Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt I CK 191/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 grudnia 2004 r.
Sąd Najwyższy w składzie :
SSN Tadeusz Domińczyk (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSA Wojciech Kościołek
Protokolant Beata Rogalska
w sprawie z powództwa D.S. i J.S.
przeciwko S. Spółce z o.o., obecnie SP. Spółce z o.o.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 grudnia 2004 r.,
kasacji powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego
z dnia 11 września 2003 r., sygn. akt [...],
oddala kasację i zasądza od powodów solidarnie na rzecz
strony pozwanej 5400 (pięć tysięcy czterysta) zł tytułem
kosztów postępowania kasacyjnego.
2
Uzasadnienie
Wyrokiem z dnia 28 maja 2002 r. Sąd Okręgowy w W. oddalił powództwo
D. i J. małż. S. przeciwko S. sp. z o.o. o zapłatę kwoty 221.172,13 zł, tytułem
zwrotu wyegzekwowanego zadatku oraz kwoty 32.140,40 zł tytułem zwrotu
poniesionych kosztów egzekucji.
Według ustaleń Sądu Okręgowego strony zawarły w dniu 7 kwietnia
1997 r. umowę kupna-sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu
o powierzchni 5.780 m2
. Stosownie do treści umowy wpłacona zbywcom część
ceny nabycia (221.172,13 zł) stanowiła zadatek. W umowie, nazwanej
warunkową, kontrahenci wskazali na obciążające zbywców prawo pierwokupu
oraz zastrzegli sobie prawo odstąpienia od umowy. Nabywcy, pozwanej spółce,
prawo odstąpienia od umowy służyło w razie przeszkody zamierzonego
wybudowania na nabywanym gruncie stacji paliw. Negatywne stanowisko władz
samorządowych B. w przedmiocie zamierzonej przez stronę pozwanej
inwestycji sprawiło, że strona ta w piśmie z dnia 4 grudnia 1997 r. zawiadomiła
zbywców, iż od umowy odstępuje. Stanowisko to strona pozwana ponowiła w
późniejszych terminach. Również powodowie złożyli oświadczenie
o odstąpieniu od umowy, tyle tylko że uczynili to w formie notarialnej (w dniu 26
stycznia 1998 r.).
Uiszczona przez stronę pozwaną suma zadatku (221.172,13 zł) została
przez tę stronę wyegzekwowana od powodów. Ci bowiem poddali się w akcie
notarialnym egzekucji, a akt ten, na żądanie strony pozwanej, został
zaopatrzony w klauzulę wykonalności. Powodowie kwestionowali zasadność
podjętych czynności egzekucyjnych i w początkowej fazie postępowanie
w sprawie zmierzało do pozbawienia tytułu wykonawczego wykonalności.
Zarówno przed jak i po przekształceniu powództwa powodowie konsekwentnie
podnosili, że odstąpienie przez stronę pozwaną od umowy nie było skuteczne,
gdyż oświadczenie w tym względzie wymagało formy notarialnej, czego Sąd
Okręgowy nie podzielił.
Apelację powodów od wyroku Sądu Okręgowego Sąd Apelacyjny
zaskarżonym wyrokiem oddalił. W ocenie tego Sądu forma czynności prawnych
3
podejmowanych w relacji do wcześniej zawartej umowy podstawowej pozostaje
w zależności od skutków jakie czynność ta ma wywołać. Jeżeli jej następstwem
ma być uzupełnienie lub zmiana zawartej wcześniej umowy notarialnej, za
skuteczną może być uznana tylko czynność wyrażona w formie aktu
notarialnego. Forma ta nie jest wymagana, jeżeli czynność nie rodzi skutków
rzeczowych, a taki charakter ma zarówno odstąpienie od umowy, jak i jej
rozwiązanie.
W kasacji opartej na pierwszej podstawie kasacyjnej powodowie
domagają się zmiany zaskarżonego wyroku i uwzględnienia powództwa.
Zarzucili:
- naruszenie art. 77 k.c. przez wadliwe zastosowanie tego przepisu „pomimo
gdy jego hipoteza nie obejmuje formy szczególnej zastrzeżonej pod rygorem
nieważności”
- naruszenie art. 158 w związku z art. 395 § 1 k.c. przez przyjęcie, że
„odstąpienie od umowy wymagającej aktu notarialnego i w takiej formie
zawartej, może być skutecznie dokonane z zachowaniem formy pisemnej”.
