Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CK 825/04
POSTANOWIENIE
Dnia 20 kwietnia 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Lech Walentynowicz (przewodniczący)
SSN Irena Gromska-Szuster
SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku K. i T. K.
przy uczestnictwie Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. - Oddziału
Regionalnego w W. (poprzednio: Skarbu Państwa - Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w
W. - Oddziału Rejonowego w W.)
o wpis,
po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 20 kwietnia 2005 r.,
kasacji uczestnika postępowania od postanowienia Sądu Okręgowego w W. z dnia 22
lipca 2004 r., sygn. akt II Ca (…),
oddala kasację.
Uzasadnienie
Umową notarialną z dnia 5 grudnia 2003 r. Wojskowa Agencja Mieszkaniowa z
siedzibą w W., Oddział Rejonowy w W., ustanawiając – z powołaniem się na przepisy
ustaw: z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (jedn. tekst: Dz. U. z
2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.), z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst:
Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.) oraz z dnia 22 czerwca 1995 r. o
zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej (jedn. tekst: Dz. U. z 2002 r. Nr
42, poz. 368 ze zm. – dalej: „u.z.s.z.”) – odrębną własność lokalu, sprzedała
dotychczasowym najemcom, K. i T. małż. K., samodzielny lokal mieszkalny bliżej
opisany w umowie, położony w budynku przy ul. D. w W., wraz z udziałem wynoszącym
0,76% w częściach wspólnych tego budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego
2
działki gruntu nr 5/276 o obszarze 0.49.49 ha, objętej księgą wieczystą Kw. Nr (...), w
której ujawnionym właścicielem działki była Gmina Miasta W., a jej użytkownikiem
wieczystym i właścicielem budynku mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość
– Skarb Państwa – Wojskowa Agencja Mieszkaniowa z siedzibą w W. Nabywcy, K. i T.
małż. K., zobowiązali się do zapłaty reszty ceny w kwocie 6 980 zł w ratach bliżej
oznaczonych w umowie, a w celu zabezpieczenia roszczenia z tego tytułu ustanowili na
nabytym lokalu hipotekę w kwocie 6 980 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej
w W. Oddział Rejonowy w W. W § 12 umowy strony zawarły wniosek o dokonanie w
księdze wieczystej Kw. Nr (...) wpisu praw nabytych umową, a następnie o wydzielenie z
tej księgi opisanego wyżej lokalu mieszkalnego wraz z udziałem w częściach wspólnych
budynku oraz w prawie użytkowania wieczystego działki gruntu nr 5/276 i założenie dlań
nowej księgi wieczystej z wpisem na rzecz K. i T. małż. K. w ustawowej wspólności, a
nadto o wpisanie w dziale IV nowo założonej księgi wieczystej hipoteki w kwocie 6 980
zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddział Rejonowy w W.
Postanowieniem z dnia 3 lutego 2004 r. Sąd Rejonowy w W. oddalił wniosek w
części dotyczącej ustanowienia w nowo założonej księdze wieczystej hipoteki w kwocie
6 980 zł. Apelację, wniesioną od tego postanowienia przez Skarb Państwa – Wojskową
Agencję Mieszkaniową w W. Oddział Rejonowy w W., Sąd Okręgowy w W. oddalił
postanowieniem z dnia 22 lipca 2004 r., przytaczając w uzasadnieniu następujące
rozważania.
Zgodnie z umową z dnia 5 grudnia 2003 r., hipoteka ustanowiona została na
rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, która – jak wynika z przepisów ustawy z dnia
22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej – jest
państwową jednostką organizacyjną posiadającą osobowość prawną. Skarb Państwa
powierza Agencji wykonywanie prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku
do gruntów, budynków i lokali mieszkalnych będących jego własnością (art. 14 ust. 1
u.z.s.z.). Agencja, obejmując we władanie składniki mienia Skarbu Państwa, o których
mowa, wstępuje w prawa i obowiązki z nimi związane; do jej zadań należy
gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa między innymi poprzez
sprzedaż lokali mieszkalnych (art. 15 i 16 u.z.s.z.). Agencja prowadzi samodzielną
gospodarkę finansową, a jej przychodami są m.in. należności z tytułu sprzedaży lokali
mieszkalnych (art. 19 ust. 1 u.z.s.z.). Rozstrzygniecie wniosku o wpis hipoteki wymaga
przesądzenia, czyją wierzytelnością jest kwota uzyskana ze sprzedaży przez Wojskową
Agencję Mieszkaniową nieruchomości Skarbu Państwa. Wierzytelności tej nie można
3
odrywać od prawa własności przysługującego Skarbowi Państwa. Sam fakt, że
należności z tytułu sprzedaży lokali mieszkalnych są przychodami Agencji niczego tu nie
zmienia, jest to bowiem tylko ustawowa regulacja źródeł przychodu państwowej osoby
prawnej nie mająca znaczenia dla określenia podmiotu będącego wierzycielem. Skoro
zaś wierzycielem jest Skarb Państwa, hipoteka może być ustanowiona – stwierdził Sąd
Okręgowy – jedynie na rzecz Skarbu Państwa, a nie na rzecz Agencji.
