Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CK 401/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 26 stycznia 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Gerard Bieniek (sprawozdawca)
SSN Maria Grzelka
w sprawie z powództwa M. O., J. O., A. K., E. K., M. K. i M. K.
przeciwko (…) Przedsiębiorstwu Budownictwa Mieszkaniowego "M.(...)" S.A. w W.
o wydanie,
i z powództwa wzajemnego Przedsiębiorstwa Budownictwa Mieszkaniowego "M.(...)"
S.A. w W.
przeciwko M. O., J. O., A. K., E. K., M. K. i M. K.
o nakazanie złożenia oświadczenia woli,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 26 stycznia 2005 r.,
kasacji strony pozwanej (powoda wzajemnego) od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 18
lutego 2004 r., sygn. akt I ACa (…),
uchyla zaskarżony wyrok w części uwzględniającej powództwo główne oraz w
całości co do kosztów procesu i w tym zakresie przekazuje sprawę Sądowi
Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania, pozostawiając temu Sądowi
rozstrzygnięcie o kosztach postępowania kasacyjnego; w pozostałej części
kasację oddala.
2
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 18.02.2004 r. zmieniając wyrok Sądu
Okręgowego nakazał pozwanej spółce akcyjnej pn. Przedsiębiorstwa Budownictwa
Mieszkalnego „M.(...)” wydania powodom nieruchomości gruntowej zabudowanej,
oznaczonej jako działka (…)/1, położonej w W. przy ul. R. objętej KW nr (...) Sądu
Rejonowego i oddalił powództwo wzajemne pozwanej.
W sprawie tej ustalono, że strony w dniu 27.12.1999 r. zawarły - w formie aktu
notarialnego - dwie umowy. Pierwsza, to umowa sprzedaży działki gruntowej,
oznaczonej nr (…)/1, objętej KW nr (...) Sądu Rejonowego. Nabycie tej działki przez
powodów związane było z planami jej zabudowy, na podstawie uzyskanych przez
pozwaną Spółkę pozwoleń, wielorodzinnym budynkiem mieszkalnym, z co najmniej 5
lokalami na wynajem. Druga umowa o tzw. wspólne inwestowanie polegające na tym, że
na w/w działce, będącej współwłasnością 0,33 części małż. O., 0,33 małżonków A. i E.
K. i 0,34 części małżonków M. i M. K., pozwana Spółka zobowiązała się wybudować
budynek mieszkalny o powierzchni użytkowej 930,7 m2
za wynagrodzeniem w kwocie
2.205.410 zł. Wynagrodzenie to określono jako cenę wstępną, jako że ponad nią (płatną
w 3 ratach, przy czym do pierwszej wliczono cenę sprzedaży działki w kwocie 299.393
zł) pozwana Spółka miała otrzymać - z chwilą odbioru budynku przez powodów:
- kwotę wynikającą z różnic obmiarowych, w razie gdyby łączna powierzchnia
użytkowa wszystkich lokali przekraczała o 1 % projektowaną powierzchnię 930,7 m2
;
- kwotę waloryzacji obliczoną w ten sposób, iż niewpłacona przez współinwestora
część wartości wspólnej inwestycji ustalonej na kwotę 2.504.803 zł, skorygowaną
o waloryzację za poprzednie miesiące podlegała zmianie każdego ostatniego dnia
miesiąca o podany współczynnik inflacji za okres od pierwszego dnia spłaty całej
wartości wspólnej inwestycji.
Kwoty te miały być przez powodów uregulowane w okresie 2 tygodni od
przedstawienia stosownego rozliczenia.
W umowie zastrzeżono prawo odstąpienia na rzecz:
a/ powodów, w przypadku gdy zwłoka pozwanej w wykonaniu umowy przekroczy
26 tygodni,
b/ pozwanej w razie 5 dniowej zwłoki w odniesieniu do pierwszej raty i 30 –
dniowej w odniesieniu do dalszych rat. Powodowie spełnili świadczenie pieniężne
3
w kwocie 2.504.804 zł z tym, że przy płatności drugiej i trzeciej raty uchybiono
umownym terminom płatności odpowiednio o ponad 30 dni i o 4 miesiące. Niezależnie
od tego przy zwykłym opóźnieniu, odsetki od wcześniejszej raty kapitałowej miały być -
na podstawie umowy - rozliczone ze spłaty na poczet kolejnej raty. Ustalono, że prezes
pozwanej Spółki złożył w dniu 05.03.2002 r. oświadczenie o odstąpieniu od obydwu
umów, a następnie pozwana Spółka wezwała powodów do przeniesienia na jej rzecz
udziałów we współwłasności zabudowanej już działki gruntowej.
