Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CK 679/04
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 8 czerwca 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Stanisław Dąbrowski (przewodniczący, sprawozdawca)
SSN Marian Kocon
SSN Zbigniew Kwaśniewski
w sprawie z powództwa J. T.
przeciwko Miejskiemu Przedsiębiorstwu Energetyki Cieplnej W. S.A. w W.
o zapłatę,
po rozpoznaniu na rozprawie w Izbie Cywilnej w dniu 8 czerwca 2005 r., kasacji strony
pozwanej od wyroku Sądu Apelacyjnego z dnia 8 listopada 2002 r., sygn. akt I ACa (…),
uchyla zaskarżony wyrok i sprawę przekazuje Sądowi Apelacyjnemu do
ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Sąd Apelacyjny wyrokiem z dnia 8 listopada 2002 r., zmieniając wyrok Sądu
Okręgowego w W., zasądził od pozwanego Miejskiego Przedsiębiorstwa Energetyki
Cieplnej S.A. w W. na rzecz powoda J. T. kwotę 24.208,24 złotych z ustawowymi
odsetkami od dnia 11 kwietnia 1998 r. do dnia zapłaty.
Z uzasadnienia wyroku wynika, że Sąd Apelacyjny oparł rozstrzygnięcie na
następujących ustaleniach faktycznych: Powód jest użytkownikiem wieczystym
nieruchomości położonej w W. Pierwotnie powód zamierzał wybudować na tym gruncie
2
lokale użytkowe. W listopadzie 1994 r. na jego zlecenie opracowany został projekt pod
nazwą „Zespół Magazynowo-Hurtowy z Salonem Sprzedaży Samochodów i Stacji Paliw
przy ul. G. Powód stał się użytkownikiem nieruchomości na mocy protokołu z dnia 6
stycznia 1995 r. Protokół wymienia powoda jako kupującego budynki na działce i
użytkownika wieczystego gruntu oraz zawiera stwierdzenie, że będzie ona wykorzystana
przez nabywcę na budowę zespołu magazynowo-hurtowego, nie wymienia natomiast
urządzeń ciepłowniczych. Decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu z
dnia 27 kwietnia 1998 r. powód uzyskał zgodę na zagospodarowanie polegające na
budowie zespołu magazynowo-hurtowego z salonem sprzedaży samochodów i stacji
paliw tylko na części nieruchomości z uwagi na przebiegające sieci ciepłownicze.
Powód zawarł szereg umów najmu części przedmiotowej nieruchomości, w
większości ustalając zryczałtowany czynsz najmu dla części o powierzchni 8 - 10 m2
na
140 zł miesięcznie.
W dniu 14 stycznia 1997 r. strony zawarły umowę dzierżawy nieruchomości, na
której znajdowały się urządzenia cieplne dzierżawcy, tj. strony pozwanej. Stawkę
czynszu dzierżawionej nieruchomości ustalono na 4 zł miesięcznie za 1 m2
. Umowa
została zawarta na okres jednego roku, z automatycznym przedłużeniem o jeden rok w
przypadku, jeżeli żadna ze stron nie wypowie jej przed dniem zakończenia (§ 6 umowy).
Powód pismem z dnia 30 kwietnia 1997 r. wypowiedział stronie pozwanej umowę
dzierżawy ze skutkiem na dzień 31 lipca 1997 r. Jednocześnie nadmienił, że od dnia 1
sierpnia 1997 r. za bezumowne korzystanie z dzierżawionego terenu będzie naliczał
stawkę w wysokości 15 złotych za 1 m2
. W piśmie z dnia 27 grudnia 1999 r. powód
wezwał stronę pozwaną do zapłaty kwoty 24.208,24 zł tytułem niezapłaconej części
należności za bezumowne korzystanie z nieruchomości w miesiącu kwietniu 1998 r. pod
rygorem skierowania sprawy na drogę sądową. Ta część należności objęta została
żądaniem pozwu.