W kasacji od tego postanowienia Skarb Państwa – Wojskowa Agencja
Mieszkaniowa w W. Oddział Regionalny w W., powołując się na obydwie podstawy
określone w art. 393 1
k.p.c., wnosił o jego „zmianę i nakazanie wpisu hipoteki w kwocie
6 980 zł na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej w W. Oddziału Regionalnego w W.”
ewentualnie uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W ramach
pierwszej podstawy kasacyjnej wskazał na naruszenie przepisów: art. art. 14 ust. 1 i 3,
15, 16 i 19 ust. 1 i 2 pkt 2 u.z.s.z. przez ich błędną wykładnię oraz art. 58 ust. 5 u.z.s.z.
przez jego niezastosowanie, w wyniku czego doszło do przyjęcia, że wierzycielem o
zapłatę ceny rzeczy sprzedanej może być wyłącznie jej właściciel, a ponadto art. 353 1
k.c. przez jego niezastosowanie, w wyniku czego doszło do przyjęcia, że właściciel
rzeczy nie może uczynić osoby trzeciej wierzycielem co do ceny sprzedaży rzeczy. W
ramach drugiej postawił natomiast zarzut obrazy przepisów: art. 328 § 2 k.p.c. przez nie
wyjaśnienie przesłanek, jakimi kierował się Sąd Okręgowy przyjmując, że zawarta
umowa nie może stanowić podstawy wpisu hipoteki, art. 378 § 1 w związku z art. 626 8
§
2 k.p.c. przez nie usunięcie wadliwego objęcia kognicją przez Sąd pierwszej instancji
innych jeszcze przesłanek wpisu niż wynikające z art. 626 8
§ 2 k.p.c., i wreszcie art. 316
§ 1 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. przez nieuwzględnienie stanu rzeczy istniejącego w
dacie wydania orzeczenia.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Na wstępie trzeba zaznaczyć, że – ze względu na regulację zawartą w art. 3
ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego
oraz ustawy – Prawo o ustroju sądów powszechnych (Dz.U. z 2005 r. Nr 13, poz. 98) –
do rozpoznania złożonej kasacji stosuje się przepisy Kodeksu postępowania cywilnego
w brzmieniu sprzed dnia 6 lutego 2005 r. i w takim brzmieniu będą one powoływane w
dalszych rozważaniach.
Zarzuty podniesione przez skarżącego w ramach drugiej podstawy kasacyjnej z
art. 3931
k.p.c. nie mogą odnieść zamierzonego skutku.
4
Co się tyczy zarzutu obrazy art. 328 § 2 k.p.c., to Sąd Najwyższy już wielokrotnie
wyjaśniał, że naruszenie tego przepisu może wypełniać podstawę kasacyjną z art. 3931
pkt 2 k.p.c. tylko wyjątkowo, mianowicie wówczas, gdy wskutek uchybienia konkretnym
wymaganiom określonym w art. 328 § 2 w związku z art. 391 § 1 k.p.c. zaskarżone
orzeczenie nie poddaje się kontroli kasacyjnej (zob. orzeczenia Sądu Najwyższego: z
dnia 13 maja 1997 r., II CKN 112/97 nie publ., z dnia 18 kwietnia 1997 r., I PKN 97/97,
OSNAPiUS 1998, nr 4, poz. 121, z dnia 18 września 1997 r., I CKN 229/97, z dnia 22
października 1997 r., II CKN 409/97, z dnia 26 maja 1998 r., III CRN 516/97, z dnia 11
grudnia 1998 r., II CKN 93/97, z dnia 24 marca 1999 r., I CKN 1208/98, z dnia 10
września 1999 r., II UKN 95/99, z dnia 26 listopada 1999 r., III CKN 460/98, OSNC
2000, nr 5, poz. 100, z dnia 2 grudnia 1999 r., I CKN 954/98, z dnia 13 czerwca 2000 r.,
V CKN 69/00, z dnia 19 grudnia 2000 r., II UKN 152/00, z dnia 7 lutego 2001 r., V CKN
606/00, z dnia 28 lutego 2002 r., III CKN 547/00, czy z dnia 20 lutego 2003 r., I CKN
65/01, nie publ.). Sytuacja taka nie zachodzi w niniejszej sprawie, ponieważ Sąd
Okręgowy w motywach swojego rozstrzygnięcia wskazał przyczynę, dla której uznał
wpis hipoteki za niedopuszczalny.
