Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CK 768/04
POSTANOWIENIE
Dnia 19 stycznia 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej Oddział
Regionalny w W.
przy uczestnictwie R. G. i M. G.
o wpis hipoteki zwykłej,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 19 stycznia 2005 r.,
kasacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w. W. z dnia 22 lipca 2004
r., sygn. akt II Ca (…),
1. prostuje komparycję zaskarżonego postanowienia w zakresie daty
postanowienia Sądu Rejonowego w W. przez wpisanie zamiast: „14 kwietnia
2003 r. „ – „ 28 listopada 2003 r.”;
2. oddala kasację.
Uzasadnienie
Umową notarialną z dnia 20 marca 2003 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa w
W., Oddział Rejonowy w W., ustanawiając – z powołaniem się na przepisy ustaw: z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r. Nr 46,
poz. 543 ze zm.), z dnia 24 czerwca 1994 r. o .własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z
2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił
Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (jedn. tekst: Dz. U. z 2002 r. Nr 42, poz. 368 ze zm.
– dalej: „u.z.s.z.”) – odrębną własność lokalu, sprzedała dotychczasowym najemcom, R.
2
i M. małż. G., samodzielny lokal mieszkalny bliżej opisany w umowie, położony
w budynku przy ul. K. w W., oraz udział wynoszący 16,98 % w częściach wspólnych
tego budynku i prawie własności zabudowanej działki gruntu, objętej księgą wieczystą
Kw. Nr 98 695, w której ujawnionym właścicielem nieruchomości był Skarb Państwa –
Wojskowa Agencja Mieszkaniowa z siedzibą w W. Oddział Rejonowy w W. Nabywcy, R.
i M. małż. G., zobowiązali się do zapłaty reszty ceny w kwocie 22 240 zł w ratach bliżej
oznaczonych w umowie, a w celu zabezpieczenia roszczenia z tego tytułu ustanowili na
nabytym lokalu hipotekę w kwocie 22 240 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej
w W., Oddział Rejonowy w W. W § 12 umowy strony zawarły wniosek o dokonanie w
księdze wieczystej Kw. Nr 98 695 wpisu praw nabytych umową, a następnie o
wydzielenie z tej księgi opisanego wyżej lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w
częściach wspólnych budynku oraz w prawie własności zabudowanej działki gruntu i
założenie dlań nowej księgi wieczystej z wpisem własności na rzecz R. i M. małż. G. na
prawach wspólności ustawowej, a nadto o wpisanie w dziale IV nowo założonej księgi
wieczystej hipoteki w kwocie 22 240 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W.
Oddział Rejonowy w W.
Postanowieniem z dnia 28 listopada 2003 r. Sąd Rejonowy w W. oddalił wniosek
w części dotyczącej ustanowienia w nowo założonej księdze wieczystej hipoteki zwykłej
w kwocie 22 240 zł. Apelację, wniesioną od tego postanowienia przez Skarb Państwa –
Wojskową Agencję Mieszkaniową w W. Oddział Rejonowy w W., Sąd Okręgowy w W.
oddalił postanowieniem z dnia 22 lipca 2004 r., przytaczając w .uzasadnieniu
następujące rozważania.
Zgodnie z umową z dnia 20 marca 2003 r., hipoteka ustanowiona została na
rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, która – jak wynika z przepisów ustawy z dnia
22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej – jest
państwową jednostką organizacyjną posiadającą osobowość prawną. Skarb Państwa
powierza Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku
do gruntów, budynków i lokali mieszkalnych będących jego własnością (art. 14 ust. 1
u.z.s.z.). Agencja, obejmując we władanie składniki mienia Skarbu Państwa, o których
mowa, wstępuje w prawa i obowiązki z .nimi związane; do jej zadań należy
gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa między innymi poprzez
sprzedaż lokali mieszkalnych (art. 15 i 16 u.z.s.z.). Agencja prowadzi samodzielną
gospodarkę finansową, a jej przychodami są m.in. należności z tytułu sprzedaży lokali
mieszkalnych (art. 19 ust. 1 u.z.s.z.).
