Pełny tekst orzeczenia

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 27 czerwca 2013 r.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku I Wydział Cywilny

w składzie:

po rozpoznaniu w dniu 27 czerwca 2013 r. w Białymstoku

na rozprawie

sprawy z powództwa (...) Spółki z o.o. w B.

przeciwko Gminie Miejskiej B.

o zapłatę

na skutek apelacji powódki

od wyroku Sądu Okręgowego w Białymstoku

z dnia 30 stycznia 2013 r. sygn. akt I C 1728/10

I.  oddala apelację;

II.  zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 2.700 zł tytułem zwrotu kosztów procesu za drugą instancję.

UZASADNIENIE

Powódka (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w B. wniosła o zasądzenie od pozwanej Gminy Miejskiej w B. kwoty 471.331 złotych, odpowiadającej według jej twierdzeń wartości nakładów poczynionych na dzierżawioną od pozwanej nieruchomość. Zaskarżonym wyrokiem Sąd Okręgowy w Białymstoku oddalił powództwo i rozstrzygnął o kosztach.

Ustalił, że 13 lipca 1998 roku strony procesu zawarły umowę dzierżawy części nieruchomości położonej w B., aneksowaną 10 lipca 2000 roku, kiedy ograniczyły zakres przedmiotu dzierżawy. Posadowiony na tej nieruchomości budynek wymagał wykonania prac adaptacyjnych, co znalazło odzwierciedlenie w dokumencie zatytułowanym „przewidywane koszty modernizacji budynku Stacja obsługi byłego (...)u przy ulicy (...) w B.” i zeznaniach świadka W. W.. Powód wykonał prace remontowe i poniósł nakłady na nieruchomość. Ich wartość rynkowa w dacie wydania nieruchomości wynosi 380.228 złotych. Umowa z 13 lipca 1998 roku w § 5 przewidywała rozliczenie nakładów adaptacyjno - modernizacyjnych. W pkt 7 określono, że dzierżawcy przysługuje roszczenie o zwrot nakładów adaptacyjno - modernizacyjnych wyłącznie w razie wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek wydzierżawiającego. Roszczenie to nie przysługuje w razie rozwiązania umowy ze skutkiem natychmiastowym z winy dzierżawcy. Czynsz uwzględniał konieczność wykonania tych prac i był zaniżony z racji poniesienia kosztów na adaptację. Umowa została zawarta na okres dziesięciu lat. Po jej zakończeniu była przedłużana. Nieruchomość została wydana Gminie 16 listopada 2009 r.

Sąd ocenił zebrane w sprawie dowody jako w większości obiektywne i wiarygodne. Nie dał wiary tylko zeznaniom przesłuchiwanego w charakterze strony prezesa powodowej spółki (...). Twierdzenia, że § 5 umowy dotyczy jedynie okresu, w którym obowiązywała, nie wynikają z jego treści. § 5 reguluje jednoznacznie i przejrzyście i rozliczenie nakładów adaptacyjno - modernizacyjnych. Nie odnosi się do okresu trwania umowy, ale również do wzajemnych rozliczeń po jej ustaniu. Stanowisko, że czynsz był ustalony w wysokości rynkowej pozostaje w sprzeczności z zeznaniami świadków, burmistrza pozwanej, jak również wypowiedzią prezesa powodowej spółki z 20 marca 1998 roku, który na posiedzeniu Zarządu Miasta stwierdził, że „w przypadku wyrażenia zgody na dzierżawę przedmiotowej nieruchomości, spółka przeprowadzi remont z własnych środków finansowych, a wniesiony wkład zostałby zaliczony na poczet czynszu dzierżawnego.” Ponadto wskazał, że koszty prac remontowo - adaptacyjnych stanowiły koszt działalności Spółki (...) i zostały zaksięgowane jako inwestycja w obcy środek trwały, z okresem amortyzacji dziesięciu lat. Oświadczenie pełnomocnika pozwanej, która w postępowaniu o zawezwanie do próby ugodowej uznała co do zasady powództwo, potraktował zgodnie z art. 229 k.p.c., jako przyznanie faktu poniesienia nakładów. Nie było jednak uznaniem, skoro od początku procesu pozwana kategorycznie wnosiła o oddalenie powództwa.

