Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 8 maja 2015 roku

Sąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 8 maja 2015 roku w Łodzi

na rozprawie

sprawy z powództwa J. W. i E. W.

przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł.

o zapłatę

na skutek apelacji pozwanej

od wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi

z dnia 19 września 2014 roku

sygn. akt I C 1712/12

oddala apelację.

Sygn. akt I ACa 1671/14

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 19 września 2014 r., wydanym w sprawie z powództwa J. W. i E. W. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. o zapłatę, Sąd Okręgowy w Łodzi zasądził od pozwanej na rzecz powodów solidarnie kwotę 46.175 złotych z ustawowymi odsetkami od dnia 23 listopada 2012r. do dnia zapłaty (pkt.1); oddalił powództwo w pozostałej części (pkt.2); zasądził od J. W. i E. W. solidarnie na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. kwotę 1.591,48 złotych, tytułem częściowego zwrotu kosztów zastępstwa procesowego (pkt.3) oraz orzekł o kosztach sądowych (pkt.4-6).

Powyższy wyrok zapadł na podstawie poczynionych przez Sąd pierwszej instancji ustaleń faktycznych, z których wynika, że powodowie są małżeństwem od 1977 r. Nie zawierali małżeńskich umów majątkowych.

Na mocy „wstępnej umowy dzierżawy” z dnia 12 sierpnia 1993 r. pozwana oddała powodowi w dzierżawę na okres trzech miesięcy teren o powierzchni 60 m ², położony przy ul. (...) w Ł., z przeznaczeniem pod pawilon handlowy.

Powodowie ze środków pochodzących z ich majątku wspólnego wznieśli na powyższej nieruchomości pawilon handlowy i w dniach 25 marca 1994 r., 1 października 1994 r., 1 marca 1995 r. i 1 sierpnia 1997 r. powód zawarł z pozwaną „umowę dzierżawy Nr (...), których przedmiotem była nieruchomość opisana w umowie z dnia 12 sierpnia 1993 r., na której usytuowany był pawilon handlowy, przy czym stroną umowy z 1997 r. była powódka.

W umowach tych strony postanowiły, że w wypadku rozwiązania umowy, powodowie usuną pawilon handlowy na swój koszt, bez odszkodowania oraz przywrócą teren do stanu poprzedniego z upływem terminu rozwiązania umowy.

Pozwana, na skutek zalegania przez powodów z zapłatą czynszu, pismem z dnia 15 października 1999 r., wypowiedziała umowę ze skutkiem na dzień 31 grudnia 1999 r. i wezwała powódkę do usunięcia pawilonu na własny koszt do dnia 31 grudnia 1999 r.

Powodowie po rozwiązaniu umowy nie uiszczali na rzecz pozwanej należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości pozwanej. Łączne zadłużenie powodów wobec pozwanej z tytułu czynszu oraz powyższych należności wynosiło na dzień 12 lipca 2012 r. 98.406,45 złotych (z odsetkami na dzień 2 kwietnia 2012 r.).

Do zwrotu pawilonu na rzecz pozwanej doszło w kwietniu 2012 r.

Sporny pawilon o powierzchni 51,93 m ² został wzniesiony przez powodów na działce gruntu nr (...) i położony jest przy ul. (...) w Ł.. Dla działki tej, znajdującej się w użytkowaniu wieczystym pozwanej, w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi urządzona była księga wieczysta nr (...).

Pozwana w dniu 23 maja 2012 r. sprzedała pawilon wraz z udziałem wynoszącym (...) w prawie użytkowania wieczystego działki nr (...) R. B.. Udział ten przekłada się na powierzchnię 391 m ².

Pawilon handlowo-usługowy wzniesiony przez powodów znajduje się na działce gruntu o powierzchni 1.237 m ², na której zlokalizowane są jeszcze trzy podobne obiekty, zaś intensywność zabudowy gruntu mierzona relacją powierzchni użytkowej budynków do powierzchni gruntu wynosi 13 %. Intensywność taka wskazuje, że powierzchnia gruntu niezbędna do obsługi obiektów jest mniejsza niż powierzchnia działki, w związku z czym część gruntu pozostaje niewykorzystana.

