Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CK 121/05
POSTANOWIENIE
Dnia 4 listopada 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Elżbieta Skowrońska-Bocian (przewodniczący)
SSN Stanisław Dąbrowski (sprawozdawca)
SSN Zbigniew Strus
w sprawie z wniosku "B.(...)" Spółki z o.o. w K.
przy uczestnictwie C.(...) S.A. w K.
o wpis prawa użytkowania wieczystego i własności budowli, po rozpoznaniu na
posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 4 listopada 2005 r., kasacji
wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w K. z dnia 19 października 2004 r.,
sygn. akt III Ca (…),
uchyla zaskarżone postanowienie i przekazuje sprawę Sądowi Okręgowemu w K.
do ponownego rozpoznania i orzeczenia o kosztach postępowania kasacyjnego.
Uzasadnienie
Sąd Rejonowy w D. wpisami z dnia 30 kwietnia 2004 r. wydzielił z księgi
wieczystej KW nr (...) działki nr (...), założył dla nich księgę wieczystą KW nr (...)9,
wpisał w niej własność gruntu na rzecz Skarbu Państwa, a prawo użytkowania
wieczystego na rzecz B.(...) Spółki z o.o. w K. Jako podstawę wpisu prawa użytkowania
wieczystego powołał umowę przedwstępną z dnia 14 stycznia 1999 r. oraz umowę
sprzedaży z dnia 15 lipca 1999 r.
W dziale I-0 ujawnił także budowle i urządzenia stanowiące odrębny od gruntu
przedmiot własności, a mianowicie:
- drogę wewnętrzną z prefabrykowanych płyt betonowych o powierzchni 690 m X
6m,
2
- linie kablowe energetyczne WN: NN do 1074 mb,
- słupy oświetleniowe typu WZ -9 szt. 13,
- ogrodzenie terenu długości 650 mb,
- tor kolejowy nr 212 o długości 502 mb,
- tor kolejowy nr 213 o długości 549 mb,
- tor kolejowy nr 209 o długości 1114 mb.
Wpisu dokonano na podstawie decyzji Wojewody X. z dnia 9 listopada 1998 r.,
znajdującej się w aktach KW nr (...).
Następnie wpisem z tego samego dnia sprostowano w księdze wieczystej KW nr (...)9
oznaczenie nieruchomości dotyczące wpisów użytkowania wieczystego i własności
budynków poprzez wpis – w miejsce wpisu dotychczasowego – budowli i urządzeń
szczegółowo wymienionych we wniosku. Sprostowania dokonano na podstawie
oświadczenia wnioskodawcy zawartego w przedmiotowym wniosku. Jednocześnie z
wydzieleniem części nieruchomości do nowej księgi wieczystej w KW nr (...)
dostosowano wpisy dotyczące budynków pozostałych po wydzieleniu części
nieruchomości w dotychczasowej księdze wieczystej. Ponadto w dziale III KW nr (...) i
dziale I SP nowozałożonej księgi wieczystej KW nr (...)9 wpisano służebności zgodnie z
wnioskiem.
Na skutek apelacji uczestnika postępowania C.(...) S.A. w K. Sąd Okręgowy w K.
postanowieniem z dnia 19 października 2004 r. zmienił powyższe orzeczenie i wniosek
o wpis oddalił.
Sąd Okręgowy ustalił, że umową sprzedaży z dnia 15 lipca 1999 r. Centrala
Zaopatrzenia Hutnictwa w K. (poprzednik prawny C.(...) S.A. w K.) sprzedała BP Poland
Spółce z o.o. w K. prawo użytkowania wieczystego gruntu składającego się z
wymienionych na wstępie działek wraz z prawem własności budynków i budowli
znajdujących się na tym gruncie, w tym odcinkami toru kolejowego, słupami
betonowymi, drogą betonową, ogrodzeniem. Z umowy, mającej stanowić podstawę
wpisu nie wynika aby nieruchomość poza urządzeniami w niej wymienionymi
zabudowana była jakimkolwiek budynkami. Z dołączonej do tej umowy dokumentacji
geodezyjnej także nie wynika fakt zabudowy nieruchomości będącej przedmiotem
umowy. Dodatkowo powołana przez wnioskodawcę ekspertyza oraz oświadczenie
samego wnioskodawcy stwierdzają, że z prawem użytkowania wieczystego gruntu,
będącego przedmiotem sprzedaży, związana jest własność takich urządzeń jak tor
kolejowy, powierzchnie utwardzone, słupy betonowe i ogrodzenie.
