Wskazała, że już na dzień 28 lutego 2013 r. była nadpłata w kwocie 594,73 zł. Podniosła, że przyczyną powstałego zadłużenia był fakt, iż ZUS zakwestionował jej dwie miesięczne kwoty emerytur do wypłaty, a następnie na mocy decyzji o wypłacie zaległej emerytury z dnia 20 maja 2014 r, nakazano wypłacić jej kwoty emerytur za październik i za listopada 2011 r. w wysokości 3.935,92 zł.

Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się zasadne.

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (t.j. Dz.U. 2014, poz. 150) - Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności (...) . Wskazać przy tym należy, że skuteczne wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego przez jego właściciela skutkuje co do zasady powstaniem obowiązku po stronie najemcy do opuszczenia lokalu. Z drugiej zaś strony kreuje roszczenie po stronie właściciela lokalu o eksmisje osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego.

W niniejszej sprawie niespornym było, iż strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...)w W., z tytułu której pozwana była obowiązana do regularnego opłacania czynszu oraz innych opłat z tytułu jego użytkowania. Niespornym również był fakt, iż pozwana przestała opłacać jakiekolwiek należności na rzecz powoda. Zważyć przy tym należy, że przywołany wyżej przepis wymaga dla skuteczności wypowiedzenia lokatorowi stosunku prawnego do lokalu, aby lokator był w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

W świetle zgromadzonego w aktach sprawy materiału dowodowego, w tym zwłaszcza w oparciu o kartoteki konta pozwanej, zawiadomienia płatnicze oraz kierowane do niej wezwania do zapłaty, nie ulega wątpliwości, że pozwana nie dokonywała zapłaty miesięcznego czynszu i pozostałych opłat przez ponad 3 pełne okresy płatności, czego zresztą sama pozwana nie zakwestionowała.

Kolejnym wymogiem skutecznego wypowiedzenia przez właściciela lokalu umowy najmu z lokatorem jest uprzednie zawiadomienie lokatora o zamiarze jej wypowiedzenia z jednoczesnym wyznaczeniem miesięcznego terminu na uregulowanie zaległych i bieżących należności. Jak wynika z akt sprawy powód skierował do pozwanej tego rodzaju zawiadomienie w dniu 6 września 2012 roku. Pismo to zawierało przy tym zarówno wezwanie do zapłaty sprecyzowanej w nim zaległości wraz z terminem na jej uregulowanie, jak i informację o skutkach niedokonania zapłaty.

Zarówno powyższe wezwanie jak i wypowiedzenie zostały prawidłowo awizowane i wróciły do powoda – adresata nie podjęte w terminie.

Mając na uwadze powyższe okoliczności stwierdzić należało, że powód dokonał względem pozwanej skutecznego wypowiedzenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. W konsekwencji, już od momentu upływu okresu wypowiedzenia tj. z dniem 31 stycznia 2013 r. – pozwana zajmuje lokal nr (...) przy ul. (...)w W.bez tytułu prawnego. Z tego względu roszczenie powoda o eksmisję należało uznać za uzasadnione, efektem czego jest nakazanie pozwanej przez Sąd, w punkcie pierwszym wyroku, opróżnienia z rzeczy i opuszczenia zajmowanego lokalu oraz wydania go powodowi. (por. pkt. I wyroku)

W punkcie drugim wyroku Sąd orzekł, że pozwanej H. G. przysługuje uprawnienie do otrzymania lokalu socjalnego. W uzasadnieniu tego punktu rozstrzygnięcia wskazać trzeba, że zgodnie z art. 14 ust. 1 wskazanej wyżej ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu Sąd obowiązkowo orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia, wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży przy tym na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu, a zatem w niniejszej sprawie – na powodzie.

Na podstawie art. 14 ust. 3 powołanej wyżej Ustawy - Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną i rodzinną.

W świetle zaś art. 14 ust. 4 - Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

1)kobiety w ciąży,

2) małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998 r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.) ⁽²⁾ lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,

3)obłożnie chorych,

4)emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,

5)osoby posiadającej status bezrobotnego,

6)osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały

- chyba że osoby te mogą zamieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany.

W niniejszej sprawie nie zachodziły obligatoryjne przesłanki przyznania pozwanej uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, na podstawie art. 14 ust. 4. Jednakże, w ocenie Sądu, samodzielną przesłanką fakultatywnego prawa do przyznania pozwanej tego uprawnienia jest art. art. 14 ust. 3. Sąd wziął tu pod uwagę ustawowe uregulowanie tego przepisu, a mianowicie dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez pozwaną oraz jej sytuację materialną i osobistą. Pozwana ma 64 lata, mieszka w spornym lokalu od wielu lat. Należy wziąć pod uwagę, że podstawą prawną zawarcia umowy najmu w 2004 r. tego lokalu był art. 30 ust. 1 ustawy z dnia z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu Cywilnego (t.j. Dz.U. 2014, poz. 150). Przepis ten stanowi - Osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego do dnia wejścia w życie ustawy przez okres nie krótszy niż 10 lat wstępuje z mocy prawa w stosunek najmu tego lokalu po upływie 12 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, jeżeli właściciel nie wniesie w tym okresie powództwa o nakazanie tej osobie przez sąd opróżnienia lokalu lub jeżeli w tym samym terminie nie wniesiono powództwa o ustalenie nieistnienia stosunku najmu.

Pozwana ma także kłopoty ze zdrowiem – leczy się w związku z problemami z oddychaniem i krążeniem. Jej sytuacja materialna opisana powyżej nie pozwala na wynajęcie lokalu na wolnym rynku. Z tych względów orzeczono jak w punkcie II wyroku.

Jednocześnie, działając w oparciu o art. 14 ust. 6 wspomnianej ustawy, w punkcie trzecim wyroku Sąd nakazał wstrzymanie wykonania eksmisji w stosunku do pozwanej do czasu złożenia jej przez powoda M. (...) W.oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. (por. pkt. III wyroku)

O kosztach Sąd orzekł na podstawie art. 98 § 1 k.p.c., w myśl którego - Strona przegrywająca sprawę obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony (koszty procesu). W niniejszej sprawie przegranym był pozwany, gdyż orzeczono co do zasady zgodnie z żądaniem powoda. Na koszty postępowania złożyła się opłata od pozwu, uiszczona przez powoda w kwocie 200 zł oraz koszty zastępstwa procesowego, które zgodnie z § 9 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz.U. z 2013 r., poz. 490), wynosiły 120 zł. (por. pkt. IV wyroku)

Mając na uwadze powyższe, orzeczono jak w sentencji.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi powoda i pełnomocnikowi pozwanego.