Sąd Okręgowy dokonując oceny prawnej tych ustaleń wyrokiem z dnia
22.09.2003 r. uwzględnił powództwo wzajemne pozwanej Spółki i zobowiązał powodów
do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu ich udziałów we współwłasności
nieruchomości na pozwaną Spółkę za zapłatą kwoty 2.323.370,78 zł. Sąd ten uznał, że
pozwana skutecznie odstąpiła od obydwu umów, skoro nastąpiła zwłoka w zapłacie
drugiej i trzeciej raty, a nadto powodowie nie zapłacili należności związanej z końcowym
rozliczeniem budowy. Powodowie nie mogli też powoływać się na jednostronną zmianę
umowy o wspólnej inwestycji przez to, iż zarachowanie wpłat na poczet rat kapitałowych
zostało później skorygowane. Zgodnie bowiem z § 7 pkt 5 tej umowy kolejne wpłaty
podlegały zaliczeniu na poczet odsetek związanych z poprzednia ratą, przez co nie
można - ze względu na błędny, ale później skorygowany - sposób zarachowania owych
wpłat mówić o terminowym uregulowaniu rat należności głównej. Uwzględniając
powództwo wzajemne, Sąd Okręgowy oddalił roszczenie windykacyjne powodów.
Odmiennej oceny prawnej dokonał Sąd Apelacyjny, który uwzględnił powództwo
windykacyjne wniesione przez powodów, oddalając powództwo wzajemne pozwanej
Spółki. Sąd ten wskazał, iż u podstaw tej odmiennej oceny legły następujące
stwierdzenia. Po pierwsze, powodom sporną działkę sprzedano definitywnie, zaś nie
pod warunkiem zawieszającym nastąpienie skutku rzeczowego do czasu zapłaty za
wykonywane na niej roboty budowlane. Nie było zatem skuteczne odstąpienie od
umowy sprzedaży spornej działki. Po drugie, nie było także skuteczne odstąpienie od
umowy dot. wspólnej inwestycji, skoro bowiem pozwana Spółka przyjęła zapłatę
opóźnionej należności i zarachowała ją na poczet raty kapitałowej, to nie tylko
umożliwiła powodom unicestwienie zaległości, lecz pozbawiła się też prawa do
odstąpienia od umowy. Po trzecie, powodowie nie byli w zwłoce odnośnie zapłaty
ostatniej raty w kwocie 175.247,93 zł skoro pozwana uzależniła jej przyjęcie od
zrzeczenia się przez powodów wszelkich roszczeń wynikających lub mogących
wyniknąć w przyszłości w związku z umową z dnia 27.12.1999 r. Po czwarte, pozwana
4
nie może skutecznie powołać się na prawo zatrzymania, skoro nie doszło do
skutecznego odstąpienia od umowy, a zastosowanie art. 488 § 2 k.c. nie wchodzi w
rachubę, gdyż powodowie zaofiarowali zapłatę ostatniej raty, której pozwana Spółka nie
przyjęła.
Wyrok ten pozwana Spółka zaskarżyła kasacją. Zarzuciła naruszenie przepisów
postępowania tj. art. 233 § 1, 328 § 2 i 98 § 1 k.p.c. w związku z art. 392 § 1 k.p.c., co
mogło mieć wpływ na wynik sprawy oraz przepisów prawa materialnego tj. art. 492 i 222
§ 1 k.c. Wskazując na powyższe wniosła o zmianę wyroku przez oddalenie apelacji
powodów od wyroku Sądu Okręgowego względnie jego uchylenia i przekazania sprawy
Sądowi Apelacyjnemu do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
1/ Wstępnie należy ustosunkować się do dwóch kwestii. Pierwsza dotyczy
możliwości odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości. Sąd Najwyższy w uchwale
składu 7 sędziów z dnia 30.11.1994 r. III CZP 130/94/OSNCP 1995, nr 3, poz. 42,
przede wszystkim wykluczył możliwość zastrzeżenia odstąpienia od umowy (art. 395).
