Pełny tekst orzeczenia

Sygn. akt V CK 249/05
POSTANOWIENIE
Dnia 10 listopada 2005 r.
Sąd Najwyższy w składzie:
SSN Gerard Bieniek (przewodniczący)
SSN Bronisław Czech
SSN Barbara Myszka (sprawozdawca)
w sprawie z wniosku M. B. przy uczestnictwie B. G.
o wpis własności, po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w Izbie Cywilnej w dniu 10
listopada 2005 r., kasacji wnioskodawcy od postanowienia Sądu Okręgowego w K. z
dnia 25 stycznia 2005 r., sygn. akt III Ca (…),
uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Sądu Rejonowego w P. z
dnia 4 listopada 2004 r., sygn. akt Dz. Kw. (…), i przekazuje sprawę temu Sądowi
do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania
kasacyjnego.
Uzasadnienie
Umową notarialną z dnia 2 listopada 2004 r. B. G. zd. P.(…) darowała Markowi
Białce niezabudowane działki nr (…)6/3 i nr (…)7/1 o łącznym obszarze 0.08.85 ha,
wchodzące w skład nieruchomości położonej w C. o obszarze 0. 35.54 ha, objętej
księgą wieczystą nr (...) P, prowadzoną przez Sąd Rejonowy w P. – Zamiejscowy
Wydział Ksiąg Wieczystych w C., postanawiając, że przedmiot darowizny stanowić
będzie majątek wspólny obdarowanego i jego żony B. B. , których stosunki majątkowe
podlegają ustrojowi wspólności ustawowej. W § 7 umowy strony zawarły wniosek o wpis
w dziale II księgi wieczystej nr (...) P zmiany nazwiska właścicielki z „P.(…)” na „G.(…)”,
o ujawnienie w dziale I wymienionej księgi podziału geodezyjnego działki nr (…)6/1 na
działki nr (…)6/2 i (…)6/3 oraz o odłączenie z tej księgi działek nr (…)6/3 i nr (…)7/1 o
2
łącznym obszarze 0.08.85 ha i założenie dla nich nowej księgi wieczystej z wpisem
własności na rzecz M. B. i jego żony B. B. – w ustawowej wspólności.
Postanowieniem z dnia 4 listopada 2004 r. Sąd Rejonowy w P. Wydział Ksiąg
Wieczystych w C. oddalił wniosek o odłączenie z księgi wieczystej nr (...) P działek nr
(…)6/3 i nr (…)7/1 o łącznym obszarze 0.08.85 ha i założenie dla nich nowej księgi
wieczystej z wpisem własności na rzecz M. B. i B. B. w ustawowej wspólności.
Natomiast w dniu 9 listopada 2004 r. wpisał w dziale I wymienionej księgi wieczystej:
działki nr (…)0, (…)1/2, (…)3/2, (…)7/2, (…)3, (…)40, (…)7/1, (…)6/3 i (…)6/2,
zaznaczając, że działka nr (…)6/1 o obszarze 0.24.51 uległa podziałowi na działki: nr
(…)6/3 i nr (…)6/2 o łącznym obszarze 0.24.51 ha, a w dziale II tej księgi sprostował
nazwisko właścicielki z „P.(…)” na „G.(…)”.
Odmawiając odłączenia działek nr (…)6/3 i nr (…)7/1, Sąd Rejonowy stwierdził,
że darowana działka nr (…)6/3 o obszarze 0.03.45 ha stanowi nieruchomość rolną w
rozumieniu art. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego
(Dz. U. Nr 64, poz. 592 – dalej: „u.k.u.r.”) oraz że, zgodnie z art. 4 ust. 1 tej ustawy,
Agencja Nieruchomości Rolnych, działająca na rzecz Skarbu Państwa, może złożyć
oświadczenie o nabyciu tej nieruchomości za zapłatą równowartości pieniężnej.
Wprawdzie uprawnienie, o którym mowa – jak wynika z art. 4 ust. 4 u.k.u.r. – nie
przysługuje: 1) jeżeli w wyniku przeniesienia własności nieruchomości rolnej następuje
powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż
określona w art. 5 ust. 1 pkt 2, 2) jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej
następuje na rzecz: a) spółdzielni produkcji rolnej – w przypadku nieruchomości rolnej
stanowiącej wkład gruntowy członka tej spółdzielni, b) osoby bliskiej zbywcy
w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, 3) jeżeli przeniesienie
własności nieruchomości rolnej następuje w wyniku umowy z następcą, o której mowa w
art. 84 ustawy z dnia 20 grudnia 1990 r. o ubezpieczeniu społecznym rolników (Dz. U. z
1998 r. Nr 7, poz. 25 ze zm.), jednak żadna z tych sytuacji nie występuje w niniejszej
sprawie. Do aktu notarialnego nie został też dołączony – stwierdził dalej Sąd Rejonowy
– żaden dokument, z którego wynikałoby, że Agencja została zawiadomiona o
przeniesieniu własności przedmiotowych działek. Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.k.u.r.,
czynność prawna dokonana niezgodnie z przepisami ustawy lub bez zawiadomienia
Agencji, w przypadku określonym w art. 4 ust. 1, jest nieważna. Z tej przyczyny wniosek
o odłączenie działek nr (…)6/3 i nr (…)7/1 nie mógł być – zdaniem Sądu Rejonowego –
uwzględniony (art. 6269
k.p.c.).