3
Mając na względzie, że art. 62 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami
definiuje pojęcie rozpoczęcia budowy – wybudowanie fundamentów oraz zakończenia
budowy jako wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym, a także biorąc pod
uwagę, że Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 października 2002 r. (OSNC 2001/2/34)
stwierdził, iż prawo pierwokupu gminy przewidziane w art. 109 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy o
gospodarce nieruchomościami jest wyłączone, jeżeli nieruchomość będąca
przedmiotem sprzedaży została zabudowana budynkiem w stanie surowym
zamkniętym, Sąd Okręgowy uznał, że nieruchomość zabudowana wyłącznie
urządzeniami jest niezabudowaną nieruchomością. W przypadku sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gminie przysługuje praw
pierwokupu z mocy art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. To
stanowi przeszkodę do wpisu albowiem bezwarunkowa sprzedaż nieruchomości z
naruszeniem uprawnienia wynikającego z pierwokupu przysługującego jednostce
samorządu terytorialnego jest nieważna (art. 599 § 2 k.c.). Badanie skuteczności umów
bezwarunkowych należy do obowiązku sądu wieczystoksięgowego i mieści się w jego
kognicji określonej art. 6268
§ 2 k.p.c.
Nadto zdaniem Sądu Okręgowego, przedłożone przez wnioskodawcę dokumenty
nie dawały podstaw do dokonania żądanego wpisu prawa własności budowli objętych
przedmiotowym wnioskiem w działach I–0 nowozałożonej księgi wieczystej. Zgodnie z
art. 26 ustawy o księgach wieczystych i hipotece podstawą oznaczenia nieruchomości w
księdze wieczystej są dane z ewidencji gruntów i budynków. Przepis § 28
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów stanowi, że jeżeli odrębna
własność budynku powstała jednocześnie z oddaniem gruntu w użytkowanie wieczyste,
podstawę oznaczenia budynku stanowi umowa użytkowania wieczystego i sprzedaż
budynku lub decyzja administracyjną właściwego organu, w przypadku natomiast gdy
odrębna własność budynku i innego urządzenia powstała po oddaniu gruntu w
użytkowanie wieczyste, podstawę ich oznaczenia stanowi wypis z rejestru gruntów,
wypis z rejestru budynków lub wypis z kartoteki budynków oraz wyrys z mapy
ewidencyjnej, zawierający usytuowanie budynków na gruncie, a także oświadczenie
wnioskodawcy obejmujące dane dotyczące budynku co do liczby kondygnacji,
powierzchni użytkowej, materiału, z którego został wybudowany (murowany, drewniany
itp.), oraz dane co do przeznaczenia budynku, o ile z powyższych dokumentów dane te
nie wynikają. W świetle powyższych przepisów przedstawione dokumenty to jest
4
decyzja uwłaszczeniowa na rzecz poprzednika prawnego, ekspertyza i oświadczenie
nabywcy o budowlach nie mogą być – w ocenie Sądu Okręgowego – podstawą,
ujawnienia nabytych budynków.
W kasacji od powyższego postanowienia wnioskodawca zarzucił naruszenie
prawa materialnego wskutek dokonania błędnej wykładni art. 62 ust. 3 oraz art. 109 ust.
1 pkt 2 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r.
Nr 46, poz. 453 z późn. zm.) oraz naruszenie przepisów normujących postępowanie w
sprawach wieczystoksięgowych wskutek niewłaściwego zastosowania postanowień § 28
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów (Dz. U. Nr 102, poz. 1122 ze
zm.).
