Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CK 499/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 29 kwietnia 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Józef Frąckowiak (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Teresa Bielska-Sobkowicz
SSA Andrzej Struzik
w sprawie z powództwa M. L. i H. L.
przeciwko Gminie J. oraz "R.(...)" Sp. z o.o. w P.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 29 kwietnia 2005 r., kasacji
powodów od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 19 marca 2004 r., sygn. akt I ACa (…),
oddala kasację.
Uzasadnienie
Zaskarżonym wyrokiem Sąd Apelacyjny zmieni wyrok Sądu Okręgowego w G. z dnia
30 czerwca 2003 r. w ten sposób, że oddalił powództwo M. i H. małżonków L. przeciwko
pozwanej Gminie J. oraz R.(...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w P..
Natomiast Sąd Okręgowy w G., we wspomnianym wyroku, zasądził od pozwanej Gminy J.
na rzecz powodów kwotę 670 704 zł z ustawowymi odsetkami od 2 września 2000 r. Dalej
idące powództwo przeciwko pozwanej Gminie oraz powództwo przeciwko pozwanej R.(...)
Sp. z o. o. w P. oddalił oraz orzekł o kosztach postępowania. Wydając takie orzeczenie
Sąd Okręgowy oparł się na następujących ustaleniach i ocenach prawnych.
2
Powodowie, umową z dnia 2 listopada 1972 r., sprzedali Skarbowi Państwa -
Okręgowej Dyrekcji Inwestycji Miejskich w R. nieruchomość położoną w J. przy. ul. Ś.,
zapisaną w Kw nr (…) w R. o powierzchni 0 2451 ha. Nieruchomość miała być przeznaczona
pod budownictwo mieszkaniowe, a jej nabycie nastąpiło w trybie ustawy z 12 marca 1958 r.
o zasadach i trybie wywłaszczenia nieruchomości. W dniu 7 stycznia 1997 r. pozwana
Gmina J. sprzedała pozwanej R.(...) Sp. z o. o. działką nr (...)/8 o powierzchni 11199 ha. Z
umowy sprzedaży pomiędzy pozwanymi wynika, że jej przedmiotem była jedynie działka
(...)/8. Właścicielem działki (...)/7, o powierzchni 626 m2
jest natomiast nadal pozwana
Gmina, co potwierdza odpis z księgi wieczystej Kw (...) Sądu Rejonowego w J.. W
ocenie Sądu Okręgowego oznacza to, że powierzchnia nieruchomości sprzedanej spółce
R.(...), a stanowiącej poprzednio własność powodów, wynosi 1 409 m2
. Sąd Okręgowy
ustalił również, że powodowie od 1974 r. są zameldowani na pobyt stały pod adresem J. ul.
P.
Mając na uwadze takie ustalenia Sąd Okręgowy stwierdził, że zgodnie z treścią art.
23 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości, pozwana Gmina miała obowiązek zawiadomić powodów na piśmie o
przysługującym im pierwszeństwie nabycia nieruchomości. Obowiązku tego pozwana nie
wykonała. Tym samym uniemożliwiła powodom odzyskanie części nieruchomości i uzyskanie
z niej dochodów. W tej sytuacji, zdaniem Sądu Okręgowego, pozwana Gmina, na
podstawie art. 4201
k.c., jest zobowiązana do naprawienia szkody poniesionej przez
powodów. Szkodę tę Sąd ustali na kwotę 670 704 zł., biorąc pod uwagę cenę za jaką
pozwana Gmina sprzedała grunt spółce R.(...). Ponieważ powodowie dochodził kwoty
968 680 zł. w pozostałej części ich powództwo zostało oddalone.
W apelacji pozwana Gmina J. wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku przez
oddalenie powództwa. Wyrokowi zarzuciła obrazę art. 69 ust. 2 i 3 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości w związku z § 6
Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 16 lipca 1991 r. w sprawie zasad i trybu rozliczeń
w razie zwrotu wywłaszczonych nieruchomości, a także obrazę art. 2 k.p.c. przez
rozpoznanie sprawy pomimo niedopuszczalności drogi sądowej.
Sąd Apelacyjny, uznał apelacja pozwanej za uzasadnioną aczkolwiek z zupełnie
innych przyczyn niż w niej podniesionych. Na wstępie podkreślił, że zupełnie czym innym
jest prawo pierwszeństwa przewidziane w art. 23 ust. 4 ustawy o gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości, a czym innym prawo domagania się zwrotu
wywłaszczonej nieruchomości w oparciu o regulację zawartą w art. 69 tej ustawy. Jak
3
wynika z dotychczasowego postępowania ani Sąd ani pozwana Gmina różnicy tej nie
dostrzegają. Z prawem pierwszeństwa mamy do czynienia jeżeli gmina ma zamiar
rozporządzić nieruchomością przejętą na rzecz Skarbu Państwa od byłych właścicieli, a z
prawem zwrotu wówczas jeżeli nieruchomość wywłaszczona stała się zbędna na cel
określony w decyzji o uwłaszczeniu, a Gmina nie ma zamiaru nią rozporządzać.