3
Rozstrzygniecie wniosku o wpis hipoteki wymaga w pierwszej kolejności zajęcia
stanowiska, czyją wierzytelnością jest kwota uzyskana z dokonanej przez Agencję
sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa. Wierzytelności tej nie
można odrywać od prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa. Sam fakt, że
należności z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych są przychodami Agencji niczego tu nie
zmienia, jest to bowiem tylko ustawowa regulacja źródeł przychodu państwowej osoby
prawnej nie mająca znaczenia dla określenia podmiotu będącego wierzycielem. Skoro
zaś wierzycielem jest Skarb Państwa, hipoteka może być ustanowiona – stwierdził Sąd
Okręgowy – jedynie na rzecz Skarbu Państwa, a nie na rzecz Agencji.
W kasacji od tego postanowienia Skarb Państwa – Wojskowa Agencja
Mieszkaniowa w W. Oddział Regionalny w W., powołując się na obydwie podstawy
określone w art. 3931
k.p.c., wnosił o jego „zmianę i nakazanie wpisu hipoteki w kwocie
22 240 zł wraz z oprocentowaniem na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W.
Oddziału Regionalnego w W.” ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do
ponownego rozpoznania. W .ramach pierwszej podstawy kasacyjnej wskazał na
naruszenie przepisów: art. art. 14 ust. 1 i 3, 15, 16 i 19 ust. 1 i 2 pkt 2 u.z.s.z. przez ich
błędną wykładnię oraz art. 58 ust. 5 u.z.s.z. przez jego niezastosowanie, w wyniku
czego doszło do przyjęcia, że wierzycielem o zapłatę ceny rzeczy sprzedanej może być
wyłącznie jej właściciel, art. 3531
k.c. przez jego niezastosowanie, w wyniku czego
doszło do przyjęcia, że właściciel rzeczy nie może uczynić osoby trzeciej wierzycielem
co do ceny sprzedaży rzeczy, oraz art. 65 ust. 1 i art. 69 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o
.księgach wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz. U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm.
– dalej: „u.k.w.h.”) przez błędną wykładnię, w wyniku której doszło do przyjęcia, że
odsetki zmienne, określone jako 1/5 stopy redyskontowej ustalonej przez Prezesa NB,
nie mogą być zabezpieczone hipoteką zwykłą. W ramach drugiej postawił natomiast
zarzut obrazy przepisów: art. 328 § 2 k.p.c. przez nie wyjaśnienie przesłanek, jakimi
kierował się Sąd Okręgowy przyjmując, że zawarta umowa nie może stanowić podstawy
wpisu hipoteki wraz z oprocentowaniem, art. 316 § 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c.
przez nieuwzględnienie stanu rzeczy istniejącego w dacie wydania orzeczenia, oraz art.
6268
§ 2 k.p.c. przez objęcie kognicją innych jeszcze niż wynikające z tego przepisu
przesłanek wpisu.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Przystępując w pierwszej kolejności do rozważenia drugiej podstawy kasacyjnej z
art. 3931
k.p.c., trzeba stwierdzić, że podniesione w jej ramach zarzuty nie mogą odnieść
zamierzonego skutku.
Co się tyczy zarzutu obrazy art. 328 § 2 k.p.c., to Sąd Najwyższy już wielokrotnie
wyjaśniał, że naruszenie tego przepisu może wypełniać podstawę kasacyjną określoną
w art. 3931
pkt 2 k.p.c. tylko wyjątkowo, mianowicie wówczas, gdy wskutek uchybienia
konkretnym wymaganiom określonym w art. 328 § 2 w .związku z art. 391 § 1 k.p.c.
zaskarżone orzeczenie nie poddaje się kontroli kasacyjnej (zob. orzeczenia Sądu
Najwyższego: z dnia 13 maja 1997 r., II CKN 112/97 nie publ., z dnia 18 kwietnia 1997
r., I PKN 97/97, OSNAPiUS 1998, nr 4, poz. 121, z dnia 18 września 1997 r., I CKN
229/97, z dnia 22 października 1997 r., II CKN 409/97, z dnia 26 maja 1998 r., III CRN
516/97, z dnia 11 grudnia 1998 r., II CKN 93/97, z dnia 24 marca 1999 r., I CKN
1208/98, z dnia 10 września 1999 r., II UKN 95/99, z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN
460/98, OSNC 2000, nr 5, poz. 100, z dnia 2 grudnia 1999 r., I CKN 954/98, z dnia 13
czerwca 2000 r., V CKN 69/00, z dnia 19 grudnia 2000 r., II UKN 152/00, z dnia 7 lutego
2001 r., V CKN 606/00, z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 547/00, czy z dnia 20 lutego
2003 r., I .CKN 65/01, nie publ.). Sytuacja taka nie zachodzi w niniejszej sprawie,
ponieważ Sąd Okręgowy w motywach swojego rozstrzygnięcia wyraźnie wskazał
przyczynę, dla której uznał wpis hipoteki za niedopuszczalny.