W ocenie prawnej wskazał, że zgodnie z art. 693 § 1 k.c., przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Stosownie do art. 694 k.c., do dzierżawy stosuje się odpowiednio przepisy o najmie. W art. 676 k.c., ustawodawca ustanowił roszczenia najemcy wobec wynajmującego z powodu ulepszenia przedmiotu umowy. Warunkiem zastosowania przez strony art. 676 k.c. jest brak umownego uregulowania skutków ulepszenia przez dzierżawcę przedmiotu umowy. Podstawą rozliczeń poniesionych nakładów w pierwszym rzędzie są postanowienia umowne. Dopiero gdy umowa tego nie reguluje, mogą mieć zastosowanie uregulowania ustawowe (por. Sąd Apelacyjny w Poznaniu w wyroku z 6.05.2010 roku, I ACa 276/10 - Lex nr 756554). Umowa określała wzajemne roszczenia z tytułu nakładów. Ich zwrot przysługuje wyłącznie w razie wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek wydzierżawiającego (§ 5 pkt 7). Użyte słowo „wyłącznie” oznacza, że strony nie przewidywały zwrotu nakładów w innej sytuacji, niż w razie wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek Gminy. W ocenie Sądu Okręgowego za takim, dosłownym, rozumieniem umowy przemawiają również inne, powyżej omówione dowody. Inna interpretacja tej umowy nie ma jakiegokolwiek uzasadnienia.

Odwołując się do treści art. 353 ¹ k.c. wskazał, że strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Umowa stron w zakresie możliwości rozliczenia nakładów, nie sprzeciwia się właściwości umowy dzierżawy, ustawie ani zasadom współżycia społecznego. Tym samym roszczenie powódki ocenił jako niezasadne. Dodatkowo wskazał, że nakłady te zostały przez nią zamortyzowane - pomniejszyła bowiem swój dochód o ich wysokość.

Apelację od tego wyroku wniosła powódka zaskarżając go po sprecyzowaniu w części oddalającej powództwo co do 200.000 zł. Zarzuciła naruszenie:

1.  art. 65 k.c. w związku z § 5 umowy dzierżawy z dnia 13 lipca 1998 r., poprzez bezzasadne przyjęcie, że strony w umowie odmiennie od regulacji art. 676 k.c. ustaliły zasady rozliczenia nakładów, w tym także takich, których poczynienie było niezbędne do doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu przydatnego do umówionego użytku oraz uznanie, że poniesione przez powoda nakłady na dzierżawioną nieruchomość, nie podlegają zwrotowi, przy jednoczesnym przyjęciu za wiarygodne twierdzeń tylko jednej ze stron umowy, jak również nie wskazanie, jakie konkretnie dyrektywy wykładni uzasadniają wniosek, że z postanowień tej umowy nie wynika jedynie tymczasowy obowiązek poniesienia przez powódkę nakładów na dzierżawioną nieruchomość,

2.  art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c., poprzez jego niezastosowanie,

3.  art. 662 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 694 k.c. w zw. z art. 697 k.c. w zw. z § 5 umowy dzierżawy z dnia 13 lipca 1998 r. i w zw. z art. 353 ¹ k.c., poprzez przyjęcie, że wyłączenie możliwości zwrotu wartości nakładów poczynionych przez powódkę na nieruchomość pozwanej, nie sprzeciwia się właściwości stosunku dzierżawy, ustawie ani zasadom współżycia społecznego,

4.  art. 156 ust. 3 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 z późn. zm.), poprzez ustalenie wartości nakładów w oparciu o operat szacunkowy biegłego, który został sporządzony ponad 12 miesięcy przed wydaniem orzeczenia w niniejszej sprawie, pomimo nie potwierdzenia jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego,

5.  art. 233 § 1 k.p.c., poprzez dowolne uznanie, że nie doszło do uznania roszczenia o zwrot nakładów co do zasady, że czynsz dzierżawy był obniżony z powodu poniesionych przez powódkę nakładów oraz, że powódka uzyskała korzyść na skutek amortyzacji inwestycji w obcym środku trwałym i nieuzasadnioną odmowę wiarygodności zeznaniom prezesa pozwanej przy bezkrytycznym daniu wiary twierdzeniom strony przeciwnej.