W ocenie Sądu Apelacyjnego wcześniejsze wypowiedzenie przez powoda umowy
dzierżawy zawartej na okres jednego roku nie wywołało skutku prawnego w postaci
rozwiązania umowy przed upływem okresu, na jaki została zawarta. Wypowiedzenie to
jednakże oznacza, że po stronie wynajmującego powoda, brak było woli przedłużenia tej
umowy w oparciu o postanowienie § 6 umowy. Sąd Apelacyjny uznał, że zawarta przez
strony umowa dzierżawy wygasła po upływie czasu w niej oznaczonego, a nie doszło do
jej prolongaty zgodnie z § 6, gdyż wolą stron nie było jej przedłużenie.
3
Regulacja prawna zawarta w art. 224-225 k.c. wskazuje, że samoistny posiadacz
w złej wierze, jak i samoistny posiadacz w dobrej wierze, który dowiedział się o
wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie nieruchomości, jest zobowiązany do
wynagrodzenia właścicielowi za korzystanie z tej nieruchomości. Treść przepisów art.
224-225 k.c. oraz brak odrębnej regulacji prawnej dotyczącej obowiązków posiadaczy
nieruchomości po utracie tytułu prawnego do ich zajmowania wskazują, że wymienione
przepisy mogą być podstawą roszczeń właścicieli przeciwko bezprawnym posiadaczom
nieruchomości o wynagrodzenie za korzystanie z nich. Właściwym kryterium ustalenia
wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, o którym mowa w art. 225 k.c. powinna
być kwota, jaką posiadacz w normalnym toku rzeczy musiałby zapłacić właścicielowi,
gdyby jego posiadanie opierało się na prawie (tak Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 23
maja 1975 r., II CR 208/75). Jak zaś wskazał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 10 lipca
1984 r. podjętej w składzie siedmiu sędziów wynagrodzenie za bezumowne korzystanie
z lokalu mieszkalnego przez najemcę, który utracił tytuł prawny do dalszego zajmowania
lokalu lub przez innego użytkownika lokalu bez tytułu, powinno odpowiadać
należnościom za najem danego lokalu; nie wyłącza to odpowiedzialności najemcy lub
innego użytkownika za szkodę na zasadach ogólnych III CZP 20/84, OSNCP 1984, nr
12, poz. 209). Zdaniem Sądu Apelacyjnego powyższe orzeczenie ma odpowiednie
zastosowanie w odniesieniu do innych niż lokale nieruchomości.
W świetle powyższych rozważań, uznając że od 1 listopada 1997 r. strona
pozwana użytkowała przedmiotową nieruchomość bezumownie, a powód udowodnił, że
wynagrodzenie za bezumowne korzystanie odpowiada innym czynszom umownym,
czego strona pozwana nie podważała, Sąd Apelacyjny uznał, że powództwo należy
uwzględnić.
W kasacji od wyroku Sądu Apelacyjnego strona pozwana zarzuciła: naruszenie
art. 693 § 1 k.c. i art. 704 k.c. w zw. z art. 694 k.c. i 673 § 1 k.c. oraz art. 65 § 2 k.c.
poprzez ustalenie, że umowa dzierżawy wygasła z dniem 31 lipca 1997 r., a nie uległa
rozwiązaniu z dniem 14 stycznia 1999 r.; błędną wykładnię art. 336 k.c. przez przyjęcie,
że pozwany jest posiadaczem zależnym; niewłaściwe zastosowanie art. 224 i 225 k.c.
przez przyjęcie, że pozwany jest zobowiązany do zapłaty na rzecz powodów
wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości; niezastosowanie art. 140 k.c. w związku
z art. 49 k.c. oraz art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
4
Z wiążących Sąd Najwyższy ustaleń Sądu Apelacyjnego nie wynika, aby
przewody sieci cieplnej wchodzące w skład skarżącego Przedsiębiorstwa zostały
zainstalowane na nieruchomości, której wieczystym użytkownikiem jest powód, w trybie
mogącym stanowić podstawę do legalnego korzystania z cudzej nieruchomości wbrew
woli właściciela.