Nie można też podzielać zapatrywania skarżącego, jakoby badanie, czy
wierzytelność zabezpieczona hipoteką przysługuje osobie, na której rzecz wpis hipoteki
ma nastąpić, wykraczało poza granice kognicji sądu wynikające z treści art. 6268
§ 2
k.p.c. Według powołanego przepisu, rozpoznając wniosek o wpis w .księdze wieczystej,
sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz
treść księgi wieczystej. W niniejszej sprawie Sąd Okręgowy ograniczył się do zbadania
treści wniosku o wpis, umowy ustanowienia hipoteki oraz treści księgi wieczystej i,
mając na uwadze wynikające z tych dokumentów ustalenia, trafnie uznał za konieczne
rozważenie, czy w świetle przepisów prawa materialnego Wojskowa Agencja
Mieszkaniowa, na której rzecz wpis hipoteki miał nastąpić, jest wierzycielem kwoty 22
240 zł.
Hipoteka, jak przyjmuje się powszechnie, jest prawem akcesoryjnym w tym
znaczeniu, że jej powstanie, istnienie i wykonanie jest uzależnione od zabezpieczanej
przez nią wierzytelności. Akcesoryjny charakter hipoteki w zakresie jej powstania
znajduje potwierdzenie w art. 65 ust. 1 u.k.w.h., z którego wynika, że hipoteka może
5
powstać tylko wtedy, gdy istnieje wierzytelność, którą ma zabezpieczać. Skoro zaś nie
można ustanowić hipoteki bez wierzytelności, to nie można tym samym ustanowić
hipoteki na rzecz osoby, której wierzytelność nie przysługuje.
Kwestionując trafność podjętego przez Sąd Okręgowy rozstrzygnięcia, skarżący
prezentuje pogląd, że wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu
Państwa przez Wojskową Agencję Mieszkaniową jest wierzytelnością tej Agencji, a nie
Skarbu Państwa. Z drugiej natomiast strony, stawiając zarzut obrazy art. 353 1
k.c.,
podnosi, że w ramach swobody umów doszło do przeniesienia przez Skarb Państwa
wierzytelności z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa na rzecz
Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Podniesiony zarzut naruszenia art. 3531
k.c. ma
jedynie charakter teoretyczny, ponieważ nie znajduje odzwierciedlenia w stanie
faktycznym sprawy. Podstawę wniosku o wpis stanowiła przecież umowa sprzedaży z
dnia 20 marca 2003 r., a nie jakakolwiek inna umowa przenosząca wierzytelność z tytułu
reszty ceny w kwocie 22 240 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Zatem
rozważenia wymagają wywody kasacji zmierzające do wykazania, że wierzytelność z
tytułu ceny, dokonanej przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, sprzedaży
nieruchomości Skarbu Państwa jest wierzytelnością tej Agencji.
Dla oceny trafności podnoszonych w tej kwestii zarzutów miarodajne są przepisy
powoływanej już ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych
Rzeczypospolitej Polskiej w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonego
postanowienia (tj. z uwzględnieniem zmian wprowadzonych ustawą z dnia 16 kwietnia
2004 r., Dz. U. Nr 116, poz. 1203). Wniosek taki należy wyprowadzić z art. 316 § 1 w
związku z art. 391 § 1 k.p.c., który nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek
uwzględnienia stanu prawnego obowiązującego w dacie zamknięcia rozprawy, oraz art.
67 u.k.w.h., który stanowi, że wpis do księgi wieczystej jest niezbędną przesłanką
powstania hipoteki (art. 67 u.k.w.h.).