3
Apelację wniesioną od postanowienia Sądu Rejonowego przez wnioskodawcę M.
B. Sąd Okręgowy w K. oddalił postanowieniem z dnia 25 stycznia 2005 r.,
przeprowadzając następującą argumentację.
Problem występujący w sprawie sprowadza się do rozstrzygnięcia zagadnienia,
czy zachodzą przesłanki opisane w art. 9 ust. 1 u.k.u.r., uzasadniające stwierdzenie
nieważności umowy darowizny z dnia 2 listopada 2004 r. Innymi słowy, czy strony mogły
skutecznie zawrzeć umowę stanowczą, przenoszącą własność nieruchomości rolnej w
rozumieniu art. 2 pkt 1 u.k.u.r., bez wcześniejszego powiadomienia Agencji i braku
informacji o skorzystaniu przez nią z ustawowego prawa pierwokupu. Zgodnie z art. 4
ust. 5 u.k.u.r., do wykonywania uprawnienia, o którym mowa w ust. 1, stosuje się
odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu, a zastrzeżenie
prawa pierwokupu oznacza zastrzeżenie pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy na
wypadek, gdyby strona zobowiązana sprzedała tę rzecz osobie trzeciej (art. 596 k.c.).
Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod
warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykona (art. 597 § 1 k.c.).
Jeżeli zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu sprzedał rzecz osobie trzeciej
bezwarunkowo albo nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży, ponosi on
odpowiedzialność za wynikła stąd szkodę. Wyjątek od tej reguły dotyczy wypadków, gdy
prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce
samorządu terytorialnego, współwłaścicielowi albo dzierżawcy, w tych wypadkach
bowiem sprzedaż dokonana bezwarunkowo jest nieważna (art. 599 § 1 k.c.). Nie inaczej
ma się rzecz – stwierdził Sąd Okręgowy – gdy chodzi o naruszenie uprawnienia
przewidzianego w art. 4 ust. 1 u.k.u.r., co wynika z wyraźnego brzmienia art. 9 u.k.u.r.
Umowa darowizny została zawarta przez strony w dniu 2 listopada 2004 r., o czym
darczyńca zawiadomił Agencję dopiero pismem z dnia 8 listopada 2004 r. W tej sytuacji,
skoro sporządzenie umowy nie zostało poprzedzone zawiadomieniem Agencji, umowę
tę – stwierdził Sąd Okręgowy – uznać trzeba za nieważną, a postanowienie
odmawiające dokonania wpisu na podstawie nieważnej umowy – za prawidłowe.
Wnioskodawca M. B. wniósł od postanowienia Sądu Okręgowego kasację, w
której – powołując się na podstawę określoną w art. 3931
pkt 1 k.p.c. – zgłosił wniosek o
jego uchylenie oraz o uchylenie postanowienia Sądu Rejonowego z dnia 4 listopada
2004 r. i przekazanie sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania. W ramach
powołanej postawy kasacyjnej wskazał na naruszenie przepisów art. 4 ust. 1 i 5 oraz art.
9 u.k.u.r. przez błędną wykładnię, polegającą na utożsamieniu uprawnienia
4
przewidzianego w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. z prawem pierwokupu, i przyjęciu, że
przeniesienie własności nieruchomości, o którym mowa w tym przepisie, może nastąpić
tylko pod warunkiem, że Agencja swego uprawnienia nie wykona.
Sąd Najwyższy zważył, co następuje:
Jak wskazał już na to Sąd Najwyższy w uzasadnieniu postanowienia z dnia 27
października 2004 r., IV CK 121/04, celem ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o
kształtowaniu ustroju rolnego była poprawa struktury obszarowej gospodarstw rolnych,
przeciwdziałanie nadmiernej koncentracji nieruchomości rolnych oraz zapewnienie
prowadzenia działalności rolniczej w gospodarstwach rolnych przez osoby o
odpowiednich kwalifikacjach. Piecza nad wykonaniem tych zadań powierzona została
Agencji Nieruchomości Rolnych, którą ustawodawca wyposażył w uprawnienia
niezbędne do realizacji celu ustawy. Odnoszą się one w szczególności do transakcji
przeniesienia własności nieruchomości rolnych i realizowane są jako przewidziane w art.
3 ust. 4 u.k.u.r. prawo pierwokupu, przysługujące Agencji w razie sprzedaży
nieruchomości rolnej, oraz przewidziane w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. prawo nabycia
nieruchomości przez Agencję w razie przeniesienia własności nieruchomości rolnej w
wyniku zawarcia umowy innej niż umowa sprzedaży, do wykonywania którego stosuje
się odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu.