W tym miejscu zatem wypada jedynie zauważyć, że, jak się wydaje na podstawie
mało precyzyjnych ustaleń Sądu Apelacyjnego, realizacja inwestycji miała miejsce pod
rządami ustawy z dnia 12 marca 1958 r. o zasadach i trybie wywłaszczania
nieruchomości (tekst jedn. Dz. U. 74.10.64 ze zm.). Według art. 35 ust. 1 tej ustawy
organy administracji państwowej, instytucje i przedsiębiorstwa państwowe mogły za
zezwoleniem naczelnika gminy - a w miastach prezydenta lub naczelnika miasta
(dzielnicy), zakładać i przeprowadzać na nieruchomościach - zgodnie z zatwierdzoną
lokalizacją szczegółową - ciągi drenażowe, przewody służące do przesyłania płynów,
pary, gazów, elektryczności oraz urządzenia techniczne łączności i sygnalizacji, a także
inne podziemne lub nadziemne urządzenia techniczne niezbędne do korzystania z tych
przewodów i urządzeń. Zezwolenie to było wydawane w postaci decyzji administracyjnej
i wywierało skutki ograniczające prawa własności nieruchomości przez obowiązek
znoszenia stanu faktycznego ukształtowanego przebiegiem urządzeń przez sferę, w
której było lub mogło trwać wykonywanie tego prawa własności. Do urządzeń
wybudowanych na takiej podstawie, osobom upoważnionym przez właściwy organ,
instytucję lub przedsiębiorstwo państwowe przysługiwało ustawowe prawo dostępu w
celu wykonywania czynności związanych z ich konserwacją (art. 35 ust. 2). Pozwolenie
na zajęcie nieruchomości rozstrzygało również o należnym właścicielowi
odszkodowaniu, chyba że strony określiły je umownie (postanowienie Sądu
Najwyższego z 15 marca 1983 r., IV CZ 15/83, OSNC 1983/9/146).
Ustalenia faktyczne Sądu Apelacyjnego nie obejmują faktów, mogących
prowadzić do oceny korzystania przez skarżącego z nieruchomości powoda jako
mającego charakter samoistnego posiadania. Charakter tego władztwa wyklucza
uznanie, że w tym przypadku skarżący włada faktycznie nieruchomością (jej częścią)
powoda w rozumieniu art. 336 k.c. Skarżący wprawdzie korzysta z nieruchomości
powoda w sposób ciągły, to jednak to korzystanie ma bardzo ograniczony zakres.
Inaczej mówiąc, skarżący nie jest posiadaczem nieruchomości powoda w rozumieniu
art. 336 k.c. Wychodząc z odmiennych założeń Sąd Apelacyjny naruszył ostatnio
wymieniony przepis.
5
Zgodnie z art. 352 § 1 k.c. kto faktycznie korzysta z cudzej nieruchomości
w zakresie odpowiadającym treści służebności, jest posiadaczem służebności.
Z przepisu tego wynika, że podmiot odpowiadający wskazanej charakterystyce, ściśle
rzecz biorąc, nie jest posiadaczem rzeczy w rozumieniu art. 336 k.c., lecz jedynie
posiadaczem służebności. Można wprawdzie twierdzić, że jest to tylko pewna konwencja
terminologiczna przejęta z prawa rzeczowego z 1946 r., operującego pojęciem posiadania
prawa, a nie posiadania rzeczy, jednak takiej interpretacji przeczy art. 352 § 2 k.c., w
myśl którego do posiadania służebności stosuje się odpowiednio przepisy o posiadaniu
rzeczy. Jeżeli tylko odpowiednio, a nie wprost, to oznacza, że między posiadaniem
rzeczy a posiadaniem służebności ustawodawca dostrzegł pewne różnice, a odrębności
terminologiczne nie są ich przypadkowym odzwierciedleniem.