Wniosła o zmianę wyroku i uwzględnienie powództwa zmianę rozstrzygnięcia o kosztach procesu przed Sądem pierwszej instancji, według norm przepisanych, ewentualnie, o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Apelacyjny zważył, co następuje:

Apelacja jest nieuzasadniona.

W pierwszej kolejności, ponieważ implikuje ocenę postawionych w apelacji zarzutów, nawiązujących do stosunku dzierżawy, trzeba określić rodzaj zawartej przez strony umowy. Jej treścią jest oddanie pozwanej zabudowanej nieruchomości do korzystania na cele prowadzonej działalności gospodarczej, co odpowiada ustawowej regulacji umowy najmu - art. 659 k.c. Nie zostało w niej zawarte uprawnienie korzystającej do czerpania pożytków w rozumieniu art. 53 - 55 k.c., co jest istotą stosunku dzierżawy (art. 693 § 1 k.c.). Sąd Apelacyjny zaniecha zatem w dalszej ocenie odniesienia do zarzutów sformułowanych na kanwie tego ostatniego stosunku prawnego, jakkolwiek nie mogłoby to także doprowadzić do oczekiwanego przez powódkę rezultatu.

Odnośnie pierwszego z zarzutów dotyczącego wykładni umowy i zarzutu oznaczonego jako 3, trzeba zaznaczyć, że podobnie jak postawiony jako trzeci w kolejności, nie został prawidłowo skonstruowany. Sąd nie jest adresatem postanowień umowy, stąd nie mógł naruszyć jej § 5. Dokonał natomiast prawidłowej, co do zasady, jego interpretacji. Skrótowość uzasadnienia, jeśli chodzi o wyjaśnienie podstawy faktycznej i prawnej wyrokowania, nie ma wpływu na rozstrzygnięcie o apelacji.

Słusznie wprawdzie skarżący wskazuje, powołując się na uchwałę siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 29 czerwca 1995 r., III CZP 66/95 i późniejsze, nawiązujące do przedstawionego w niej poglądu orzeczenia, że w judykaturze i nauce prawa na gruncie art. 65 k.c. przyjmuje się kombinowaną metodę wykładni, przy czym treść spornych niejasnych postanowień umowy może być wyjaśniana nie tylko przy wykorzystaniu jej zapisu, ale także okoliczności „zewnętrznych” w stosunku do umowy, pozwalających na odzwierciedlenie godnego zamiaru stron i celu dokonywanej czynności. Uzasadnienie apelacji nie dostarcza jednak argumentów, które dawałyby podstawę do wysnucia odmiennych niż zaprezentowane w uzasadnieniu zaskarżonego wniosków. Wprawdzie, co podkreślił Sąd Najwyższy we fragmencie uzasadnienia powołanej uchwały poświęconemu czynnościom utrwalonym w formie pisemnej, tekst dokumentu nie stanowi wyłącznej podstawy wykładni ujętych w nim oświadczeń woli i dopuszczalne jest sięgnięcie do okoliczności towarzyszących ich złożeniu, które mogą być stwierdzone za pomocą pozadokumentowych środków dowodowych. Interpretacja oświadczenia woli w takim wypadku przebiega jednak według ogólnych zasad kombinowanej metody wykładni. Wiążący prawnie sens oświadczenia woli ustala się mając w pierwszej kolejności na uwadze rzeczywistą wolę stron, a gdy nie da się jej ustalić, sens ten ustala się na podstawie przypisania normatywnego - zatem tak, jak powinien być rozumiany przez działającego z zachowaniem reguł staranności adresata.