Zdaniem Sądu Apelacyjnego, Sąd Okręgowy dokonując interpretacji art. 23
wspomnianej ustawy, zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez Sąd Najwyższy w
wyroku z dnia 20 stycznia 1998 r. I CKN 368/97, stwierdził, że umowa sprzedaży gruntu
z dnia 7 stycznia 1997 r. jest nieważna, w części obejmującą nieruchomość powodów,
zbytą na rzecz Skarbu Państwa umową z 2 listopada 1972 r. Jak podkreślił Sąd
Apelacyjny, przy takim założeniu, dalsze wywody Sądu Okręgowego są niezrozumiałe.
W szczególności nie wiadomo co miał Sąd na myśli stwierdzając, że pozwana Gmina nie
dochowując wymogów opisanych w art. 23 i 69 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, uniemożliwiła powodom
odzyskanie części nieruchomości i uzyskania z niej dochodów.
Jeżeli bowiem umowa sprzedaży jest nieważna, to oznacza, że umowa nie
przeniosła własności na nabywcę, a tym samym właścicielem całej nieruchomości
nabytej przez Skarb Państwa od powodów, umową z dnia 2 listopada 1972 r., jest nadal
pozwana Gmina. Skora tak to powodowie swoje prawo pierwszeństwa mogą realizować.
Tym samym brak jest po ich stronie szkody do naprawienia której zobowiązana byłaby
pozwana Gmina. Sąd Apelacyjny w pełni natomiast zgodził się ze stanowiskiem Sądu
Okręgowego odnośnie nieważności umowy sprzedaży nieruchomości, stanowiących
poprzednio własność powodów. Sformułowane w art. 23 ust. 4 z dnia 29 kwietnia 1985
r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, prawo pierwszeństwa,
zdaniem Sądu Apelacyjnego, stanowiło normę o charakterze bezwzględnie
obowiązującym. Oznacza to zakaz sprzedaży nieruchomości, której to pierwszeństwo
dotyczy z konsekwencjami wynikającymi z art. 58 § 1 k.c., jeżeli poprzedni właściciel
skorzystał z pierwszeństwa. Takie same konsekwencje prawne następują w sytuacji, gdy
uprawnieni zostają pozbawieni możliwości skorzystania z pierwszeństwa. Prawidłowe
było również ustalenie Sądu Okręgowego, że adres powodów był pozwanej znany,
skoro od 1974 r. są oni zameldowani na trenie pozwanej Gminy na pobyt stały. Kierując
się takimi względami Sąd Apelacyjny zmieni zaskarżony wyrok i powództwo przeciwko
Gminie J. oddalił.
4
W kasacji od tego wyroku powodowie zarzucili naruszenia prawa materialnego i
prawa procesowego. Naruszenia prawa materialnego powodowie upatrywali w
niewłaściwym zastosowaniu nieobowiązujących od dnia 1 stycznia 1998 r.
przepisów art. 23 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i
wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 30 poz. 127 z 1991 r. ze zm.) i
niezastosowaniu obowiązujących przepisów art. 229 w zw. z art. 136 ust. 3
(względnie art. 36) ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.), co skutkowało przyjęciem, że
prawo pierwszeństwa określone we wspomnianym art. 23 ust. 4 ustawy z dnia 29
kwietnia 1985 r., stanowi normę o charakterze bezwzględnie obowiązującym z
konsekwencjami wynikającymi z art. 58 § 1 k.c. w razie jej naruszenia. Zdaniem
skarżących, w sytuacji gdyby prawidłowo zastosowano art. 229 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. do zaistniałego stanu faktycznego, mając na uwadze, że zwrot
nieruchomości w naturze nie jest możliwy, gdyż nastąpiło kolejne jej zbycie, to zgodnie
z art. 136 ust. 3 powołanej ustawy, uzasadniałoby to odpowiedzialność
odszkodowawczą pozwanej Gminy na zasadach art. 4201
§ 1 k.c.
Ponadto skarżący zarzucili naruszenie przepisów postępowania, mający
istotny wpływ na wynik sprawy, a to art. 316 § 1 k.p.c., art. 224 § l k.p.c. w zw. z art.
382 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c., poprzez wydanie wyroku w oparciu o niekompletny
materiał dowodowy, przejawiający się w pominięciu przez Sąd Apelacyjny faktu, iż
nieruchomość została sprzedana przez pozwaną Gminę J. na rzecz firmy R.(...)
Polska Sp. z. o. o w P., a ta z kolei umową sprzedaży w wyniku podziału
nieruchomości zbyła ją firmie „ARAL" Polska w P., co uniemożliwiło dochodzenie
zwrotu nieruchomości.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje.
Skarżący zarzucają w kasacji obrazę zarówno przepisów ustawy z dnia
29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz.U. Nr
30 poz. 127 z 1991 r. ze zm.), jak i przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.
o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115, poz. 741 ze zm.). Zaważywszy
zaś, że dochodzą w pozwie odszkodowania od pozwanej Gminy na podstawie
przepisów o czynach niedozwolonych, należy w pierwszym rzędzie ustalić jakie
przepisy będą właściwe dla oceny zobowiązania do naprawienia ewentualnej
szkody.