Stosownie do przepisów powołanej ustawy, Skarb Państwa powierza Wojskowej
Agencji Mieszkaniowej – będącej państwową osobą prawną, której siedzibą jest miasto
W. – wykonywanie w jego imieniu i na jego rzecz prawa własności i innych praw
rzeczowych w stosunku do nieruchomości stanowiących jego własność (art. 14 ust. 1
oraz art. 8 ust. 3 i ust. 4). Agencja, obejmując te składniki mienia Skarbu Państwa we
władanie, wstępuje w prawa i obowiązki z nimi związane w stosunku do Skarbu Państwa
oraz osób trzecich (art. 15 ust. 1). Gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu
Państwa oraz obrót nieruchomościami, w tym sprzedaż lokali mieszkalnych i innych
6
nieruchomości, należą do zadań własnych Agencji (art. 16 ust. 1). Prawo własności lub
inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub obciążenia prawem rzeczowym bądź innym
prawem mienia Skarbu Państwa, o którym mowa w art. 14 ust. 1, przysługuje Skarbowi
Państwa reprezentowanemu przez Agencję (art. 14 ust. 3). Agencja prowadzi
samodzielną gospodarkę finansową; jej przychodami są m.in. przychody z tytułu
zbywania składników majątkowych (art. 19 ust. 1 i art. 19 ust. 3 pkt 3).
Z przytoczonych unormowań wynika, że Wojskowa Agencja Mieszkaniowa jest
jedynie administratorem powierzonego jej mienia Skarbu Państwa, wykonuje prawo
własności i inne prawa rzeczowe „w imieniu” Skarbu Państwa i „na jego rzecz”, a
dokonywane przez nią czynności prawne dotyczące mienia Skarbu Państwa wywołują
bezpośredni skutek w majątku Skarbu Państwa, jako właściciela tego mienia. Wyraźnym
potwierdzeniem takiego wniosku jest regulacja zawarta w .art. 14 ust. 3 u.z.s.z., według
której Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję przysługuje prawo
własności lub inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub obciążenia prawem rzeczowym
bądź innym prawem mienia Skarbu Państwa, o .którym mowa w ust.1. Uzasadniona jest
tym samym teza, że wszelkie prawa zarówno rzeczowe, jak i obligacyjne uzyskane z
tytułu zbycia przez Wojskową Agencję Mieszkaniową nieruchomości stanowiącej
własność Skarbu Państwa przysługują Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez tę
Agencję. Innymi słowy, Agencja nabywa je w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa.
Oznacza to, że wierzytelność z tytułu reszty ceny w kwocie 22 240 zł jest
wierzytelnością Skarbu Państwa, a nie – jak stara się wykazać skarżący –
wierzytelnością Agencji.
Przyjęciu takiej tezy nie stoi na przeszkodzie przepis art. 19 ust. 3 pkt 2 u.z.s.z.,
który zalicza przychody z tytułu zbywania składników majątkowych do przychodów
Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, przepis ten bowiem zawiera jedynie ogólną regulację
źródeł przychodu Agencji, nie przesądzając tego, komu przysługuje wierzytelność z
tytułu ceny sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa.
Wbrew odmiennym zapatrywaniom skarżącego, przyjęciu wskazanej wyżej tezy
nie sprzeciwia się również przepis art. 58 ust. 5 u.z.s.z., który został pominięty w
rozważaniach prowadzonych przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego
postanowienia. Przepis ten istotnie określa wierzytelność w stosunku do nabywcy lokalu
mieszkalnego stanowiącego własność Skarbu Państwa, jako „wierzytelność Agencji” (5.
Na wniosek nabywcy lokalu mieszkalnego należność z tytułu sprzedaży może być
rozłożona na raty. Pierwszą ratę w wysokości 10 % należności wnosi się przed
7
zawarciem umowy notarialnej, pozostałe raty można rozłożyć na okres do pięciu lat,
oprocentowane w wysokości 5 % w stosunku rocznym od kwoty pozostałej do spłaty.