Analiza zapisu zawartego w § 5 umowy w oparciu o przytoczone kryteria nie prowadzi do wniosków sprzecznych z przyjętymi przez Sąd Okręgowy, który ograniczył się wprawdzie w swych rozważaniach tylko do kwestii rozliczenia nakładów adaptacyjno - modernizacyjnych, pomijając inne, o których mowa w pkt. 4 (remonty kapitalne i bieżące), a także nieuzgodnione przez strony, które prowadzą do ulepszenia rzeczy najętej i jako nieuregulowane w umowie podlegają reżimowi art. 676 k.c., o czym mowa poniżej, i w zasadzie wywód swój ograniczył do interpretacji § 5 pkt. 7, pomijając inne jego postanowienia.

W odniesieniu do tego, a także zarzutu naruszenia art. 662 § 1 i 2 k.c. oraz pozostałych regulacji w tym zarzucie przytoczonych, należy wskazać, że w § 5 pkt. 1 umowy zawarte zostało stwierdzenie, że „budynek ze względu na stan techniczny oraz potrzeby dzierżawcy wymaga robót adaptacyjno-modernizacyjnych”. Wynika z tego, że według wiedzy obu stron został przekazany w stanie nienadającym się do umówionego użytku. Powód podjął się wykonania tych robót, a także remontów kapitalnych i bieżących, na własny koszt i bez prawa żądania zwrotu (pkt. 4 i 7). Możliwość zwrotu ograniczoną do zaakceptowanych przez Gminę nakładów adaptacyjno-modernizacyjnych, strony przewidziały tylko przy spełnieniu kumulatywnie dwóch warunków: 1) poniesienia nakładów zaakceptowanych przez Gminę; 2) wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek Gminy. Strony nie wypowiedziały się natomiast w umowie co do innych, niż remontowe i zaakceptowane przez wynajmującego adaptacyjno-modernizacyjne nakłady najemcy, co oznacza ich poddanie reżimowi art. 676 k.c.

Skarżąca sprzeciwia się prawidłowości takiej interpretacji umowy, która opiera się na jej dosłownym zapisie. Podnosi bowiem, że w jej ocenie, gdyby miał prowadzić do wyłączenia możliwości zwrotu nakładów po okresie obowiązywania umowy, powinien mieć inną treść. Nie podała jednak jaką. Sporny zaś zapis miał zaś służyć zabezpieczeniu interesu dzierżawcy, gdyby umowa została rozwiązana wcześniej. Ta argumentacja jest dotknięta wewnętrzną sprzecznością. Zinterpretowana na podstawie analizy umowy treść § 5 umowy wskazuje na taką wolę stron, jak to przyjął Sąd Okręgowy. Zabezpieczenie interesu powódki polegało na tym, że nakłady miały mu zostać zwrócone jedynie („wyłącznie”) w przypadku przedwczesnego, przy tym niezawinionego przez nią, rozwiązania umowy. Brak jest w umowie postanowienia, które w podobny sposób zabezpieczałoby interes powódki w przypadku wygaśnięcia umowy po zakończeniu ustalonego okresu jej obowiązywania. Jej analiza nie dostarcza podstaw do podzielenia stanowiska, że zwrot nakładów należy się także w sytuacji, gdy umowa wygasła po upływie okresu, na który została zawarta. Jakkolwiek ujęte w art. 65 § 1 i 2 k.c. reguły wykładni umów nakazują udzielenie priorytetu przed dosłownym brzmieniem umowy rzeczywistej woli stron, może tak się stać jedynie wówczas, gdy jest to wola zgodna. Przedstawianie odmiennych wniosków co do tego, w jaki sposób ukonstytuowało się między nimi oświadczenie woli, nakazuje dokonanie jego interpretacji na podstawie przypisania obiektywnego, zatem tak, jak powinna je odczytać strona działająca starannie, dbała o swoje interesy. W żadnym zaś wypadku wynik wykładni nie może doprowadzić do nadania pisemnemu oświadczeniu znaczenia sprzecznego z treścią dokumentu.

