Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CK 577/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 12 maja 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Marian Kocon (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Zbigniew Kwaśniewski
SSN Kazimierz Zawada
w sprawie z powództwa K. P.
przeciwko S. R.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 12 maja 2005 r., kasacji powódki
od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 31 marca 2004 r., sygn. akt I ACa (…),
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Sąd Okręgowy w W. wyrokiem z dnia 25 września 2003 r. oddalił żądanie
powódki K. P. zasądzenia od pozwanego S. R. zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Sąd ustalił, że w dniu 3 stycznia 2001 r. strony zawarły w formie aktu notarialnego
przedwstępną umowę sprzedaży bliżej oznaczonego własnościowego spółdzielczego
prawa do lokalu mieszkalnego z wyposażeniem, ustalając w niej cenę kupna na 150.000
zł., w tym cenę wyposażenia na 60.000 zł. Powódka przed podpisaniem tej umowy
przekazała pozwanemu 90.000 zł, którą to kwotę strony uznały za zadatek. Uzgodniono,
2
że owa kwota, w części wynoszącej 50.000 zł stanowi zadatek na poczet ceny za
„lokal”, a w pozostałej zadatek na poczet ceny za wyposażenie. W § 1 umowy,
określającym przedmiot sprzedaży, jako wyposażenie „lokalu” wymieniono meble
kuchenne z urządzeniami AGD, szafy wnękowe, oraz wyposażenie meblowe łazienki.
Zawarcie umowy definitywnej miało nastąpić do 30 września 2001 r. Wtedy też miała
nastąpić zapłata reszty ceny.
W sierpniu 2001 r. powódka przekazała pozwanemu 16.000 zł na poczet
umówionej ceny. Wówczas też została przyjęta jej propozycja wyłączenia spod
sprzedaży wyposażenia kuchni. Uzgodniono, że wobec tego wyłączenia cena kupna
będzie niższa o 20.000 zł.
W umówionym terminie nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej. Po jego
upływie z inicjatywy powódki w dniu 22 października 2001 r. strony spotkały się w
mieszkaniu pozwanego. Powódka obstawała przy zawarciu umowy przyrzeczonej o
treści uzgodnionej w sierpniu 2001 r., oświadczając, że ma na ten cel potrzebne środki
finansowe. Strony udały się do jednej z kancelarii notarialnych, w której jednak
notariusza nie zastały. Następnego dnia powódka ustaliła z notariuszem termin wizyty
na dzień 2 listopada 2001 r. Zamierzona czynność tego dnia nie doszła do skutku, gdyż
pozwany nie otrzymał ze Spółdzielni Mieszkaniowej zaświadczenia potwierdzającego
jego członkostwo i prawo do lokalu. Przyczyną odmowy wydania jemu tego
zaświadczenia było to, że powódka złożyła w spółdzielni pismo, w którym
poinformowała, że pozwany mimo związania stron umową przedwstępną zamierza
sprzedać „lokal” innej osobie.
Termin następnej wizyty u notariusza uzgodniono na dzień 6 listopada 2001 r.
Pozwany w międzyczasie podjął interwencję w spółdzielni i w jej wyniku uzyskał
potrzebne zaświadczenie.
Według końcowych ustaleń Sądu w dniu 6 listopada 2001 r. nie doszło do
zawarcia umowy przyrzeczonej. Powódka zarzuciła pozwanemu, że w dniach 22 i 23
października 2001 r. nie doszło do zawarcia umowy przyrzeczonej z przyczyn leżących
po jego stronie i zażądała obniżenia ceny do kwoty 120.000 zł. Pozwany natomiast
zadeklarował sfinalizowanie tej umowy na warunkach wynikających z umowy
przedwstępnej. Notariusz na życzenie stron sporządził protokół, w którym zawarł ich
stanowiska. Pismem z dnia 22 listopada 2001 roku pełnomocnik powódki powiadomił
pozwanego o odstąpieniu przez nią od umowy przedwstępnej i zażądał zapłaty kwoty
196.000 zł. (podwójny zadatek + 16.000 zł zaliczki na poczet ceny).
3
W tym stanie faktycznym Sąd Okręgowy przyjął, że do zawarcia umowy
przyrzeczonej nie doszło z winy powódki i zadatek powinien przypaść pozwanemu.
Powyższy wyrok powódka zaskarżyła apelacją w części oddalającej żądanie
zwrotu zadatku. Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 31 marca 2004 r. oddalił apelację
podzielając ustalenia i ocenę prawną sądu pierwszej instancji.