Wierzytelność Agencji w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w
tym w szczególności zabezpieczeniu hipotecznemu na sprzedawanym lokalu
mieszkalnym.), jednakże sensu tego przepisu nie można ustalać jedynie za pomocą
dyrektyw wykładni językowej. Sformułowanie „wierzytelność Agencji” trzeba postrzegać
jako pewien skrót myślowy, z regulacji zawartych w przepisach art. 14 ust. 1 i 3 u.z.s.z.
bowiem jasno wynika, że Agencja nabywa wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży lokalu
dokonanej „w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa”, co oznacza, że jest to wierzytelność
Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję. Tym samym również ustanowienie
hipoteki zabezpieczającej tę wierzytelność może nastąpić na rzecz na rzecz Skarbu
Państwa reprezentowanego przez Wojskową Agencję Mieszkaniową, a nie na rzecz
Agencji, jako państwowej osoby prawnej.
Skoro Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dokonując w dniu 20 marca 2003 r.
sprzedaży lokalu mieszkalnego bliżej opisanego w umowie R. i M. małż. G., uczyniła to
w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa i skoro wierzytelność z tytułu reszty ceny w kwocie
22 240 zł, dla zabezpieczenia której ustanowiona została hipoteka, jest wierzytelnością
Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję, to Sądy Orzekające trafnie uznały
wniosek o .wpisanie hipoteki w kwocie 22 240 zł na rzecz Agencji za bezzasadny. W
takiej sytuacji – zgodnie z wymaganiami § 46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm.
– dalej „rozporządzenie wykonawcze”) – wpis hipoteki powinien nastąpić na rzecz
Skarbu Państwa – Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, nie zaś na rzecz samej Agencji,
jako państwowej osoby prawnej. Z powołanych przepisów rozporządzenia
wykonawczego wynika bowiem, że jeżeli uprawnionym z tytułu hipoteki jest Skarb
Państwa określa się go w księdze wieczystej przez wymienienie Skarbu Państwa ze
wskazaniem organu reprezentującego Skarb Państwa lub państwowej osoby prawnej,
której powierzono wykonywanie praw Skarbu Państwa. Trzeba dodać, że podobne
stanowisko w kwestii sposobu wpisu hipoteki do księgi wieczystej zajął Sąd Najwyższy
w postanowieniu z dnia 19 września 2002 r., V CKN 1223/00, przyjmując, że wpis do
księgi wieczystej hipoteki przymusowej, zabezpieczającej wierzytelność z tytułu składek
na ubezpieczenie społeczne, następuje na rzecz Skarbu Państwa oraz Zakładu
Ubezpieczeń Społecznych jako dysponenta Funduszu Ubezpieczeń Społecznych
8
(OSNC 2003, nr 9, poz. 127). Również i . w . . tym wypadku Sąd Najwyższy uznał, że
wpis hipoteki nie może nastąpić wyłącznie na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych,
lecz na rzecz Skarbu Państwa – Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Skład orzekający
Sądu Najwyższego podziela stanowisko wyrażone w powołanym orzeczeniu oraz
argumentację przytoczoną dla jego uzasadnienia, uznając, że podobnie należy
rozstrzygnąć kwestię wpisu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność z tytułu ceny
dokonanej przez Wojskową Agencję Mieszkaniową sprzedaży nieruchomości
stanowiącej własność Skarbu Państwa.
Trzeba wreszcie zauważyć, że przyczyną odmowy wpisu hipoteki w niniejszej
sprawie nie była – jak przyjmuje skarżący – nieważność czy bezskuteczność umowy z
dnia 20 marca 2003 r., lecz wadliwość samego żądania wniosku, skarżący domagał się
przecież wpisu hipoteki na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, co – zważywszy na
treść przepisów § 46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia wykonawczego
– było niedopuszczalne.
Jak wynika z przytoczonych wyżej powodów kasacja nie zasługuje na
uwzględnienie. Rację ma jedynie skarżący podnosząc, że Sąd Okręgowy w .komparycji
zaskarżonego postanowienia w wyniku oczywistej omyłki błędnie wskazał datę
postanowienia Sądu Rejonowego, wpisując „14 kwietnia 2003 r.” zamiast – jak należało
– „28 listopada 2003 r.”. Sąd Najwyższy na podstawie art. 350 § 3 w związku z art. 39319
k.p.c. w odnośnym zakresie sprostował zaskarżone postanowienie, natomiast na
podstawie art. 39312
k.p.c. kasację oddalił.