Do takich samych wniosków skłania także ocena przywoływanego w apelacji „kontekstu”. Według powódki uzgodnione stawki czynszu odpowiadały rynkowym, co miałoby zapewne wskazywać na brak porozumienia o rozliczeniu nakładów w bieżącym czynszu. Twierdzenie to nie zostało jednak poparte żadnym dowodem. Nie jest nim bowiem, jak podaje w apelacji, „stanowisko powódki wyrażone w piśmie z dnia 14 kwietnia 1998 r.”. Podana w nim wysokość czynszu opłacanego na podstawie wcześniejszej umowy, nawet gdyby była zgodna z rzeczywistą, odpowiadała indywidualnym uzgodnieniom między stronami umowy. Nie jest zatem miarodajna dla ustalenia rynkowej, która mogłaby stanowić punkt odniesienia dla ustalanej przez strony w czasie zawierania i obowiązywania umowy. Podobnie nie zostały wykazane twierdzenia powódki, że nie odzyskała poprzez opłacanie czynszu wyłożonych na nieruchomość pozwanej nakładów. Podnoszone w związku z tym zarzuty, jako że zdają się zmierzać bądź to do dokonania wykładni umowy według okoliczności pozadokumentowych; bądź też do wykazania nieważności niektórych z jej postanowień (w treści zarzutu nie zostało to jednoznacznie wyartykułowane), powinny być przez stronę stawiającą taką tezę w obu wypadkach wykazane (art. 6 k.c.).

Dokonaniu postulowanej w apelacji oceny dodatkowo przeczy treść pozostałych dowodów także wytworzonych przez powódkę. Pozwana na poparcie swojego stanowiska, że brak możliwości żądania zwrotu nakładów miała kompensować obniżona stawka czynszu, przedstawiła dokument urzędowy w postaci wyciągu z uchwały zarządu miasta dotyczącej wysokości stawek czynszu (k. 94), z której wynikało, że czynsz dzierżawny według przyjętych w niej stawek za grunt i budynek powinien wynieść łącznie 7.490 zł netto. Ogólnikowe zaprzeczenie bazującym na tym twierdzeniom pozwanej nie spełnia wymagań przewidzianych dla obalenia prawdziwości dokumentu urzędowego (art. 246 i 252 k.c.). Wynika z niego, że uzgodniony przez strony był trzykrotnie niższy (2.500 zł netto - k.13). Był nawet niższy od zaproponowanej przez powoda, który w tej propozycji uwzględnił koszty modernizacji, stawki 3.500 zł (k.132). Poczynając zaś od 3 lipca 2000 r. powód, przy zmniejszeniu wynajmowanej powierzchni o ½ opłacał waloryzowany o stopę inflacji czynsz w wysokości wyjściowej 750 zł netto, zatem ponad trzykrotnie mniej niż uzgodniony początkowo. Przedstawiony dokument z k. 94 dowodzi, że takie stawki były stosowane przez Gminę przy oddawaniu do odpłatnego korzystania stanowiących jej własność nieruchomości. Zastosowana w umowie z powódką była na każdym etapie jej obowiązywania wielokrotnie niższa.

Badając okoliczności towarzyszące zawarciu umowy nie sposób abstrahować od utrwalonego w protokołach z posiedzeń Zarządu Miasta z 30 marca 1998 r. (k. 127) i Rady Miasta z 15 kwietnia 1998 r. (k. 99) przebiegu negocjacji, zwłaszcza zaś zaprotokołowanej wypowiedzi prezesa powodowej spółki. Wyraźnie z nich wynika, że intencją spółki było zaliczenie nakładów na poczet czynszu. Zabezpieczenia swego interesu spółka upatrywała w zapewnieniu trwałości umowy - zawarcia jej na czas dziesięcioletni, z uwagi na planowane nakłady remontowe, szacowane na tym etapie na około 2-3 mld starych złotych (200.000-300.000 nowych). Analiza zapisów protokołów nie pozostawia wątpliwości co do tego, że nakłady te miały być poniesione przez pozwaną i rozliczone w czynszu. Rozważana była tylko kwestia, czy miasto zainwestuje w budowę stacji trafo.