Kasacja powódki - oparta na obu podstawach z art. 3931
k.p.c. - zawiera zarzut
naruszenia art. 233 k.p.c. oraz art. 389 i 394 k.c., i zmierza do zmiany zaskarżonego
wyroku przez uwzględnienie żądania zwrotu zadatku, bądź do uchylenia tego wyroku i
przekazania sprawy do ponownego rozpoznania.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
U podstaw podjętego zaskarżonym wyrokiem rozstrzygnięcia legło stanowisko
Sądu Apelacyjnego, że do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy powódki,
gdyż w dniu 6 listopada 2001 r. bezzasadnie zażądała obniżenia ceny do kwoty 120000
zł. Uznał przy tym tenże Sąd za błędny pogląd apelującej, że wraz z upływem
ustalonego w umowie przedwstępnej końcowego terminu do zawarcia umowy
przyrzeczonej wygasło przedwstępne zobowiązanie stron, a wszelkie zastrzeżenia
umowne zawarte w tej umowie stały się bezskuteczne.
Istota kasacji sprowadza się do kwestionowania przytoczonego stanowiska Sądu
Apelacyjnego. Zdaniem skarżącej Sąd Apelacyjny wyrażając to stanowisko pominął, że
w dniu 6 listopada 2001 r. obie strony obstawały przy poglądzie, iż umowa
przedwstępna przestała obowiązywać.
Odnosząc się do tego zarzutu trzeba na wstępie zauważyć, że rację ma Sąd
Apelacyjny, iż roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej nie wygasa wraz z upływem
ustalonego w umowie przedwstępnej terminu. Nie ma bowiem wątpliwości, że w art. 389
k.c. w brzmieniu sprzed 25 września 2003 (art. 1 pkt 32 ustawy z dnia 14 lutego 2003 r. -
Dz. U. z 2003 r. Nr 49, poz. 408) mówiącym o terminie „w ciągu którego” umowa
definitywna ma być zawarta chodziło o termin zawarcia umowy – spełnienia świadczenia
z umowy przedwstępnej, a nie datę wygaśnięcia wynikającego z niej stosunku
prawnego. Za takim rozumieniem tego terminu przemawia treść art. 390 § 3 k.c. w
brzmieniu sprzed 25 września 2003 r. przewidującego roczny termin przedawnienia
roszczeń z umowy przedwstępnej. Bieg tego terminu, zgodnie z tym przepisem
rozpoczyna się w dniu „w którym umowa przedwstępna miała być zawarta”. Przepis ten
byłby całkowicie bezprzedmiotowy, gdyby uznać, że z upływem terminu przewidzianego
w umowie przedwstępnej ustają skutki tej czynności prawnej.
4
Zgodzić jednak należy się ze skarżącą, że pominięcie podniesionej w apelacji
okoliczności dotyczącej stanowiska stron, odnotowanego w protokole notarialnym z dnia
6 listopada 2001 r., o rozwiązaniu umowy przedwstępnej mogło mieć istotne znaczenie
dla sposobu rozstrzygnięcia o jej żądaniu. Obstawanie przez pozwanego przy poglądzie,
że umowa przedwstępna uległa rozwiązaniu mogłoby stanowić okoliczność
wykluczającą przypisanie powódce wyłącznej odpowiedzialności za to, że w dniu 6
listopada 2001 r. nie zawarto umowy przyrzeczonej. W szczególności gdyby przedtem
nie doszło do skutecznego odstąpienia przez pozwanego od umowy przedwstępnej.
Zatrzymać bowiem zadatek lub żądać sumy dwukrotnie wyższej można jedynie wtedy,
gdy wyłączną odpowiedzialność za niewykonanie zobowiązania ponosi druga strona.
Wynika to z art. 394 § 3 k.c., zgodnie z którym jeżeli niewykonanie umowy nastąpiło
wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za
które ponoszą odpowiedzialność obie strony, to zadatek powinien być zwrócony, a
obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.
W ocenie żądania powódki na pierwszy plan wysuwa się jednak zagadnienie
prawne związane z określeniem dopuszczalnej wysokości zadatku w relacji do wartości
całego świadczenia. W sprawie niepodobna bowiem pominąć, że pozwany otrzymał
zadatek w wysokości 50.000 zł na poczet ceny za „lokal” oraz 40000 zł na poczet ceny
za jego wyposażenie. Ponadto, że strony w sierpniu 2001 r. uzgodniły wyłączenie spod
sprzedaży wyposażenia kuchni i ustaliły cenę lokalu z pozostałym wyposażeniem na
130000 zł. Oznacza to, że zadatek na poczet ceny wyposażenia „lokalu”
sprowadzającego się do wyposażenia meblowego łazienki znacznie jego cenę
przewyższał, a także i to, że uiszczona tytułem zadatku kwota 90000 zł stanowiła około
70% całego świadczenia umowy przyrzeczonej.
Na gruncie tych okoliczności wymaga rozważenia, czy skuteczne było
zastrzeżenie zadatku o ustalonej w sprawie wysokości w odniesieniu do wartości
umówionego świadczenia. Ogólnie mówiąc, chodzi o skuteczność dania zadatku z
uwagi na jego wysokość.
Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 13 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 672/00
(OSNC 2003/1/10) stwierdził, iż w stosunkach z konsumentami zastrzeżenie zadatku w
znacznej wysokości w odniesieniu do całego świadczenia nie wyłącza stosowania
przepisu art. 394 § 1 k.c. W uzasadnieniu tego wyroku nie wskazał jednak jak należy
rozumieć wyrażenie "znaczna wysokość zadatku". W oparciu o wykładnię przepisu art.
394 § 1 k.c. niepodobna natomiast ustalić górnej granicy wartości zadatku w odniesieniu
5
do wartości całego zobowiązania. W związku z tym należy przyjąć, że w ramach
swobody kontraktowania (art. 3531
k.c.) dopuszczalne jest zastrzeżenie zadatku o
wartości przekraczającej połowę całego świadczenia. Wydanie takiego zadatku
dyscyplinuje obie strony do wykonania umowy, a ponadto powoduje, iż w razie
niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona (przez zachowanie zadatku lub
żądanie jego podwójnej wartości) otrzyma quasi- odszkodowanie o większej wartości.
Według poglądu dominującego w judykaturze i doktrynie, wysokość zadatku (w
odróżnieniu od kary umownej, art. 484 § 2 k.c.) nie podlega miarkowaniu. Zastrzegając
zatem zadatek o większej wartości, strony winny się liczyć z wynikającymi z tego
skutkami prawnymi w zakresie odpowiedzialności odszkodowawczej w razie
niewykonania umowy.
W sprawie niniejszej zastrzeżono zadatek w treści umowy przedwstępnej.
Przedmiotem świadczenia z tej umowy jest zawarcie umowy przyrzeczonej (ściśle
biorąc, świadczenia w umowie przedwstępnej polegają na złożeniu w przyszłości
odpowiedniego oświadczenia woli oraz podjęciu innych czynności potrzebnych do
zawarcia umowy przyrzeczonej - art. 390 § 1 k.c.). Gdy strona zobowiązana na
podstawie umowy przedwstępnej nie zawarła umowy przyrzeczonej z przyczyny, za
którą ponosi odpowiedzialność, a strona uprawniona nie może (art. 390 § 2 k.c.) lub nie
chce dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej, aktualizuje się sankcja
odszkodowawcza: odpowiedzialność strony zobowiązanej w granicach tzw. ujemnego
interesu umowy (art. 390 § 1 k.c.).
Należy jednak pamiętać, że art. 390 § 1 k.c. w brzmieniu sprzed 25 września
2003 r. nie przewidywał wyraźnie możliwości ustalenia przez strony umowy
przedwstępnej odszkodowania w zakresie przewyższającym ujemny interes umowy. W
związku z tym na tle ówczesnego stanu prawnego mogły nasuwać się wątpliwości, co
do dopuszczalności zastrzeżenia przez strony umowy przedwstępnej odszkodowania,
kary umownej lub zadatku w zakresie wykraczającym poza granice ujemnego interesu
umowy. Jakkolwiek jednak rozstrzygnie się tę kwestię, a więc jeżeli nawet uzna się za
dopuszczalne co do zasady zastrzeżenie na tle art. 390 § 1 k.c. w brzmieniu sprzed 25
września 2003 r. kary umownej lub zadatku w wysokości wykraczającej poza granice
ujemnego interesu umowy, nie powinna budzić wątpliwości nieważność klauzuli
zastrzegającej dla osoby mającej być sprzedawcą nieruchomości (własnościowego
spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego) w przyrzeczonej umowie sprzedaży karę
umowną w wysokości zbliżonej do ceny sprzedaży (art. 58 § 1 k.c.). Klauzula tej treści
6
sprzeciwia się naturze zobowiązania z umowy przedwstępnej (art. 3531
k.c.). Umowa
przedwstępna nie została bowiem pomyślana przez ustawodawcę jako środek realizacji
rezultatów zbieżnych z rezultatami osiąganymi za pomocą umów przyrzeczonych (por.
wyrok Sądu Najwyższego z dnia 25 marca 2004 r., sygn. akt IICK 116/03, nie publ.). W
ustalonych okolicznościach sprawy można więc ze względu na stosunek wysokości
kwoty zadatku do wysokości ustalonej ceny zdecydowanie pominąć możliwość
zachowania zadatku przez pozwanego.
W świetle powyższych uwag kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy ma
więc odpowiedź na pytanie czy niedojście do skutku przyrzeczonej umowy sprzedaży
własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu w zawartej przez strony umowie
przedwstępnej jest już definitywnie przesądzone, choćby z uwagi na rozwiązanie tej
ostatniej.
Gdyby nie było definitywnie przesądzone, pozwany mógłby nadal liczyć na
zawarcie umowy przyrzeczonej i tym samym na zarachowanie otrzymanego zadatku na
poczet ceny lokalu. W konsekwencji, domaganie się od pozwanego zwrotu zadatku
musiałoby być uznane za przedwczesne.
Z tych przyczyn Sąd Najwyższy orzekł, jak w wyroku.