Analiza rynku nieruchomości zabudowanych pawilonami handlowo-usługowymi o konstrukcji tradycyjnej murowanej w granicach Ł. prowadzi do wniosku, że w tym segmencie rynku typowa intensywność zabudowy, mierzona relacją powierzchni użytkowej budynku do powierzchni gruntu, waha się w przedziale 20 % - 40 %, a w przypadku obiektów wolnostojących typowa, tj. najczęściej spotykana intensywność kształtuje się na poziomie ok. 30 %.

Biorąc zatem powierzchnię użytkową spornego pawilonu, tj. 51,93 m ², typowa na lokalnym rynku powierzchnia gruntu niezbędnego do obsługi tego pawilonu wynosi 175 m ², zważywszy intensywność zabudowy na poziomie 30 %.

Wartość rynkowa pawilonu wraz z udziałem w gruncie wynosi po zaokrągleniu 179.000 złotych (51,93 m ² x 3.445 zł), a zważywszy że cena 1 m ² gruntu niezabudowanego wynosi 328 złotych, a powierzchnia gruntu niezbędna do obsługi pawilonu wynosi 175 m ², to wartość gruntu o takiej powierzchni wynosi po zaokrągleniu 57.500 złotych (175 m ² x 328 zł).

Tak więc, wartość rynkowa spornego pawilonu, na chwilę wydania przez powodów pawilonu pozwanej, to wartość rynkowa nakładów i stanowi ona różnicę wartości rynkowej nieruchomości po dokonaniu nakładów, tj. po wybudowaniu pawilonu oraz wartości rynkowej nieruchomości niezbędnej do obsługi pawilonu, która to różnica wynosi po zaokrągleniu 121.500 złotych (179.000 złotych - 57.500 złotych).

W świetle powyższych okoliczności, po dokonaniu oceny zebranego w sprawie materiału dowodowego, Sąd pierwszej instancji uznał, że powództwo jest usprawiedliwione co do zasady, przy czym dochodzone roszczenie jest wygórowane. Zaznaczył, że strony nazwały zawarte umowy „umowami dzierżawy”, przy czym – biorąc pod uwagę ich treść – są to umowy najmu, których regulacja zawarta jest w art. 659 i nast. k.c. Strony uregulowały kwestię „ulepszeń” rzeczy najętej w ten sposób, że pozwanej przysługiwało roszczenie o przywrócenie stanu poprzedniego. Ulepszenia to nakłady, które zwiększają w chwili wydania przedmiotu najmu jego wartość lub użyteczność, a jednocześnie nie obciążają ani wynajmującego, jako nakłady konieczne, ani najemcy, jako drobne nakłady.

Pozwana z roszczenia tego, z własnej woli, zrezygnowała, bowiem zatrzymała ulepszenia w postaci pawilonu handlowo-usługowego, wzniesionego przez powodów, a następnie zbyła osobie trzeciej przedmiot najmu z ulepszeniami.

Sąd Okręgowy uznał, że nakłady powodów zwiększyły wartość przedmiotu najmu. Zaznaczył, że między stronami nie było sporu co do takiego właśnie charakteru nakładów. Dalej dodał, że zgodnie z przeważającym poglądem, roszczenie najemcy o zwrot nakładów powstaje dopiero po podjęciu przez wynajmującego decyzji o zatrzymaniu nakładów, a wynajmujący taką decyzję może podjąć najwcześniej po ustaniu stosunku najmu. Skoro w realiach rozpoznawanej sprawy doszło do zwrotu przedmiotu najmu, to roszczenie powodów jest wymagalne.

Adresatem roszczenia o zwrot wartości ulepszeń jest podmiot, który jest (był) wynajmującym w chwili zakończenia najmu. Tak więc, pozwana jest legitymowana biernie w niniejszym postępowaniu. Sąd Okręgowy stwierdził, że o ile pozwana, jako użytkownik wieczysty nieruchomości i właściciel naniesień, miała prawo sprzedać pawilon handlowo-usługowy wraz z udziałem w prawie użytkowania wieczystego, przekładającym się na powierzchnię 391 m ², to jednak powołana biegła sądowa trafnie dokonała optymalizacji powierzchni działki niezbędnej do obsługi pawilonu i ową optymalizację rzeczowo uzasadniła, odnosząc ją do realiów na rynku obrotu nieruchomościami.