Umowne prawo odstąpienia należy bowiem traktować na równi z warunkiem
rozwiązującym, a własność nieruchomości nie może być przeniesiona pod warunkiem
(art. 157 k.c.). Już z tego względu umowna klauzula odstąpienia zastrzeżona w § 7 pkt 5
umowy z dnia 27.12.1999 r. nie może stanowić podstawy do odstąpienia umowy
sprzedaży spornej nieruchomości, a tym samym złożone przez pozwaną Spółkę w dniu
05.03.2002 r. oświadczenie o odstąpieniu od umowy jest w stosunku do umowy
sprzedaży nieruchomości bezskuteczne. Na tej zatem podstawie nie jest możliwe
żądanie przez pozwaną Spółkę - w ramach powództwa wzajemnego – zobowiązania
powodów (pozwanych wzajemnie) do złożenia oświadczenia woli o zwrotnym
przeniesieniu własności udziałów we współwłasności nieruchomości na rzecz pozwanej
Spółki (powódki wzajemnej).
W cytowanej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził natomiast, iż strona może
odstąpić od umowy zobowiazująco-rozporządzajacej, na podstawie której nastąpiło
przeniesienie własności nieruchomości w ramach ustawowego uprawnienia. Jednym
z przypadków takiego ustawowego uprawnienia jest art. 491 k.c. W kwestii stosowania
tego przepisu Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 17.11.1993 r. III CZP 156/93/OSNCP
1994, poz. 128), wyjaśnił, iż dopuszczalne jest - na podstawie art. 491 k.c. – odstąpienie
od umowy o przeniesienie prawa użytkowania wieczystego gruntów i sprzedaży
znajdujących się na nim budynków oraz od umowy przeniesienia własności
5
nieruchomości, ale tylko wówczas, gdy umowa wzajemna nie została w całości
wykonana. W odniesieniu do umowy sprzedaży oznacza to, iż wykonanie takiej umowy
następuje przez przeniesienie własności, która dochodzi do skutku z chwilą zawarcia
umowy oraz zapłaty ceny za nabytą nieruchomość. Odnosząc te wymagania do
okoliczności związanych z zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości przez strony
niniejszego sporu należy stwierdzić, iż umowa ta została w całości wykonana skoro
przeniesienie własności nastąpiło z chwilą jej zawarcia, a cenę zapłacono w całości
przed podpisaniem umowy (§ 3).
Reasumujac, ma rację Sąd Apelacyjny, iż w odniesieniu do umowy sprzedaży
nieruchomości nie wchodzi w rachubę ani umowne ani ustawowe, uprawnienie do
odstąpienia od umowy. Tym samym żądanie pozwanej (powódki wzajemnej)
zmierzające do zobowiązania powodów (pozwanych wzajemnych) do zwrotnego
przeniesienia udziałów we współwłasności nieruchomości na rzecz Spółki, w żadnym
razie nie może być uwzględnione. W tym zakresie kasację oddalono.
2/ Drugie zagadnienie, to kwestia możliwości odstąpienia przez pozwaną Spółkę
od umowy o wspólną inwestycję. Strony wprowadziły do umowy zastrzeżenie
o uprawnieniu do odstąpienia przysługujące obu stronom. Wszakże - co jest bezsporne -
nie określiły terminu, w czasie którego możliwe będzie skorzystanie z tego uprawnienia.