Nie można też podzielać zapatrywania skarżącego, jakoby badanie, czy
wierzytelność zabezpieczona hipoteką przysługuje osobie, na której rzecz wpis hipoteki
ma nastąpić, wykraczało poza granice kognicji sądu wynikające z treści art. 6268
§ 2
k.p.c. Według powołanego przepisu, rozpoznając wniosek o wpis w księdze wieczystej,
sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz
treść księgi wieczystej. W niniejszej sprawie Sąd ograniczył się do zbadania treści
wniosku o wpis, umowy ustanowienia hipoteki oraz treści księgi wieczystej i, mając na
uwadze wynikające z tych dokumentów ustalenia, trafnie uznał za konieczne
rozważenie, czy w świetle przepisów prawa materialnego Wojskowa Agencja
Mieszkaniowa, na rzecz której wpis hipoteki miał nastąpić, jest wierzycielem kwoty 6 980
zł.
Hipoteka, jak przyjmuje się powszechnie, jest prawem akcesoryjnym w tym
znaczeniu, że jej powstanie, istnienie i wykonanie jest uzależnione od zabezpieczanej
przez nią wierzytelności. Akcesoryjny charakter hipoteki w zakresie jej powstania
znajduje potwierdzenie w art. 65 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach
wieczystych i hipotece (jedn. tekst: Dz.U. z 2001 r. Nr 124, poz. 1361 ze zm. – dalej:
„u.k.w.h.”), z którego wynika, że hipoteka może powstać tylko wtedy, gdy istnieje
wierzytelność, którą ma zabezpieczać. Skoro zaś nie można ustanowić hipoteki bez
5
wierzytelności, to nie można tym samym ustanowić hipoteki na rzecz osoby, której
wierzytelność nie przysługuje.
Kwestionując trafność podjętego przez Sąd Okręgowy rozstrzygnięcia, skarżący
prezentuje pogląd, że wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu
Państwa przez Wojskową Agencję Mieszkaniową jest wierzytelnością tej Agencji, a nie
Skarbu Państwa. Z drugiej natomiast strony, stawiając zarzut obrazy art. 353 1
k.c.,
podnosi, że w ramach swobody umów doszło do przeniesienia przez Skarb Państwa
wierzytelności z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa na rzecz
Wojskowej Agencji Mieszkaniowej. Zarzut naruszenia art. 353 1
k.c. został postawiony w
oderwaniu od stanu faktycznego sprawy, podstawę wniosku o wpis stanowiła bowiem
umowa sprzedaży z dnia 5 grudnia 2003 r., a nie jakakolwiek inna umowa przenosząca
wierzytelność z tytułu reszty ceny w kwocie 6 980 zł na rzecz Wojskowej Agencji
Mieszkaniowej. Zatem rozważenia wymagają wywody kasacji zmierzające do
wykazania, że wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży nieruchomości Skarbu Państwa
przez Wojskową Agencję Mieszkaniową jest wierzytelnością tej Agencji.
Dla oceny trafności podnoszonych w tej kwestii zarzutów miarodajne są przepisy
powoływanej już ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych
Rzeczypospolitej Polskiej w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonego
postanowienia (tj. z uwzględnieniem zmian wprowadzonych ustawą z dnia 16 kwietnia
2004 r., Dz. U. Nr 116, poz. 1203). Wniosek taki należy wyprowadzić z art. 316 § 1 w
związku z art. 391 § 1 k.p.c., który nakłada na sąd drugiej instancji obowiązek
uwzględnienia stanu prawnego obowiązującego w dacie zamknięcia rozprawy, oraz art.