Przy powszechnie stosowanej metodzie wyceny wartości nakładów, przyjętej przez biegłą sądową, jeżeli sąd wziąłby do rozliczenia powierzchnię gruntu 391 m ², to wartość pawilonu wyniosłaby zaledwie 50.752 złotych [179.000 złotych – (391 m ² x 328 złotych)], która byłaby oderwana od wartości rynkowej nakładów oraz ewidentnie krzywdząca dla powodów. Przy jeszcze większej powierzchni gruntu, wartość ta uległaby dalszemu obniżeniu i nie miałaby nic wspólnego z wartością rynkową nakładów. Ostatecznie Sąd pierwszej instancji przyjął, że wartość rynkowa nakładów powodów na przedmiot najmu, w chwili jego zwrotu, wynosiła 121.500 złotych. Jednocześnie uwzględnił zarzut potrącenia zgłoszony przez pozwaną co do kwoty 75.325 złotych z tytułu zadłużenia powodów wobec pozwanej, wynikającego z niezapłaconego czynszu najmu oraz należności za bezumowne korzystanie z przedmiotu najmu i zasądził na podstawie art. 676 k.c. na rzecz powodów solidarnie różnicę powyższych kwot, tj. 46.175 złotych (121.500 złotych - 75.325 złotych). O odsetkach orzekł na podstawie art. 481 i art. 455 k.c., zasądzając je od dnia doręczenia pozwanemu odpisu pozwu.

Powództwo w pozostałej części, jako nieudowodnione Sąd Okręgowy oddalił.

O kosztach procesu orzeczono w myśl art. 100 zdanie 1 k.p.c. oraz na podstawie art. 113 ust. 1 i 2 i art. 80 ust. 1 w zw. z art. 84 ust. 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (j.t.Dz.U.2014,poz.1025).

Apelację od powyższego wyroku wniosła pozwana, zaskarżając wyrok w całości i zarzucając Sądowi pierwszej instancji:

1)  wydanie wyroku w wyniku nieważnego postępowania;

2)  nie uwzględnienie wyniku postępowania dowodowego, poprzez pominięcie faktu, iż nieruchomość zabudowana pawilonem handlowym została sprzedana na wolnym rynku,

3)  naruszenie § 35 ust.3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.04 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W następstwie powyższych zarzutów skarżąca wniosła o uchylenie wyroku i odrzucenie pozwu lub w przypadku niepodzielenia jej stanowiska, na podstawie pkt 2 i 3 o uchylenie wyroku w całości i oddalenie roszczenia powoda oraz zasądzenie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania według norm przepisanych.

W odpowiedzi na apelację powodowie wnieśli o jej oddalenie i zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu.

Na rozprawie apelacyjnej w dniu 8 maja 2015 roku pełnomocnik pozwanej sprecyzował zakres zaskarżenia, wskazując, że apelacja dotyczy wyroku jedynie w części uwzględniającej powództwo i rozstrzygającej o kosztach procesu.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja pozwanej jako niezasadna podlegała oddaleniu.

Przede wszystkim Sąd Apelacyjny w pełni aprobuje i uznaje za własne poczynione przez Sąd Okręgowy prawidłowe ustalenia faktyczne, jak również dokonaną przez ten sąd zarówno ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego, jak i ocenę jurydyczną.

W pierwszej jednak kolejności należy odeprzeć najdalej idący zarzut, jakim jest zarzut nieważności postępowania przed Sądem Okręgowym, przy czym dostrzec należy, że skarżąca w samym zarzucie nie sformułowała wprost przyczyn nieważności tego postępowania, te zaś reguluje przepis art. 379 k.p.c. Dopiero lektura uzasadnienia apelacji wskazuje, że pozwana - podnosząc ten zarzut - miała na myśli niedopuszczalność drogi sądowej w niniejszej sprawie, w której przedmiotem było ustalenie wartości nakładów poczynionych na nieruchomość, będącej w użytkowaniu wieczystym pozwanej. Skarżąca upatruje owej nieważności w braku jurysdykcji sądowej.

Z zarzutem tym nie sposób się jednak zgodzić, strona powodowa wystąpiła bowiem z klasyczną sprawą cywilną o zwrot równowartości poczynionych przez siebie nakładów na nieruchomość i to na podstawie łączącej wcześniej strony umowy dzierżawy.