Już samo rozróżnienie tych sytuacji i uprawnień Agencji wskazuje – podkreślił
Sąd Najwyższy – że chodzi tu o dwie różne instytucje prawne, a przepisy o prawie
pierwokupu należy stosować do prawa nabycia jedynie odpowiednio. Gdyby bowiem do
przewidzianego w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. prawa nabycia stosować wprost wszystkie
przepisy kodeksu cywilnego dotyczące prawa pierwokupu, w tym art.596 i 599 § 2 k.c.,
doszłoby do zrównania obu tych instytucji w zakresie wywoływanych przez nie skutków,
co pozbawiłoby sensu ich ustawowe rozróżnienie. Z treści art. 4 ust. 1 u.k.u.r.
jednoznacznie wynika – stwierdził Sad Najwyższy – że prawo nabycia służy Agencji w
wypadku przeniesienia własności nieruchomości rolnej w wyniku zawarcia umowy innej
niż sprzedaż. Niewątpliwe jest zatem, że prawo nabycia służy w przypadku zawarcia
innej niż sprzedaż umowy zobowiązująco – rozporządzającej oraz umowy o skutku tylko
rozporządzającym, nie służy natomiast w wypadku zawarcia innej niż sprzedaż umowy o
skutku tylko zobowiązującym do przeniesienia własności, prawo to służy bowiem w razie
przeniesienia własności nieruchomości, a więc tylko w przypadku wywołania skutku
rzeczowego. Skoro zaś art. 157 § 1 k.c. wyklucza możliwość zawarcia warunkowej
umowy przenoszącej własność nieruchomości, to zgodzić należy się z przeważającymi
5
poglądami doktryny, ze podstawą do wykonania przez Agencję prawa nabycia
nieruchomości rolnej jest bezwarunkowa umowa powodująca przeniesienie własności
nieruchomości, inna niż sprzedaż. Wyklucza to stosowanie do prawa nabycia
nieruchomości przepisu art. 597 § 1 k.c. dotyczącego obowiązku zawarcia warunkowej
umowy sprzedaży w razie przysługiwania prawa pierwokupu, a co za tym idzie także art.
599 § 2 k.c. przewidującego skutek w postaci nieważności umowy bezwarunkowej, gdy
prawo pierwokupu przysługiwało z mocy ustawy Skarbowi Państwa.
Z tych względów należy uznać – stwierdził dalej Sąd Najwyższy – że inna niż
sprzedaż umowa przeniesienia własności nieruchomości rolnej nie może być umową
zawartą pod warunkiem, że Agencja nie skorzysta z prawa nabycia. Umowa ta powinna
bezwarunkowo przenosić własność nieruchomości rolnej na nabywcę, który staje się jej
właścicielem, a odpowiednie stosowanie do prawa nabycia przepisów kodeksu
cywilnego o pierwokupie oznacza, że, zgodnie z art. 598 § 1 k.c., nabywca powinien
niezwłocznie zawiadomić Agencję o zawarciu umowy i jej treści, doręczając odpis
umowy. Zgodnie z art. 9 ust. 1 u.k.u.r., niezawiadomienie Agencji o zawartej umowie
powoduje jej nieważność. Stosownie do art. 598 § 2 k.c., Agencja może w ciągu
miesiąca od otrzymania zawiadomienia wykonać prawo nabycia składając w formie aktu
notarialnego odpowiednie oświadczenie nabywcy nieruchomości, które powoduje
przejście własności nieruchomości na Skarb Państwa. Jeżeli Agencja nie skorzystała z
określonego w art. 4 ust. 1 u.k.u.r. prawa nabycia nieruchomości, podstawę wpisu
nabywcy do księgi wieczystej stanowi, oprócz umowy przeniesienia własności, także
dowód doręczenia Agencji zawiadomienia o umowie oraz jej oświadczenie, że nie
korzysta z prawa nabycia albo upływ miesięcznego terminu do złożenia oświadczenia w
tym przedmiocie (zob. uzasadnienie postanowienia SN z dnia 27 października 2004 r.,
IV CK 121/04, OSNC 2005, nr 11, poz. 191).
Skład orzekający Sądu Najwyższego w pełni podziela stanowisko wyrażone w
powołanym orzeczeniu oraz argumentację przytoczoną dla jego uzasadnienia. W tej
sytuacji zachodzą podstawy, by stwierdzić, że Sądy Orzekające dokonały błędnej
wykładni przepisów art. 4 ust. 1 i art. 9 ust. 1 u.k.u.r., co powoduje konieczność
uchylenia zarówno zaskarżonego postanowienia, jak i postanowienia Sadu Rejonowego
z dnia 4 listopada 2004 i przekazania sprawy temu Sądowi do ponownego rozpoznania.
Z przytoczonych wyżej powodów Sąd Najwyższy na podstawie art. 39313
§ 1 i art.
108 § 2 w związku z art. 39319
k.p.c. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 6 lutego
2005 r. (art. 3 ustawy z dnia 22 grudnia 2004 r. o zmianie ustawy – Kodeks
6
postępowania cywilnego oraz ustawy – Prawo o ustroju sądów powszechnych, Dz. U. z
2005 r. Nr 13, poz. 98) orzekł, jak w sentencji.