Powyższa analiza skłania do wniosku, że skarżący jest posiadaczem służebności
zbliżonej pewnymi cechami do służebności drogi koniecznej; przez drogę należy
rozumieć przewody sieci cieplnej pod ziemią (podobnie SN m.in. W wyroku z dnia 11
maja 2005 r., III CK 556/04).
Zgodnie z art. 224 § 2 w zw. z art. 230 i 352 § 2 k.c. właściciel rzeczy może
żądać wynagrodzenia za korzystanie z rzeczy także względem posiadacza służebności
w złej wierze, niezależnie od zgłoszenia roszczenia określonego w art. 222 § 2 k.c.
Ograniczony zakres korzystania z nieruchomości nie może pozostać bez wpływu na
wysokość wynagrodzenia, czego, wychodząc z odmiennych założeń, nie miał na
uwadze Sąd Apelacyjny.
Wskazanie kryteriów ustalenia wysokości wynagrodzenia wymaga
szczegółowego ustalenia wszelkich okoliczności faktycznych występujących w sprawie.
Sąd Najwyższy nie może w tym zakresie zastępować sądów orzekających
merytorycznie, a ze względu na przyjętą koncepcje prawną Sądu Apelacyjnego
dotychczasowe ustalenia są niewystarczające dla rozstrzygnięcia tej kwestii.
Podzielając pogląd wyrażony w uchwale składu siedmiu sędziów z dnia 10 lipca
1984r., III CZP 20/84 (OSNCP 1984, nr 12, poz. 209) o konieczności stosowania
obiektywnego kryterium, jakim jest układ odpowiednich cen rynkowych - stawek za
korzystanie z rzeczy tego rodzaju należy wyrazić wątpliwość, czy istnieją ceny rynkowe
dla stosunków, o których mowa w sprawie.
Przytoczone przez Sąd Apelacyjny ogólnikowe twierdzenia dotyczące starań
inwestycyjnych powoda nie pozwalają konstruować ogólnych wskazań co do wysokości
wynagrodzenia. Niewątpliwie powinno ono być proporcjonalne do stopnia ingerencji
6
skarżącego w treść prawa własności powoda i uwzględniać wartość nieruchomości. W
takim kontekście powinny podlegać ocenie spodziewane korzyści z uszczuplenia prawa
własności. Inwestycja służąca celom publicznym zastana przez powoda jest zdarzeniem
nieodwracalnym w pewnym przedziale czasu. Przewidywany okres trwałości urządzeń
ma więc również wpływ na wysokość wynagrodzenia, którego suma nawet w odległej
perspektywie nie powinna rażąco przekraczać wartości zajętej nieruchomości a jeśli
nieruchomość ze względu na głębokość posadowienia rurociągu może być nadal
wykorzystywana, suma wynagrodzenia w takiej perspektywie powinna być odpowiednio
niższa od wartości nieruchomości.
Przy ocenie żądań powoda uzasadnianych zamierzeniami inwestycyjnymi
wskazówką może być sposób wykorzystywania pozostałych nieruchomości oraz rozwoju
gospodarczego terenów położonych w sąsiedztwie. Wysokość roszczenia o
wynagrodzenie nie może abstrahować od faktu, że przewody sieci cieplnej są
usytuowane na wielu nieruchomościach, w związku z czym zmiany w zakresie
warunków ekonomicznych skarżącej powinny następować łagodnie. Wskazania
powyższe nie umniejszają obowiązku stron w zakresie wskazywania okoliczności i
przedstawiania środków dowodowych dla wykazania okoliczności obciążających każdą
z nich stosownie do reguły zawartej w art. 6 k.c.
Z tych przyczyn orzeczono, jak w wyroku (art. 39313
k.p.c.).