Podkreślić przy tym należy, że niedopuszczalność drogi sądowej zachodzi wówczas, gdy sprawa nie ma charakteru sprawy cywilnej lub gdy sprawa ze swej istoty ma wprawdzie charakter sprawy cywilnej, jednakże z mocy wyraźnego przepisu została przekazana do właściwości innego organu niż sąd powszechny. Na gruncie prawa polskiego sprawą cywilną jest sprawa, w której ochrona prawna ma polegać na wywołaniu skutku prawnego w zakresie stosunku prawno-cywilnego w szerszym tego słowa znaczeniu, np. sprawy rodzinne, osobiste, majątkowe, powództwa z prawa pracy, prawa ubezpieczeniowego pod warunkiem, że wystąpią elementy istotne dla sprawy cywilnej - strony występują w charakterze równouprawnionych podmiotów. Sprawa ma charakter sprawy cywilnej, jeżeli treść łączących strony stosunków prawnych, obejmująca ich wzajemne prawa i obowiązki albo tworząca dany stan prawny, zakłada potrzebę ochrony interesów uczestniczących w nich podmiotów. Sprawa cywilna wymaga przy tym pozostawania dwóch lub więcej podmiotów w stosunku prawnym, regulowanym przepisami kodeksu cywilnego i innymi ustawami, którego podmioty - w wypadku sporu - występują jako równorzędni partnerzy. Jeżeli natomiast jeden z nich uzyskuje pozycję podmiotu działającego z mocy swojej władzy zwierzchniej, to stosunek taki nie jest stosunkiem cywilnoprawnym (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2004 r., sygn. akt III CK 566/03, LEX nr 176104).

W orzecznictwie podkreśla się przy tym, że o dopuszczalności czy niedopuszczalności drogi sądowej nie decyduje obiektywne istnienie albo nieistnienie roszczenia podlegającego ochronie na drodze sądowej, lecz przesądzają twierdzenia powoda o istnieniu stosunku prawnego z zakresu objętego pojęciem sprawy cywilnej w rozumieniu art. 1 i 2 § 1 i 3. Ocena sprawy na tle art. 1 k.p.c. zależy od przedmiotu sprawy, czyli od przedstawionego pod osąd roszczenia i przytoczonego przez powoda stanu faktycznego. Elementy te konkretyzują stosunek prawny zachodzący między stronami, przez co kształtują charakter sprawy i nadają jej - lub odejmują - przymioty sprawy cywilnej. Dopuszczalność drogi sądowej zależy przy tym od stanu faktycznego, na którym powód w pozwie opiera swoje roszczenie, nie zaś od wykazania istnienia roszczenia. Wystarczy twierdzenie strony o istnieniu roszczenia, jego zasadność może natomiast podlegać ocenie dopiero po przeprowadzeniu postępowania cywilnego (por. uchwały Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 1992 r., III CZP 138/91, OSNCP 1992, nr 7-8, poz. 128 i z dnia 3 września 1993 r., III CZP 108/93, OSNCP 1994, nr 5, poz. 96 oraz postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1998 r., I CKN 1000/97, OSNC 1999, nr 1, poz. 6, z dnia 3 czerwca 1998 r., I CKN 1078/97, OSNC 1999, nr 2, poz. 28, z dnia 10 marca 1999 r., II CKN 340/98, OSNC 1999, nr 9, poz. 161 i z dnia 22 sierpnia 2000 r., IV CKN 1188/00, OSNC 2001, nr 1, poz. 20).

W przedmiotowej sprawie, jak wyżej wskazano, mamy do czynienia z klasyczną sprawą cywilną o zwrot równowartości poczynionych przez powodów nakładów na nieruchomość, w której strona powodowa powołuje się na stosunek obligacyjny tj. łączącą wcześniej strony postępowania umowę dzierżawy. Dostrzec w tym miejscu należy, iż w toku postępowania kwestia podstawy roszczenia powodów ani samej zasady odpowiedzialności pozwanej nie była kwestionowana przez żadną ze stron, a spór dotyczył li tylko samej wartości poczynionych przez powodów nakładów.