67 u.k.w.h., który stanowi, że wpis do księgi wieczystej jest niezbędną przesłanką
powstania hipoteki (art. 67 u.k.w.h.), wobec czego hipoteka powstaje dopiero z chwilą
dokonania wpisu.
Stosownie do przepisów powołanej ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r., Skarb
Państwa powierza Wojskowej Agencji Mieszkaniowej – będącej państwową osobą
prawną, której siedzibą jest miasto Warszawa – wykonywanie w jego imieniu i na jego
rzecz prawa własności i innych praw rzeczowych w stosunku do nieruchomości
stanowiących jego własność (art. 14 ust. 1 oraz art. 8 ust. 3 i ust. 4). Agencja, obejmując
te składniki mienia Skarbu Państwa we władanie, wstępuje w prawa i obowiązki z nimi
związane w stosunku do Skarbu Państwa oraz osób trzecich (art. 15 ust. 1).
Gospodarowanie powierzonym mieniem Skarbu Państwa oraz obrót nieruchomościami,
w tym sprzedaż lokali mieszkalnych i innych nieruchomości, należą do zadań własnych
6
Agencji (art. 16 ust. 1). Prawo własności lub inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub
obciążenia prawem rzeczowym bądź innym prawem mienia Skarbu Państwa, o którym
mowa w art. 14 ust. 1, przysługuje Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję
(art. 14 ust. 3). Agencja prowadzi samodzielną gospodarkę finansową; jej przychodami
są m.in. przychody z tytułu zbywania składników majątkowych (art. 19 ust. 1 i art. 19 ust.
3 pkt 3).
Z przytoczonych unormowań wynika, że Wojskowa Agencja Mieszkaniowa jest
jedynie administratorem powierzonego jej mienia Skarbu Państwa, wykonuje prawo
własności i inne prawa rzeczowe „ w imieniu” Skarbu Państwa i „na jego rzecz”, a
dokonywane przez nią czynności prawne dotyczące mienia Skarbu Państwa wywołują
bezpośredni skutek w majątku Skarbu Państwa, jako właściciela tego mienia. Wyraźnym
potwierdzeniem takiego wniosku jest regulacja zawarta w art. 14 ust. 3 u.z.s.z., według
której Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez Agencję przysługuje prawo
własności lub inne prawa, uzyskane z tytułu zbycia lub obciążenia prawem rzeczowym
bądź innym prawem mienia Skarbu Państwa, o którym mowa w ust.1. Uzasadniona jest
tym samym teza, że wszelkie prawa zarówno rzeczowe, jak i obligacyjne uzyskane z
tytułu zbycia przez Wojskową Agencję Mieszkaniową nieruchomości stanowiącej
własność Skarbu Państwa przysługują Skarbowi Państwa reprezentowanemu przez tę
Agencję. Innymi słowy, Agencja nabywa je w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa.
Oznacza to, że wierzytelność z tytułu reszty ceny w kwocie 6 980 zł jest wierzytelnością
Skarbu Państwa, a nie – jak stara się wykazać skarżący – wierzytelnością Agencji.
Przyjęciu takiej tezy nie stoi na przeszkodzie przepis art. 19 ust. 3 pkt 2 u.z.s.z.,
który zalicza przychody z tytułu zbywania składników majątkowych do przychodów
Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, przepis ten bowiem zawiera jedynie ogólną regulację
źródeł przychodu Agencji, nie przesądzając tego, komu przysługuje wierzytelność z
tytułu ceny sprzedaży nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa.
Wbrew odmiennym zapatrywaniom skarżącego, przyjęciu wskazanej wyżej tezy
nie sprzeciwia się również przepis art. 58 ust. 5 u.z.s.z., który został pominięty w
rozważaniach prowadzonych przez Sąd Okręgowy w uzasadnieniu zaskarżonego
postanowienia. Przepis ten istotnie określa wierzytelność w stosunku do nabywcy lokalu
mieszkalnego stanowiącego własność Skarbu Państwa, jako „wierzytelność Agencji” (5.
Na wniosek nabywcy lokalu mieszkalnego należność z tytułu sprzedaży może być
rozłożona na raty. Pierwszą ratę w wysokości 10 % należności wnosi się przed
zawarciem umowy notarialnej, pozostałe raty można rozłożyć na okres do pięciu lat,
7
oprocentowane w wysokości 5 % w stosunku rocznym od kwoty pozostałej do spłaty.