Poczynione na posiedzeniach obu tych gremiów ustalenia znalazły odzwierciedlenie w zapisach umowy stron i wprost z nimi korespondują. W ich konsekwencji w umowie została zawarta regulacja wyłączająca możliwość zwrotu nakładów czynionych na remonty (§ 5 pkt 4) oraz adaptacyjno-modernizacyjnych - te ostatnie podlegały zwrotowi wyłącznie w przypadku wcześniejszego rozwiązania umowy na wniosek Gminy i w zakresie przez nią zaakceptowanym (§ 5 pkt 2 i 7). Zostały także uwzględnione postulaty najemcy. Umowę zawarto na okres dziesięciu lat z obniżoną stawką czynszu. Omówione powyżej dowody nie dają podstaw, by podzielić obecnie prezentowane stanowisko powódki, że oczekiwane obniżenie czynszu było tylko „życzeniowe” i w praktyce nie zostało zrealizowane.

Tym samym strony zmodyfikowały przepisy o najmie regulujące obowiązki wynajmującego i najemcy (art. 662 § 1 i 2, art. 663 k.c.), a także w zakresie uregulowanym w umowie (nakłady adaptacyjno-modernizacyjne i remontowy) zasady rozliczeń po jej zakończeniu (art. 676 k.c.). Przepisy te mają charakter norm względnie obowiązujących, stąd też strony w granicach przysługującej im swobody kontraktowania (art. 353 ¹ k.c.) mogą ujętą w nich materię uregulować w odmienny sposób, co wprost wynika z treści art. 676 k.c. Nie ma także bezwzględnego nakazu skierowanego do wynajmującego, a jedynie powinność oddania rzeczy do korzystania i utrzymywania jej w stanie przydatnym do umówionego użytku (art. 662 § 1 k.c), ani też zakazu przejmowania przez najemcę obowiązków, które obciążają wynajmującego (art. 663 k.c.). Taka regulacja nie jest zatem sprzeczna z prawem ani istotą stosunku najmu (także dzierżawy). Naruszałaby zasady swobody kontraktowej tylko wówczas, gdyby umowa poprzez nadmierne obciążenie korzystającego powodowała faktyczną nierówność stron stosunku zobowiązaniowego. Tymczasem rezygnacja przez strony z wprowadzenia do ich relacji prawnej przytoczonych norm i zastąpienie ich własną regulacją były uwarunkowane potrzebą uwzględnienia interesu właściciela, który przez cały czas trwania wieloletniej umowy godził się na obniżenie korzyści, które mógłby uzyskać z czynszu.

Powyższych ustaleń i oceny prawnej Sąd Apelacyjny dokonał w ramach przyznanej mu art. 382 k.p.c. kompetencji. Ponieważ doszedł w konkluzji do tożsamych wniosków, nie zachodzi potrzeba szczegółowego odniesienia się do pozostałych zarzutów, w których wskazano na naruszenie ustawy o gospodarce nieruchomościami i uchybienia procesowe.

Opinia biegłego, która według zarzutu czwartego w kolejności utraciła ważność, nie była przydatna dla rozstrzygnięcia.

Co do wielowątkowego zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. trzeba wskazać, że:

1)  Polskie prawo procesowe nie wiąże konsekwencji z „uznaniem powództwa co do zasady”, o ile nie jest to przejawem niesumiennego lub oczywiście niewłaściwego postępowania (art. 103 § 1 k.p.c.). Nie ma zatem znaczenia dla rozstrzygnięcia o powództwie stanowisko, jakie zajął pozwany w postępowaniu wywołanym wezwaniem do próby ugodowej. Nawet gdyby odzwierciedlało ono na tamtym etapie jego przekonanie co do częściowej przynajmniej zasadności roszczenia, nie oznacza to, że w późniejszym okresie nie może prezentować odmiennego stanowiska, takiego, jakie konsekwentnie wyrażał w tej sprawie i popierał stosownymi dowodami. Wobec ich treści, a także jednoznacznej treści zapisu umownego, nie może być też uznane za wystarczający argument za dokonaniem wykładni umowy zgodnie z intencją powódki.