Nie można przy tym podzielić twierdzeń skarżącego, iż sąd powszechny nie ma jurysdykcji do rozstrzygnięcia przedmiotowego sporu jedynie z uwagi na to, że spółdzielnia dokonała sprzedaży nieruchomości wraz z naniesieniami, które poczynili powodowie, na wolnym rynku. Okoliczność ta w żadnej mierze nie przesądza o zamknięciu drogi sądowej i braku możliwości ustalenia w procesie cywilnym wartości nakładów, nawet jeśli wartość ta byłaby odmienna od wartości ustalonej na potrzeby postępowania przetargowego. Nie sposób przy tym podzielić twierdzeń skarżącej, że do zweryfikowania uzyskanej kwoty z tego tytułu może dojść jedynie w trybie administracyjnym. Pozwana nawet nie wskazała, jakie konkretne przepisy z zakresu prawa administracyjnego zakładają wyłączność przeprowadzenia postępowania administracyjnego i miałyby mieć w tym zakresie zastosowanie.

Uwadze skarżącej umyka i to, że uzyskanie określonej ceny ze sprzedaży nieruchomości wraz ze znajdującymi się na niej naniesieniami, jest efektem szeregu okoliczności determinujących rynek obrotu nieruchomościami i cena ta może odbiegać od realnej wartości nakładów.

Reasumując, uznać należało, że sąd nie był związany ani kwotą uzyskaną w wyniku sprzedaży nieruchomości w trybie przetargu, ani wyceną wartości nakładów, dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego ds. szacowania nieruchomości G. T. na potrzeby postępowania przetargowego. Biorąc pod uwagę, że powodowie zakwestionowali wycenioną przez pozwaną wartość poczynionych przez siebie nakładów, uznając ją za zaniżoną, mieli oni prawo do zweryfikowania tej kwoty w postępowania sądowym.

W tym miejscu należy podkreślić, że zgodnie z uchwałą składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2008 r. (sygn. akt III CZP 49/07) sąd drugiej instancji rozpoznający sprawę na skutek apelacji nie jest związany przedstawionymi w niej zarzutami dotyczącymi naruszenia prawa materialnego, wiążą go natomiast zarzuty dotyczące naruszenia prawa procesowego.

Tymczasem w wywiedzionej apelacji skarżąca - w ramach zarzutów procesowych (poza zarzutem nieważności postępowania) - jedynie zarzuca nieuwzględnienie wyniku postępowania dowodowego, poprzez pominięcie faktu, iż nieruchomość zabudowana pawilonem handlowym została sprzedana na wolnym rynku. Pomimo, iż pełnomocnik pozwanej w toku rozprawy apelacyjnej w dniu 8 maja 2015 roku sprecyzowała, że zarzut ten tak naprawdę dotyczy dokonanej przez Sąd pierwszej instancji oceny dowodów, to jednak trudno uznać go za skutecznie wywiedziony zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c.

Skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd art. 233 § 1 k.p.c. wymaga bowiem wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem jedynie może być przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest wystarczające przekonanie strony o innym walorze poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie niż ocena sądu (por. wyrok Sądu Najwyższego z 8 kwietnia 2008 r., sygn. akt II PK 261/08, LEX nr 707877). Trzeba przypomnieć, iż art. 233 § 1 k.p.c. statuuje jedną z fundamentalnych zasad postępowania cywilnego, jaką jest zasada swobodnej oceny dowodów. Sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzeniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Ramy swobodnej oceny dowodów zakreślane są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego.

W świetle powyższych ogólnych uwag, wskazać należy, że o ile w uzasadnieniu samej apelacji skarżąca wskazuje na sposób wyliczenia naniesień nieruchomości dokonany przez biegłego sądowego, kwestionując go, o tyle brak jest już jakichkolwiek zarzutów, które odnosiłyby się do oceny samej opinii biegłego czy też nakierowanych na pominięcie przy ocenie dowodów dokumentów prywatnych w postaci chociażby operatu szacunkowego mgr inż. G. T..

Podkreślić przy tym należy, że skorzystanie przez sąd orzekający z opinii biegłego, która jest miarodajna, logiczna i rzetelna nie stanowiło podstaw do powołania kolejnego biegłego z urzędu, celem weryfikacji wniosków pierwotnej opinii co skarżąca podniosła na rozprawie apelacyjnej.