Wierzytelność Agencji w stosunku do nabywcy z tego tytułu podlega zabezpieczeniu, w
tym w szczególności zabezpieczeniu hipotecznemu na sprzedawanym lokalu
mieszkalnym.), jednakże sensu tego przepisu nie można ustalać jedynie za pomocą
dyrektyw wykładni językowej. Sformułowanie „wierzytelność Agencji” trzeba postrzegać
jako pewien skrót myślowy, z regulacji zawartych w przepisach art. 14 ust. 1 i 3 u.z.s.z.
bowiem jasno wynika, że Agencja nabywa wierzytelność z tytułu ceny sprzedaży lokalu
dokonanej „w imieniu i na rzecz Skarbu Państwa”, co oznacza, że jest to wierzytelność
Skarbu Państwa. Tym samym również ustanowienie hipoteki zabezpieczającej tę
wierzytelność może nastąpić na rzecz Skarbu Państwa, a nie na rzecz Wojskowej
Agencji Mieszkaniowej, jako państwowej osoby prawnej.
Skoro Wojskowa Agencja Mieszkaniowa, dokonując w dniu 5 grudnia 2003 r.
sprzedaży lokalu mieszkalnego bliżej opisanego w umowie K. i T. małż. K., uczyniła to w
imieniu i na rzecz Skarbu Państwa i skoro wierzytelność z tytułu reszty ceny w kwocie 6
980 zł, dla zabezpieczenia której w umowie ustanowiona została hipoteka, jest
wierzytelnością Skarbu Państwa, to Sądy Orzekające trafnie uznały wniosek o wpis
hipoteki w kwocie 6 980 zł na rzecz Agencji za bezzasadny. Zgodnie z wymaganiami §
46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
17 września 2001 r. w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów
(Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze zm. – dalej „ rozporządzenie wykonawcze”), wpis hipoteki
powinien nastąpić na rzecz Skarbu Państwa – Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, nie
zaś na rzecz samej Agencji, jako państwowej osoby prawnej. Z powołanych przepisów
rozporządzenia wykonawczego wynika bowiem, że jeżeli uprawnionym z tytułu hipoteki
jest Skarb Państwa określa się go w księdze wieczystej przez wymienienie Skarbu
Państwa ze wskazaniem organu reprezentującego Skarb Państwa lub państwowej
osoby prawnej, której powierzono wykonywanie praw Skarbu Państwa. Trzeba dodać,
że podobne stanowisko w kwestii sposobu wpisu hipoteki do księgi wieczystej zajął Sąd
Najwyższy w postanowieniu z dnia 19 września 2002 r., V CKN 1223/00, przyjmując, że
wpis do księgi wieczystej hipoteki przymusowej, zabezpieczającej wierzytelność z tytułu
składek na ubezpieczenie społeczne, następuje na rzecz Skarbu Państwa oraz Zakładu
Ubezpieczeń Społecznych jako dysponenta Funduszu Ubezpieczeń Społecznych
(OSNC 2003, nr 9, poz. 127). Również i w tym wypadku Sąd Najwyższy uznał, że wpis
hipoteki nie może nastąpić wyłącznie na rzecz Zakładu Ubezpieczeń Społecznych, lecz
na rzecz Skarbu Państwa – Zakładu Ubezpieczeń Społecznych. Skład orzekający Sądu
8
Najwyższego podziela stanowisko wyrażone w powołanym orzeczeniu oraz
argumentację przytoczoną dla jego uzasadnienia, uznając, że podobnie należy
rozstrzygnąć kwestię wpisu hipoteki zabezpieczającej wierzytelność z tytułu ceny
sprzedaży przez Wojskową Agencję Mieszkaniową nieruchomości stanowiącej własność
Skarbu Państwa.
Trzeba wreszcie zauważyć, że przyczyną odmowy wpisu hipoteki w niniejszej
sprawie nie była – jak przyjmuje skarżący – nieważność czy bezskuteczność umowy z
dnia 5 grudnia 2003 r., lecz wadliwość samego żądania wniosku, skarżący domagał się
przecież wpisu hipoteki na rzecz Wojskowej Agencji Mieszkaniowej, co – zważywszy na
treść przepisów § 46 ust. 4 w związku z § 41 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia wykonawczego
– było niedopuszczalne.
Z przytoczonych wyżej powodów kasacja, jako pozbawiona usprawiedliwionych
podstaw, ulegała oddaleniu (art. 39312
k.p.c.).