5
Zdarzeniem, które w opinii powodów spowodowało szkodę była sprzedaż
przez pozwaną Gminę nieruchomości nabytej od powodów, w trybie przepisów o
wywłaszczaniu nieruchomości, osobie trzeciej spółce R.(...) z Poznania. Umowa
sprzedaży został zawarta w dniu 7 stycznia 1997 r. Mając na uwadze, że ustawa o
gospodarce nieruchomościami weszła w życie 1 stycznia 1998 r., do oceny
zobowiązania pozwanej Gminy należy stosować przepisy ustawy z dnia z dnia 29
kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 30
poz. 127 z 1991 r. ze zm.). Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera
własnych przepisów przechodnich wobec tego do stosunków intertemporalnych
powstałych w związku z jej wejściem w życie należy stosować ustawę z dnia 23
kwietnia 1964 r. Przepisy wprowadzające Kodeks cywilny (Dz. U. 16, poz. 94 ze
zm.). Jak wynika z art. XLIX powołanej ustawy do zobowiązań, które powstają przed
wejściem w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe, zaś jedynie skutki
zdarzeń, które miały miejsce pod rządem nowej ustawy ocenia się według jej
przepisów, jeżeli skutki te nie są związane z istotą stosunku prawnego. Zdarzeniem,
które zdaniem skarżących wywołało szkodę była sprzedaż nieruchomości z
pominięciem przysługującego im pierwszeństwa w nabyciu tej nieruchomości. Skoro
sprzedaż taka nastąpiła w czasie obowiązywania ustawy o gospodarce gruntami i
wywłaszczaniu nieruchomości, do ewentualne zobowiązanie pozwanej Gminy należy
oceniać w świetle regulacji zawartej w tej ustawie.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuję się, że przepis art. 23 ust. 4 z
dnia 29 kwietnia 1985 r. o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości,
w zakresie przyznanego w nim prawa pierwszeństwa, stanowił normę o charakterze
bezwzględnie obowiązującym (wyroku z dnia 20 stycznia 1998 r. I CKN 368/97).
Oznacza to, że gdy uprawnieni zostają pozbawieni możliwości skorzystania z
pierwszeństwa, umowa sprzedaży nieruchomości, której to pierwszeństwo dotyczy,
zawarta przez gminę z osobą trzecią, dotknięta jest nieważnością (art. 58 k.c.). Trafnie
więc Sąd Apelacyjny wskazał, że przyjmując taki pogląd Sąd I instancji nie miał żadnych
podstaw do formułowania po stronie Gminy obowiązku odszkodowawczego wobec
powodów. Skoro bowiem sprzedaż nieruchomości, której dotyczyło prawo
pierwszeństwa, jest nieważna to powodowie nie ponieśli w związku z nią żadnej szkody.
W tej sytuacji zarzut naruszenia art. 23 ust. 4 ustawy z dnia 29 kwietnia 1985 r. o
gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości i art. 4201
k.c., jest nietrafny. W
związku z tym, że do oceny roszczeń powodów mają zastosowanie przepisy ustawy o
6
gospodarce gruntami i wywłaszczaniu nieruchomości, pozbawione podstaw są także
zarzuty naruszenia przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami (art. 229, 136 ust. 3 i art. 36), która nie ma zastosowania do
oceny roszczeń skarżących.
Podkreślić jedynie warto dodatkowo, że rację ma również Sąd Apelacyjny, gdy
wskazuje, iż czym innym jest roszczenie byłych właścicieli o zwrot nieruchomości
nabytej przez Gminę na podstawie przepisów o wywłaszczaniu nieruchomości, czym
innym zaś roszczenia związane z naruszeniem tzw. prawa pierwszeństwa. Zarówno
strony jak i Sąd I instancji tej istotnej różnicy zdają się nie dostrzegać. Uprawniony
zaś może kierować swoje roszczenie opierając je na jednej z tych podstaw, gdyż
mają one zupełnie różną treść. Dopiero też na tle art. 36 ustawy o gospodarce
nieruchomościami pojawia się możliwość dochodzenia ewentualnie odszkodowania
w razie pozbawienia uprawnionych możliwości realizacji prawa pierwszeństwa,
której nie przewidywał art. 23 ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczaniu
nieruchomości.
Skoro nieuprawnione okazały się zarzuty prawa materialnego, to zarzut
naruszenia prawa procesowego polegający na nie wzięciu pod uwagę faktu dalszej
sprzedaży nieruchomości stanowiącej kiedyś własność powodów, nie może być
uznany za zasadny. Fakt dalszej sprzedaży nie miał bowiem wpływu na
rozstrzygnięcie rozpoznawanej sprawy.
Mając na uwadze powyższe względy Sąd Najwyższy, na podstawie art. 39312
k.p.c., orzekł jak w sentencji.