Trafnie zatem Sąd Apelacyjny uznał, iż takie zastrzeżenie jest nieważne. Tym samym to
zastrzeżenie nie mogło stanowić podstawy prawnej do złożenia przez pozwaną Spółkę
skutecznego oświadczenia o odstąpieniu od umowy. Zresztą strona pozwana - jak się
wydaje - uznała te argumenty, skoro w kasacji zarzuca naruszenie art. 492 k.c. Zgodnie
z tym przepisem, jeżeli uprawnienie do odstąpienia od umowy wzajemnej zostało
zastrzeżone na wypadek niewykonania zobowiązania w terminie ściśle określonym,
strona uprawniona może w razie zwłoki drugiej strony odstąpić od umowy, bez
wyznaczania dodatkowego terminu. Treść tego przepisu może uzasadniać stanowisko,
iż znajduje on zastosowanie wówczas, kiedy w umowie w sposób ważny i skuteczny
zastrzeżono uprawnienie do odstąpienia. Nie sposób jednak odrzucić poglądu, iż strony
mogą także zastrzec, iż prawo do odstąpienia będzie przysługiwać, jeśli spełni się
określone w umowie zdarzenia przyszłe i niepewne (warunek). Wychodząc z tych
założeń należy zatem ocenić skuteczność odstąpienia od umowy przez pozwaną Spółkę
z uwagi na uchybieniom terminu płatności drugiej i trzeciej raty oraz niezapłacenie
ostatniej raty. W tym względzie Sąd Apelacyjny odwołał się do dwóch okoliczności. Po
pierwsze stwierdził, iż skoro pozwana Spółka korzystała z uprawnienia wynikającego z §
6
7 pkt 5 umowy odnośnie do zarachowania na poczet odsetek kolejno zapłaconych kwot,
które zarachowała na poczet należności głównej, to w ten sposób umożliwiła powodom
unicestwienie zaistniałych opóźnień, a tym samym tak postępując, pozbawiła się prawa
do odstąpienia od umowy. Po drugie, nie można uznać, aby powodowie byli w zwłoce z
zapłatą ostatniej raty, skoro pozwana Spółka uzależniła jej przyjęcie od zrzeczenia się
wszelkich istniejących lub mogących powstać w przyszłości z umowy zawartej
27.12.1999 r.
W kasacji pozwana trafnie kwestionuje te stwierdzenia wykazując, iż jeśli nawet
przyjąć – w ślad za Sądem Apelacyjnym – iż pozwaną obciążają konsekwencje prawne
błędnego naliczania kolejnych wpłat na należność główną zamiast odsetki, (co później
zostało skorygowane), to jednak i w tej sytuacji nastąpiło opóźnienie z zapłatą kwoty
16.563,96 zł wynikającej z drugiej i trzeciej raty. Faktury korygujące nie dotyczą bowiem
tej kwoty. Powodowie tego faktu w istocie nie kwestionują. Okoliczność tę można zatem
uznać za bezsporną, a jeśli tak, to wymaga ona oceny prawnej w kontekście spełnienia
przesłanki uzasadniającej skuteczne odstąpienie od umowy o wspólną inwestycję. Nie
jest również w pełni uzasadnione stanowisko Sądu Apelacyjnego co do zwłoki
w płatności ostatniej raty. Jeżeli bowiem Sąd Apelacyjny przyjął założenie, iż nastąpił
odbiór budynku, to tym samym ostatnia rata stała się wymagalna. Skoro tak, to
oświadczenie pozwanej Spółki o gotowości przyjęcia świadczenia z tego tytułu pod
pewnymi warunkami (projekt porozumienia przedłużony przez pozwaną) nie ma
decydującego znaczenia. Powodowie mogli bowiem zapłacić należność na wskazane w
umowie konto bankowe pozwanej Spółki, a nawet złożyć świadczenie do depozytu
sądowego. Tego nie uczynili mimo, iż nie zachodziły tu żadne przeszkody, a w
szczególności zbędne było współdziałanie w tym zakresie pozwanej Spółki. Tych
okoliczności Sąd Apelacyjny także nie rozważył i w tym przedmiocie nie można odmówić
zasadności zarzutom podniesionym w kasacji.
Nie można zatem przyjąć, że stanowisko Sądu Apelacyjnego, który wykluczył
możliwość zastosowania art. 492 k.c. z uwagi na niespełnienie przesłanek, było
uzasadnione, jeśli zważyć na okoliczności wyżej wskazane. Jest to istotne o tyle, iż
przyjęcie skutecznego odstąpienia pozwanej Spółki od umowy o wspólną inwestycję
umożliwi powołanie się pozwanej Spółki na prawo zatrzymania nieruchomości do czasu
uiszczenia przez powodów wszystkich należności wynikających z tej umowy.
Z tych przyczyn, na podstawie art. 39313
k.p.c., orzeczono jak w sentencji.