W odpowiedzi na kasację strona pozwana wniosła o jej oddalenie
podnosząc, iż odstąpienie od umowy, nie należy do czynności z zakresu obrotu
nieruchomością, a co za tym idzie nie wymaga formy notarialnej.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Przysługujące gminie prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego nie zabudowanej nieruchomości gruntowej sprawia,
że umowa - przez wzgląd na wymaganą formę szczególną – notarialną, może
być tylko umową warunkową. W tej postaci jest ona zarazem umową
zobowiązującą, co dla nabywcy oznacza roszczenie o przeniesienie prawa, dla
zbywcy zaś obowiązek złożenia oświadczenia woli, którego treścią jest
przeniesienie tego prawa. Umowa taka w granicach swobody umów może być
przez kontrahentów modyfikowana, nie wyłączając jej rozwiązania czy
odstąpienia od niej. Strony zresztą możliwość odstąpienia od zawartej umowy
zastrzegły i każda z nich z takiej możliwości skorzystała, tyle tylko, że strona
pozwana wyraziła to w formie pisemnej, co zrodziło spór co do skuteczności tej
formy w nawiązaniu do zróżnicowanych poglądów, zarówno w literaturze jak
4
i orzecznictwie, czy odstąpienie od umowy zawartej w formie szczególnej
wymaga zachowania takiej samej formy, czy też wystarczy tylko forma
pisemna.
Źródłem kontrowersji w tym względzie była norma art. 77 k.c., w myśl
którego, jeżeli umowa została zawarta na piśmie, jej uzupełnienie, zmiana albo
rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej powinno być
stwierdzone pismem. Nowe brzmienie tego przepisu nadane ustawą
zmieniającą z dnia 14 lutego 2003 r. (Dz.U. Nr 49, poz. 408) czyni w tych
warunkach ten przepis normą interpretacyjną. W § 1 powołanego przepisu
wyraźnie powiedziano, że tylko uzupełnienie lub zmiana umowy wymaga
zachowania takiej formy, jaką ustawa lub strony zastrzegły w celu jej
zawarcia. W myśl § 3 natomiast, jeżeli umowa została zawarta w innej formie
szczególnej, odstąpienie od umowy albo jej wypowiedzenie powinno być
stwierdzone pismem. Przytoczone uregulowanie wzmacnia tym samym
zapatrywanie Sądu Najwyższego wyrażone jeszcze pod rządami art. 77 k.c.
w jego pierwotnym brzmieniu, że użyte tam sformułowanie „na piśmie” jest
przeciwstawieniem formy ustnej i woli wyrażonej w sposób w art. 60 wskazanej.
Uzupełnienie zmiana, rozwiązanie i odstąpienie od zawartej na piśmie umowy
może nastąpić – poza przypadkami w ustawie przewidzianymi – w każdy
dowolny sposób, byleby tylko zostało stwierdzone pismem (wyrok SN
z 16 stycznia 2001 r., II CKN 349/00 – nie publ.). Tylko w odniesieniu do
uzupełnienia lub zmiany umowy pogląd ten stracił na aktualności.
Zastrzeżenie umownego prawa odstąpienia w skutkach odpowiada
warunkowi. Nie jest zatem dopuszczalne w umowach, które nie mogą być
zawarte pod warunkiem, tak jak to ma miejsce w umowach przenoszących
własność nieruchomości, czy obejmujących skutek rzeczy. Skorzystanie
z prawa odstąpienia zastrzeżonego w umowie o skutku tylko obligacyjnym,
kładzie kres wiążącemu kontrahentów stosunkowi umownemu. Dopóki zatem
nie nastąpi skorzystanie z tego prawa istnieje stan niepewności co do
sfinalizowania założeń umowy zobowiązującej.
Odstąpienie ze swej istoty ma moc wsteczną (ex tunc), co stawia strony
w sytuacji sprzed zawarcia umowy. Jeżeli obie strony umowy zastrzegły sobie
prawo odstąpienia, każda z nich może wygasić stosunek umowny z takim
5
samym skutkiem. Skoro zatem także powodowie skorzystali z prawa
odstąpienia, w ich przekonaniu w jedynie właściwej formie (notarialnej), to
również oni zniweczyli skutki umowy z mocą wsteczną. Tym samym stosownie
do treści art. 395 § 2 k.c. obowiązani są zwrócić to, co na poczet umowy
świadczyła druga strona. Już tylko przez wzgląd na skutek odstąpienia
dokonanego przez powodów, utracili oni prawo do zatrzymania zadatku. Nie ma
przy tym żadnego znaczenia, że uczynili to później niż strona pozwana,
zważywszy na charakter skutków stąd wynikających.
Z tych względów i na zasadzie art. 39312
k.p.c. należało kasację oddalić.
O kosztach orzeczono na zasadzie art. 98 § 1 i 108 § 1 k.p.c.