Po pierwsze proces cywilny jest procesem kontradyktoryjnym, sąd orzeka na podstawie dowodów, jakie zgłoszą mu obie strony. Należy podkreślić, że kontradyktoryjność procesu cywilnego, w ujęciu wzmocnionym nowelizacją, która weszła w życie w lutym 2005 roku, oznacza że sąd nie ma żadnego obowiązku wyręczania stron w inicjatywie dowodowej i przeprowadzania z urzędu dowodów dla ustalenia faktów tym bardziej, że działanie takie mogłoby zostać uznane za naruszanie zasady obiektywizmu procesowego. Sąd nie odpowiada przecież obecnie w żaden sposób za wynik postępowania dowodowego. To strony mają przez swoje aktywne działanie, którym jest między innymi wskazywanie dowodów, adekwatnych do wykazania odpowiednich faktów, zadawanie pytań świadkom oraz stronom udowadniać fakty, z których wywodzą skutki prawne. Aktualnie rzeczą sądu jest jedynie kontrolowanie, czy strony prawidłowo wypełniają swoje kontradyktoryjne obowiązki. Po wyczerpaniu przez strony wniosków dowodowych sąd nie musi już oceniać, czy sprawa została dostatecznie wyjaśniona do ostatecznego rozstrzygnięcia. W procesie kontradyktoryjnym sąd nie zbiera już samodzielnie materiału dowodowego, ani nie nakazuje z urzędu uzupełniania lub powtarzania postępowania dowodowego. (...) procesu kontradyktoryjnego oznacza bowiem, że strona procesowa prowadzi proces na własne ryzyko dowodowe i nie może braku swojej aktywności procesowej zasłaniać adresowanym do sądu postulatem obowiązku działania z urzędu. Przepis art. 232 zdanie drugie k.p.c. stwarza sądowi jedynie możliwość dopuszczenia dowodu niewskazanego przez stronę, który należy traktować jako wyjątek od zasady wskazanej w zdaniu pierwszym przepisu, dopuszczalny jedynie w zupełnie szczególnych wypadkach. Zresztą uprawnienie sądu nigdy nie może rodzić jego obowiązku działania. Podobne stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 25 marca 1998 roku, II CKN 656/97 (OSNC 1998, z. 12, poz.208), w którym wypowiedział się, iż przewidziane w art. 232 k.p.c. uprawnienie sądu dopuszczenia dowodu z urzędu niewskazanego przez strony ma charakter wyjątkowy.

Po drugie, nie można tracić z pola widzenia, że strona pozwana nie zakwestionowała końcowych wniosków z opinii biegłej, przy czym biegła w całości je podtrzymała na rozprawie w dniu 21 lutego 2014 roku. Pozwana, będąc reprezentowana cały czas przez profesjonalnego pełnomocnika, także nie wnosiła o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego, pomimo iż nie podzielała wyliczeń dokonanych przez biegłego, powołując się w toku procesu na sporządzony na własne zlecenie operat szacunkowy. Dopiero na rozprawie apelacyjnej w dniu 8 maja 2015 roku zawnioskowała o dopuszczenie dowodu z opinii innego biegłego sądowego na okoliczność wyceny nakładów poczynionych przez powodów. Wniosek ten jako spóźniony, a zarazem bezzasadny Sąd Apelacyjny oddalił.

Przypomnienia wymaga w tym miejscu, że dowód z opinii biegłego ma szczególny charakter, gdyż korzysta się z niego w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych. Z tego względu nie mają do niego zastosowania wszystkie zasady dotyczące postępowania dowodowego, a w szczególności art. 217 § 1 k.p.c. Dlatego nie można przyjąć, że sąd obowiązany jest dopuścić dowód z kolejnych biegłych, czy też opinii instytutu w każdym wypadku, gdy złożona opinia jest niekorzystna dla strony. Sąd ma obowiązek dopuszczenia dowodu z dalszej opinii, gdy zachodzi taka potrzeba, a więc wtedy gdy opinia, którą dysponuje zawiera istotne luki, bo nie odpowiada na postawione tezy dowodowe, jest niejasna, czyli nienależycie uzasadniona lub nieweryfikowalna, tj. gdy przedstawiona przez eksperta analiza nie pozwala organowi orzekającemu skontrolować jego rozumowania co do trafności jego wniosków końcowych. ( zob. postanowienie SN z dnia 19 sierpnia 2009 roku, III CSK 7/09, LEX nr 533150).