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Nie ulega wątpliwości, wobec treści art. 6268
§ 2 k.p.c., że sąd
wieczystoksięgowy rozpoznając wniosek o wpis nabytego w drodze sprzedaży prawa
użytkowania wieczystego bada czy umowa będąca podstawą wniosku nie jest
sprzeczna z ustawą, a w razie ustalenia takiej sprzeczności i w konsekwencji
nieważności umowy, oddala wniosek.
Przepis art. 599 § 2 k.c. stanowi, że jeżeli prawo pierwokupu przysługuje z mocy
ustawy jednostce samorządu terytorialnego, sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest
nieważna. Z kolei z art. 109 ust. 1 pkt 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika,
że gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży prawa użytkowania
wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej.
W konkretnej sprawie, problem tkwi w tym czy nieruchomość objęta wnioskiem o
wpis była w chwili sprzedaży użytkowania wieczystego niezabudowana. Bezspornym
jest, że nieruchomość ta była zabudowana drogą, torami kolejowymi i słupami
oświetleniowymi. Jednakże Sąd Okręgowy uznał, że jeżeli nie ma budynku, to mimo
istnienia wymienionych urządzeń jest to nieruchomość niezabudowana w rozumieniu
art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na poparcie swojego stanowiska
przytoczył dwa argumenty: treść art. 62 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami i
pogląd Sądu Najwyższego wyrażony w wyroku z dnia 10 października 2000 r.
Argumenty Sądu Okręgowego nie są przekonywujące. Przepis art. 62 ust. 3
definiuje pojęcia rozpoczęcia i zakończenia zabudowy w sytuacji, w której zabudowa
polega na wybudowaniu budynku, ale przepis ten nie wskazuje, aby wybudowanie na
gruncie innego niż budynek obiektu, nie było zabudową. Także Sąd Najwyższy w
5
powołanym wyroku, wydanym w sprawie V CKN 96/00, nie zajmował się kwestią
zabudowy gruntu innymi obiektami niż budynki, gdyż było to zbędne w rozważanym tam
stanie faktycznym.
Trafny jest pogląd wyrażany w kasacji, że ze względu na brak definicji
niezabudowanej nieruchomości gruntowej w ustawie o gospodarce nieruchomościami,
należy sięgnąć do prawa budowlanego. Z porównania art. 3 ust. 3 i art. 4 ustawy z dnia
7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ze zm.) wynika, że
zabudowa gruntu polegać może nie tylko na wybudowaniu budynku, ale także innych
budowli, niebędących budynkami. W art. 3 ust. 3 określono wprost jako budowle m.
innymi drogi i linie kolejowe. Użyte w art. 4 ustawy – Prawo budowlane pojęcie
zabudowy nieruchomości gruntowej koresponduje z przyjętym w art. 239 § 2 k.c.
pojęciem wzniesienia na gruncie budynków i innych urządzeń.
Przepis art. 109 ust. 1 pkt 2 k.c. dający gminie prawo pierwokupu w przypadku
sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości pod rygorem
nieważności umowy sprzedaży, znacznie ogranicza uprawnienia użytkownika
wieczystego. Przyznanie gminie prawa pierwokupu jest jednakże racjonalne, gdyż
niezabudowana nieruchomość nie spełnia celu użytkowania wieczystego. Brak byłoby
tej racjonalności przy przyjęciu rozszerzającej wykładni art. 109 i uznaniu, że mimo
wzniesienia budowli nieruchomość nadal jest niezabudowana i prawo użytkowania
wieczystego podlega prawu pierwokupu przez gminę.
Zasadny jest także zarzut kasacji dotyczący błędnego zastosowania § 28
rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 17 września 2001 r. w sprawie
prowadzenia ksiąg wieczystych i zbiorów dokumentów, gdyż przepisu tego
określającego wymagania do oznaczenia w dziale I – 0 księgi wieczystej budynków nie
można wprost stosować do oznaczenia urządzeń nie będących budynkami.
Z powyższych względów na mocy art. 39313
k.p.c. Sąd Najwyższy orzekł jak w
sentencji postanowienia.