2)  Nie jest uzasadniony zarzut dotyczący wyprowadzenia nieprawidłowych wniosków z dowodu z przesłuchania stron. Zeznania prezesa pozwanej nie zostały przez Sąd Okręgowy uznane za dowód o wystarczającej sile przekonywania na tle innych, omówionych już przez Sąd Apelacyjny, przytoczonych także w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku dowodów, nie zaś tylko zeznań burmistrza pozwanej Gminy. Taka ocena nie jest dotknięta zarzucana jej jednostronnością i odpowiada wymaganiom art. 233 § 1 k.p.c.

3)  Nie prowadzi do podzielenia stanowiska strony powodowej przytoczona w końcowym fragmencie uzasadnienia apelacji okoliczność, ze pozwany dokonał „prawa wyboru” w odniesieniu do instalacji sprężonego powietrza wzywając do jej zdemontowania lub złożenia oświadczenia, że zrzeka się wszelkich roszczeń z tytułu zwrotu nakładów niezaakceptowanych przez Gminę. Umowa stron w § 5 odnosiła się do nakładów adaptacyjno-modernizacyjnych zaakceptowanych przez Gminę i nakładów na remonty. Powyższe nie obejmuje innych nakładów, których czynienia wynajmujący nie zabronił, ale nie zaakceptował w przedstawionym mu kosztorysie, tak jak to miało miejsce w przypadku wymienionej w przywołanym w apelacji piśmie sprężarki. O ile zwrot nakładów zaakceptowanych po upływie dziesięcioletniego okresu trwania umowy został w umowie wyłączony, nakłady „niezaakceptowane” nie zostały poddane temu reżimowi. Dlatego stosuje się do nich ogólna reguła z art. 676 k.c. Wynajmujący może je według swojego wyboru zatrzymać za zapłatą sumy pieniężnej odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego. W stosunku do sprężarki dokonał takiego wyboru i wezwał do jej usunięcia. Takie zachowanie nie świadczy zatem, ani o niekonsekwencji strony pozwanej, ani też nie wskazuje na podzielenie przez nią prezentowanej przez powódkę interpretacji umowy. Gdyby nawet w okresie obowiązywania umowy powódka poczyniła na nieruchomości także inne zatrzymane przez Gminę ulepszenia, spoza katalogu, do których odwołuje się umowa w § 5, co mogłyby według treści art. 676 k.c. uzasadniać żądanie ich zwrotu. Aby skutecznie tego dochodzić w tym postępowaniu powinna była je zindywidualizować, wykazać fakt poniesienia i konkretną wartość. Takie dowody nie zostały przeprowadzone. Powódka żądała rozliczenia wszystkich nakładów. Dowód z opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego zmierzał zaś do wykazania wzrostu wartości nieruchomości z tymi nakładami, nie zaś wartości konkretnych, pozostawionych na niej przez najemcę, podlegających ewentualnemu rozliczeniu ulepszeń. Sąd nie został wprawdzie pozbawiony inicjatywy dowodowej (art. 232 k.p.c.), ma jednak prawa wyręczania w doborze środków dowodowych i zastępowania zgłaszającej określone dowody strony takimi, które mogłyby prowadzić do poczynienia korzystnych dla niej ustaleń, ani tym bardzie modyfikowania podstawy faktycznej powództwa (art. 321 § 1 k.p.c.).

Z tych względów apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach procesu wywołanych apelacją Sąd Apelacyjny postanowił kierując się zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy (art. 98 § 1 k.p.c.) zasądził zatem poniesione przez pozwanego w tej instancji koszty zastępstwa procesowego w stawce minimalnej 2.700 zł.