Tymczasem w pisemnym uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Okręgowy w sposób obszerny i należycie umotywowany wyjaśnił, z jakich przyczyn opinię biegłej Z. T. uznaje za miarodajną. Apelująca nie podjęła skutecznej polemiki z tym stanowiskiem sądu, a w szczególności, jak wyżej wskazano, nie przywołała argumentów, które by tę opinię skutecznie podważały. Należy mieć przy tym na uwadze, że sąd meriti nie miał obowiązku konfrontować opinii biegłej z prywatnym operatem sporządzonym na zlecenie strony pozwanej, zwłaszcza, że brak było jakichkolwiek zarzutów skierowanych na jego pominięcie. Już jedynie na marginesie należy zaznaczyć, że operat taki traktowany musi być jedynie jako stanowisko strony, poparte specjalistyczną wiedzą. Opinia prywatna, w tym przypadku operat szacunkowy, przeprowadzona na zlecenie strony, nie ma waloru dowodu z opinii biegłego sądowego, o którym mowa w art. 278 i nast. k.p.c., który to dowód (wyłącznie) może stanowić podstawę ustaleń faktycznych w sprawie, która wymaga wiadomości specjalnych.

W niniejszej sprawie prawidłowo zatem Sąd pierwszej instancji oparł swoje ustalenia odnośnie wartości naniesień powodów na gruncie pozwanej na opinii biegłego sądowego, przeprowadzonej w toku niniejszego postępowania, nie zaś, jak chce tego skarżąca, na treści operatu szacunkowego, sporządzonego na jej zlecenie.

Brak jest również podstaw do zarzucenia, że sąd orzekający w sprawie pominął fakt, że nieruchomość wraz z naniesieniami, których wartość podważają powodowie w niniejszym procesie, została sprzedana na wolnym rynku, bowiem lektura uzasadnienia zaskarżonego wyroku tego nie potwierdza. Na stronie 3 uzasadnienia wyroku, Sąd pierwszej instancji wprost wskazał, że w dniu 23 maja 2012 roku pawilon wraz z udziałem wynoszącym (...) w prawie użytkowania wieczystego działki (...) został sprzedany R. B., powołując się przy tym na akt notarialny. Powyższe wskazuje zatem, że Sąd pierwszej instancji, czyniąc ustalenia faktyczne uwzględnił, że sprzedaż nieruchomości z naniesieniami została dokonana na wolnym rynku w trybie przetargu.

Przechodząc do ostatniego z podniesionych zarzutów – naruszenia § 35 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 roku w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., nr 207, poz. 2109), również i ten zarzut należało uznać za niezasadny.

Umyka bowiem uwadze skarżącego, że przedmiotem niniejszego postępowania była wycena nakładów poczynionych przez powodów na nieruchomości będącej przedmiotem umowy dzierżawy, jaką łączyła strony. Brak jest przy tym podstaw do podzielenia twierdzeń skarżącej, że wycena tych nakładów została dokonana w sposób wadliwy. Dostrzec należy, że zarzuty te są tożsame z zarzutami stawianymi w toku procesu (pismo pozwanej z dnia 2 grudnia 2013 roku k. 279-280), do których biegły sądowy ustosunkował się w toku postępowania tak pisemnie (w opinii uzupełniającej nr 2 z dnia 26 sierpnia 2014 roku k. 357), jak i ustnie na posiedzeniu w dniu 21 lutego 2014 roku (k.298). Swoje wnioski biegła stawiała kategorycznie, należycie je motywując. Brak jest zaś jakichkolwiek podstaw do kwestionowania podstaw teoretycznych wydanej przez biegłą sądową opinii. Dodatkowo można wskazać, że biegła sądowa, skonfrontowana z pytaniami strony pozwanej, precyzyjnie odniosła się do wszystkich jej zastrzeżeń.

Apelująca nie dostrzega przy tym, że wycena wartości nakładów jaka wynika z opinii biegłego z dnia 15 października 2013 roku opierała się na analizie rynku nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę handlowo – usługową o powierzchni 1.500 m ² (k.237). Szacując wartość rynkową gruntu zabudowanego pawilonem handlowo – usługowym jako jednostkę porównawczą biegła przyjęła 1 m ² powierzchni użytkowej. Dalej biegła wskazała, że budynek handlowo – usługowy, stanowiący przedmiot wyceny, usytuowany jest na działce nr (...) o pow. 1.237 m ², na której zlokalizowane są jeszcze trzy podobne obiekty, zaś intensywność zabudowy gruntu mierzona w relacji powierzchni użytkowej budynków do powierzchni gruntu wynosi 13 %. Biegła wskazała przy tym, że intensywność powierzchni gruntu niezbędna do obsługi obiektów jest mniejsza niż powierzchnia działki, w związku z czym część gruntu pozostaje niewykorzystana. Typowa intensywność zabudowy dla danego segmentu rynku mierzona w relacji powierzchni użytkowej budynku do powierzchni gruntu waha się bowiem od 20 % do 40 %. W przypadku obiektów wolnostojących typowa intensywność wynosi zaś około 30 %.

Podkreślić należy, że do wyliczenia biegła przyjęła 1 m ² powierzchni użytkowej pawilonu z udziałem, jako funkcjonujące na rynku nieruchomości. Co więcej tę samą metodę zastosował mgr inż. ds. (...), zaś wartość przyjęta przez niego jest nawet wyższa aniżeli przyjęta przez biegłą sądową.

Skoro przedmiotem sporu jest wartość poczynionych przez powodów nakładów, to nie ma podstaw ku temu, aby szacować ją wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym działki gruntu, ustalonym arbitralnie przez pozwaną. Zwrócić w tym miejscu należy uwagę na to, że biegła sądowa wskazała, że przy wycenie nakładów poczynionych przez powodów należy uwzględnić wartość gruntu związanego z nieruchomością, ale jedynie w części niezbędnej do użytkowania przedmiotowego pawilonu, bowiem nie można określić wirtualnie wartości samego budynku, bez gruntu z którym jest związany, albowiem w obrocie on nie funkcjonuje. W końcu należy mieć na uwadze i to, że pierwotna umowa dzierżawy łącząca strony z dnia 17 sierpnia 1993 roku wskazywała na oddanie w dzierżawę terenu o powierzchni 60 m ² (k.8), zaś w umowie nr (...) z dnia 1 sierpnia 1997 r. określono tę powierzchnię na 131,67 m ² (k.23). Biegła sądowa zaś wskazała, że powierzchnia gruntu związana z budynkiem powinna odpowiadać wielkości powierzchni niezbędnej do obsługi budynku (pawilonu handlowego) o powierzchni 51,93 m ² i wynosi 175 m ². Biegła, motywując to wyliczenie, podparła się analizą rynku lokalnego, gdzie typowa intensywność zabudowy gruntu obliczona jako stosunek powierzchni budynku do powierzchni gruntu wynosi około 30 %, co w przypadku przedmiotowego budynku przekłada się na powierzchnię 175 m ² (k. 215). Strona pozwana tych wniosków biegłego nie zdołała skutecznie zakwestionować.

Już jedynie na marginesie należy podnieść, że rzeczoznawca majątkowy G. T. nie poddał badaniu w swoim operacie powierzchni jaka jest niezbędna do obsługi pawilonu handlowego, a przyjął całkowitą powierzchnię gruntu wskazaną przez spółdzielnię. Obie wyceny miały jednak inny charakter i sporządzone zostały na konkretne potrzeby.

Reasumując, Sąd Apelacyjny uznał, że brak było podstaw do kwestionowania wyliczeń dokonanych przez biegłą sądową na potrzeby niniejszego procesu.

Odnosząc się już pokrótce do zarzutu, który skarżąca podniosła w końcowym fragmencie uzasadnienia wywiedzionej apelacji, tj. co do nie zaliczenia przez Sąd pierwszej instancji kwoty pozostałych długów powodów na poczet zasądzonego świadczenia, wskazać należy, że wprawdzie w judykaturze przyjmuje się dopuszczalność obrony pozwanego w procesie czy to poprzez podniesienie procesowego zarzutu potrącenia, czy to połączonego wraz ze złożeniem materilanoprawnego oświadczenia o potrąceniu, który sąd powinien rozpoznać tylko wtedy, gdy wcześniej przesądzi zasadność roszczeń powództwa, to jednak dokładna analiza akt sprawy prowadzi do wniosku, że skarżąca w toku procesu nie podniosła zarzutu potrącenia w tym zakresie. O ile wskazywała na wysokość zadłużenia powodów, która nie była przez nich kwestionowana, o tyle zgłosiła zarzut potrącenia wyłącznie co do kwoty 75.325 złotych i zarzut ten został uwzględniony przez Sąd I instancji.

Mając na uwadze powyższe rozważania, uznając zarzuty apelacji za niezasadne, Sąd Apelacyjny orzekł, jak na wstępie, na podstawie przepisu art.385 k.p.c.